INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2010 r. (data wpływu 31 marca 2010 r.), uzupełnionym w dniu 21 czerwca 2010 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przy sprzedaży udziału we własności nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 marca 2010 r. złożono wniosek, uzupełniony w dniu 21 czerwca 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przy sprzedaży udziału we własności nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu, zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą polegającą na zawodowym wynajmowaniu nieruchomości. Jedną z nieruchomości, którą wynajmuje jest budynek, który nabył Pan w marcu 2006 r. wraz z własnością gruntu, na którym budynek jest posadowiony. Nieruchomość ta została nabyta bez podatku (zwolniona od podatku), jako towar używany. W sierpniu 2006 r. sprzedał Pan 50% udziału w przedmiotowej nieruchomości innemu podmiotowi gospodarczemu. Ta transakcja także korzystała ze zwolnienia od podatku, jako sprzedaż części towaru używanego.

Zaraz po nabyciu budynku (w marcu 2006 r.) wynajął Pan ww. budynek najemcy, który zamierzał w nim prowadzić sklep. W tym celu, od chwili jego wynajmu, rozpoczął adaptację budynku. W związku z tym ponosił duże nakłady inwestycyjne, tworząc środek trwały zwany inwestycją w obcym środku trwałym w rozumieniu przepisów podatkowych. Od ponoszonych nakładów najemca odliczał podatek naliczony. Po sprzedaży przez Pana w sierpniu 2006 r. udziału w budynku drugiemu podmiotowi gospodarczemu, także ten podmiot stał się wynajmującym dla najemcy (zarówno Pan jak i drugi współwłaściciel są stronami umów najmu zawartych z najemcą). W tym celu podpisano stosowny aneks do umowy najmu.

Najemca skończył adaptację budynku do swoich potrzeb w listopadzie 2006 r. i od tej chwili rozpoczął działalność sklep. W związku z tą adaptacją poniósł wydatki w kwocie ponad 1.700.000 zł. netto i rozpoczął amortyzację tych nakładów, jako swojego środka trwałego. Z zawartej z najemcą umowy wynika, że wszelkie prace remontowe i przeróbki (czyli także adaptacje) lokalu, najemca dokonuje na własny koszt, a poniesione nakłady nie podlegają zwrotowi przez Pana, w tym także w związku z rozwiązaniem umowy najmu.

W listopadzie 2009 r. współwłaściciel budynku kupił sąsiadujący z opisywaną nieruchomością mały kawałek gruntu, posiadający odrębną księgę wieczystą. Grunt ten był nabyty z podatkiem i w przyszłości ma zostać sprzedany także z podatkiem, gdyż nie korzysta ze zwolnienia. Zamierza Pan wraz z drugim współwłaścicielem sprzedać opisany budynek. Pojawił się już potencjalny nabywca. Przed sprzedażą budynku umowa najmu została rozwiązana za porozumieniem stron. Koszty poniesionych przez najemcę inwestycji – zgodnie z zapisami umowy – nie zostały zwrócone najemcy oraz że nie ma on wobec Pana żadnych roszczeń związanych z poniesionymi nakładami na adaptację przedmiotowego budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż udziału w omawianym budynku wraz z przypadającym na niego udziałem w gruncie będzie opodatkowana, czy też zwolniona od podatku...

Zdaniem Wnioskodawcy, omawiana transakcja będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Uważa Pan, że powyższy przepis ma zastosowanie w przedmiotowym przypadku, ponieważ nie zachodzi żaden ze wskazanych w nim wyjątków, które skutkują opodatkowaniem. Nie będzie tutaj:

• zbycia w ramach pierwszego zasiedlenia (będzie to już kolejna transakcja dotycząca zbycia tej nieruchomości, a jednocześnie nie zajdzie przypadek pierwszego zasiedlenia nieruchomości po ulepszeniu, które wynosi co najmniej 30% wartości początkowej, ponieważ ulepszeń nie było w ogóle). Budynek był ulepszany przez najemcę, a nie przez Pana, co w Pana ocenie nie może być traktowane jako tożsame. Nie ponosił Pan żadnych wydatków na ulepszenie, z kolei najemca w sensie formalnym także nie ponosił wydatków na ulepszenie, jego wydatki skutkowały wytworzeniem środka trwałego stanowiącego inwestycję w obcym środku trwałym.
• nie będzie to tym bardziej zbycie budynku przed pierwszym zasiedleniem,
• od pierwszego zasiedlenia budynku minęły 2 lata.

Wobec powyższego uważa Pan, że skoro w obecnym stanie prawnym regułą jest sprzedaż budynków i ich części jako zwolnionych z podatku, a nie zachodzi żaden z wyjątków, które skutkują opodatkowaniem, to transakcja zbycia części budynku będzie zwolniona od podatku.

Ponadto – w Pana ocenie – omawiana transakcja może być zwolniona od podatku także na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, który umożliwia zwolnienie dostawy budynków/lokali z opodatkowania w sytuacji, kiedy nie byłaby ona objęta zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Pana zdaniem, mimo że dana transakcja winna być opodatkowana w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to i tak będzie zwolniona z opodatkowania, jeżeli zajdzie przypadek wskazany w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Obydwa warunki w nim wskazane zostaną spełnione, ponieważ nie miał Pan prawa do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie budynku oraz nie poniósł żadnych wydatków na jego ulepszenie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, stosownie do art. 2 pkt 14 ww. ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Według art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z ust. 11 ww. artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że posiada Pan współwłasność nieruchomości składającej się z budynku oraz gruntu. Budynek został kupiony w 2006 r. jako używany (bez podatku) i od momentu nabycia najmowany jest przez podmiot, który prowadzi w nim sklep, w związku z czym poniósł nakłady inwestycyjne celem przystosowania budynku na potrzeby prowadzenia tego typu działalności. Wydatki inwestycyjne, od których odliczał podatek naliczony, stanowiły u najemcy inwestycję w obcym środku trwałym, podlegającą amortyzacji. W umowie najmu zawarto zapis, że najemca dokonuje remontów i adaptacji na własny koszt, a poniesione przez niego nakłady nie podlegają zwrotowi przez Pana. Zamierzał Pan sprzedać ww. nieruchomość. Uzupełniając wniosek wskazał Pan, iż przed sprzedażą umowa najmu została rozwiązana za porozumieniem stron, a najemca nie miał wobec Pana żadnych roszczeń dotyczących zwrotu nakładów poniesionych przez niego na adaptację budynku, gdyż tak przewidywała umowa.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że o ile – jak wynika z wniosku – nie ponosił Pan nakładów na adaptację budynku w celu dostosowania go do potrzeb prowadzenia przez najemcę sklepu (stanowiły inwestycję w obcym środku trwałym, podlegającą amortyzacji, uprawniając najemcę do odliczenia podatku naliczonego, a wraz z rozwiązaniem umowy najmu koszty tych nakładów nie zostały „przeniesione” na Pana), sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zatem uwzględniając powołane regulacje prawne, należy stwierdzić, iż transakcja sprzedaży udziału w przedmiotowym budynku będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie będą zachodziły wyłączenia w nim wskazane, o ile strony transakcji nie dokonają rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. W przypadku zastosowania zwolnienia do sprzedaży ww. udziału w budynku, przy uwzględnieniu zapisu art. 29 ust. 5 ustawy, również sprzedaż udziału w gruncie, na którym jest posadowiony przedmiotowy budynek, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.