INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku (data wpływu 9 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 2 października 2006 r. Wnioskodawca zawarł umowę sprzedaży oraz umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji. Umowy te zawarte były w jednym akcie notarialnym. Na podstawie umowy sprzedaży podatnik nabył od drugiej strony umowy udział wynoszący 188/10 000 części w nieruchomości za kwotę brutto X zł. Natomiast przedmiotem umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji zawartej pomiędzy Zainteresowanym (określanym w umowie jako „Inwestor”) i firmą, będącą stroną ww. umowy (określaną w umowie jako „Inwestor zastępczy”) było wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości budynku wielomieszkaniowego. Inwestor zastępczy zobowiązał się wybudować budynek i następnie oddać go do eksploatacji najpóźniej do dnia 31 grudnia 2006 r. Wnioskodawca natomiast zobowiązał się zapłacić kwotę brutto X zł, stanowiącą część kosztów wybudowania budynku, a odpowiadającą Jego udziałowi w realizacji przedmiotowej inwestycji. Zapłata tej kwoty miała nastąpić w częściach na podstawie faktur VAT wystawianych przez inwestora zastępczego. W budynku Zainteresowany miał posiadać lokal mieszkalny o powierzchni 68,13 m kw. wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem we własności gruntu i częściach wspólnych budynku.

Dnia 1 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, odebrał przedmiotowy lokal mieszkalny od inwestora zastępczego. W dniu 23 lipca 2007 r. zawarta została pomiędzy współwłaścicielami umowa zniesienia współwłasności nieruchomości oraz ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i użytkowych. W wyniku zniesienia współwłasności w ramach posiadanych udziałów Zainteresowany nabył na wyłączną własność posiadany lokal mieszkalny o powierzchni 68,13 m kw. wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku wynoszącym 188/10 000 części.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Jakie zasady opodatkowania mają zastosowanie w przypadku sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku w dniu 16 czerwca 2010 r....
2. Czy Wnioskodawca powinien zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania pierwszego – przychód powstały w przypadku sprzedaży dnia 16 czerwca 2010 r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku będzie opodatkowany zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w okresie od 1 stycznia 2006 r. do 31 grudnia 2006 r.

W opinii Zainteresowanego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, decydujące znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia. Wnioskodawca w 2006 r. nabył udział w nieruchomości oraz podpisał umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji polegającej na wybudowaniu na tym gruncie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Następnie w 2007 r., w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność jeden z wyodrębniony w wyżej wymienionym budynku lokali.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż stosownie do przepisu art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 tejże ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli nabyty w jego wyniku udział mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W wyniku dokonania przedmiotowego zniesienia współwłasności nie wystąpiło po stronie Wnioskodawcy przysporzenie ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności co oznacza, iż do nabycia przedmiotowej nieruchomości doszło w 2006 r. Na poparcie swoich argumentów, Zainteresowany wskazuje, iż obszerne uzasadnienie do tego stanowiska przytoczył Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w uzasadnieniu interpretacji indywidualnej udzielonej dnia 2 kwietnia 2009 r. sygn. ILPB2/415-163/09-2/TR.

Odnosząc się natomiast do pytania drugiego, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż do opodatkowania przychodu uzyskanego z przedmiotowej sprzedaży należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że przedmiotowy udział w nieruchomości Zainteresowany nabył w 2006 r. Następnie w 2007 r. dokonano zniesienia współwłasności. Wartość nabytego przez Zainteresowanego udziału w nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nie przekracza pierwotnego udziału w nieruchomości, jaki Mu przysługiwał we współwłasności.

Wskazać należy, iż współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

Wnioskodawca we wniosku wskazał, iż w wyniku zniesienia współwłasności dokonanego w 2007 r. wartość nieruchomości nabytej przez Zainteresowanego nie przekracza wartości udziału, jaki przysługiwał Mu we współwłasności. Zatem, za datę nabycia należy uznać w przedmiotowej sytuacji rok 2006.

W konsekwencji, na gruncie analizowanej sprawy zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Z kolei, w myśl przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Wskazać należy, iż z treści powołanych przepisów wynika, że podatek w formie ryczałtu ustala się od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych. Przychodem jest natomiast wartość nieruchomości i praw majątkowych wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona wyłącznie o koszty odpłatnego zbycia.

Reasumując, stwierdzić należy, iż konsekwencje prawno-podatkowe sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku należy rozpatrywać na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r. Podkreślenia wymaga, iż dokonane w 2007 r. zniesienie współwłasności nieruchomości nie stanowiło nabycia nieruchomości, gdyż mieściło się w ramach udziału, jaki pierwotnie przypadał Wnioskodawcy w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat, a tym samym nie miało wpływu na kwestie dotyczące opodatkowania przychodu z tytułu ww. sprzedaży.

Końcowo, odnosząc się do przywołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej organów podatkowych należy stwierdzić, iż wydana została w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.