P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14a § 4 i art. 216 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. Nr 8 z 2005 r. poz. 60) Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa – Mokotów postanawia Pana stanowisko, w sprawie zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnej sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości i udziałów w prawie własności budynku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. d) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.), zawarte we wniosku z dnia 28.12.2006 r., który wpłynął do tutejszego Urzędu dnia 29.12.2006 r., uznać za prawidłowe w kwestii określenia nieistnienia obowiązku podatkowego oraz za nieprawidłowe w kwestii zastosowania właściwych przepisów.

U z a s a d n i e n i e

Stan faktyczny podany we wniosku jest następujący:

W roku 1934 Pana rodzice nabyli połowę udziałów we własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym, położonej w Warszawie.

Nieruchomość ta została objęta działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50 z 1945r., poz. 279) – tzw. dekretu bierutowskiego. Na mocy dekretu nieruchomość ta przeszła na własność początkowo gminy m. st. Warszawy (objęta w posiadanie w 1948 roku), a od 1950 r. Skarbu Państwa. W roku 2002 nieruchomość stała się własnością Miasta Stołecznego Warszawy.

Dnia 18 listopada 2004 r. Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy wydał decyzję Nr GK/1253/2004, ustanawiającą na 99 lat użytkowanie wieczyste powyższego gruntu oraz zwracającą własność znajdującego się na tym gruncie budynku mieszkalnego spadkobiercom nieżyjących już właścicieli. W oparciu o tą decyzję dnia 5 lipca 2005 r. została sporządzona, w formie aktu notarialnego, umowa pomiędzy Miastem Stołecznym Warszawą, a m.in. spadkobiercami o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienie własności budynku.

Na podstawie powyższej decyzji oraz powyższej czynności prawnej, jako jeden ze spadkobierców Pana rodziców, nabył Pan prawo użytkowania wieczystego gruntu, położonego w Warszawie oraz własność znajdującego się na tym gruncie budynku mieszkalnego, w 24/144 częściach.Dnia 12.12.2006 r. sprzedał Pan swoją część udziałów w prawie użytkowania wieczystegooraz we własności powyższych nieruchomości za cenę w kwocie 86.360 zł.

Stanowisko wnioskodawcy

Mając na uwadze fakt, że przychody ze sprzedaży w/w udziałów osiągnąłem w wyniku uprzedniego nabycia tychże w drodze spadku, wnioskuję o uznanie, że spełniam warunki by mógł mieć zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. d) ustawy z dn. 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena prawna stanowiska wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym i prawnym

Na mocy art. 10 ust. 1 pkt. 8) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest m. in. odpłatne zbycie: a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Co do zasady więc sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dopiero w połączeniu z dodatkowym czynnikiem – upływem czasu, a ściślej upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (wybudowanie) nieruchomości, staje się źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu. W Pana przypadku należy więc ustalić datę nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego oraz z załączonych dokumentów wynika, że Pana poprzednicy prawni w roku 1934 nabyli połowę udziałów w nieruchomości gruntowej wraz z domem mieszkalnym, położonej w Warszawie. Następnie nieruchomość ta została objęta działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. z 1945 r. Nr 50 poz. 279).

Art. 1 powyższego aktu prawnego stanowi: „W celu umożliwienia racjonalnego przeprowadzenia odbudowy stolicy i dalszej jej rozbudowy zgodnie z potrzebami Narodu, w szczególności zaś szybkiego dysponowania terenami i właściwego ich wykorzystania, wszelkie grunty na obszarze m. st. Warszawy przechodzą z dniem wejścia w życie niniejszego dekretu na własność gminy m. st. Warszawy.” Dekret niniejszy wszedł w życie z dniem ogłoszenia, a więc 21 listopada 1945 roku, i to właśnie z tym dniem przedmiotowa nieruchomość przeszła na własność gminy m. st. Warszawy.

