Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 8 z 2005 r., poz. 60, ze zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Widzew uznaje za prawidłowe stanowisko przedstawione w złożonym wniosku z dnia 22.01.2007 r. (data wpływu 08.03.2007 r.), uzupełnionym w dniach 14.04.2007 r. i 25.04.2007 r. – w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodów ze źródeł, które nie są związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów.

Dnia 08.03.2007 r. do tut. Organu wpłynął wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej „X...” o udzielenie informacji, czy w związku z nowelizacją ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, wprowadzającą opodatkowanie dochodów wspólnot mieszkaniowych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 istnieje możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków wspólnoty poniesionych na:

- remont elewacji zewnętrznej (w tym ocieplenie budynku);
- modernizację instalacji wewnętrznych w budynku;
- ubezpieczenie budynku;
- wynagrodzenie z tytułu zarządzania lub administrowania nieruchomością.

Wniosek nie zawierał czytelnych podpisów członków zarządu Wspólnoty, wobec czego tut. Organ pismem nr II.420/W/66/07 z dnia 04.04.2007 r. wezwał do uzupełnienia wniosku o podpisy osób reprezentujących Jednostkę i przedłożenia dokumentów potwierdzających powołanie tych osób do reprezentacji Wspólnoty.

Wniosek o powyższe został uzupełniony dnia 14.04.2007 r. i 16.04.2007 r.Ponadto dnia 25.04.2007 r. Wspólnota złożyła w tut. Organie pismo z dnia 19.04.2007 r. - jako uzupełnienie wniosku z dnia 22.01.2007 r. W piśmie tym Jednostka stoi na stanowisku, że jest zasadne rozliczenie kosztów, o których mowa wyżej, proporcjonalnie do udziału przychodów wspólnoty mieszkaniowej uzyskanych z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi (wynajem fragmentu elewacji budynku na cele reklamowe) - w ogólnej kwocie przychodów.

Z treści wniosku oraz złożonego pisma uzupełniającego wynika, że Wspólnota, na podstawie zawartych umów najmu, wynajmuje fragment elewacji budynku na cele reklamowe. Z tego tytułu uzyskuje przychody, które do dnia 31.12.2006 r. były zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych (w całości były przeznaczone na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem budynku). Zdaniem podatnika od dnia 01.01.2007 r. zwolnienie to nie przysługuje – przychody te nie są związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, pomimo tego, że przychody te są nadal w całości przeznaczane na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem budynku.

Ponadto właściciele lokali, zgodnie z ustawą z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, uiszczają na rzecz Wspólnoty miesięczne zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pozostałych kosztów ponoszonych wspólnie (media).

Wspólnota stoi na stanowisku, że wydatki, o których mowa wyżej, stanowią koszty uzyskania przychodów stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Są to wydatki na utrzymanie budynku, mające na celu zachowanie substancji budynku w stanie zapewniającym jego użytkowanie. Ubezpieczenie budynku pozwala natomiast zabezpieczyć się przez skutkami zdarzeń losowych.

Zdaniem Jednostki, w przedstawionym stanie faktycznym, w zakresie opodatkowania Wspólnoty ma zastosowanie regulacja zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Koszty uzyskania ze źródeł, które nie są związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi powinny zostać ustalone w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów Wspólnoty.

Jednocześnie podatnik oświadcza, że w sprawie będącej przedmiotem wniosku nie toczy się wobec Wspólnoty postępowanie podatkowe ani kontrola podatkowa.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony przez Wnioskodawcę i stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia tego zdarzenia w przedstawionej wyżej sprawie będą miały zastosowanie przepisy prawa:

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80 z 2000 r., poz. 90, ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Na podstawie art. 12 ust. 2 tej ustawy pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

W myśl art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, - art. 15 ustawy o własności lokali.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie mającą osobowości prawnej, do której mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 54 z 2000 r., poz. 654, ze zm.).

Wymienione wyżej przychody Wspólnoty, tj. zaliczki miesięczne oraz pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej (przychody z najmu) stanowią przychody podatkowe, określone w art. 12 ust. 1 wyż. cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, natomiast pokrywane z nich wydatki na koszty zarządu nieruchomością wspólną stanowią we wspólnocie koszty uzyskania przychodów, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15.02.1992 r., z wyjątkiem wydatków wymienionych w art. 16 ust. 1 tejże ustawy.

Stosownie do art. 7 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Dochodem zaś w myśl art. 7 ust. 2 jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Od 01.01.2007 r. do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przepisem art. 1 pkt 18 lit. a) tiret czwarte ustawy z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do art. 17 ust. 1 został dodany pkt 44. Przepis ten stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Opodatkowaniu podlegają więc dochody pochodzące z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Wobec braku w przepisach podatkowych definicji pojęć „zasoby mieszkaniowe” czy „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” należy przyjąć potoczne ich znaczenie, a także definicje słownikowe czy definicje wypracowane w piśmiennictwie czy orzecznictwie sądowym dot. spraw podatkowych.

Opierając się na wyjaśnieniach zawartych w piśmie Ministerstwa Finansów Nr DD6-8213-438/WK/06/339/391 z dnia 22.12.2006 r. na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w ustawy z dnia 15.02.1992 r. składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji).

Uwzględniając charakter opłat (czynszów) oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w ustawy o podatku dochodowym nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Opłaty (czynsze) związane z w/w lokalami, pomieszczeniami, urządzeniami oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Natomiast wynajmowanie powierzchni elewacji budynku wspólnoty mieszkaniowej na cele reklamowe jest działalnością inną niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Dochód z takiej działalności nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w ustawy o podatku dochodowym, pomimo tego, że przeznaczony może być na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wnosząca zapytanie Wspólnota Mieszkaniowa uzyskuje przychody z różnych źródeł: z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, z którego źródła dochód wolny jest od podatku dochodowego oraz przychody z innej działalności – najmu, gdzie dochód podlega opodatkowaniu.

Przy ustalaniu dochodu z w/w źródeł przychodów ma zastosowanie przepis art. 15 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu, oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Zgodnie z ust. 2a tegoż art. 7 zasadę, o której mowa w ust. 2, stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 stosuje się odpowiednio.

Przy czym warunkiem ustalenia kosztów uzyskania przychodów wg cyt. wyżej art. 15 ust. 2 - jak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w Lublinie w orzeczeniu sygn. akt I SA/Lu 465/00 z dnia 25.05.2001 r. - jest kumulatywne spełnienie następujących przesłanek:

#61485; faktyczne poniesienie kosztów uzyskania przychodów zarówno ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu, tak i z innych źródeł,
#61485; brak wyodrębnienia kosztów uzyskania przychodu z poszczególnych źródeł przychodów.

Wobec powyższego – w przedstawionym stanie faktycznym – w ocenie tut. Organu stanowisko Wspólnoty przedstawione we wniosku oraz piśmie uzupełniającym jest prawidłowe, przy spełnieniu warunków określonych wyżej.

Oznacza to, że jeżeli Wspólnota ponosi koszty uzyskania przychodów zarówno związane z przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi jak również koszty uzyskania przychodów związane z inną działalnością, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła przychodów, to w tym przypadku ma zastosowanie art. 15 ust. 2 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla Strony i jest wiążąca dla organów podatkowych oraz organów kontroli skarbowej właściwych dla Strony – do czasu jej zmiany lub uchylenia (art. 14 b § 1 i 2 w/w ustawy – Ordynacja podatkowa).