INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 24.01.2011 r. (data wpływu 27.01.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania z tytułu zbycia nieruchomości o ujemne różnice kursowe powstałe przy spłacie kredytu bankowego, jako koszt odpłatnego zbycia - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27.01.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania z tytułu zbycia nieruchomości o ujemne różnice kursowe powstałe przy spłacie kredytu bankowego, jako koszt odpłatnego zbycia.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 10.11.2006 roku w związku z chęcią nabycia lokalu mieszkalnego, Wnioskodawczyni podpisała wraz z mężem umowę ze spółką deweloperską W. Spółka Jawna obowiązującą do sprzedaży/kupna nieruchomości. Umowa dotyczyła budowy i sprzedaży na rzecz kupujących mieszkania zlokalizowanego w W. ul. D. Po zakończeniu inwestycji przez dewelopera, w dniu 04.11.2008 roku, własność lokalu została przeniesiona aktem notarialnym na kupujących, tj. na Wnioskodawczynię i jej męża, na zasadzie współwłasności. Całkowita cena zakupu nieruchomości wyniosła 460.424,57 PLN.

Nieruchomość została nabyta przez współwłaścicieli w udziale 1/2 części oraz w całości sfinansowana przez Bank w postaci zaciągniętego kredytu. Kredyt na zakup lokalu mieszkalnego został udzielony przez Bank oraz nominowany w obcej walucie CHF (frank szwajcarski) wg kurs kupna waluty obowiązującego w dniu uruchomienia poszczególnych transz kredytu.

Kredytobiorca zobowiązał się spłacić kwotę kredytu w CHF ustaloną w złotych polskich z zastosowaniem kursu sprzedaży CHF obowiązującego w dniu płatności raty kredytu zgodnie z Tabelą Kursów Walut Obcych Banku. Bank zabezpieczył spłatę kredytu poprzez ustanowienie hipoteki kaucyjnej na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży oraz cesję wszelkich należności i praw, które przysługiwały kredytobiorcy między innymi cesję praw z polisy ubezpieczeniowej.

Zakup ww. nieruchomości został dokonany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni i jej męża. W dniu 06.08.2008 roku małżonkowie rozwiedli się. Wobec zaistniałej sytuacji jedynym wyjściem była sprzedaż nieruchomość. Żaden z małżonków osobno nie miał możliwości przeniesienia na siebie kredytu jak również spłaty drugiego małżonka.

W dniu 15.07.2010 roku Wnioskodawczyni i były małżonek dokonali sprzedaży lokalu za kwotę 615.000,00 PLN. Sprzedaż mieszkania była uwarunkowana spłatą kredytu i zwolnieniem istniejących zabezpieczeń (hipoteki) na rzecz Banku. Całość powyższej kwoty została bezpośrednio przelana przez kupujących na konto techniczne w Banku i dyspozycją małżonków przekazana na spłatę zobowiązań wobec Banku.

W związku z różnicami kursowymi franka szwajcarskiego oraz odsetkami łączna kwota zobowiązań wobec Banku wyniosła 604.211,16 PLN. Rzeczywisty przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości wyniósł 10.788,84 PLN. Wnioskodawczyni zauważa, że nieruchomość nie została nabyta w celach zarobkowych. Jednocześnie Wnioskodawczyni informuje, że nie była zameldowana w ww. nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy podstawą opodatkowania w tym konkretnym przypadku jest różnica między ceną sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia nieruchomości do których należy zaliczyć ujemne różnice kursowe powstałe przy spłacie zobowiązania wobec Banku, a ceną nabycia...

Zdaniem Wnioskodawcy

Podstawą opodatkowania jest różnica między ceną sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia, do których należy zaliczyć ujemne różnice kursowe powstałe przy spłacie zobowiązania wobec Banku, a ceną nabycia. Od powstałej różnicy należy zapłacić 19% podatku dochodowego.

Na podstawie art. 19 ust. 1 PDOF przychodem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (...) jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów zbycia należy doliczyć wszystkie koszty, których poniesienie jest konieczne do zawarcia transakcji do poniesienia, których obliguje ustawa lub umowa cywilnoprawna. W tym przypadku zbycie mieszkania było uwarunkowane spłatą kredytu zaciągniętego na to mieszkanie.

