POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14 a § 4 w związku z art. 14 a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku Spółki XXX S. A z dnia 2 listopada 2006 r. (data wpływu do tutejszego organu podatkowego 8 listopada 2006 r.) w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie podatnika w przedmiocie podatku dochodowego od osób prawnych Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie

postanawia

uznać stanowisko Spółki za prawidłowe w zakresie dotyczącym zaliczania do kosztów uzyskania przychodów wydatków na zakup lokali zamiennych, które następnie przejdą na własność mieszkańców, świadczeń pieniężnych na rzecz wysiedlanych mieszkańców, kosztów najmu lokali tymczasowych do czasu objęcia lokali zamiennych – o ile do takich działań zobowiązują Podatnika przepisy ustaw szczególnych, oraz w zakresie uznania za koszt uzyskania przychodów kosztów przeprowadzki, jak też wydatków na rozbiórkę zabudowań.

UZASADNIENIE

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż Spółka w dniu 6 września 2006r., zawarła warunkową umowę sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości Łomna Las, gmina Czosnów, powiat nowodworski, w której zobowiązała się do:

• oczyszczenia terenu nieruchomości z zabudowań, które ze względu na swój stan techniczny kwalifikują się do rozbiórki, oraz

• wysiedlenie zamieszkujących te zabudowania ludzi, co wynika z art. 33 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994r – Prawo budowlane (Dz. U. nr 89, poz. 414 ze zm.) i nakłada obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia, czyli pośrednio zobowiązuje do wskazania lokali zamiennych (zastępczych).

Od wypełnienia wskazanych powyżej zobowiązań zależy termin płatności wynikający z zawartej umowy. Dodatkowo nie spełnienie tych warunków w oznaczonym terminie pociągnie za sobą zmniejszenie należnej ceny. Od spełnienia tych warunków zależy zatem wysokość uzyskanego przychodu.

Kluczową ustawą dotyczącą kwestii rozwiązania stosunku prawnego polegającego na korzystaniu z lokali w zabudowaniach przez mieszkańców jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001r. (Dz.U. Nr 71,poz. 733).

Spółka otrzymała decyzję administracyjną, w której została zobowiązana do opróżnienia budynków znajdujących się na tej nieruchomości, w związku z czym na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego powstał po stronie Spółki obowiązek zapewnienia wysiedlonym lokatorom lokali zastępczych.

W celu zapewnienia lokali zastępczych Spółka zaproponowała mieszkańcom dwie formy:

• przeprowadzkę do konkretnego lokalu zamiennego zakupionego przez Spółkę, którego własność zostanie przez Spółkę przeniesiona w zamian za wyprowadzenie się z zajmowanych lokali, oraz pokrycie kosztów przeprowadzki,

• świadczenie pieniężne w celu nabycia nowego lokalu mieszkalnego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki.

W okresie pomiędzy opróżnieniem lokali w budynkach a nabyciem lokali zastępczych, mieszkańcy będą zakwaterowani w lokalach tymczasowych wynajmowanych przez Spółkę w tym okresie.

W związku z przedstawionym powyżej stanem faktycznym, Spółka zwróciła się o wyjaśnienie kwestii uznania jako koszt uzyskania przychodów wszystkich wydatków ponoszonych na rozbiórkę i wysiedlenie mieszkańców zabudowań położonych na nieruchomości, a w szczególności o wyjaśnienie czy:

• wydatki na zakup lokali zamiennych (których własność przeniesiona zostanie na mieszkańców),

• świadczenia pieniężne na zakup lokalu mieszkalnego na rzecz mieszkańców oraz koszty przeprowadzki,

• najem lokali tymczasowych dla mieszkańców na okres od opróżnienia do czasu objęcia w posiadanie lokali zamiennych,

• koszty przeprowadzki wysiedlanych lokatorów

będą stanowiły dla Spółki koszt uzyskania przychodów zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zdaniem Spółki powyżej opisane wydatki należy zaliczyć do kosztów podatkowych zgodnie z generalną klauzulą wyrażoną w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bowiem zgodnie z orzecznictwem sądowym zaliczenie danego kosztu do kosztów uzyskania przychodów, gdyż jak to wskazuje orzecznictwo zaliczenie konkretnego wydatku do takich kosztów uzależnione jest od:

• powiązania poniesionego wydatku z działalnością podatnika

• istnienia bezpośredniego lub nawet potencjalnego związku przyczynowego między wydatkiem a uzyskanym przychodem,

• właściwego udokumentowania wydatku.

