INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 4 listopada 2010 r. (data wpływu 5 listopada 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 stycznia 2011 r. (data wpływu 19 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 17 stycznia 2011 r. (data wpływu 19 stycznia 2011 r.) o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W październiku 2009 r. Wnioskodawca wraz z żoną podpisali umowę przedwstępną zakupu działki rolnej o powierzchni 68 arów (11 arów lasu i 57 arów gruntów rolnych) od osoby fizycznej. W styczniu 2010 r. podpisali akt notarialny u notariusza i stali się właścicielami wyżej opisanej działki rolnej. Podatek VAT nie wystąpił. W międzyczasie Zainteresowanemu powiększyła się rodzina, żona urodziła syna 23 września 2010 r. Wnioskodawca podjął decyzję o podjęciu budowy domu jednorodzinnego na wyżej wymienionej działce. Planuje połowę działki zostawić sobie i na niej wybudować dom rodzinny, natomiast 30 arów przekształcić z gruntów rolnych na budowlane. Po przekształceniu podzielić te 30 arów na dwie lub trzy działki w zależności od upodobań klienta i sprzedać. Uzyskane dochody ze sprzedaży zamierza przeznaczyć na budowę domu jednorodzinnego. Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej.

Grunty rolne o powierzchni 11 arów lasu i 57 arów gruntów rolnych (oznaczone w ewidencji gruntów jako działka o numerze 76 ) zostały nabyte na poszerzenie gospodarstwa rolnego, jak również na ewentualną przyszłą budowę domu jednorodzinnego. Można się na nich budować na zasadzie zabudowy siedliskowej.

Z gruntów tych Wnioskodawca nie dokonywał zbioru płodów rolnych, gdyż jest to najsłabsza ziemia klasy VI i nabył ją stosunkowo niedawno, bowiem w styczniu 2010 r.

Nie były one też nigdy przedmiotem umowy najmu bądź dzierżawy lub przynajmniej nic Zainteresowanemu o tym fakcie nie wiadomo.

Wnioskodawca jestem właścicielem gospodarstwa rolnego, trzy hektarowego, które odziedziczył w spadku po śmierci dziadków w 2004 r., ale nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

Nabyte grunty nie służyły żadnej działalności gospodarczej.

W listopadzie 2010 r. Zainteresowany dokonał podziału tych gruntów. Nabyta działka o numerze 76 o powierzchni 0,68 ha, została podzielona na dwie działki tj. działkę 76/1, która ma obecnie powierzchnię 0,3790 ha i składa się z lasu klasy VI o pow. 0,11 ha oraz gruntów rolnych klasy VI o powierzchni 0,2690 ha i działkę 76/2 o powierzchni 0,3010 ha składającą się z gruntów rolnych klasy VI.

Działkę 76/1 Wnioskodawca zostawił sobie i chciałby wybudować na niej dom rodzinny. Dnia 13 grudnia 2010 r. Gmina X wydała mu decyzje o warunkach zabudowy i w styczniu 2011 r. wystąpił o pozwolenie na budowę. W momencie otrzymania pozwolenia na budowę oraz posiadania środków finansowych Zainteresowany chciałby zacząć się budować na działce 76/1.

Natomiast działkę 76/2 o powierzchni 0,3010 ha, która obecnie figuruje w ewidencji gruntów jako grunt rolny klasy VI, nie jest uzbrojona, nie jest ogrodzona, nie ma decyzji o warunkach zabudowy ani pozwolenia na budowę, Wnioskodawca chciałby podzielić na dwie 15 arowe działki, następnie je sprzedać a uzyskane środki finansowe ze sprzedaży przeznaczyć na budowę domu jednorodzinnego.

Można to zrobić jedynie na zasadzie wydzielenia, gdyż jest to grunt rolny a nie normalna działka budowlana. Działki budowlanej nie da się nigdy z tych gruntów zrobić, gdyż nie ma planu zagospodarowania przestrzennego i podobno nigdy nie będzie. Takie informacje Zainteresowany otrzymał od Gminy X. Może on jedynie wystąpić do Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na tej działce 76/2 domu jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego i później przez wydzielenie, wydzielić z tej działki 76/2 jeszcze jedną działkę o numerze np. 76/3. Jest to skomplikowane ale możliwe do zrobienia. Zainteresowany zastanawia się nad sensem takich działań, gdyż jeżeli ten podział spowoduje, że transakcja sprzedaży tej nowopowstałej 15 arowej działki o numerze 76/2 oraz tej kolejnej wydzielonej w przyszłości działce o numerze np. 76/3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT 23%, to wtedy nie będzie się to Wnioskodawcy opłacać. Zapłata 23% podatku VAT spowoduje, że stanie się to bardzo nieopłacalne ekonomicznie.

W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał żadnej dostawy innych gruntów i nie planuje sprzedawać kolejnych gruntów. Zainteresowany chce zyskownie sprzedać te 0,3010 ha i pieniądze przeznaczyć na budowę domu jednorodzinnego.

Nie zamieszczał jeszcze żadnych ogłoszeń o sprzedaży działki o numerze 76/2, nie składał też wniosku do Gminy o wydanie warunków zabudowy na tej działce 76/2, gdyż czeka na indywidualną interpretację prawa podatkowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionym zdarzeniu sprzedaż dwóch lub trzech działek budowlanych, które wcześniej były nabyte jako grunt rolny będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 22 %...