Przepisy art. 7 powyższego dekretu przewidywały, że (1) dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela, będący w posiadaniu gruntu, lub osoby prawa jego reprezentujące, a jeżeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie – użytkownicy gruntu mogą w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną; (2) gmina uwzględni wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania, a jeżeli chodzi o osoby prawne – ponadto, gdy użytkowanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem w myśl planu zabudowania nie pozostaje w sprzeczności z zasadami ustawowymi lub statutowi tej osoby prawnej; (3) w razie uwzględnienia wniosku gmina ustali, czy na prawie zabudowy, oraz określi warunki, pod którymi umowa może być zawarta; (4) w przypadku nieuwzględnienia wniosku, gmina zaofiaruje uprawnionemu, w miarę posiadania zapasu gruntów – na tych samych warunkach dzierżawę wieczystą gruntu równej wartości użytkowej, bądź prawo zabudowy na takim gruncie; (5) w razie niezgłoszenia wniosku, przewidzianego w ust. (1), lub nieprzyznania z jakichkolwiek innych przyczyn dotychczasowemu właścicielowi wieczystej dzierżawy albo prawa zabudowy, gmina obowiązana jest uiścić odszkodowanie w myśl art. 9.

Objęcie przedmiotowej nieruchomości w posiadanie przez gminę miało miejsce w dniu 16 sierpnia 1948 roku. Na podstawie powyższych przepisów Pana poprzednikom prawnym przysługiwało prawo do zgłoszenia w terminie 6 miesięcy od objęcia gruntu w posiadanie przez gminę wniosku o przyznanie na tym gruncie prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną. Wniosek taki w powyższym terminie nie został złożony. Art. 7 ust. (5) powyższego dekretu przyznał dotychczasowym właścicielom, którym z różnych przyczyn nie przyznano wieczystej dzierżawy, odszkodowanie, które miało być wypłacone w „miejskich papierach wartościowych”, które jednak dotąd nie zostały wyemitowane.

Z Pana opisu stanu faktycznego wynika, że pomimo wieloletnich starań Pana ojca (m.in. dnia 5 czerwca 1965 r. złożony został wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego) nie udało się uzyskać ani prawa wieczystego użytkowania gruntu, ani żadnej innej rekompensaty. Po śmierci Pana rodziców, na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy z dnia 5 kwietnia 1991 r. stał się Pan jednym ze spadkobierców Pana rodziców.

Dnia 1 stycznia 1998 r. weszła w życie ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (w ówczesnym brzmieniu – Dz. U. z 1997 r. Nr 115 poz. 741, w obecnym brzmieniu – Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 z późn. zm.). Art. 214 ust. 1 tej ustawy stanowi: „Poprzednim właścicielom, których prawa do odszkodowania za przejęte przez państwo grunty, budynki i inne nieruchomości, przewidziane w art. 7 ust. 4 i 5 i art. 8 dekretuz dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U.z 1945 r. Nr 50, poz. 279 i z 1985 r. Nr 22, poz. 99), wygasły na podstawie przepisów ustawy wymienionej w art. 241 pkt 1 jeżeli zgłosili oni lub ich następcy prawni w terminie do dnia 31 grudnia 1988 r. wnioski o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, może zostać zwrócona jedna nieruchomość.”

Przepis ten otworzył więc możliwość przyznaniu Panu, a także pozostałym następcom prawnym, prawa użytkowania wieczystego gruntu, na wniosek, który został złożony jeszcze przez Pana rodziców dnia 5 czerwca 1965 r. Prawo takie, wraz z prawem własności w budynku znajdującym się na tym gruncie, zostało przyznane decyzją Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 18 listopada 2004 r.

Panu oraz z pozostałym spadkobiercom w częściach ułamkowych odpowiadającym częściom ułamkowym udziału w spadku po Pana rodzicach. Następnie dnia 5 lipca 2005 r. została sporządzona w formie aktu notarialnego umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienie własności budynku, zawarta pomiędzy Miastem Stołecznym Warszawą a m.in. Panem jako jednym ze spadkobierców Pana rodziców.

W ten sposób został Pan współużytkownikiem wieczystym działki gruntu położonego w Warszawie wraz z własnością budynku położonego na tej działce do 24/144 części.

