INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, reprezentowanej przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 29 listopada 2010 r. (data wpływu 6 grudnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 lutego 2011 r. (data wpływu 7 lutego 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 3 lutego 2011 r. o doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego oraz o wymagane pełnomocnictwo.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 26 listopada 2008 r., zgodnie z art. 37 ust. 1 oraz art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. u. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), sprzedał w drodze przetargu ustnego, nieograniczonego nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w znacznym stopniu zużytym technicznie, przeznaczonym do rozbiórki. Według ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej przez Starostwo Powiatowe, działka oznaczona była jako B. Natomiast według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Jastrowie, nieruchomość oznaczona jest jako teren śródmiejskiej zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Zgodnie z ogłoszonym przetargiem, warunkiem zagospodarowania działki jest rozbiórka istniejącego budynku, a na cenę nieruchomości nie wpływa wartość tego budynku. Budynek jest starszy niż 5 lat, a Nabywca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie tego budynku. Zgodnie z przygotowaną dokumentacją budynek nie miał wartości rynkowej. Cena wywoławcza nieruchomości została ustalona tylko w oparciu o wartość gruntu. w związku z powyższym, Wnioskodawca przy sprzedaży ww. nieruchomości naliczył podatek od towarów i usług w wysokości 22% od wylicytowanej ceny.

W listopadzie 2010 r. właściciel, który nabył w dniu 26 listopada 2008 r. od Wnioskodawcy przedmiotową nieruchomość, zwrócił się do Gminy i Miasta o dokonanie korekty faktury VAT (zastosowanie zwolnienia zamiast stawki 22%) i zwrot tego podatku.

W uzupełnieniu z dnia 3 lutego 2011 r. Wnioskodawca wskazał, iż:

1. Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
2. Budynek nie był ulepszany.
3. Od zakończenia budowy budynku posadowionego na działce będącej przedmiotem zbycia minęło około 100 lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jak należało opodatkować sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, czy właściwie naliczono stawkę 22% podatku VAT, czy też należy dokonać korekty i przedmiotową sprzedaż zwolnić z naliczonego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, dla sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, należało zastosować stawkę podatku VAT 22%. Podstawą opodatkowania była wylicytowana w przetargu cena gruntu. Do podstawy opodatkowania nie doliczono wartości budynku mieszkalnego, znajdującego się na gruncie, przeznaczonego do rozbiórki, ponieważ zgodnie z wyceną biegłego rzeczoznawcy majątkowego budynek ten nie miał wartości rynkowej, a wycena działki uwzględniała koszt rozbiórki budynku. Do sprzedaży nie zastosowano zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ według Wnioskodawcy podstawą opodatkowania była tylko wylicytowana cena gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejszą interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących do dnia 31 grudnia 2008 r., gdyż we wniosku z dnia 29 listopada 2010 r. Wnioskodawca zaznaczył, że sprzedaż nieruchomości miała miejsce w dniu 26 listopada 2008 r.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy ruchome jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 43 ust. 2 ustawy, za towary używane uznaje się:

1. budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Nadmienia się, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

W rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 6 ustawy zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Z powołanego wyżej art. 43 ust. 6 ustawy wynika, że zwolnienie nie będzie przysługiwało wówczas gdy wszystkie przesłanki wymienione w przepisie występują równocześnie, czyli: wydatki na ulepszenie przedmiotu dostawy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, podatnik miał prawo odliczyć podatek od tych wydatków i jednocześnie użytkował te towary krócej niż 5 lat. Brak jakichkolwiek wydatków na ulepszenie skutkuje tym, że art. 43 ust. 6 cyt. ustawy nie ma zastosowania.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż budynków i budowli korzystać może ze zwolnienia od podatku VAT pod warunkiem spełnienia następujących wymogów: musi upłynąć 5 lat licząc od końca roku, w którym zakończono budowę obiektów oraz w momencie nabycia nieruchomości podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od dokonywanych zakupów. Ponadto zwolnienie od podatku VAT można zastosować w przypadku sprzedaży używanych budynków, jeżeli nie wystąpiły łącznie przesłanki wymienione w powołanym wyżej art. 43 ust. 6 ustawy.

Z przytoczonych przepisów wynika, iż dla prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT konieczne jest spełnienie szeregu warunków. Jednym z tych warunków jest brak prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towaru będącego przedmiotem dostawy.

Należy zwrócić uwagę na fakt, iż ustawodawca nie uzależnił zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy od tego, czy przy zakupie towaru naliczono podatek VAT, lecz od tego czy nabywcy przysługiwało prawo do odliczenia.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. w myśl art. 3 pkt 3 ww. ustawy, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury (...).

Kwestię podstawy opodatkowania w przypadku dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki, rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z obniżonej stawki lub ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z obniżonej stawki lub ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, odnosi się wprost do budynków, budowli lub ich części, a nie do ich wartości, czy innych parametrów. Podobnie jest ze zwolnieniem od podatku przewidzianym dla dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy).

W związku z tym, w sprawie będącej przedmiotem zapytania, dla zastosowania zwolnienia od podatku nie będzie miał znaczenia stan techniczny, czy wartość przedmiotowych budynków, a jedynie przesłanki wskazane wprost w cyt. wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10 ustawy.

Zaznacza się, że na podstawie § 17 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 95, poz. 798 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, w przypadku stwierdzenia pomyłki w cenie, stawce lub kwocie podatku wystawia się fakturę korygującą.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 26 listopada 2008 r. sprzedał w drodze przetargu ustnego, nieograniczonego nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w znacznym stopniu zużytym technicznie, przeznaczonym do rozbiórki. Według ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej przez Starostwo Powiatowe, działka oznaczona była jako B. Natomiast według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta, nieruchomość oznaczona jest jako teren śródmiejskiej zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Zgodnie z ogłoszonym przetargiem, warunkiem zagospodarowania działki jest rozbiórka istniejącego budynku, a na cenę nieruchomości nie wpływa wartość tego budynku. Budynek jest starszy niż 5 lat, bowiem od zakończenia budowy budynku posadowionego na działce będącej przedmiotem zbycia minęło około 100 lat. Ponadto, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przedmiotowy budynek nie był ulepszany. Cena wywoławcza nieruchomości została ustalona tylko w oparciu o grunt.

W świetle powyższych regulacji prawnych oraz odnosząc się do przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż sprzedaż budynku przeznaczonego do rozbiórki stanowiącego towar używany, z uwagi na fakt, iż Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że nie wystąpiły łącznie przesłanki wskazane w art. 43 ust. 6 ustawy, korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług – w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W takim przypadku, ze zwolnienia od podatku VAT również korzystała dostawa gruntu, na którym obiekt ten był posadowiony (art. 43 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy).

Reasumując, transakcja sprzedaży przedmiotowego budynku posadowionego na gruncie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Tym samym Wnioskodawca jest zobowiązany do dokonania korekty faktury VAT, o której mowa w § 17 ust. 1 rozporządzenia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.