P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 oraz art. 216 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (j. t. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.),
- po rozpatrzeniu wniosku Pana A. B. zam. 26-600 Radom, ul. C. z dnia 09.10.2006r. (data wpływu 12.10.2006r.) o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej opodatkowania podatkiem dochodowym oraz podatkiem od towarów i usług przychodów z wynajmu pomieszczeń bez rejestracji w tym zakresie działalności gospodarczej, w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych,
Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Radomiu, postanawia uznać stanowisko przedstawione we wniosku za prawidłowe.

W części dotyczącej podatku od towarów i usług, wniosek objęto odrębnym postępowaniem.

U Z A S A D N I E N I E

W dniu 09.10.2006r. (data wpływu 12.10.2006r.) Pan A. B. wystąpił do tut. organu podatkowego z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, w której nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Stan faktyczny przedstawiony przez Wnioskodawcę oraz stanowisko w sprawie:

Budynek, w którym będą wynajmowane pomieszczenia został zakupiony przez dwie osoby fizyczne – obce, jako współwłaściciele w równych (tj. po #189;) częściach.
Jeden ze współwłaścicieli prowadzi inną działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Drugi ze współwłaścicieli nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT.
Współwłaścicielowi, który jest podatnikiem VAT zostało udzielone pełnomocnictwo do reprezentowania właścicieli nieruchomości.Współwłaściciele będą wynajmować nieruchomość prywatnie, nie w formie działalności gospodarczej.
Zawarto umowę (przedwstępną – przyrzeczenia) na wynajem części budynku.
Najemca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i za wynajem żąda jednej faktury VAT na całość kwoty wyszczególnionej w umowie.
Jak powinno prawidłowo przebiegać fakturowanie sprzedaży usług najmu, sporządzenie deklaracji VAT oraz rozliczenie przychodu do podatku dochodowego na dwóch współwłaścicieli ?
Zdaniem Wnioskodawcy można:
1. ustanowić jednego współwłaściciela nieruchomości (czynnego podatnika podatku VAT) sprawującym zarząd nad nieruchomością wspólną. W zakres zwykłego zarządu wchodzą między innymi czynności prowadzenia wynajmu, rozliczeń przychodów i powstających kosztów utrzymania przedmiotowej nieruchomości.
2. sprawujący zarządzanie – czynny podatnik podatku VAT – byłby zobowiązany do:
- wystawienia faktury VAT na sprzedaż usług najmu,
- sporządzanie I rozliczenie deklaracji związanych z podatkiem VAT,
- wyliczanie przychodu, kosztów uzyskania przychodu i przekazania tych wielkości współwłaścicielowi.

Stanowisko organu podatkowego:

Najem jest umową nazwaną, zdefiniowaną w art. 659-693 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Współwłasność normują przepisy działu IV ustawy Kodeks cywilny. Wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, kiedy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie (art. 195 K.c.). Współwłasność może być ułamkowa albo łączna (art. 196 K.c.). Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe (art. 197 K. c.).

Według zasady zawartej w art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą.

Współwłaściciele - w ramach czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną – mogą uregulować korzystanie z rzeczy wspólnej w sposób pozwalający na indywidualne używanie wydzielonych części i pobieranie z nich korzyści. Następuje to w drodze tzw. podziału, dokonywanego z reguły umową współwłaścicieli. Dokonanie takiego podziału, oznacza wewnętrzne „zorganizowanie" sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Z podziału rzeczy wspólnej do korzystania wynika także podział dochodów i pożytków oraz wydatków odpowiadający podziałowi współposiadania i korzystania między współwłaścicielami. Każdy ze współwłaścicieli, używając fizycznie wydzielonej części na podstawie umowy, odpowiadającej wielkości jego udziału ponosi wszystkie wydatki związane z eksploatacją tej części nieruchomości. Z kolei przychody wygenerowane z części wspólnej nieruchomości przypisanej do danego współwłaściciela podlegają zaliczeniu do przychodów tego współwłaściciela.