W związku z faktem, że kredyt został zaciągnięty w obcej walucie (frankach szwajcarskich) przy czym wypłata i spłata kredytu odbywała się w złotych polskich po przeliczeniu kwoty kredytu po kursie CHF obowiązującym w Banku na dzień wypłaty lub spłaty- w dniu sprzedaży powstały ujemne różnice kursowe.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego)
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z art. 8 ust 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Do kosztów takich zaliczyć można m. in.:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.
  
  

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z treści wniosku wynika, że w dniu 15.07.2010 r. Wnioskodawczyni dokonała zbycia nieruchomości nabytej w dniu 04.11.2008 r. w udziale 1/2 części. Zakup przedmiotowej nieruchomości został w całości sfinansowany przez Bank w postaci kredytu hipotecznego zaciągniętego w CHF (franki szwajcarskie)przez Wnioskodawczynię i jej byłego męża. Wnioskodawczyni uzyskaną ze sprzedaży kwotę przeznaczyła na spłatę zobowiązań wobec banku.

W związku z powyższym powstała wątpliwość, czy do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć ujemne różnice kursowe powstałe przy spłacie zobowiązania kredytowego wobec Banku.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przywołane uregulowania prawne należy stwierdzić, że zaciągnięty kredyt nie stanowi dla wnioskodawcy przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości.

Koszty związane z pozyskaniem pieniądza na nabycie zbywanej nieruchomości, w tym różnice w kursie waluty, w jakiej kredyt został zaciągnięty, występujące w trakcie spłaty kredytu, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Nie mieszczą się również w kategorii kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy. Wydatki związane ze spłatą kredytu, nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości. Poniesione wydatki są wydatkami związanymi ze spłatą zaciągniętego kredytu, której Wnioskodawczyni dokonała już po sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Ponadto organ podatkowy zauważa, że podatkowe różnice kursowe powstają wyłącznie w sytuacjach wskazanych w art. 24c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wtedy, gdy równocześnie dane zdarzenie gospodarcze wyrażone zostało w walucie obcej i realizacja tego zdarzenia nastąpiła w walucie obcej. Dodatkowo zasady ustalania różnic kursowych określonych w ww. przepisie stosują – w myśl art. 24c ust. 10 ww. ustawy – wyłącznie podatnicy prowadzący działalność gospodarczą lub działy specjalne produkcji rolnej.

Należy mieć na uwadze, że ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidział opodatkowania różnic kursowych dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych czyni wyjątek jedynie w stosunku do odsetek od tego kredytu.

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). Oznacza to, że kosztem uzyskania przychodu mogą być jednak odsetki od kredytu o ile zostały faktycznie zapłacone.

Tym samym można uznać, że w przedmiotowej sprawie odsetki – naliczone i zapłacone do dnia zbycia nieruchomości - będą mogły stanowić koszt uzyskania przychodu ze zbycia tej nieruchomości, ale tylko w takiej proporcji, w jakiej przypadają na tę część kredytu spłacaną przez Wnioskodawczynię. Natomiast kosztem nie będą inne wydatki na spłatę kredytu, w tym różnice kursowe. Wydatki na spłatę kredytu (poza odsetkami) nie mogą być kosztami uzyskania przychodów podobnie jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

Reasumując w przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że przychodem Wnioskodawczyni z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego będzie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości określony zgodnie z art. 19 ww. ustawy, tj. wartość wyrażona w cenie określona w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia np. prowizję agencyjną, cenę za jaką zakupiono nieruchomość, koszty notarialne zakupu oraz odsetki zapłacone od kredytu do dnia sprzedaży.

Natomiast poniesione wydatki związane z wcześniejszą spłatą kredytu w tym ujemne różnice kursowe powstałe przy spłacie kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich na zakup przedmiotowej nieruchomości nie mogą być uwzględnione jako koszt związany ze sprzedażą lokalu mieszkalnego. Różnica pomiędzy ww. przychodem a kosztami uzyskania przychodu, określonymi, zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy będzie stanowiła dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19%.

Nadto, mając na uwadze, iż wskazana we wniosku nieruchomość stanowiła wspólną własność Wnioskodawczyni i jej byłego męża, należy zauważyć, że niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla Wnioskodawczyni. Stosownie do powyższego były małżonek Wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną winien wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.