Postanowienie

Na podstawie art. 216 i art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) w związku z wnioskiem z dnia 26.03.2007 r. (data wpływu do US Łuków 27.03.2007 r.) Pana X oraz Pana Y pełnomocnika Pani Z w sprawie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Łukowie uznaje za nieprawidłowe stanowisko Strony, iż przychód z tytułu prac adaptacyjnych powstanie w wartości otrzymanego przez wynajmującego odszkodowania o którym mowa w punkcie 8 umowy.

Uzasadnienie

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku Pana X oraz Pana Y pełnomocnika Pani Z, Strony są właścicielami nieruchomości zabudowanej budynkiem użytkowym, przy czym prawo współwłasności określone jest w proporcjach: Pan X i Pani K – 64,71%, Pani Z 35,29%. Na mocy pełnomocnictwa z dnia 01.01.2005 r. Pani Z upoważniła swego męża Y do zarządzania majątkiem stanowiącym współwłasność w ramach ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej w postaci ww nieruchomości. Jednocześnie Pan Y zgodnie z postanowieniami pełnomocnictwa zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, jej ulepszaniem. Korzyści związane z nieruchomością dotyczą Pana Y.

Zgodnie z prawomocną decyzją Dyrektora Izby Skarbowej w Lublinie nr PD.2-4117-103/05/I z dnia 20.07.2005 r. wydaną w związku z zapytaniem Pana Y ww pełnomocnictwo stanowi w istocie umowę cywilnoprawną o charakterze zbliżonym do użyczenia. Na podstawie ww pełnomocnictwa osobą uprawnioną do otrzymywania całości należności z tytułu czynszu związanego z udziałem w nieruchomości jest Pan Y.Obecnie współwłaściciele ww nieruchomości oddali ją w najem na podstawie umowy z dnia 07.09.2006 r. Umowa zawarta została na czas oznaczony tj. od dnia 01.10.2006 r. do 30.09.2016 r. z możliwością jej przedłużenia. W przypadku wcześniejszego jej wypowiedzenia, Strona wypowiadająca wypłaci karę o określonej wysokości, w zależności od okresu jaki pozostał do zakończenia umowy.

W związku z tym, iż lokal nie jest dostosowany do prowadzenia działalności gospodarczej przez najemcę, zezwolono najemcy na dokonanie nakładów w wysokości 360.000 zł brutto, przy czym koszty poniesione przez najemcę ponad tą sumę będą przez niego amortyzowane jako inwestycja w obcym środku trwałym. Z tytułu umowy najmu najemca będzie płacił wynajmującemu miesięczny czynsz w wysokości 4.500 zł miesięcznie przez 65 miesięcy, a następnie 10.000 zł przez następne lata (z uwzględnieniem wskaźnika inflacji). Różnica w płaconym czynszu jest wynikiem rozliczenia nakładów poniesionych przez najemcę na remont i adaptację budynku podzielonych przez 65 miesięcy. Czynsz najmu i inne opłaty będą powiększone o należny VAT. Zgodnie z pkt. 4.6 umowy najemca zobowiązany jest utrzymywać wynajmowany lokal we właściwym stanie technicznym i sanitarnym, a po zakończeniu najmu zwrócić go w stanie nie pogorszonym zgodnie z rzeczywistym zużyciem. Jednocześnie na podstawie pkt. 7.3 umowy po zakończeniu najmu Wynajmujący zatrzyma nakłady niezbędne do dalszego funkcjonowania a poczynione przez najemcę w lokalu. Zwrot przez wynajmującego nakładów dokonanych przez najemcę nastąpi w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy. Dodatkowo Strona poinformowała, iż pomiędzy wynajmującym a najemcą nie występują powiązania, o których mowa w art. 32 ustawy o podatku VAT.

Na tle tak przedstawionego stanu faktycznego Strony zwróciły się z zapytaniem w jakiej wysokości powstanie przychód u wynajmującego z tytułu prowadzenia prac adaptacyjnych przez najemcę, tj. w okresie kiedy obowiązuje zgodnie z umową najmu czynsz w wysokości 4.500 zł.

