INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 13 grudnia 2010 r. (data wpływu 17 grudnia 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 lutego 2011 r. (data wpływu 22 lutego 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem otrzymanym w dniu 22 lutego 2011 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca nabył w 2005 r. nieruchomość za kwotę 150 tys. zł. Była ona obciążona hipoteką do kwoty 140 tys. zł (taki był stan obciążeń zgodnie z wpisem do ksiąg wieczystych na dzień zakupu). Po sporządzeniu aktu notarialnego a przed uprawomocnieniem się wpisu do KW dopisało się dwóch wierzycieli poprzedniego właściciela nieruchomości. W związku z tym nieruchomość ta została zajęta przez komornika sądowego, na rzecz wierzycieli poprzedniego właściciela i sprzedana w drodze licytacji w 2006 r. za kwotę 395 tys. zł. Po zaspokojeniu wszystkich wierzytelności, Wnioskodawca otrzymał w 2008 r. zwrot pozostałej sumy czyli kwotę 131 tys. zł.

Wnioskodawca otrzymał wezwanie z urzędu skarbowego w celu wyjaśnienia przyczyn niezłożenia deklaracji o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości, a w konsekwencji uregulowania podatku dochodowego w wysokości 10% uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości czyli 39.500 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1. Czy po sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej Wnioskodawca ma obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od wylicytowanej przez komornika kwoty, skoro uzyskana przez komornika kwota została rozdysponowana dla wierzycieli poprzedniego właściciela nieruchomości, a Wnioskodawca poniósł dużą stratę...
2. Czy w przypadku, gdy należy jednak uregulować podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości w drodze postępowania komorniczego, kwota do opodatkowania nie powinna być pomniejszona o koszty z tytułu zaspokojenia wierzycieli...

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż sprzedającym był komornik sądowy, a kwotę którą uzyskał ze sprzedaży rozdysponował wierzycielom poprzedniego właściciela tej nieruchomości, nie powinien On być obciążony podatkiem dochodowym po dokonanej egzekucji komorniczej. Poza tym wspomniana sprzedaż nieruchomości nie przysporzyła Wnioskodawcy żadnego dochodu, lecz w wyniku tej transakcji poniósł dużą stratę. Wnioskodawca jako ówczesny właściciel nie widział o pozostałych wierzycielach poprzedniego właściciela, a w księdze wieczystej wpisana był tylko jedna hipoteka.

W ocenie Wnioskodawcy, gdyby miał możliwość decydowania o przedmiotowej nieruchomości, to przede wszystkim sprzedałby ją za satysfakcjonującą cenę, ewentualnie zbył ją dopiero po upływie 5 lat od zakupu i wówczas uzyskałby zwolnienie od podatku.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie miał żadnego wpływu na zaistniały stan rzeczy dlatego też, Jego zdaniem, powinien uzyskać zwolnienie od podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, art. 52, art. 52a i art. 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca sprzedaną nieruchomość nabył w 2005 r. Zatem w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie we wskazanym wyżej brzmieniu.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3).

Stosownie do art. 19 ust. 4 ustawy jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca nabył nieruchomość obciążoną hipoteką. Nieruchomość ta została zajęta przez komornika sądowego na rzecz wierzycieli poprzedniego właściciela i sprzedana w drodze licytacji za kwotę 395 tys. zł. Po spłacie wszystkich zobowiązań, Wnioskodawca otrzymał zwrot pozostałej sumy, czyli 131 tys. zł.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpiła w toku postępowania egzekucyjnego przez organ egzekucyjny, realizujący swoje ustawowe zadania. Sprzedaż ta miała na celu zaspokojenie roszczeń wierzycieli. W przedmiotowej sprawie cel zbycia nie ma jednakże znaczenia dla skutków podatkowych jakie wywołuje ono na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ istotny jest sam fakt zbycia nieruchomości i powstanie przychodu po stronie Wnioskodawcy.

Artykuł 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wskazuje, że przychodem takim jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową.

Mając powyższe na uwadze, należy wysnuć wniosek, że długi i ciężary obciążające sprzedawaną nieruchomość nie mają wpływu na ustalenie podstawy, od której liczony jest podatek.

A zatem w sytuacji dokonania przez komornika sądowego sprzedaży w drodze licytacji nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz wierzycieli poprzedniego właściciela, Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, ustalonego na zasadach wskazanych w ww. przepisach.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.