INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 stycznia 2011 r. (data wpływu 7 stycznia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 11 kwietnia 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych z przeznaczeniem na wynajem.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 oraz art. 14f § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 22 marca 2011 r. znak ILPB1/415-28/11-2/AMN, ILPP2/443-46/11-2/BA na podstawie art. 169 § 1 i § 2 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 6 kwietnia 2011 r., wniosek uzupełniono w dniu 11 kwietnia 2011 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej sfinansował budowę budynku mieszkalnego z mieszkaniami na wynajem. W 2000 roku uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku wielorodzinnego składającego się z 75 lokali mieszkalnych. Działka gruntu, na której Zainteresowany wybudował przedmiotowy budynek została nabyta przez Wnioskodawcę i Jego żonę do majątku wspólnego w latach 1996-1997, od osób prywatnych.

Ani grunt ani wybudowany budynek me stanowiły nigdy środka trwałego działalności, przez cały okres pozostawały majątkiem osobistym małżonków niezwiązanym z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą. Wnioskodawca w związku z budową nie dokonywał całkowitego ani częściowego odliczania podatku od towarów i usług. Nie posiadali z małżonką statusu podatnika podatku VAT, dlatego też nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku naliczonego w zawiązku z budową domu.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Zainteresowany zawarł umowy najmu na 71 lokali mieszkalnych. Wszystkie lokale znajdujące się w budynku, wynajmowane począwszy od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie, aż do dnia dzisiejszego. Przychody z najmu nie stanowią przychodów uzyskiwanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zainteresowany planuje sprzedaż w roku 2011 lokali znajdujących się w budynku.

Budynek został zasiedlony w 2000-2001 roku - zamieszkały w nim osoby, które wynajęły lokale w budynku.

Wydatki na budowę budynku mieszkalnego zostały odliczone od dochodu zgodnie z przepisem art. 26 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001 r.

W umowach najmu zawarta została opcja zakupu przez najemców wynajmowanych lokali, po 31 grudnia 2010 r. oraz został określony sposób ustalenia ceny sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że nigdy a tym bardziej przed upływem 10 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzje o pozwoleniu na użytkowanie nie wynajęto budynku ani lokalu mieszkalnego osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby jednego z współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nie dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokali z mieszkalnego (mieszkalnych) na użytkowy, nie przeznaczono budynku ani lokali ma potrzeby właściciela lub współwłaściciela.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży w 2011 roku lokali mieszkalnych wybudowanych w 2000 roku z przeznaczeniem na wynajem będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, czy też będzie zwolniony z opodatkowania...

Zdaniem Wnioskodawcy, czynność prawna polegająca na sprzedaży w 2011 roku lokali mieszkalnych wybudowanych w 2000 roku z przeznaczeniem na wynajem będzie podlegała zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych, na podstawie art. 7 ust 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (a contrario).

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że tylko zbycie budynku lub jego części (lokali) przez upływem 10 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie, powoduje opodatkowanie uzyskanego przychodu, zgodnie z art. 28 ustawy czyli przychód uzyskany po upływie lat 10 wolny jest od opodatkowania.

Niezależnie od powyższego, dochód uzyskany z tego tytułu dodatkowo będzie zwolniony z podatku na podstawie art. 10 pkt 8a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem minęło 5 lat od wybudowania domu.

W związku z tym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przychód uzyskany z tego tytułu będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych i Zainteresowany nie będzie miał obowiązku składania żadnych deklaracji z tego tytułu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przesłanki utraty nabytego prawa do ww. ulgi określał przepis zawarty w art. 26 ust. 10 ww. ustawy, który stanowił, iż jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń na podstawie ust. 1 pkt 8:

1. nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2. wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do i grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3. dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela

   - podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal. Kwoty doliczone do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu okresu, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym.

Z dniem 1 stycznia 2004 r. art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2000 r., Nr 104, poz. 1104) otrzymał nowe brzmienie. Zmiana została wprowadzona przez art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2003 r. Nr 202, poz. 1956).

W myśl tego przepisu podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:

1. nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności, lub
2. wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do i grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3. dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, lub
4. zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku

   - są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.

W wyniku nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1956), ustawodawca w ustawie z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, zrezygnował z sankcji polegającej na powiększeniu zwrotu o 10% za każdy rok brakujący do upływu dziesięcioletniego okresu.

Na mocy art. 7 ust. 14a ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:

1. w pkt 1-3 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,
2. w pkt 4 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.

Z treści ww. przepisów prawa wynika, iż obowiązek doliczenia do dochodu kwot uprzednio odliczonych powstaje w każdym przypadku, gdy zbycie nastąpiło przed upływem 10 lat od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń.

W myśl art. 26 ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001 r., przy obliczaniu liczby lat brakujących do upływu okresu dziesięcioletniego wlicza się rok, w którym nastąpiły zdarzenia wymienione w ust. 10 pkt 1-3.

W myśl art. 7 ust. 15 ww. ustawy zmieniającej jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku, i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną nabył do majątku wspólnego działkę gruntu, na której Zainteresowany wybudował budynek wielorodzinny składający się z 75 lokali mieszkalnych.

W 2000 roku Zainteresowany uzyskał pozwolenie na użytkowanie przedmiotowego budynku. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Wnioskodawca zawarł umowy najmu na 71 lokali mieszkalnych. Wszystkie lokale znajdujące się w budynku były wynajmowane począwszy od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie, aż do dnia dzisiejszego. Przychody z najmu nie stanowią przychodów uzyskiwanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nigdy, a tym bardziej przed upływem 10 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzje o pozwoleniu na użytkowanie nie wynajęto budynku ani lokalu mieszkalnego osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby jednego z współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nie dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokali z mieszkalnego (mieszkalnych) na użytkowy, nie przeznaczono budynku ani lokali ma potrzeby właściciela lub współwłaściciela.

Zatem, przychód uzyskany ze sprzedaży w 2011 roku lokali mieszkalnych wybudowanych w 2000 roku z przeznaczeniem na wynajem nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony odrębnym pismem w późniejszym terminie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.