INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz.770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2010 r. (data wpływu 4 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni – osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, w czerwcu 2002 r. nabyła (z majątku dorobkowego) wraz z mężem na wspólność ustawową, położone we wsi Ś. nieruchomości składające się z działek:

1. nr 151, 152, 153, 154 o powierzchni 13 ha – działki niezabudowane, grunty zadrzewione, orne i pod stawami, w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone jako tereny usług komercyjnych o charakterze rekreacyjno-wypoczynkowym,
2. nr 158/6 o łącznej powierzchni 3,68 ha – działka rolna z zabudowaniami,
3. nr 158/7 o powierzchni 0,4865 ha – działka rolna zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi,
4. nr 158/1 o powierzchni 0,1609 ha – działka rolna zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym,
5. nr 158/2 o powierzchni 0,01 ha udział w działce przynależny do lokalu mieszkalnego.
   
   

Nabyte nieruchomości mają różne przeznaczenie i są określone w poszczególnych księgach wieczystych jako: tereny usług turystycznych i sportowych. Część działek stanowi park wpisany do rejestru zabytków.

W chwili nabycia przedmiotowych nieruchomości, (tj. w roku 2002) część nabytych budynków i budowli została zakupiona od Agencji Rolnej Skarbu Państwa, a transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Pozostałą część nieruchomości nabyto od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

We wrześniu 2002 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem wydzierżawiła wszystkie ww. nieruchomości Spółce z o.o. X, a następnie od października 2003 r. Spółce Y (nazywanej dalej Spółka), w której są udziałowcami.

Dzierżawca (Spółka) w latach 2003-2009 zmodernizował część istniejących budynków i budowli, wybudował na nieruchomości nowy budynek oraz budowle – sieci gazowe i wodno -kanalizacyjne. Zgodnie z zawartą umową dzierżawy nakłady poczynione przez dzierżawcę mogą zostać zatrzymane przez wydzierżawiającego za zapłatą, w przypadku rozwiązania umowy. W przeciwnym wypadku dzierżawca ma prawo żądać przeniesienia na niego własności nieruchomości, na których zostały poczynione nakłady. Jednocześnie wydzierżawiającemu nie przysługuje prawo żądania przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego.

W związku z wynajmem z majątku osobistego nieruchomości Wnioskodawczyni dokonała w 2003 r. zgłoszenia rejestracyjnego w podatku od towarów i usług. Do rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych dokonała zgłoszenia wyboru formy opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu najmu prywatnego, jako ryczałt ewidencjonowany, deklarując jednocześnie, iż rozliczeń z tego tytułu będzie dokonywała samodzielnie.

W chwili obecnej Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zamierzają sprzedać ww. nieruchomości na rzecz Spółki. W umowie sprzedaży nie zostanie uwzględniony zwrot nakładów. Zgodnie z zawartą umową dzierżawy roszczenie spółki o zwrot nakładów nie wystąpi, gdyż umowa dzierżawy nie została rozwiązana.

W całym okresie dzierżawy nieruchomości i wcześniej, do dnia dzisiejszego, Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej zarówno w sensie faktycznym, jak i w sensie prawnym. W trakcie trwania umowy dzierżawy czynsz dzierżawny podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przedmiotowa sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też jako dokonywana z majątku osobistego Wnioskodawczyni i jej męża nie podlega opodatkowaniu...

Zdaniem Wnioskodawczyni, działalność gospodarcza stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT obejmuje wszelką działalność producentów handlowców lub usługodawców, również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Mając na względzie treść powołanych przepisów należy wskazać, że ustawodawca – wzorem przepisów unijnych, wyraźnie powiązał pojęcie podatnika z pojęciem działalności gospodarczej uzależniając przyznanie statusu podatnika VAT od prowadzenia przez niego działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza związana jest z profesjonalnym obrotem i w związku z tym powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością wykonywania (wyrok ETS w sprawie C-230/94). Oznacza to, że celem ustawodawcy było obciążenie podatkiem od towarów i usług, z uwagi na jego charakter, podmiotów profesjonalnych w konsekwencji wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego tylko wówczas, gdy została wykonana w ramach działalności gospodarczej. Okoliczność, że podmiot wykonuje czynności wymienione w art. 5 ustawy o VAT nie jest wystarczającą przesłanką do ich opodatkowania podatkiem VAT, bowiem musi działać w charakterze podatnika, czyli podmiotu wykonującego samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 cytowanej ustawy. Oznacza to, że kryterium działalności gospodarczej wyklucza z grona podatników VAT osoby fizyczne, które takiej działalności nie prowadzą nawet, jeśli dokonują czynności podlegających opodatkowaniu. W świetle powołanych argumentów w opinii Zainteresowanej, sprzedając nieruchomość składającą się z kilku działek, Wnioskodawczyni wraz z mężem nie dokonują zorganizowanej dostawy nieruchomości gruntowych, a tym samym nie występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Wnioskodawczyni i jej mąż nabyli przedmiotowe grunty z majątku osobistego i nie nosili się z zamiarem ich odsprzedaży. Planowana czynność sprzedaży nieruchomości nie oznacza więc wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Zainteresowanej powyższe stanowisko zostało wielokrotnie potwierdzone w orzeczeniach wydawanych przez Sądy Administracyjne, m.in. przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku Składu Siedmiu Sędziów z dnia 27 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/97.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
   
