Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu, działając na podstawie art. 14 a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa /Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm./, w odpowiedzi na zapytanie z dnia 5 lipca 2004 r. dotyczące opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek budowlanych, informuje jak poniżej:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz 176 ze zm./ źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego, w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntu, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostaje dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychód ten zgodnie z art. 28 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu i jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonanego odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d ww. ustawy wynika natomiast, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy wynika, iż w dniu 4 lipca 2001 r. aktem notarialnym Rep. A nr X/2001 stanowiącym umowę darowizny nabyła Pani na własność połowę nieruchomości położonej w X o powierzchni X ha, składającej się m.in. z działek nr a/b, c/d z mapy 1 stanowiącej gospodarstwo rolne z zabudowaniami i łąkę – Kw nr X oraz połowę nieruchomości położonej w X o obszarze X ha składającej się z działek z mapy 1 stanowiącej sad , łąkę wodościek, drogę i teren zabudowany.

W świetle powyżej cytowanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód uzyskany ze sprzedaży ww. działek wolny jest od podatku dochodowego , pod warunkiem, iż planowana sprzedaż nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej, w myśl art. 5 pkt 6 wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym, w rozumieniu którego przez pojęcie ”pozarolnicza działalność gospodarcza” rozumie się działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub na cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ponadto, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W obecnie obowiązującym stanie prawnym także obrót nieruchomościami gruntowymi podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jednak pod warunkiem, że realizowany jest przez podatnika podatku od towarów i usług. Podatnikami natomiast zgodnie z art. 15 ust 1 ustawy o VAT, są osoby prawne, jednostki organizacyjne mniemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 2 tej ustawy , bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalnością gospodarczą jest z kolei wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób fizycznych wykonujących wolne zawody, także wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Działalnością gospodarczą jest również wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Znaczące w tej sytuacji jest stwierdzenie „działalność wykonywana z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy”. Określenie „częstotliwy” funkcjonuje w języku polskim jako „wielokrotny”. Dla celów podatku VAT, aby uznać czynność za działalność gospodarczą należałoby wykazać, iż podatnik miał zamiar w momencie realizacji tej czynności, wykonywać ją wielokrotnie, a sprzedawane w tym przypadku towary nabył w celu sprzedaży. Jeżeli jednak jednorazowa czynność o charakterze dostawy, wykonana przez osobę fizyczną nie będącą podatnikiem, zostanie zrealizowana w warunkach, które nie będą wskazywały na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie będzie można uznać tego za działalność gospodarczą, a sprzedający nie będzie z tego tytułu traktowany jako podatnik podatku VAT.

Zatem nie w każdym przypadku będziemy mieli do czynienia z faktycznym obciążeniem podatkiem od towarów i usług sprzedaży traktowanej jako dostawa gruntów budowlanych. Zgodnie bowiem z ww. przepisami prawa aby dostawa takiego gruntu podlegała opodatkowaniu dokonana musi być przez podatnika podatku od towarów i usług. W przypadku natomiast gdy dokonywana jest ona przez osobę fizyczną nie będącą podatnikiem i nie ma znamion działalności wykonywanej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy, wówczas podobnie jak to było dotychczas, dostawa gruntów budowlanych nadal nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższego, sprzedaż gruntów, które stanowiły osobisty majątek osoby fizycznej nie prowadzącej działalności, i w tym celu zostały nabyte i na ten cel były wykorzystywane, nie mieści się w pojęciu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2, a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu informuje, iż powyższa informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego obowiązuje jedynie w przedstawionym stanie faktycznym oraz jest zgodna z obowiązującym stanem prawnym tylko w przypadku przedstawienia przez podatnika rzeczywistego stanu faktycznego sprawy.