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem nie prowadzi on działalności gospodarczej i nie nabywał tego gruntu z zamiarem późniejszej sprzedaży dla celów zarobkowych, a podatnikami – wg zapisu art. 15 ust. 1 – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r. wprowadzonym ustawą z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476), przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonym art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności.

O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją podmiotu wykonującego określoną czynność, z którą łączą się skutki podatkowoprawne, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie i w okolicznościach noszących znamiona działalności gospodarczej.

Zatem, podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że przedmiotowe grunty rolne zostały nabyte w styczniu 2010 r. na poszerzenie gospodarstwa rolnego, jak również na ewentualną przyszłą budowę domu jednorodzinnego. W tym samym roku Wnioskodawca podjął decyzję o budowie domu jednorodzinnego na wyżej wymienionej działce.

Zakupiony grunt rolny, został podzielony przez Zainteresowanego na 2 działki: 76/1 – na której zamierza wybudować dom i dla której Gmina wydała decyzję o warunkach zabudowy oraz 76/2 – którą zamierza sprzedać, a za uzyskane pieniądze wybudować dom. Działka ta figuruje w ewidencji gruntów jako grunt rolny, nie ma decyzji o warunkach zabudowy ani pozwolenia na budowę, a także nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak Wnioskodawca planuje przekształcić przedmiotową działkę z gruntu rolnego na budowlany, a po przekształceniu podzielić ją na dwie lub trzy działki w zależności od upodobań klienta i sprzedać.

Można to zrobić jedynie na zasadzie wydzielenia, gdyż jest to grunt rolny a nie normalna działka budowlana. Zainteresowany może wystąpić do Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na tej działce 76/2 domu jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego i później przez wydzielenie, wydzielić z tej działki 76/2 jeszcze jedną działkę o numerze np. 76/3. Wnioskodawca rozważa dokonanie tych czynności, ale tylko w przypadku, gdy będzie to ekonomicznie opłacalne, tj. gdy nie spowoduje to konieczności zapłaty podatku VAT w wysokości 23%.

Zainteresowany nie dokonywał z ww. gruntu zbioru płodów rolnych, nigdy nie był on przedmiotem umowy najmu bądź dzierżawy. W opinii Wnioskodawcy nie posiada on statusu rolnika ryczałtowego, a nabyty grunt nie służył żadnej działalności gospodarczej. W przeszłości Zainteresowany nie dokonywał żadnej dostawy innych gruntów oraz nie planuje takich transakcji w przyszłości.

Uwzględniając treść powołanych przepisów oraz opisane zdarzenie przyszłe wskazać należy, iż w niniejszej sprawie Zainteresowany – w związku z dostawą przedmiotowych działek – wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT. Należy bowiem zwrócić uwagę, że w okresie niespełna roku od nabycia działki została podjęta decyzja o jej częściowej sprzedaży i dokonany został jej podział (na dwie działki). Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca planuje przekształcić przedmiotową działkę z gruntu rolnego na budowlany, a po przekształceniu dokonać dalszego podziału na dwie lub trzy działki w zależności od upodobań klienta i sprzedać z zyskiem po uzyskaniu korzystnej indywidualnej interpretacji prawa podatkowego.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż okoliczności sprawy (zakup i podział gruntu, chęć jego przekształcenia oraz planowana sprzedaż z zyskiem), wskazują na zamiar sprzedaży działek w sposób częstotliwy i z wyraźną intencją osiągnięcia korzystnego wyniku finansowego tych działań, w przeciwnym bowiem razie dzielenie i przekształcanie gruntów byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione.

Dodatkowo należy zauważyć, że Wnioskodawca wskazał, że działkę zakupił na poszerzenie gospodarstwa rolnego. Zgodnie z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Stanowi zatem zorganizowany kompleks majątkowy przeznaczony do prowadzenia działalności produkcyjnej, handlowej lub usługowej. Natomiast w myśl art. 55³ ustawy Kodeks cywilny, za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Biorąc pod uwagę powyższe należy przyjąć, że gospodarstwo rolne spełnia określone w Kodeksie cywilnym wymogi właściwe dla przedsiębiorstwa. Celem przedsiębiorstwa, którym jest gospodarstwo rolne, zawsze jest produkcja rolnicza, bez względu na to w jaki sposób zostaną wykorzystane pożytki z tej działalności.

W przedmiotowej sprawie Zainteresowany wypełni zatem definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i wystąpi – w związku z dostawą przedmiotowych działek – w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w przypadku gruntów niezabudowanych zwolniona od podatku jest jedynie dostawa terenów innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), a w przypadku jego braku inne akty ustanowione przez właściwe organy (studium uwarunkowań oraz decyzja o warunkach zabudowy).

Uwzględniając opis sprawy wskazujący, iż przedmiotowe działki mają zostać zbyte po przekształceniu gruntu rolnego na budowlany, stwierdzić należy, iż ich dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podsumowując, w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca sprzedając działki budowlane, które wcześniej były nabyte jako grunt rolny na poszerzenie gospodarstwa rolnego będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w związku z tym transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23 %.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.