Odpowiadając na pytania Podatnika należy wskazać, iż opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towaru zgodnie z art. 7 ust. 1 powołanej ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione.
Przy czym zgodnie z art. 7 ust. 9 cytowanej ustawy przez umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub inne umowy o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się umowy, w wyniku których, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający oraz umowy leasingu w rozumieniu tych przepisów, których przedmiotami są grunty.
Zatem ustawodawca zalicza do dostawy towarów taką umowę leasingu, w której przeniesienie własności następuje w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych w umowie, a skutek w postaci przejścia własności ma być wyrażony bezwarunkowo – na to wskazywałoby użycie sformułowania „następuje przeniesienie własności”.
Wobec powyższego należy wskazać, iż w przypadku umowy leasingu, o której mowa w zapytaniu, jeżeli, jak wskazał Podatnik, umowa stanowić będzie, iż z chwilą zapłaty ostatniej raty leasingowej zostanie przeniesiona na leasingobiorcę własność budynku, a jednocześnie spełniony zostanie warunek, o którym mowa w art. 7 ust. 9 ustawy, wydanie towaru na podstawie przedmiotowej umowy stanowić będzie dostawę towaru w rozumieniu przepisów art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Obowiązek podatkowy w takim przypadku powstanie jak przy innych dostawach, tzn. z chwilą wydania towaru, a ponieważ dostawa ta powinna być udokumentowana fakturą – z chwilą wystawienia faktury, nie później niż w 7 dniu, licząc od dnia wydania towaru. Podstawę opodatkowania stanowi obrót, czyli kwota należna z tytułu dostawy pomniejszona o kwotę należnego podatku. W chwili zatem powstania obowiązku podatkowego z tytułu leasingu, będącego dostawą towaru, opodatkowana zostaje cała wartości umowy leasingowej.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 cytowanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Ponieważ przedmiotowe zwolnienie obejmuje dostawę, oznacza to, że objęto tym zwolnieniem nie tylko sprzedaż, ale również wszystkie przypadki odpłatnego przeniesienia własności towaru (prawa do rozporządzania towarem jak właściciel), będące dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. W związku z powyższym przedmiotowe zwolnienie będzie miało również zastosowanie w przypadku umowy leasingu, dla której spełnione są omówione wyżej warunki pozwalające na uznanie, iż ma miejsce dostawa towarów, a jednocześnie przedmiotem tej umowy jest towar używany w rozumieniu art. 43 ust. 2 ustawy, w stosunku do którego nie przysługiwało podatnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Przez towary używane zgodnie z powołanym art. 43 ust. 2 ustawy, rozumie się:
1) budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2) pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania prze podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.
Dodatkowo należy wskazać przepis art. 43 ust. 6 ustawy o PTU, zgodnie z którym, zwolnienia, o którym mowa wyżej nie stosuje się do dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:
1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.
Zgodnie z przytoczoną definicją towarów używanych, grunty nie mogą być towarami używanymi w rozumieniu przepisów tej ustawy. Niemniej jednak należy wskazać, iż zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Powyższe oznacza, iż grunty będą opodatkowane taką samą stawką podatkową (będą korzystały ze zwolnienia) jak posadowione na nich budynki. Zatem w omawianym przypadku będą korzystały ze zwolnienia przedmiotowego.
Odnosząc się natomiast do pytania Podatnika dotyczącego sposobu, w jaki należy w umowie leasingowej określić zasady przeniesienia prawa własności, by nie budziło to wątpliwości interpretacyjnych, oraz do wskazania przykładowych zapisów umowy w tym zakresie, tutejszy organ podatkowy wskazuje, że zgodnie z art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, organy podatkowe na pisemne zapytanie podatnika, mają obowiązek udzielania pisemnej informacji o zakresie stosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. Dokonując zatem wyjaśnień o zakresie stosowania prawa, powyższe dotyczy tylko i wyłączenie prawa podatkowego, organ podatkowy nie jest uprawniony do dokonywania wykładni przepisów prawa cywilnego, do ingerowania w zasadę swobody zawierania umów, czy też do udzielania porad, odnośnie formułowania zapisów umowy.