INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 24.01.2011 r. (data wpływu 25.01.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25.01.2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 28.06.2007 r. postanowieniem Sądu Rejonowego Wnioskodawczyni nabyła spadek po ojcu (zm. 19.06.1993 r.) wraz z dwoma braćmi i matką po #188; części każde z nich. Wynika z tego, że po ojcu Wnioskodawczyni odziedziczyła oprócz udziału w budynku mieszkalnym i zabudowaniach gospodarczych #188; z połowy działki o powierzchni 3985 m², co daje po 498,125 m² na każdego z czworga spadkobierców: żonę Zofię i 3 dzieci. W dniu 3.10.2007 matka Wnioskodawczyni zrzekła się swojej połowy majątku oraz części nabytej postanowieniem sądowym po mężu Mieczysławie na rzecz dzieci: Henryki, Zbigniewa, Janusza. Aktem notarialnym z dnia 03.10.2007 ustanowiono odrębną własność lokali w budynku mieszkalnym i zabudowań gosp. oraz współwłasność działki o powierzchni 0.3985 ha w częściach udziałowych /wg aktu notarialnego/. W dniu 31.12.2010 r. część działki o powierzchni 1389 m² została sprzedana notarialnie Spółce Akcyjnej z L. Nie można było odstąpić od tej sprzedaży ponieważ działka należąca do Wnioskodawczyni i rodzeństwa jest położona wśród innych, kupionych wcześniej działek, ponadto na część terenu działki Wnioskodawczyni i jej braci przewidziana jest w planach droga dojazdowa do terenu zakupionego przez spółkę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy należy się Wnioskodawczyni zwolnienie z podatku dochodowego w związku ze sprzedażą części działki, której powierzchnia nie przekroczyła wartości powierzchni odziedziczonej w spadku po ojcu... lub
2. Czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana zapłacić podatek dochodowy 19% z części zysku z darowizny od matki wg części udziałowej i czy obliczenie Wnioskodawczyni jest prawidłowe...
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Część działki odziedziczona przez Wnioskodawczynię po ojcu wynosi #188; z 1992,50 m² a więc 498,125 m². Udział Wnioskodawczyni zsumowany z udziałami dwóch braci wynosi 1494,375 m². Powierzchnia sprzedanej działki wynosi 1389 m², więc wynika z tego, że Wnioskodawczyni wraz z braćmi sprzedali swoje części działki odziedziczone po ojcu zmarłym w 1993 r., nienaruszając części spadkowej należnej matce, ani części jej własności sprzed 2007 roku. Resztę spadku po ojcu i darowizny od matki Wnioskodawczyni wraz z braćmi użytkują nadal. W tej sytuacji Wnioskodawczyni uważa, że nie powinna płacić podatku dochodowego, ponieważ okres od nabycia spadku wynosi 17 lat.

Jeżeli akt notarialny z 2007 r. o ustanowieniu nowych właścicieli zobowiązuje Wnioskodawczynię do zapłacenia podatku, Wnioskodawczyni wyliczyła go następująco.

Część udziałowa Wnioskodawczyni to 754/3367 co dało sumę 55.989 zł za sprzedaż działki. opodatkowaniu podlega część kwoty uzyskanej w wyniku darowizny od matki, a więc #189; jej własności + #188; część odziedziczonej po mężu ( 27.994,50 + 6.998,60) co daje kwotę do opodatkowania 34.993,10 x 19% = 6.648,70 – podatek. Które rozumienie kwestii jest prawidłowe, urząd skarbowy ma trudności w rozstrzygnięciu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z cytowanego powyżej przepisu wynika, że przy ocenie, czy w przypadku zbycia nieruchomości, w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, decydujące jest ustalenie, czy od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, do daty sprzedaży upłynęło 5 lat.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 powołanej wyżej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. do odpłatnego zbycia tych nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawcę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 ustawy Kodeks cywilny , jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

Z instytucją działu spadku mamy zaś do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W postanowieniu o stwierdzeniu nabycia praw do spadku sąd nie określa składników masy spadkowej i nie dokonuje podziału tych składników pomiędzy poszczególnych spadkobierców. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, iż dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Dział spadku jest więc czynnością wtórną do nabycia spadku, nie można nabyć własności rzeczy tylko i wyłącznie w drodze działu spadku, bez nabycia spadku.

Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku gdy była ona przedmiotem działu spadku, uważa się datę, w której dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Jeżeli w wyniku działu spadku udział w nieruchomości się zwiększa, tj. przekracza udział nabyty uprzednio w spadku, to data działu spadku będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o która zwiększył się udział w niej po dokonaniu działu spadku. Zatem nabycie w wyniku działu spadku części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców, tj. otrzymanie z tego majątku udziałów przekraczających pierwotny udział spadkowy stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Zauważyć także należy, że zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Tym samym można też uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni w drodze spadku po ojcu zmarłym w 1993 roku nabyła wraz z dwoma braćmi i matką spadek po #188; części każde z nich w tym m.in. #188; z połowy działki gruntu. Następnie w 2007 roku matka Wnioskodawczyni zrzekła się swojej połowy majątku oraz swojej części spadku po mężu a ojcu Wnioskodawczyni na rzecz swoich dzieci w tym Wnioskodawczyni. Wobec tego aktem notarialnym z dnia 03.10.2007 r. ustanawiającym odrębną własność lokali w budynku mieszkalnym i zabudowań gosp. oraz współwłasność działki w częściach udziałowych, Wnioskodawczyni nabyła dodatkowe udziały w przedmiotowej działce. Wnioskodawczyni wskazała, iż wraz ze współwłaścicielami przedmiotowej działki dokonali sprzedaży części działki o powierzchni 1389 m² w dniu 31.12.2010 r.

Wobec udziału w gruncie, który Wnioskodawczyni nabyła w 1993 roku w drodze spadku po zmarłym ojcu, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31.12.2006 r.

Oznacza to, iż dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego zdarzenia przyszłego należy wskazać, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający udziałowi nabytemu w 1993 roku w drodze spadku nie będzie podlegał opodatkowaniu Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie do momentu sprzedaży upłynęło już 5 lat.

Natomiast przychód ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu aktem notarialnym z 2007 roku ustanawiającym współwłasność działki w częściach udziałowych, którym Wnioskodawczyni nabyła dodatkowe udziały, będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2007 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Przy czym zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2007 roku będzie podlegał opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30e wyżej cytowanej ustawy.

Reasumując:

• zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r., przychód uzyskany ze sprzedaży działki w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku (tj. w 1993 r.) nie podlega opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie,

• przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2007 r. podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
  
  

W odniesieniu do przedstawionych obliczeń podanych we wniosku, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie odniósł się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawczynię.

Nadto, mając na uwadze, iż wskazana we wniosku nieruchomość stanowiła wspólną własność, należy zauważyć, że niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla Wnioskodawczyni. Zatem jeżeli pozostali współwłaściciele zbywanej nieruchomości zainteresowani są uzyskaniem interpretacji indywidualnej winni złożyć odrębne wnioski o wydanie interpretacji zgodnie z właściwością miejscową i dokonać stosownej opłaty.

Ponadto organ wskazuje, że w przedmiocie wydawania interpretacji indywidualnych jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę, a załączone do wniosku dokumenty nie podlegają analizie w trakcie wydawania interpretacji.

Końcowo należy wskazać, iż w dniu 24.01.2011 r. Wnioskodawczyni dokonała opłaty tytułem wydania interpretacji indywidualnej w kwocie 120 zł, natomiast kwota należna, zgodnie z art. 14f ustawy Ordynacja podatkowa z dnia 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), wynosi 40 zł. W związku z powyższym nadpłata w wysokości 80 zł zostanie zwrócona na adres zamieszkania Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.