POSTANOWIENIE

Działając na podstawie art. 216 § 1 w związku z art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005r. nr 8 poz. 60 ze zm.) Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu stwierdza, iż stanowisko Podatnika przedstawione w piśmie z dnia 12 kwietnia 2006r. w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości, jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 12 kwietnia 2006r. Podatnik zwrócił się do tut. organu podatkowego z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w Jego indywidualnej sprawie, w której nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Stan faktyczny:

Podatnik w lipcu 1996r. jako osoba fizyczna nabył notarialnie od Jednostki w wieczyste użytkowanie działkę wraz z istniejącą zabudową, stanowiącą odrębny przedmiot własności. Wartość łączna nabycia wyniosła 34.347, 28 zł, w tym: wartość gruntu 30.347, 28 zł, wartość zabudowań w kwocie 3.124 zł oraz 22% podatku VAT w kwocie 687,28 zł. Podatek VAT nie został nigdy rozliczony. Prawo wieczystego użytkowania gruntu w 2002r. zostało przekształcone w prawo własności Decyzją Prezydenta. Od miesiąca września 1996r. obiekt jest wynajmowany pod działalność gospodarczą przez Spółkę, której Podatnik był współwłaścicielem do końca 2003r. Od grudnia 2001r., z uwagi na przekroczenie rocznej kwoty wolnej od podatku, Podatnik został czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Po tym okresie Podatnik dokonywał odliczenia podatku VAT od zakupu materiałów i usług związanych z wykonywanymi konserwacjami i remontami dachów, instalacji, pomieszczeń sanitarnych. Łączna wartość odliczonego podatku VAT w latach 2002-2005 wyniosła 1.723,41 zł.

Na tle tych okoliczności sformułowano pytanie:

• Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej wraz z budynkami na niej posadowionymi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
  
  

Stanowisko Podatnika

Zdaniem Podatnika sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej wraz ze znajdującymi się na niej budynkami będzie zwolniona z VAT.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu, po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego informuje co następuje:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 43 ust. 2 ustawy o VAT przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Niemniej jednak ustawodawca ograniczył prawo do korzystania ze zwolnienia z podatku VAT w przypadku sprzedaży używanych budynków. Zgodnie z art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż sprzedaż używanych budynków, budowli i ich części korzystać może ze zwolnienia z VAT pod warunkiem spełnienia określonych przez ustawodawcę wymogów. Aby uznać budynek za używany musi upłynąć aż pięć lat licząc od końca roku, w którym zakończono budowę obiektu. Nie jest przy tym istotne, aby budynek był faktycznie używany przez sprzedającego. Obiekt ten może być np. przedmiotem najmu. W celu uznania budynku za towar używany w rozumieniu ustawy i do którego dostawy można w zastosować zwolnienie z VAT w momencie jego nabycia (lub budowy) podatnikowi nie mogło przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego od dokonywanych zakupów. Oznacza to w praktyce, że nie należy brać pod uwagę wydatków ponoszonych w związku z bieżącą konserwacją i remontami budynku. Nawet przypadku gdy wydatki ponoszone na te cele stanowią kwoty przekraczające 30% wartości początkowej i podatnik dokonywał odliczania podatku naliczonego w trakcie prowadzonych prac remontowych - nie pozbawia go to prawa do zastosowania zwolnienia w przypadku dostawy budynku, o którym mowa, jeśli budynek ten był użytkowany w okresie nie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Przy sprzedaży gruntów zabudowanych podstawę opodatkowania ustala się na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, który stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania wartości gruntu. W konsekwencji, gdy z obniżonej stawki VAT korzysta sprzedawany obiekt budowlany, to taką samą stawkę należy zastosować do sprzedaży gruntów, na którym obiekt jest posadowiony. A więc jeżeli sprzedawany obiekt jest zwolniony z VAT np. jako towar używany, to grunt również korzysta ze zwolnienia z VAT.

Zgodnie ze stanem faktycznym przedstawionym przez Podatnika we wniosku przedmiotem dostawy ma być grunt wraz ze znajdującymi się na nim budynkami, wykorzystywanymi na cele działalności gospodarczej przez najemcę. W momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości Podatnik nie posiadał statusu podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym nie dokonał obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z ich nabyciem. Jednocześnie okres ich używania przekroczył 5 lat.

W związku z powyższym w opinii tut. organu podatkowego sprzedaż przedmiotowych budynków wraz z gruntem, z którym są one trwale związane będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Należy również zwrócić uwagę, iż błędne jest twierdzenie Podatnika co do formy udokumentowania przedmiotowej sprzedaży na gruncie przepisów prawa podatkowego. Pomimo, iż prawo własności przedmiotowej nieruchomości przeniesione zostanie, zgodnie z obowiązującymi przepisami, w formie aktu notarialnego to na gruncie przepisów ustawy o VAT Podatnik winien udokumentować przedmiotową dostawę fakturą VAT. Zgodnie bowiem z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Jednocześnie Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu informuje, iż przedmiotowa informacja o zakresie stosowania prawa podatkowego ma zastosowanie wyłącznie w przedstawionym stanie faktycznym i w stanie prawnym obowiązującym na dzień zaistnienia omawianego zdarzenia.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu informuje również, iż interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na podstawie art. 14a § 4 w związku z art. 236 § 1 i art. 236 § 2 pkt 1 oraz art. 239 w związku z art. 223 § 1 powołanej ustawy Ordynacja podatkowa, na niniejsze postanowienie służy zażalenie, które wnosi się do Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu, za pośrednictwem tut. organu podatkowego w terminie 7 dni od dnia otrzymania niniejszego postanowienia.

Zażalenie podlega opłacie skarbowej.