Spółka wskazuje, że wydatki na zakup lokali zamiennych, świadczenia pieniężne na zakup lokali mieszkalnych, koszty przeprowadzki, najem lokali tymczasowych są pokryte z zasobów majątkowych Spółki, ponadto wydatki te nie zostaną Spółce w żaden sposób zwrócone.

Ponadto w opinii Spółki przedmiotowe wydatki mają bezpośredni związek z działalnością gospodarczą uwidocznioną w odpisie KRS Spółki, a ich poniesienie ma bezpośredni wpływ na osiągnięcie przychodu, gdyż ich poniesienie jest związane z uzyskaniem przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, a rzeczowe wydatki są niezbędne dla osiągnięcia tego celu. Wszystkie wydatki o których mowa powyżej są zdaniem Spółki dokumentowane przez nią w sposób zgodny z ustawą z dnia 29 września 1994r. - o rachunkowości (Dz. U. z 2002r., Nr 76, poz. 694 ze zm.).

Po zapoznaniu się wnioskiem, Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie uznając stanowisko Spółki za prawidłowe w zakresie dotyczącym zaliczania do kosztów uzyskania przychodów wydatków na zakup lokali zamiennych, które następnie przejdą na własność mieszkańców, świadczeń pieniężnych na rzecz wysiedlanych mieszkańców, kosztów najmu lokali tymczasowych do czasu objęcia lokali zamiennych – o ile do takich działań zobowiązują Podatnika przepisy ustaw szczególnych, oraz w zakresie uznania za koszt uzyskania przychodów kosztów przeprowadzki, jak też wydatków na rozbiórkę zabudowań, wyjaśnia co następuje:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy. W związku z nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, która weszła w życie w dniu 01.01.2007r., zmianie uległa treść art. 15 ust. 1 tej ustawy. W chwili obecnej zgodnie z tym przepisem kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy. Powyższa zmiana ma charakter uściślający treść tego przepisu w wersji obowiązującej przed 01.01.2007r., i nie zmienia zasadności interpretacji przytoczonej powyżej, zarówno w stanie prawnym przed i po 01.01.2007r. Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 ustawy, stanowić mogą koszt uzyskania przychodu, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami, w tym służą zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, dotyczące całokształtu działalności podatnika, związane z funkcjonowaniem firmy.

Zauważyć należy, iż zdefiniowanie celu osiągnięcia przychodu nie może być traktowane jedynie w kategoriach formalnych, ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych w przywołanym przepisie art. 15 ust. 1 w/w ustawy nie wymaga wykazania, że konkretny przychód jest skutkiem poniesienia określonego kosztu. Najwłaściwsza i zgodna z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów powinna brać pod uwagę:

• przeznaczenie wydatku, oraz

• potencjalną możliwość (analizowaną w dacie poniesienia wydatku na podstawie obiektywnych przesłanek) przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodu.

Zaznaczyć jednak należy, iż możliwość kwalifikowania konkretnego wydatku jako kosztu uzyskania przychodu uzależniona jest od rzetelnej i całościowej oceny tego, czy w świetle wszystkich występujących w sprawie okoliczności, przy zachowaniu należytej staranności, podatnik w momencie dokonywania wydatku mógł i powinien przewidzieć, iż wydatek ten spodziewanego przychodu nie przysporzy.

Z treści wniosku wynika, że w związku ze sprzedażą nieruchomości oraz koniecznością zburzenia lokali zamieszkałych przez lokatorów, Spółka zamierza zakupić lokale mieszkalne. Własność tych lokali zamierza następnie przenieść na rzecz lokatorów, których lokale mają być zburzone, ewentualnie przekazać świadczenia pieniężne na rzecz lokatorów, przeznaczone na zakup przez nich własnych lokali mieszkalnych, lub zapewnić (wynająć) lokale tymczasowe lokatorom na okres od opróżnienia do czasu objęcia lokali zamiennych.

