INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 18 stycznia 2011 r. (data wpływu 21 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest:

• prawidłowe - w części dotyczącej obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych,
• nieprawidłowe - w części dotyczącej kosztów uzyskania przychodu.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy zamiany nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 18 października 2010 r. Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny od wnuka własność samodzielnego lokalu mieszkalnego znajdującego się na drugiej kondygnacji w budynku. Przedmiot darowizny został określony na kwotę 120 000,00 zł.

W dniu 5 listopada 2010 r. Wnioskodawczyni sprzedała udział w części wynoszącej 1/2 w ww. samodzielnym lokalu mieszkalnym na rzecz X za cenę 60 000,00 zł.

W tym samym dniu Wnioskodawczyni, X oraz Y zawarli umowę zamiany w ten sposób, że Wnioskodawczyni i X przenieśli na rzecz małżonków Y (Y działał w imieniu swoim i żony) prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego wskazanego powyżej, a Y oświadczył, że w zamian przenosi na rzecz Wnioskodawczyni i X prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego, znajdującego się na pierwszej kondygnacji w budynku. Strony w akcie notarialnym oświadczyły, że wartości obu lokali mieszkalnych wynoszą po 240 000,00 zł.

Nadto, strony zadeklarowały, że nie mają ani nie będą mieć względem siebie żadnych spłat i dopłat z tytułu umowy zamiany.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czy na podstawie ww. umowy zamiany, Wnioskodawczyni obowiązana jest do zapłaty podatku od dochodu powstałego na skutek zamiany ww. lokali mieszkalnych w wysokości 19% od wartości zamienianego udziału w lokalu mieszkalnym, tj. w wysokości 14 280, 00 zł (19% od dochodu uzyskanego z odpłatnej zamiany nieruchomości, tj. od kwoty 120 000,00 zł), przy czym kwota ta może ulec zmianie (na kwotę 13 994,40 zł) w przypadku poniesienia przez Wnioskodawczynię kosztu odpłatnego zbycia – zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości wskazanej powyżej...

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy;

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, a w przypadku innych rzeczy pół roku licząc od końca miesiąca w którym nastąpiło nabycie.

Zauważyć należy, że użyte w cytowanym przepisie 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy Kodeks cywilny umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi ich odpłatne zbycie. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną jest art. 604 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca do umowy zamiany nakazuje stosować przepisy dotyczące sprzedaży. Fakt ten ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany - inna rzecz. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie a nabycie jest podatkowo obojętne.

Mając na uwadze powyższe, zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu, jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości. Stosownie do art. 19 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Zgodnie z art. 30e ust. 1-4 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku (ust. 1). Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (ust. 2).

Z wniosku wynika, że zamiana praw do lokalu mieszkalnego na prawo własności innego lokalu mieszkalnego nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zamiana ta stanowi zatem źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. odpłatne zbycie.

Z opisu zdarzenia wynika, że otrzymane za kwotę 120 000,00 zł mieszkanie, które na dzień zamiany zostało określone na wartość 240 000,00 zł zostało następnie zbyte w formie zamiany na inny lokal mieszkalny bez jakichkolwiek dopłat dla którejkolwiek ze stron, a więc wartości rynkowe powyższych lokali mieszkalnych, na dzień zamiany były równe, a udział Wnioskodawczyni w lokalu wynosił 1/2 – 120 000,00 zł i taka kwota stanowiła przychód Wnioskodawczyni.

Mając na uwadze powyższe, przychodem z zamiany nieruchomości i praw majątkowych jest nadwyżka miedzy określonymi w umowie zamiany, wartościami zamienianych rzeczy i praw uzyskana przez tę stronę umowy, która zamienia rzecz (240 000,00 zł – 120 000,00 zł = 120 000,00 zł). Czyli, zgodnie z art. 30e ust. 1-4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni obowiązana jest do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od kwoty 120 000,00 zł.

Natomiast, Wnioskodawczyni uważa, że w razie poniesienia przez Nią kosztu odpłatnego zbycia - zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od zamiany nieruchomości zobowiązana będzie do zapłaty podatku od dochodu z tytułu odpłatnego zbycia (zamiany) nieruchomości w wysokości 13 994,40 zł.

Art. 1 ust. 1 lit. a. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, iż podatkowi temu podlegają umowy zamiany rzeczy i praw majątkowych. W przypadku umowy zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu, podstawą opodatkowania jest różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. Zatem, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że od kwoty 120 000,00 zł, stanowiącej wartość Jej udziału w zamienionym lokalu winna zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych obliczony na podstawie art. 6 ust 1 pkt 2 i art. 7 ust. 1 pkt 2 (różnica pomiędzy 240 000,00 zł a 120 000,00 zł - udział X) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowe - w części dotyczącej obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych,
• nieprawidłowe - w części dotyczącej kosztów uzyskania przychodu.
  
  

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
3. oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
4. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
5. innych rzeczy

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie a innych rzeczy – przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Użyte w cytowanym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz lub rzecz i kwota pieniężna, a nie wyłącznie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany to odpłatna czynność prawna jest art. 604 ustawy Kodeks cywilny, w którym ustawodawca do umowy zamiany nakazuje stosować przepisy dotyczące sprzedaży. Fakt ten ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany – inna rzecz.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że umowa zamiany zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest formą odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zatem, w myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy). Stosownie do art. 30e ust. 3 ww. ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Art. 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Na podstawie art. 19 ust. 2 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego sprawy wynika, że w październiku 2010 r. Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie od wnuka nieruchomość w postaci lokalu mieszkalnego o wartości 120 000,00 zł. Następnie 5 listopada 2010 r. sprzedała udział wynoszący 1/2 w przedmiotowej nieruchomości. Ponadto, tego samego dnia współwłaściciele, w tym Wnioskodawczyni, zawarli umowę zamiany posiadanych przez siebie udziałów w ww. nieruchomości na udziały wynoszące również po 1/2 w innej nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego. Strony ww. transakcji wskazały, że wartości obu nieruchomości są równe i wynoszą po 240 000,00 zł każda.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż w związku z zamianą przez Wnioskodawczynię udziału 1/2 w nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego na udział w innej nieruchomości lokalowej, która dokonana została przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powstał obowiązek podatkowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w części przypadającej na Wnioskodawczynię.

Tym samym uzyskany przez Zainteresowaną dochód podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ww. ustawy. Jednocześnie, mając na uwadze treść art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazać należy, iż podatek od czynności cywilnoprawnych nie może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodu. Kosztem dla Zainteresowanej mógłby być jedynie podatek od darowizny przypadający na Nią, jednak pod warunkiem, że został on zapłacony.

Jednocześnie tut. organ nie potwierdza prawidłowości przykładu liczbowego przedstawionego przez Zainteresowaną w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) wysokości należnego podatku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto, informuje się, że w dniu 21 kwietnia 2011 r. w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych została wydana interpretacja indywidualna nr ILPB2/436-25/11-2/MK.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.