Charakter decyzji przyznającej Panu prawo współużytkowania wieczystego wraz ze współwłasnością w budynku należałoby ocenić jako restytucyjny. Własność przedmiotowego gruntu została odebrana Pana poprzednikom prawnym na mocy dekretu z 1945 r., który w zamian przewidywał jednak pewien system rekompensat, o czym mowa wyżej. Rekompensata taka jednak nie nastąpiła za życia Pana rodziców, a roszczenie o nią nabył Pan drogą spadku w takiej części ułamkowej, w jakiej nabył Pan udział w masie spadkowej (orzeczenie sądu z 1991 r.).

Dopiero za naprawienie poniesionej straty, w pewien sposób przywrócenie stanu poprzedniego, sprzed odebrania gruntów Pana poprzednikom prawnym, należałoby traktować wspomnianą decyzję z 18 listopada 2004 r., w połączeniu z umową z dnia 5 lipca 2005 r. Pomimo że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie może być w pełni utożsamiane ze zwrotem prawa własności, to jednak stanowi pewien substytut własności w okolicznościach, w których, ze względu na brak podstaw prawnych, zwrot własności nie jest możliwy.

Na poparcie takiego stanowiska warto przywołać orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2002 r. (sygn. akt III RN 18/02). „Nie ma znaczenia, że rekompensata za wywłaszczenie odbyła się na drodze ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, nie zaś zwrotu własności. Użytkownik wieczysty "gruntu warszawskiego" kontynuuje - mimo zmienionej formy władania - część swoich praw podmiotowych sprzed ekspropriacji. Ustanowienie na jego rzecz prawo użytkowania wieczystego jest przywróceniem namiastki prawa własności-czytamy we fragmencie uzasadnienia powyższego orzeczenia.

Takie spojrzenie na powyższe akty i czynności prawne oraz pozostałe okoliczności wymusza postawienie pytania: co by było gdyby odebranie gruntu nie miało miejsca, lub chociażby odebranie gruntu nastąpiło za rekompensatą, którą przewidywał dekret z 1945 r.? Wówczas w przypadku sprzedaży czy to współużytkowania wieczystego gruntu wraz ze współwłasnością budynku, czy to współwłasności gruntu i budynku, w roku 2006, tak jak to miało miejsce w Pana przypadku, nie spełniałaby istotnego warunku do uznania jej jako odpłatnej sprzedaży. Mianowicie nie spełniałaby warunku temporalnego – sprzedaży przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Reasumując: sprzedaż przez Pana udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu usytuowanego w Warszawie wraz ze współwłasnością w budynku znajdującym się na tym gruncie dnia 12 grudnia 2006 r. nie może być traktowana jako zbycie nieruchomości i niektórych innych praw majątkowych przed upływem pięciu lat kalendarzowych, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie. Wobec powyższego przychód uzyskany z tej sprzedaży nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i dlatego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Ponieważ przychód ze sprzedaży nieruchomości w Pana przypadku nie jest źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym, trudno doszukiwać się podstawy prawnej dotyczącej zwolnienia z tego podatku. Dlatego Pana stanowisko dotyczące zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. d) ustawy z dn. 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać za nieprawidłowe.

Pouczenie

Interpretacja udzielona została na podstawie stanu prawnego obowiązującego w dniu postanowienia. Zgodnie z art.14 b § 1, 2 i 5 ustawy – Ordynacja podatkowa w związku z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1590) interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, natomiast obowiązuje organ podatkowy i kontroli skarbowej do czasu zmiany lub uchylenia postanowienia na podstawie decyzji w trybie określonym w art. 14 b § 5 ustawy – Ordynacja podatkowa.

Zgodnie z art. 236 § 1 i 2 pkt. 1 ustawy – Ordynacja podatkowa na postanowienie niniejsze przysługuje prawo do złożenia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie. Zażalenie należy złożyć za pośrednictwem tutejszego organu podatkowego w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia.

Zgodnie z art. 239 w związku z art. 222 ustawy – Ordynacja podatkowa zażalenie powinno zawierać zarzuty przeciwko postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazać należy dowody uzasadniające to żądanie.