Przenosząc powyższe na grunt prawa podatkowego należy stwierdzić, że zgodnie z brzmieniem przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991r.o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. w Dz. U z 2000 roku Nr 14, poz. 176 z późn. zm. w brzmieniu obowiązującym w 2006r.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (...) z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 8 ust. 1 wymienionej ustawy przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, (...) łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Powyższy przepis nakazuje podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych.Jeżeli zatem nieruchomość stanowiąca wspólną własność jest wynajmowana i uzyskiwane są przychody z tego tytułu, to dochód uzyskiwany z tytułu najmu tej nieruchomości winien być opodatkowany przez każdego ze współwłaścicieli nieruchomości adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności.

Przychodami z tytułu najmu są w myśl przepisu art. 11 ust. 1 cytowanej ustawy otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Stosownie do treści art. 16a wymienionej ustawy przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przepis art. 14 ust. 2b stosuje się odpowiednio, z tym że opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty np. za wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera specjalnej definicji przychodu z najmu tak jak ma to miejsce w przypadku przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 14 ustawy). Natomiast ogólna definicja przychodu zawarta w art. 11 ustawy nie zawiera regulacji prawnej wyłączającej z podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym podatku od towarów i usług, ani też regulacji przeciwstawnej, zabraniającej pomniejszenia podstawy opodatkowania o podatek od towarów i usług.

Powołany już wcześniej art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Kwota tego podatku nie jest jednak kwotą faktycznie otrzymaną, czy postawioną do dyspozycji podatnika. Podatek od towarów i usług jest bowiem - ze swej istoty - podatkiem pośrednim, którego ciężar ekonomiczny spoczywa na konsumentach.

Zatem w sytuacji, gdy wynajmujący, który jest podatnikiem podatku od towarów i usług, osiąga przychody z najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, powinien obliczać kwotę przychodu bez uwzględnienia należnego podatku od towarów i usług, czyli w sposób analogiczny, jak w przypadku przychodów osiąganych z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast w przypadku gdy przychody z najmu nie są opodatkowane podatkiem VAT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega kwota brutto.

Zasady i sposób rozliczania przychodów uzyskanych ze źródła przychodów „najem-dzierżawa” regulują odpowiednio przepisy zawarte w art. 44 ust. 1 pkt 2, ust. 3 i ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2006r. jeżeli przychody z najmu będą opodatkowane na zasadach ogólnych, bądź w art. 21 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998r. Nr 144 poz. 930 ze zm.), jeżeli przychody z najmu będą opodatkowane ryczałtem.

Z treści wniosku wynika, iż podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości w #189; części. Nieruchomość ta przeznaczona jest na wynajem. Wynajem ten nie będzie stanowił działalności gospodarczej.
Ponadto z treści wniosku wynika, iż jednemu ze współwłaścicieli, który jest podatnikiem podatku VAT, udzielone zostało pełnomocnictwo do reprezentowania właścicieli nieruchomości.

W świetle powołanych wyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że istota współwłasności polega na tym, że dana rzecz należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli a dochody z tytułu najmu współwłasności jaką jest wynajmowany budynek opodatkowuje się osobno u każdego ze współwłaścicieli w stosunku do udziału we wspólnym majątku na powyżej wskazanych zasadach i na każdym ze współwłaścicieli z osobna ciąży obowiązek podatkowy.

Natomiast jeżeli chodzi o udzielone pełnomocnictwo, to właściciele nieruchomości mogą umownie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Wówczas zastosowanie mają przepisy dotyczące zarządu nieruchomością wspólną określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
Z przepisów tych nie wynika uprawnienie zarządcy do rozliczeń należności podatkowych współwłaścicieli nieruchomości, w tym przypadku z najmu.

Uwzględniając powyższe tut. organ podatkowy postanowił uznać stanowisko Wnioskodawcy w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja udzielona została w oparciu o stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie:

Zgodnie z art. 14b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia.Na niniejsze postanowienie zgodnie z przepisem art. 14a § 4 ustawy Ordynacja podatkowa służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, za pośrednictwem Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Radomiu w terminie 7 dni od daty jego doręczenia (art. 236 § 2 pkt 1 ustawy Ordynacja podatkowa).Zażalenie, zgodnie z przepisem art. 222 w związku z art. 239 ustawy Ordynacja podatkowa powinno zawierać zarzuty przeciwko postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie. Niniejsze postanowienie może zostać zmienione lub uchylone w drodze decyzji przez organ odwoławczy w trybie art. 14b ust. 5 cyt. ustawy Ordynacja podatkowa.