Przeznaczone na sprzedaż lokale użytkowe, stanowiące własność Miastaznajdują się w budynku wybudowanym w latach 70-tych. Wartość początkowa lokali wynosiła 315.043,60 zł. Przedmiotowy budynek jest użytkowany przez Urząd Miasta od dnia 31.12.1972 roku. Lokale przeznaczone do sprzedaży posiadały charakter użytkowy i wynajmowane były do 31.03.2005 roku, a czynsz z tytułu najmu opodatkowany był 22% stawką podatku VAT. W latach 2004 i 2005 Zakład Gospodarki Mieszkaniowej i Remontowej wykonał roboty inwestycyjne pomieszczeń budynku biurowego (w tym roboty ogólnobudowlane i instalacji wodno - kanalizacyjnej oraz roboty elektryczne), przewidzianego dla potrzeb nowego nabywcy. Wykonane prace przebudowy pomieszczeń biurowych oraz piwnic w budynku, zostały zaliczone do prac remontowych, a podatek VAT naliczony związany z zakupami materiałowymi został odliczony wg obowiązujących przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Przeprowadzony przez Zakład remont lokali objął zakresem roboty niezbędne celem dostosowania lokali do obowiązujących standardów. Na wykonanie ww. robót uzyskano decyzję Starosty, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę. Od m-ca lipca 2005 roku lokal, który jest przedmiotem sprzedaży został wynajęty jednostce budżetowej, która płaci czynsz zwolniony z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisów § 8 ust. 1 pkt 14 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004 roku w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z 2004 roku z późn. zm.), natomiast opłaty za media są opodatkowane stawką VAT wg obowiązujących przepisów.

Zdaniem wnioskującej strony lokale przeznaczone do sprzedaży podlegają zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11.03.2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz 535 z 2004 roku ze zm.). Budynek spełnia definicję „towaru używanego”, o której mowa w ww. ustawie, gdyż został wybudowany w latach 70-tych a dokonującemu nabycia nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednostka użytkowała przedmiotowy budynek w okresie dłuższym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych. Zdaniem Urzędu Miasta poniesione wydatki to wydatki na remont a nie ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, tak więc sprzedaż budynku nie podlega, zdaniem jednostki, wyłączeniu ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wodzisławiu Śl. odpowiadając na zapytanie podatnika, wyjaśnia:

Od 1 maja 2004 roku grunt jest towarem w rozumieniu ustawy o VAT (art. 2 pkt 6 ustawy z dn. 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług). Odpłatna zatem dostawa gruntu (np. sprzedaż, zamiana) podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli jest realizowana przez podatnika w ramach jego działalności gospodarczej.

O stawce obowiązującej przy sprzedaży (przeniesieniu własności) gruntu, na którym posadowiony jest trwale z tym gruntem związany budynek lub budowla, decyduje charakter tegoż obiektu budowlanego oraz zasady jego opodatkowania, ponieważ w takim przypadku wartość gruntu stanowi składnik podstawy opodatkowania budynku lub budowli.

Sprzedaż gruntu w takim przypadku nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostawy towarów używanych określono w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z 2004 r. ze zm.). Zwolnieniu od podatku poddano dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków, budowli i ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (art. 43 ust. 1 pkt 2).

Przez towary używane dla celów zwolnienia od podatku rozumie się:

- budynki, budowle i ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat,

- pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Jednakże, w myśl przepisu art. 43 ust. 6 ww.ustawy o VAT, zwolnienia od podatku dostaw towarów używanych, nie stosuje się do dostawy towarów w postaci budynków, budowli i ich części – jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie ich użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej a podatnik:

1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,

2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Definicję „ulepszenia” zawarto w art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W świetle tych przepisów środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekraczają 3.500,00 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Z przedstawionego przez stronę stanu faktycznego wynika, że budynek będący przedmiotem sprzedaży spełnia definicję „towaru używanego”, o której mowa w art. 43 ust. 2 ww. ustawy o podatku VAT w powiązaniu z art. 43 ust. 1 pkt 2 tej ustawy tzn. od końca roku, w którym zakończono budowę minęło 5 lat, a nabywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W trakcie użytkowania tego budynku wnioskująca strona poniosła nakłady przekraczające 30% wartości początkowej budynku, dokonując jednocześnie odliczeń podatku naliczonego związanego z poniesionymi wydatkami. W celu wykonywania czynności opodatkowanych użytkowano przedmiotowy budynek w okresie dłuższym niż 5 lat.

W związku z powyższym, zwrócić należy uwagę, że wyłączenie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 6 ustawy z dnia 11.03.2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z 2004 roku ze zm.), a więc opodatkowanie podatkiem VAT sprzedawanego budynku nie znajduje zastosowania w przypadku, gdy jednostka poniosła - dające jej prawo do odliczenia podatku - wydatki na ulepszenie (przebudowę, adaptację budynku dla potrzeb nowego nabywcy) budynku przekraczające 30% jego wartości początkowej, jeżeli obiekt ten użytkowała w okresie dłuższym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych. Sprzedaż takiego budynku podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Norma art. 43 ust. 6 ustawy z dnia 11.03.2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z 2004 roku ze zm.) nie znajduje więc zastosowania w przypadku wnioskującej strony. Wyłączenie zamieszczone w powołanym przepisie, ma zastosowanie jedynie w przypadku łącznego zaistnienia wszystkich określonych w tym przepisie warunków. W związku z tym, że Urząd Miasta użytkował budynek w celu wykonywania czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat, dostawa tego budynku wraz z gruntem podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, zgodnie z cytowanym powyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.