   

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
   
   

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną: odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług dzierżawy wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy dzierżawy mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy dzierżawa będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zamierzają sprzedać Spółce nabyte w czerwcu 2002 r. (z majątku dorobkowego) nieruchomości położone we wsi Ś., składające się z działek:

• nr 151, 152, 153, 154 o powierzchni 13 ha – działki niezabudowane, grunty zadrzewione, orne i pod stawami, w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone jako tereny usług komercyjnych o charakterze rekreacyjno-wypoczynkowym,
• nr 158/6 o łącznej powierzchni 3,68 ha – działka rolna z zabudowaniami,
• nr 158/7 o powierzchni 0,4865 ha – działka rolna zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi,
• nr 158/1 o powierzchni 0,1609 ha – działka rolna zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym,
• nr 158/2 o powierzchni 0,01 ha udział w działce przynależny do lokalu mieszkalnego.
  
  

We wrześniu 2002 r. Zainteresowana wraz z mężem wydzierżawiła ww. nieruchomości Spółce X, a następnie od października 2003 r. Spółce Y.

W związku z wynajmem z majątku osobistego nieruchomości Wnioskodawczyni dokonała w 2003 r. zgłoszenia rejestracyjnego w podatku od towarów i usług. Natomiast do rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych dokonała zgłoszenia wyboru formy opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu najmu prywatnego, jako ryczałt ewidencjonowany, deklarując jednocześnie, iż rozliczeń z tego tytułu będzie dokonywała samodzielnie. W trakcie trwania umowy dzierżawy czynsz dzierżawny podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wątpliwości Zainteresowanej dotyczą kwestii czy sprzedaż ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też jako dokonywana z majątku osobistego jej i małżonka nie będzie podlegać opodatkowaniu.

W tym miejscu wskazać należy, iż podmiot świadczący usługę dzierżawy będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy dzierżawę tą będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem dzierżawy jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje dzierżawy we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej). Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż w rozpatrywanej sprawie niezależnie od tego czy umowa dzierżawy nieruchomości położonych we wsi Ś. jest zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy prywatnie, Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Podkreślić również należy, iż planowanej przez Zainteresowaną transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wykorzystywanej wcześniej w działalności gospodarczej (świadczenie usług dzierżawy, jak wskazano wyżej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej), nie można uznać za sprzedaż majątku osobistego.

Tym samym czynność sprzedaży ww. nieruchomości, tj. gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami, mieści się w definicji odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wobec powyższego, udzielona interpretacja indywidualna jest wiążąca tylko dla Wnioskodawczyni, a nie dla jej małżonka.

Dodatkowo tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie przedstawione w opisanym zdarzeniu przyszłym, które nie zostały objęte pytaniem oraz własnym stanowiskiem w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Nadmienia się, że art. 2 pkt 6 ustawy do dnia 31 grudnia 2010 r. obowiązywał w brzmieniu: „przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty”.

Treść ww. artykułu została zmieniona na mocy art. 1 pkt 1 lit. a obowiązującej od dnia 1 stycznia 2011 r. ustawy z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Natomiast w kwestii opodatkowania rozliczenia nakładów inwestycyjnych poniesionych przez Spółkę (dzierżawcę) wydano odrębną interpretację indywidualną z dnia 4 stycznia 2011 r. nr ILPP2/443-1634/10-5/EN.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.