INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2010r. (data wpływu do tut. Biura – 28 września 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowanego na:

• spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup domu wraz z odsetkami – jest prawidłowe,
• montaż kominka – jest prawidłowe,
• wykończenie zakupionego w stanie developerskim domu w części obejmującej zakup mebli do trwałej zabudowy (meble kuchenne, szafy wnękowe) oraz budowę ogrodzenia oraz drogi dojazdowej do posesji – jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni nabyła w 2006r. lokal mieszkalny, w którym mieszka do chwili obecnej. We wrześniu 2010r. kupiła dom w stanie deweloperskim. Zakup domu został pokryty częściowo ze środków własnych oraz z kredytu bankowego. Obecnie wnioskodawczyni zamierza sprzedać mieszkanie, natomiast środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczyć na wykończenie domu, spłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości jest zwolniony z podatku dochodowego, jeżeli zostanie przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup domu, odsetek od tego kredytu oraz wykończenie zakupionego w stanie developerskim domu...
2. Czy wykończenie zakupionego domu obejmuje również zakup mebli do trwałej zabudowy np.: meble kuchenne, szafy wnękowe, montaż kominka, budowę ogrodzenia, drogi dojazdowej do posesji...
   
   

Zdaniem wnioskodawczyni, zwolnione od podatku dochodowego są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczone w całości w okresie nie później niż dwóch lat od dnia, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na własne cele mieszkaniowe tj. wykończenie zakupionego domu, spłatę kredytu bankowego wraz z odsetkami.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z jej zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

W przedmiotowej sprawie nabycie lokalu mieszkalnego przez wnioskodawczynię miało miejsce w 2006r., a tym samym do jego zbycia mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. Z wniosku wynika, iż wnioskodawczyni planuje sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło jego nabycie, a środki uzyskane z jego odpłatnego zbycia zamierza przeznaczyć na wykończenie zakupionego w stanie developerskim domu nabytego we wrześniu 2010r. (w tym na zakup mebli do trwałej zabudowy (meble kuchenne, szafy wnękowe), montaż kominka, budowę ogrodzenia, drogi dojazdowej do posesji) oraz na spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup tego domu.

W myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części albo udziału w nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zgodnie z art. 28 ust. 2a ww. ustawy powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Niezależnie od powyższego wyjaśnić należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszt sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z ta czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r., z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo- kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
  
  

Zaznaczyć należy, iż wyliczenie zawarte w tym przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawcę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r. – jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe czyli także na spłatę kredytu (lub pożyczki) zaciągniętego na cele mieszkaniowe oraz budowę budynku mieszkalnego położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, do którego podatnikowi przysługuje prawo własności.

Zgodnie z art. 26 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a) rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Z przedstawionego zdarzenia wynika, że część środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami zaciągniętego na nabycie budynku mieszkalnego w stanie deweloperskim, pozostała część ma zostać wykorzystana na wykończenie tegoż budynku.

Rozpatrując treść przytoczonego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. stwierdzić należy, iż podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać wprost z treści umowy kredytowej. Spłata takiego kredytu stanowi bowiem kolejny etap realizacji celu mieszkaniowego. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast, której nieruchomości lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy, tj. nieruchomości zbywanej czy nabywanej.

Fakt, że spłacany kredyt został zaciągnięty na zakup innego budynku mieszkalnego przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nie będzie stanowił przesłanki negatywnej, uniemożliwiającej skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy. Okoliczność ta wprost bowiem wynika z treści przywoływanego przepisu, który w ostatnim zdaniu wymienia również kredyty lub pożyczki zaciągnięte przed dniem uzyskania przychodów.

Tym samym podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Mając na względzie powyższe oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż przychód, jaki wnioskodawczyni uzyska ze zbycia w 2010r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego w części przeznaczonej na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup budynku mieszkalnego - stanowi cel mieszkaniowy określony w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.

Poniesienie wydatku na spłatę kredytu hipotecznego wnioskodawczyni powinna dokumentować wyciągami bankowymi, z których jednoznacznie wynika kwota i data zapłaconej raty lub zaświadczeniem z banku o wysokości spłaconych rat kredytu w okresie dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży.

Stanowisko wnioskodawczyni w tym zakresie należało więc uznać za prawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do planowanego przez wnioskodawczynię wydatkowania części środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na wykończenie zakupionego w stanie deweloperskim domu stwierdzić należy, iż nie wszystkie ponoszone wydatki spełnią dyspozycję zawartą w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na fakt, że w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych brak jest odrębnej definicji budowy i wykazu wydatków na budowę, organy podatkowe posiłkują się przepisami prawa budowlanego.

Zgodnie z ustawą z dnia 07 lipca 1994r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) przez budowę należy rozumieć wykonanie obiektu budowlanego. Przez budynek rozumie się obiekt budowlany wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Budowa realizowana jest na podstawie pozwolenia na budowę, a kończy się z chwilą zakończenia robót budowlanych (budowy) i uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Przenosząc powyższe na grunt prawa podatkowego należy stwierdzić, że przez budowę budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać wykonanie robót budowlanych prowadzonych na podstawie pozwolenia na budowę zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym. Dla procesu budowy budynku mieszkalnego istotne jest wykonanie tylko tych elementów, które stanowią jego substancję lub są trwale z tym budynkiem związane, np. wykonanie wszystkich przyłączy i uzbrojeń działki w media (gaz, woda, kanalizacja, energetyka).

Stąd wydatkiem na budowę budynku będzie również zakup i zamontowanie na trwałe kominka jako elementu instalacji grzewczej wraz z niezbędnymi elementami do jego zainstalowania.

Natomiast w odniesieniu do wydatków ponoszonych przez wnioskodawczynię i obejmujących budowę ogrodzenia i drogi dojazdowej do posesji, stwierdzić należy, iż wydatki te nie spełniają dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Budowa drogi i ogrodzenia to nie jest budowa budynku mieszkalnego, lecz tego co znajduje się wokół tego budynku, nawet jeśli służy jego mieszkańcom. Bez wątpienia istnieje związek pomiędzy budową ogrodzenia i drogi a inwestycją prowadzoną na działce, lecz zwolnienia ustawodawca nie przewidział dla inwestycji, ale dla budowy budynku mieszkalnego. Powyższe zaś oznacza, że wydatki na budowę drogi i ogrodzenia nie są wydatkami korzystającymi ze zwolnienia. Tym samym nie mają one wpływu na zmniejszenie przychodów do opodatkowania.

Podsumowując, koszty budowy drogi dojazdowej do posesji i ogrodzenia choć są związane z całością inwestycji prowadzonej na działce nie są jednak wydatkami na budowę budynku mieszkalnego, gdyż zarówno droga dojazdowa jak i ogrodzenie są odrębnymi od budynku budowlami architektonicznymi. Elementy te stanowią infrastrukturę wybudowanego budynku mieszkalnego nie są jednak włączone w wartość substancji budynku.

Nie jest również możliwe uznanie za wydatki poniesione na budowę budynku mieszkalnego wydatków na zakup mebli do trwałej zabudowy (mebli kuchennych, szaf wnękowych), gdyż wydatki te są wydatkami poniesionymi na wyposażenie domu, nie zaś na jego budowę.

Stanowisko wnioskodawczyni w tym zakresie należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowo zaznacza się, iż jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e), podatek będzie płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych – art. 28 ust. 3 ww. ustawy.
   
   

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.