Należy zauważyć, że warunkiem sprzedaży nieruchomości jest jedynie jej opróżnienie z osób trzecich. Zagadnienie zapewnienia zakwaterowania osobom dotychczas mieszkającym na tej nieruchomości pozostawiono do rozstrzygnięcia Podatnikowi – uwzględniając przepisy szczególne w tym zakresie. W stosunku do osób posiadających status lokatora w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.) - reguluje to właśnie w/w ustawa. Jeśli więc jej przepisy konkretnie zobowiązują w przedmiotowej sytuacji Podatnika do zakupu lokali, których własność zostanie przeniesiona na rzecz osób opróżniających dotychczasowe lokale, lub do wynajmu na swój koszt lokalu tymczasowego – to koszty zakupu lub świadczenie pieniężne dla lokatora związane z nabyciem lokalu na własność, koszty opłacania za niego czynszu, będą mogły zostać uznane za koszt uzyskania przychodów w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W/w ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie jest ustawą określającą obowiązki podatkowe, w związku z powyższym nie może być interpretowana przez organ podatkowy w świetle art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa. Jeżeli przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego konkretnie nie zobowiązują do tego typu działań, to wydatki na zakup w istocie mieszkań własnościowych osobom, które poprzednio nie miały takich praw, oraz opłacanie za nie czynszu, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, oraz art. 16 ust. 1 pkt 14 tej ustawy, nie będą mogły stanowić kosztów uzyskania przychodów Podatnika.

Uznanie powyższych wydatków za koszt uzyskania przychodów, w sytuacji gdy Spółka nie byłaby zobowiązana do ich poniesienia na podstawie w/w ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, prowadziłoby do naruszenia art. 16 ust. 1 pkt 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi iż do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się darowizn i ofiar wszelkiego rodzaju, gdyż powyższym wydatkom należałoby nadać właśnie taki charakter, są to bowiem świadczenia, które mają charakter nieodpłatny. Ponadto zdaniem Naczelnika Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie wskazany art. 33 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 4174 ze zm.) wskazuje, że do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę dołącza się opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Przepis ten nakłada obowiązek informacyjny, w żaden natomiast sposób nie nakłada on obowiązku poniesienia wydatków o których mowa powyżej.

W związku z zawartą umową Spółka zobowiązała się do rozbiórki zabudowań, które ze względu na swój stan techniczny kwalifikują się do rozbiórki.

W ocenie tutejszego organu podatkowego, powyższy wydatek wynikający z ustaleń umownych zawartych w umowie sprzedaży nieruchomości, wiąże się z uzyskaniem przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, oraz z prowadzoną przez Podatnika działalnością gospodarczą. Powinien być zatem zaliczony do kosztów uzyskania przychodów zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wydatek ten bowiem, jako nie znajdujący się w katalogu wyłączeń o którym mowa w art. 16 ust. 1 w/w ustawy, stanowi dla Wnioskodawcy koszt uzyskania przychodów, oczywiście o ile spełnia wymagania wynikające z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie bowiem z tym przepisem podatnicy są zobowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 września 1994r. - o rachunkowości (Dz. U. z 2002r., nr 76, poz. 694 ze zm.), w sposób zapewniający określenie wysokości kosztów uzyskania przychodów. Zatem wykazanie wydatków na rozbiórkę jako kosztów uzyskania przychodów powinno być dokonane zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości.

Warunkiem dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości jest opróżnienie jej z osób trzecich. Tak więc również wydatki na przeprowadzkę osób zamieszkujących tę nieruchomość – są kosztami uzyskania przychodów zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, poniesionymi w celu uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Oczywiście mieszkańcy ci powinni spełniać wymogi bycia lokatorami w rozumieniu w/w ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W związku z powyższym Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie postanawia jak na wstępie.

W pozostałym zakresie wniosku, odpowiedź zostanie udzielona odrębnym postanowieniem. Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie zaznacza, iż załączniki do złożonego wniosku w postaci kopii aktu notarialnego, projektu umów, oraz kopii odpisu z KRS nie były przedmiotem oceny tutejszego organu podatkowego.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego przez Spółkę w złożonym wniosku oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zdarzenia. Zgodnie z art. 14b § 1-2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia. Na niniejsze postanowienie służy Stronie prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem tutejszego organu podatkowego w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia (art. 236 § 2 i art. 239 w związku z art. 14a § 4 ustawy Ordynacja podatkowa).