INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm. ) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2010 r. (data wpływu 22 października 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 03.12.2010 r. (data nadania 03.12.2010 r., data wpływu 07.12.2010 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-1017/10-2/MS z dnia 30.11.2010 r. (data doręczenia 03.12.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

• W 2006 r. został przez Wnioskodawcę i jego żonę dokonany zakup lokalu mieszkalnego (24,5 m²).

• W kwietniu 2006 r. lokal został przekazany Wnioskodawcy i jego małżonce przez inwestora na podstawie Protokołu Przekazania po uprzednim wpłaceniu całkowitej wartości lokalu. Wnioskodawca i jego żona otrzymali klucze, płacili czynsz i inne opłaty.

• Akt notarialny sprzedaży lokalu został sporządzony przez inwestora 7 lutego 2007 r. Na powyższy termin Wnioskodawca i jego małżonka nie mieli wpływu. Koszt zakupu wg aktu notarialnego 101 768,52 zł, koszt sporządzenia aktu 2340 zł, koszty urządzenia mieszkania ok. 20 tys. zł.

• Od września 2006 r. lokal był przez Wnioskodawcę i jego żonę (z przerwami) wynajmowany. Podatek z tego tytułu był regularnie płacony do Urzędu Skarbowego, w tym już w 2006 r. za okres wrzesień- grudzień 340 zł (ryczałt).

• Ze względu na odległość do ww. lokalu (ponad godzinę jazdy środkami komunikacji miejskiej i wiek- 72 i 64 lata) Wnioskodawca i jego żona uznali za celowe sprzedaż tego mieszkania i za uzyskane środki kupno mieszkania również z przeznaczeniem na wynajem, w dzielnicy, blisko miejsca zamieszkania Wnioskodawcy i jego żony.

• Sprzedaż mieszkania została dokonana w dniu 2 czerwca 2010 r., a uzyskany przychód ze sprzedaży wyniósł 250 000 zł.

• W dniu 7 czerwca 2010 r. Wnioskodawca i jego żona powiadomili pisemnie Urząd Skarbowy o powyższej transakcji, wraz z kserokopią aktu notarialnego oraz informacją o planowanym przeznaczeniu uzyskanych środków na zakup innego mieszkania.

• W dniu 11 sierpnia 2010 r. Wnioskodawca i jego żona dokonali zakupu mieszkania (31,5 m²) przy za kwotę 284 131,43 zł. Koszty aktu notarialnego - 3235,50 zł. Oznacza to, że całkowity przychód ze sprzedaży mieszkania został wykorzystany na zakup innego mieszkania, a nawet pewna kwota została dopłacona.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w świetle powyższych faktów Wnioskodawca i jego żona powinni zapłacić 19% podatku wynikającą z różnicy z ceny sprzedaży mieszkania i ceny jego zakupu...

Stanowisko Wnioskodawcy

Wnioskodawca i jego żona dokonali sprzedaży mieszkania z przeświadczeniem, że transakcja będzie zwolniona od podatku. Wnioskodawca zrobił wszystko by stać się właścicielem mieszkania w 2006 r. Wnioskodawca uważa, że pełna wpłata (faktury w posiadaniu Wnioskodawcy), protokolarne przekazanie mieszkania przez inwestora wraz z kluczami, płacenie czynszu oraz podatku od wynajmu do Urzędu Skarbowego już w okresie wrzesień - grudzień 2006 r. jest wystarczającym dowodem na to, że byli właścicielami mieszkania już w 2006 r. mimo aktu notarialnego z lutego 2007 r.

Po sprzedaży mieszkania Wnioskodawca spełnił wymagania ustawodawcy niezbędne dla uniknięcia płacenia podatku. Już po 5 dniach Wnioskodawca złożył stosowne oświadczenie do Urzędu Skarbowego, a po 2,5 miesiącach uzyskane środki ze sprzedaży wydał na zakup nowego mieszkania.

Reasumując obciążenie Wnioskodawcy i jego małżonki podatkiem byłoby według Niego niesprawiedliwe.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Podstawową zasadą podatku dochodowego od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w treści w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu – z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W tym miejscu należy wskazać, iż art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, uzależnia powstanie obowiązku podatkowego od daty nabycia, a nie zapłaty inwestorowi całej wartości za lokal mieszkalny.

W świetle art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964r. Nr 16 poz. 93 ze zm.), przez nabycie należy rozumieć umowę sprzedaży, zamiany, darowizny lub inną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy – Kodeks cywilny zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny. Najważniejsze znaczenie ma jednak treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353 Kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Stosownie do powyższego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może otrzymać we władanie lokal mieszkalny, zapłacić część lub całość ceny.

Zaznacza się, iż wstępna umowa sprzedaży, czy też inny dokument np. Protokół Przekazania nie stanowi dokumentu, na podstawie którego można stwierdzić własność nieruchomości. Moment przeniesienia prawa własności również w prawie podatkowym musi być określony zgodnie z normami prawa rzeczowego. Zgodnie z normami prawa cywilnego, ani umowa wstępna, ani protokół zdawczo-odbiorczy nie przenoszą własności nieruchomości.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 K.C. określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Zgodnie z powyższym artykułem umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

W myśl art. 73 § 2 K.C. – jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w kwietniu 2006 roku przedmiotowy lokal został przekazany Wnioskodawcy przez inwestora na podstawie Protokołu Przekazania po uprzednim wpłaceniu całkowitej wartości lokalu. Akt notarialny przenoszący na Wnioskodawcę własność ww. lokalu został podpisany 7 lutego 2007 r.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny w momencie podpisania aktu notarialnego w dniu 7 lutego 2007 r. Datą nabycia prawa własności ww. lokalu dla celów podatkowych jest akt notarialny z 2007 r.

Na mocy art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Wobec tego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, która została nabyta w 2007 r. – w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu – będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego stanowiącego współwłasność obojga małżonków, podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie.

Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 updof, podatek należny od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem określonym zgodnie z art. 19 ustawy, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Przychodem z odpłatnego zbycia wymienionych nieruchomości i praw majątkowych w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena ta, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 6c, do kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, zalicza się: udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów zwiększających wartość zbywanych nieruchomości lub praw, zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Innych ulg w stosunku do przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2007 r. nie przewiduje.

Przekazanie środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego na zakup innego mieszkania nie skutkuje zwolnieniem z opodatkowania uzyskanego przychodu. W tym miejscu podkreślić należy iż zwolnienie przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, przeznaczonych na cele mieszkaniowe przewidywał art. 21 ust 1 pkt 32 w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca roku 2006 mają jednak zastosowanie do przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości nabytych do końca 2006 r.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie nabycie nastąpiło w 2007 r. co wykazano powyżej, zwolnienie na podstawie art. 21 ust 1 pkt 32 nie może mieć zastosowania.

Reasumując powyższe należy stwierdzić, że dochód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2007 r. i następnie sprzedanego w 2010 r., będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Podstawą opodatkowania jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy. Bez znaczenia dla obowiązku zapłaty podatku jest fakt wydatkowania kwot uzyskanych ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami z innych źródeł, podatek należny z tego tytułu wykazuje się w zeznaniu podatkowym, które należy złożyć w terminie do dnia 30 kwietnia roku, następującego po roku, w którym dokonano odpłatnego zbycia (tu 30.04.2011 r.).

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 ze zm.), Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego, a zatem mając na uwadze pytanie zawarte w przedmiotowym wniosku wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do Niego.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.