INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 30 czerwca 2010 r. (data wpływu 22 lipca 2010 r.), uzupełnionym w dniu 15 października 2010 r. (data wpływu 20 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jest:

• prawidłowe w zakresie pytania nr 1 oraz
• nieprawidłowe w zakresie pytań nr 2 i 3.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 22 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 5 października 2010 r., nr ILPB2/415-888/10 -2/MK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Ponadto, poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 5 października 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 13 października 2010 r.), zaś w dniu 20 października 2010 r. (data nadania: 15 października 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 12 listopada 2002 r. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonał nabycia na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego za cenę 175 000,00 zł. Część ceny w kwotach: 17 500,00 zł, 17 500,00 zł oraz 3 500,00 zł została zapłacona gotówką z własnych środków, odpowiednio w dniach: 10 października oraz 12 i 14 listopada 2002 r. Pozostałą część ceny w kwocie 136 500,00 zł Wnioskodawca pokrył z udzielonego kredytu mieszkaniowego „własny kąt”.

Wnioskodawca wskazuje, że od dnia 14 listopada 2002 r. do dnia sprzedaży nieruchomości spłacał wraz z żoną zadłużenie z tyt. ww. kredytu wraz z odsetkami w ratach miesięcznych.

W dniu 14 marca 2006 r. Zainteresowany wraz z żoną dokonał sprzedaży ww. nieruchomości wraz z prawami związanymi z jej własnością za cenę 307 000,00 zł. Zapłata ceny nastąpiła zgodnie z podpisanym aktem notarialnym w następujący sposób:

1. część ceny w kwocie 15 350,00 zł została zapłacona przed podpisaniem aktu notarialnego,
2. część ceny w kwocie 116 782,40 zł, która odpowiadała wysokości zadłużenia zbywców wobec banku w związku z zaciągniętym kredytem mieszkaniowym została zapłacona w dniu 21 marca 2006 r. bezpośrednio na rachunek tego banku jako spłata zadłużenia, przez bank kredytujący zakup,
3. reszta ceny, tj. 174 867,60 zł została zapłacona bezpośrednio przez bank kredytujący nabywców, przelewem na rachunek bankowy Wnioskodawcy i Jego żony po przedstawieniu:
   • zaświadczenia banku o całkowitej spłacie kredytu i wyrażeniu zgody na wykreślenie hipotek ujawnionych w księdze wieczystej lokalu,
   • dowodu złożenie we właściwym sądzie rejonowym wniosku o wykreślenie powyższych hipotek,
   • dowodu uiszczenia należnej opłaty sądowej z tytułu wykreślenia hipotek.
   
   

W dniu 8 sierpnia 2008 r. Zainteresowany zapłacił, naliczony przez urząd skarbowy, podatek (15 350,00 zł) wraz z odsetkami (2 661,00 zł) od sprzedaży 1/2 nieruchomości (PIT-23).

Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż z tytułu zaciągniętego kredytu na zakup ww. lokalu mieszkalnego nie korzystał z ulgi podatkowej, tj. nie odliczał, ani nie odlicza odsetek od kredytu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy spłata całości kredytu w wysokości 116 782,40 zł dokonana w dniu 21 marca 2006 r. powinna być traktowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe i jako taki powinien pomniejszyć kwotę, od której został naliczony Wnioskodawcy podatek od sprzedaży nieruchomości...
2. Czy spłaty miesięcznych rat kredytu wraz z odsetkami dokonywane w okresie od 14 listopada 2002 r. do dnia sprzedaży nieruchomości w dniu 14 marca 2006 r. powinny być traktowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe i w konsekwencji powinny być odjęte od kwoty, od której został naliczony Wnioskodawcy podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania...
   
   
3. Czy wydatkowane na zakup wyżej wymienionego lokalu, pochodzące ze środków własnych kwoty:
   • w wysokości 17 500,00 zł (zapłacona w dniu 10 października 2002 r.),
   • w wysokości 17 500,00 zł (zapłacona w dniu 12 listopada 2002 r.) oraz
   • w wysokości 3 500,00 zł (zapłacona w dniu 14 listopada 2002 r.) powinny być traktowane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe i jako takie odjęte od kwoty od której został naliczony Wnioskodawcy podatek dochodowy od sprzedaży ww. lokalu...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek dochodowy od sprzedaży 1/2 ww. lokalu mieszkalnego powinien być naliczony od kwoty pomniejszonej o:

1. 1/2 kwoty spłaty kredytu mieszkaniowego w wysokości 116 782,40 zł, tj. w kwocie 58 381,20 zł, ponieważ kwota ta przeznaczona była na własny cel mieszkaniowy jakim była spłata kredytu mieszkaniowego,
2. 1/2 łącznej kwoty spłaty rat kredytowych wraz z odsetkami za okres od 14 listopada 2002 r. do 14 marca 2006 r., ponieważ były one wydatkami przeznaczonymi na własny cel mieszkaniowy,
3. 1/2 wszystkich kwot wydatkowanych na zakup wyżej wymienionego lokalu ze środków własnych, tj.:
   • kwoty 17 500,00 zł zapłaconej w dniu 10 października 2002 r.,
   • kwoty 17 500,00 zł zapłaconej w dniu 12 listopada 2002 r.,
   • kwoty 3 500,00 zł zapłaconej w dniu 14 listopada 2002 r.
   
   

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowe w zakresie pytania nr 1 oraz
• nieprawidłowe w zakresie pytań nr 2 i 3.
  
  

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z uwagi na to, iż nieruchomość, ze sprzedaży której część środków Wnioskodawca wraz z żoną przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe została nabyta w 2002 r., w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 28 ust. 2a zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m. in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę innego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodów - na cele określone w tym przepisie.

Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku, bowiem środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Jednakże art. 21 ust. 2a ww. ustawy określa, iż przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 lit. b).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2002 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył nieruchomość w postaci lokalu mieszkalnego, której zakup sfinansowany został głównie kredytem hipotecznym. W dniu 14 marca 2006 r. przedmiotowy lokal został zbyty za kwotę 307 000,00 zł. Zainteresowany część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży ww. nieruchomości przeznaczył m.in.: na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na ww. nieruchomość. Z tytułu zaciągniętego kredytu Wnioskodawca nie korzystał z tzw. ulgi odsetkowej.

Mając na uwadze opisany we wniosku stan faktyczny i przytoczone przepisy prawne stwierdzić należy, iż przeznaczenie części kwoty uzyskanej przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup stanowi wydatek na cel określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do ww. wydatków nie można jednak zaliczyć środków pieniężnych przeznaczonych na spłatę rat kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami wydatkowanych w okresie od 14 listopada 2002 do 14 marca 2006 r. (dnia sprzedaży nieruchomości). Należy bowiem mieć na uwadze, że w analizowanej sytuacji ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku, bowiem środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca.

Z tych samych powodów do wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można również zaliczyć własnych środków pieniężnych wydatkowanych na zakup ww. mieszkania, gdyż nie stanowiły one przychodu Wnioskodawcy ze sprzedaży tej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto, tut. organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawcę - jednego ze współwłaścicieli sprzedanej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego ze współwłaścicieli – żony Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.