INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 09.07.2010 r. (data wpływu 12.07.2010 r.) – uzupełnionym w dniu 21.09.2010 r. na wezwanie organu z dnia 13.09.2010 r. - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12.07.2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

A. Sp. z o.o. z siedzibą w W, dalej jako „Spółka”, na podstawie umowy sprzedaży zawartej przed notariuszem, jest do dnia 17 czerwca 2003 r. użytkownikiem wieczystym działki gruntu stanowiącej własność Gminy Miejskiej G, położonej w G, oznaczonej numerem ewidencyjnym 668/2 o powierzchni 2.835 m² oraz właścicielem stanowiącego odrębną nieruchomość budynku posadowionego na tej działce o powierzchni 3.312,20 m² - dalej jako „Budynek”. Kopię Wypisu aktu notarialnego Spółka przedstawia w załączeniu. Jak wynika z tego aktu Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w G wydał w dniu 14 grudnia 2004 r. decyzję znak …. zawierającą pozwolenie na użytkowanie m.in. Budynku. Nabycie Budynku i prawa użytkowania wieczystego nastąpiło po cenie zawierającej podatek od towarów i usług. Spółka skorzystała z prawa do odliczenia podatku od towarów i usług przy zakupie budynku i prawa użytkowania wieczystego.

Należy przy tym zauważyć, że Spółka nie używała budynku przy wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT przez okres dłuższy niż 5 lat.

Dnia 5 marca 2008 r. w budynku wybuchł pożar, który spowodował znaczne uszkodzenia. W dniu 27 marca 2008 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w G wydał decyzję nr …, w której po rozpatrzeniu sprawy nieodpowiedniego stanu technicznego budynku handlowo usługowego przy ul. W w G zakazał użytkowania obiektu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy przy sprzedaży opisanej nieruchomości powinny być stosowane przepisy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT umożliwiające rezygnację ze zwolnienia z VAT budynków czy też przepisy ogólne ustawy o VAT określające, że jeżeli dany towar nie jest wymieniony jako objęty zwolnieniem lub stawką 0% albo 7%, to towar ten podlega opodatkowaniu w wysokości 22%...

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa sprzedaż powinna być opodatkowana podatkiem od towarów usług w wysokości 22% zarówno w przypadku uznania, że Spółka sprzedaje budynek jak i w przypadku przyjęcia, że Spółka sprzedaje budynek, a nie obiekt. Za zastosowaniem przepisów o sprzedaży budynków i oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia przemawia fakt, iż nawet znacznie zniszczony w wyniku pożaru budynek w dalszym ciągu jest jednak budynkiem. W tej sytuacji Spółka powinna złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust.1 pkt 7 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 41 ust. 13 ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, niewymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej podlegają opodatkowaniu stawką w wysokości 22 %, z wyjątkiem tych, dla których w ustawie lub przepisach wykonawczych określono inną stawkę.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku.

Ponieważ czynność sprzedaży budynków (przy spełnieniu określonych warunków) może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, rozpatrując kwestię opodatkowania podatkiem VAT konkretnej transakcji sprzedaży, której przedmiotem jest budynek, budowla lub jej część – w pierwszej kolejności należy ustalić, czy zastosowanie znajdzie zwolnienie. Poniższe przepisy dotyczące zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynności dostawy budynków, budowli lub ich części mają charakter szczególny i określając właściwą stawkę podatku VAT dla danej transakcji należy stosować je w pierwszej kolejności. Jeżeli do danej transakcji sprzedaży budynku ma zastosowanie zwolnienie z podatku VAT to nie można stosować innej stawki, chyba, że z przepisów wynika taka możliwość.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

W art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ustawodawca zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostaw nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
   
   

Przepis art. 43 ust. 10 ustawy o VAT wprowadza zatem wspomnianą powyżej możliwość rezygnacji ze zwolnienia i zastosowania innej stawki dla dostawy budynków, budowli lub ich części, występuje ona jednak tylko w przypadku, kiedy do transakcji zastosowanie ma zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowana datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.
   
   

Jak wynika powyższej definicji, istotą pierwszego zasiedlenia jest więc oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie wystąpi więc również wówczas gdy budynek, lokal zastanie oddany do użytkowania osobie trzeciej na podstawie np. umowy najmu. Pierwszym zasiedleniem będzie zatem pierwsza czynność opodatkowana dotycząca danych budynków (ich części) lub budowli, również po ich ulepszeniu podnoszącym wartość początkową (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) o co najmniej 30%.

W myśl art. 3 pkt 2, pkt 3 i pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) pod pojęciem:

• budynku należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,
• budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
  
  

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz okoliczności przedstawione we wniosku stwierdzić należy, że dostawa przedmiotowego budynku przez Spółkę nie będzie wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, gdyż już w 2006 roku budynek został Spółce wydany w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Jak bowiem wskazano we wniosku - nabycie budynku i prawa użytkowania wieczystego nastąpiło po cenie zawierającej podatek od towarów i usług, a Spółka skorzystała z prawa do odliczenia podatku od towarów i usług przy zakupie budynku i prawa użytkowania wieczystego gruntu. Uznać zatem należy, że przedmiotowy budynek jest już zasiedlony w rozumieniu cyt. ustawy, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą, o której mowa we wniosku, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem w przedmiotowej sprawie spełnione zostały warunki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z tym dostawa przedmiotowego budynku, zgodnie z tym przepisem korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Wnioskodawca może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynku, przy spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przedmiotowa sprzedaż powinna być opodatkowana podatkiem od towarów usług w wysokości 22%, należało uznać za nieprawidłowe. W niniejszej sprawie bowiem znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku, istnieje tylko możliwość opodatkowania opisanej we wniosku transakcji po spełnieniu określonych warunków. Nieprawidłowe jest zatem założenie z góry, iż przedmiotowa sprzedaż powinna być opodatkowana podatkiem od towarów usług w wysokości 22%.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ww. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W myśl § 12 ust 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24.12.2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799), zwanego dalej rozporządzeniem, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z uwagi na fakt, iż dostawa budynku, o którym mowa we wniosku jest zwolniona z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym jest on posadowiony - w myśl § 12 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia również korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Jeśli jednak strony wybiorą opodatkowanie transakcji sprzedaży budynku w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy, opodatkowana będzie również dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym jest on posadowiony, przy zastosowaniu stawki podatku VAT właściwej dla dostawy budynku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.