Zajmując swe stanowisko Strony poinformowały, iż w jej opinii przychód z tytułu prac adaptacyjnych powstanie w wartości otrzymanego przez wynajmującego odszkodowania o którym mowa w punkcie 8 umowy.

Zgodnie za art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zmianami) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stosownie do art. 662 wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. W myśl art. 676 jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Zgodnie za art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku (art. 29 ust. 1). Jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość świadczenia obliczona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości lub na danym rynku w dniu wykonania świadczenia, pomniejszonych o podatek (art. 29 ust. 3).

Z treści zawartej umowy najmu z dnia 07.09.2006 r. wynika, iż jest to umowa odpłatna, a czas jej obowiązywania jest oznaczony. Czynszem należnym Stronie wynajmującej jest miesięczny czynsz w wysokości 4.500 zł przez 65 miesięcy, a następnie 10.000 zł przez następne lata (z uwzględnieniem wskaźnika inflacji). Różnica w płaconym czynszu jest wynikiem rozliczenia nakładów poniesionych przez najemcę na remont i adaptację budynku podzielonych przez 65 miesięcy w wysokości 360.000 zł. Czynsz najmu i inne opłaty będą powiększone o należny VAT. Zgodnie z pkt. 3.1 umowy wynajmujący zezwala na dokonanie najemcy nakładów do uzgodnionej kwoty, tj. 360.000 zł brutto polegających na wykonaniu prac remontowo-adaptacyjnych i przebudowy lokalu mających na celu doprowadzenie przedmiotu najmu do standardu i potrzeb związanych z rodzajem usług, które będą świadczone przez najemcę. Na podstawie pkt. 7.3 umowy po zakończeniu najmu wynajmujący zatrzyma nakłady niezbędne do dalszego funkcjonowania a poczynione przez najemcę w lokalu. Zwrot przez wynajmującego nakładów dokonanych przez najemcę nastąpi w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy.

W opisanym więc stanie faktycznym mamy więc do czynienia z dwoistym sposobem ustalania czynszu za wynajem: raz w ustalony sposób w wysokości 4.500 zł przez 65 miesięcy, a następnie 10.000 zł przez następne lata (z uwzględnieniem wskaźnika inflacji), druga zaś część czynszu związana z adaptacją lokalu powstaje w naturze w momencie otrzymania zwrotu przedmiotu dzierżawy. Art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego głosi bowiem, iż „czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniu innego rodzaju”.

Powyższe oznacza, iż u wynajmującego przychód z tytułu wynajmu lokalu powstawać będzie w wysokości 4.500 zł przez 65 miesięcy, a następnie 10.000 zł przez następne lata (z uwzględnieniem wskaźnika inflacji) dodatkowo zaś powstanie przychód po zakończeniu umowy najmu zgodnie z postanowieniami pkt. 7.3 umowy z dnia 07.09.2006 r. w związku z zatrzymaniem przez wynajmującego nakładów poczynionych przez najemcę. Ta część czynszu określona zostaje w naturze. Zgodnie z art. 29 ust. 3 ww. ustawy o podatku od towarów i usług jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość świadczenia obliczona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości lub na danym rynku w dniu wykonania świadczenia, pomniejszonych o podatek.

Mając powyższe na uwadze uznaje za nieprawidłowe stanowisko Strony, iż przychód z tytułu prac adaptacyjnych powstanie w wartości otrzymanego przez wynajmującego odszkodowania o którym mowa w punkcie 8 umowy.

Powyższe postanowienie wydano na podstawie stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia. Ewentualna zmiana stanu prawnego skutkuje utratą aktualności interpretacji. Powyższa interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie, zgodnie z art. 14a § 4 i art. 236 ww. ustawy Ordynacja, Stronie służy prawo złożenia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Lublinie, za pośrednictwem tutejszego Naczelnika Urzędu Skarbowego w Łukowie, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia.