INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 27 maja 2010 r. (data wpływu 17 czerwca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej ustawy Ordynacja podatkowa w zakresie dokumentowania przez wspólnotę mieszkaniową zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej ustawy Ordynacja podatkowa w zakresie dokumentowania przez wspólnotę mieszkaniową zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Zakład Gospodarki Mieszkaniowej działa w imieniu pozostających w zarządzie Zakładu Wspólnot Mieszkaniowych.

Wspólnotę Mieszkaniową, zgodnie z treścią ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 65, poz. 388 ze zm.), tworzy ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Budynki, w których wykupione są lokale to wg Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – budynki mieszkalne (PKOB – 11), a wykupione lokale to lokale mieszkalne i użytkowe. Właściciele lokali, zgodnie z art. 13 ust. 1 ww. ustawy, ponoszą koszty utrzymania lokalu oraz uczestniczą w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Określenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera art. 14 ustawy o własności lokali. Utrzymanie nieruchomości wspólnej:

Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z art. 12 ust. 2 cyt ustawy służą:

• pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej,

• wpłaty właścicieli na wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
  
  

Każdy właściciel ponosi wydatki w stosunku do posiadanych udziałów. Na pokrycie kosztów właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy o własności lokali), których wysokość ustala w formie uchwał Wspólnota Mieszkaniowa (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali). Obowiązek zapłaty przez poszczególnych właścicieli zaliczek, na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów eksploatacyjnych (ogrzewanie lokali, dostarczanie wody itd.) zarządca Wspólnoty, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ustawy o własności lokali, dokumentuje w formie pisemnego zawiadomienia o ich wysokości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wspólnota Mieszkaniowa lub Wspólnota Lokali Użytkowych (nieruchomość w skład której wchodzą wyłącznie lokale użytkowe) ma obowiązek wystawiania rachunków właścicielom lokali użytkowych prowadzących działalność gospodarczą dla udokumentowania opłat na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie art. 87 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Wspólnota nie sprzedaje współwłaścicielom żadnego towaru ani usługi z tytułu ich udziału w nieruchomości, wobec czego nie może wystawić rachunku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W celu reprezentacji interesów wspólnoty, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 ww. ustawy). Ponadto na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku gdy mamy na myśli organ wspólnoty, a o zarządcy w przypadku, gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej. Mając na uwadze powyższe należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Stosownie do art. 87 § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi. Podatnicy wymienieni w § 1, od których zażądano rachunku przed wykonaniem usługi lub wydaniem towaru, wystawiają rachunek nie później niż w terminie 7 dni od dnia wykonania usługi lub wydania towaru. Jeżeli jednak żądanie wystawienia rachunku zostało zgłoszone po wykonaniu usługi lub wydaniu towaru, wystawienie rachunku następuje w terminie 7 dni od dnia zgłoszenia żądania.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca działa w imieniu pozostających w zarządzie Zakładu Wspólnot Mieszkaniowych. Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z art. 12 ust. 2 cyt ustawy służą:

• pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej,

• wpłaty właścicieli na wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
  
  

Każdy właściciel ponosi wydatki w stosunku do posiadanych udziałów. Na pokrycie kosztów właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustala w formie uchwał Wspólnota Mieszkaniowa. Obowiązek zapłaty przez poszczególnych właścicieli zaliczek, na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów eksploatacyjnych (ogrzewanie lokali, dostarczanie wody itd.) zarządca Wspólnoty, któremu zarząd powierzono, dokumentuje w formie pisemnego zawiadomienia o ich wysokości.

Zgodnie z art. 7 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Przez działalność gospodarczą – w myśl art. 3 pkt 9 Ordynacji podatkowej – rozumie się każdą działalność zarobkową w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, w tym wykonywanie wolnego zawodu, a także każdą inną działalność zarobkową wykonywaną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, nawet gdy inne ustawy nie zaliczają tej działalności do działalności gospodarczej lub osoby wykonującej taką działalność – do przedsiębiorców.

Czynności polegające na realizowaniu ww. opłat, tj. czynności pobierania od członków Wspólnoty (właścicieli lokali użytkowych) kwot na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wykonywanie przez zarząd innych obowiązków nie są działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 2 ustawy z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t. j. Dz. u. z 2007 r. Nr 155., poz. 1095 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

W analizowanej sprawie należy zaznaczyć, iż z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu.

W celu należytego utrzymania lokali, ich właściciele zobowiązani są do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością. Koszty te można podzielić na koszty zarządu częściami wspólnymi nieruchomości i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali. Z powyższych tytułów na rzecz wspólnoty właściciele zobowiązani są do uiszczania zaliczek w celu pokrycia kosztów utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych.

Należy zatem stwierdzić, że wykonując czynności na rzecz swoich członków wspólnota nie będzie dokonywała odpłatnej dostawy towarów lub odpłatnego świadczenia usług. Wspólnota nie będzie wykonywała bowiem w tej sytuacji usług dla podmiotów spoza wspólnoty, lecz dla samej siebie – jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty. Wspólnota w zakresie pobierania od członków wspólnoty ww. zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą.

W świetle art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej, tylko podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawiać rachunki potwierdzające dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi a Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej i nie wykonuje czynności, które powinna potwierdzić rachunkiem. Tym samym brak będzie uzasadnienia do dokumentowania, poprzez wystawienie rachunku, wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami.

Na marginesie należy zaznaczyć, iż wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali, mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich, tj. niewchodzących w skład wspólnoty.

Reasumując, Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku wystawiania rachunków z tytułu pobierania od członków Wspólnoty (właścicieli lokali użytkowych) zaliczek z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.