Naczelnik Urzędu Skarbowego w Końskich działając na podstawie art. 216, art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku ? Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 roku Nr 8, poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 10 maja 2006 roku w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe.

Wnioskiem z dnia 10.05.2006 roku spółka z o.o. zwróciła się o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że spółka w roku 2004 nabyła nieruchomość i prawo wieczystego użytkowania gruntów związanych z tą nieruchomością, które zgodnie z uchwałą zarządu przeznaczono do zbycia.

W związku z posiadaniem tej nieruchomości spółka ponosi koszty jej utrzymania tj. podatek od nieruchomości, opłata za wieczyste użytkowanie gruntów, ochrona mienia, ubezpieczenie majątkowe, zużycie energii elektrycznej. Spółka osiąga też przychody z tytułu najmu części nieruchomości (około 16% ogólnej powierzchni budynku).

W piśmie spółka pyta czy ponoszone koszty mają związek z osiąganymi przychodami z najmu i powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia, czy też są to koszty bezpośrednio związane z inwestycją w nieruchomości i powinny być kosztem podatkowym w momencie sprzedaży tej nieruchomości.

Zdaniem jednostki ponoszone koszty należy przypisać proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni pod wynajem jako koszty uzyskania przychodów a pozostałą część do kosztów podatkowych w momencie sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 roku Nr 54, poz. 654 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Aby dany wydatek mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów muszą zostać spełnione następujące warunki:
1. wydatek został poniesiony przez podatnika,
2. wydatek został rzeczywiście (definitywnie) poniesiony przez podatnika,
3. poniesiony wydatek pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością,
4. wydatek poniesiony jest w celu uzyskania przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów.

Warunkami kwalifikującymi dany koszt do grupy kosztów uzyskania przychodów są:
1. poniesienie kosztu w celu osiągnięcia przychodów,
2. niezakwalifikowanie go do grupy kosztów nie uznawanych przez ustawę za koszt uzyskania przychodu.

Podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wydatków, pod warunkiem, że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty, które pozostają w bezpośrednim związku przyczynowo?skutkowym z przychodami podatkowymi, jak również koszty pośrednie, których powiązanie z konkretnym przychodem nie jest możliwe, ale dla prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa poniesienie ich jest uzasadnione i podmiot zobowiązany jest do ich ponoszenia. Zgodnie z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja dokonana przez jednostkę kosztów uzyskania przychodów winna brać pod uwagę przeznaczenie wydatku, jego celowość i zasadność dla funkcjonowania podmiotu oraz potencjalną możliwość przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodów. Wydatki typu podatek od nieruchomości czy opłata za użytkowanie wieczyste zwykle klasyfikowane są jako wydatki pośrednie, ponieważ ich charakter nie znajduje odzwierciedlenia w danym przychodzie. W opinii tutejszego organu podatkowego dotyczą one całokształtu działalności spółki i są poniesione w celu zachowania źródła przychodów. Brak możliwości powiązania tych wydatków z przychodami powoduje zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów w roku podatkowym, w którym zostały faktycznie poniesione.

Do grupy kosztów nie uznawanych przez ustawę za koszty uzyskania przychodów zaliczamy wymienione w katalogu art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wydatki, których poniesienie nie jest kosztem uzyskania, bądź jest takim kosztem przy zaistnieniu określonych warunków.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 41 wymienionej ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów poniesionych kosztów zaniechanych inwestycji, co oznacza, że kosztem uzyskania przychodów nie są wydatki związane z zaniechanymi inwestycjami.

Stosownie do pojęcia ?inwestycji? zawartego w art. 4a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oznacza ono środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości (Dz. U. z 2002 roku Nr 76, poz. 694 ze zm.), natomiast przez środki trwałe w budowie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 16 ustawy o rachunkowości rozumie się zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego.

Spółka we wniosku złożonym 10.05.2006 roku informuje, iż zgodnie z uchwałą Zarządu przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest do zbycia.

Zatem w tym przypadku poniesione w związku z zaniechaną inwestycją wydatki stają się kosztem uzyskania przychodów w momencie sprzedaży wymienionej nieruchomości. Wówczas bowiem zaniechana inwestycja zmieni swój przedmiotowy charakter, a sama sprzedaż spowoduje powstanie przychodu, a więc powstanie związek przyczynowo-skutkowy między przychodem a kosztem. Zaistnienie takiego związku uzasadnia uznanie kosztów poniesionych.

Zatem w świetle art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 roku Nr 54, poz. 654 ze zm.) koszty zaniechanej inwestycji będzie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży tej inwestycji, jako spełniające warunek mówiący o ich poniesieniu w celu osiągnięcia przychodu.

Art. 15 ust. 2 powołanej wyżej ustawy mówi, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu, oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy Naczelnik Urzędu Skarbowego w Końskich uznaje za prawidłowe stanowisko jednostki zawarte we wniosku z dnia 10.05.2006 roku, że do kosztów uzyskania przychodów należy przypisać ponoszone koszty proporcjonalnie do powierzchni nieruchomości zajmowanej pod wynajem, a pozostałą część do kosztów podatkowych zaliczyć dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości.