INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko X, przedstawione we wniosku z dnia 7 lutego 2011 r. (data wpływu 8 lutego 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 1 marca 2011 r. (data wpływu 2 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów usług:

• jest prawidłowe – w zakresie stawki podatku przy dostawie lokalu użytkowego wraz z udziałem w gruncie oraz przy dostawie lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie,
• jest nieprawidłowe – w zakresie stawki podatku przy dostawie udziału w parkingu, boisku sportowym i drodze wewnętrznej.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 8 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 1 marca 2011 r. o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego oraz o aktualny odpis z KRS.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie i sprzedaży mieszkań. Obecnie w pierwszym etapie budowy Spółka buduje budynek wielopiętrowy, gdzie na parterze będzie znajdować się ciąg lokali usługowych, a na wyższych piętrach lokale mieszkalne.

Całkowita powierzchnia użytkowa tego budynku wynosi: 7.108 m², w tym:

1. powierzchnia użytkowa mieszkań – 5.022 m² (70,6%)
2. powierzchnia usługowa (użytkowa) – 1.049 m² (14,7%)

Powierzchnia użytkowa każdego lokalu mieszkalnego będzie mniejsza niż 150 m/kw. Spółka zamierza sprzedawać nabywcom:

1. lokale usługowe (użytkowe) wraz z udziałem w gruncie,
2. lokale mieszkalne wraz z udziałem w gruncie oraz wraz z udziałem w drodze wewnętrznej znajdującej się przy tym budynku. Dodatkowo w tym przypadku Spółka zamierza równocześnie sprzedać nabywcy udział w parkingu („pod chmurką”) oraz boisku sportowym, które będzie znajdować się również blisko ww. budynku.
   
   

Wyjaśnić tu należy, że budynek wielopiętrowy i grunt pod nim znajduje się na odrębnej działce, mającej osobną księgę wieczystą. Droga wewnętrzna i parking znajdują się na kolejnej działce, mającej również osobną księgę wieczystą. Także boisko sportowe jest zlokalizowane na odrębnej działce, mającej odrębną księgę wieczystą.

Dodać również trzeba, że sprzedaż, o jakiej mowa w pkt a lub b będzie dokonywana jednym aktem notarialnym, jaki będzie obejmował ww. elementy (tj. lokal + udział). W akcie notarialnym Spółka planuje (o ile to możliwe) nie wyodrębniać osobnej ceny za lokal i udział: w gruncie, drodze, parkingu i boisku, ale zamierza określić w tym dokumencie jedną cenę (netto + stawka VAT) za:

1. sprzedaż lokalu usługowego (użytkowego) wraz z udziałem w gruncie,
2. sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie, parkingu, boisku sportowym i drodze wewnętrznej.

W uzupełnieniu Zainteresowany wskazał, iż według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynek należy do PKOB 112 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielorodzinne. Budynek mieszkalny (70,6% powierzchnia użytkowa mieszkań, 14,7% powierzchnia użytkowa).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką stawkę podatku od towarów i usług, powinna zastosować Spółka w przedstawionym stanie faktycznym w momencie sprzedaży nabywcom:

1. lokalu usługowego (użytkowego) wraz z udziałem w gruncie
2. lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie, parkingu, boisku sportowym i drodze wewnętrznej...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, w rozważanej sytuacji:

1. sprzedaż lokalu usługowego (użytkowego) wraz z udziałem w gruncie będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23 %.

Jak wskazano wyżej, akt notarialny sprzedaży nie będzie wyszczególniał odrębnej ceny za lokal usługowy (użytkowy), zlokalizowany w ww. budynku i za udział gruncie. Spółka określi w tym dokumencie jedną cenę za całość (netto + stawka VAT). Zgodnie z art. 29 ust. 5 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wskazana powyżej regulacja oznacza zatem, iż o opodatkowaniu gruntu oraz zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT decyduje status podatkowy wzniesionego na nim budynku/budowli. Z kolei, art. 2 pkt 6 Ustawy VAT należy odczytywać łącznie z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT. Skoro dostawą towaru jest taka czynność, która pozwala nabywcy rozporządzać rzeczą jak właściciel, to należy przyjąć, że przedmiotem umowy może być zarówno cała rzecz, jak i udział w niej, towarem może być np. cały budynek (budowla), jak też ich części rozumiane jako lokal lub udział. Tym samym, sprzedaż udziału w gruncie mieści się w zakresie art. 29 ust. 5 Ustawy VAT i w przypadku dostawy lokalu usługowego (użytkowego) wraz z udziałem w gruncie, wartość tego udziału nie powinna być wyodrębniona z podstawy opodatkowania, zatem nie musi być ona odrębnie wyszczególniona w akcie notarialnym. Udział w gruncie powinien być opodatkowany taką samą stawką VAT jak lokal usługowy (użytkowy), w tym przypadku - 23 %.
2. sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem: w gruncie, parkingu, boisku sportowym i drodze wewnętrznej będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 8%.

W rozważanej sytuacji, Spółka nie zamierza wyszczególniać w akcie notarialnym odrębnej ceny za sprzedaż lokalu mieszkalnego, udziału w gruncie, parkingu, boisku czy drodze wewnętrznej. Spółka planuje, że sprzedaż tych wszystkich „elementów” będzie mieściła się w jednej cenie (netto + podatek VAT).
Jak wcześniej stwierdzono, interpretacja art. 29 ust. 5 Ustawy VAT wskazuje na to, że zastosowanie właściwej stawki VAT do sprzedaży udziału w gruncie jest zdeterminowane tym, jaki lokal tego budynku wielopiętrowego będzie wraz z tym udziałem sprzedawany (tj. czy będzie to lokal mieszklany, czy usługowy).
Zatem, jeśli przedmiotem sprzedaży będzie lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej poniżej 150 m/kw, to według Spółki będzie miała ona prawo - na podstawie art. 29 ust. 5 w zw. z art. 41 ust. 2, 12, 12a, 12b w zw. z art. 146a pkt 2 Ustawy VAT - do opodatkowania stawką podatku VAT w wysokości 8% łącznej sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału: w gruncie, parkingu, boisku i drodze wewnętrznej. Tym samym w akcie notarialnym byłaby w odniesieniu do tej transakcji wyszczególniona w tym przypadku jedna cena netto i podatek VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za

• prawidłowe w zakresie stawki podatku przy dostawie lokalu użytkowego wraz z udziałem w gruncie oraz przy dostawie lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie oraz za
• nieprawidłowe w zakresie stawki podatku przy dostawie udziału w parkingu, boisku sportowym i drodze wewnętrznej.
  
  

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. stanowi, iż przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do zapisu art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3. stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4. stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.
   
   

Stosownie do art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Art. 41 ust. 12b ustawy stanowi, iż do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²,
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².
   
   

Na podstawie art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy).

Zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, dział PKOB 11 obejmuje:

• budynki mieszkalne jednorodzinne – 111,
• budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe – 112,
• budynki zbiorowego zamieszkania – 113.
  
  

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje – mieszkalne czy użytkowe. Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału. Według dyspozycji art. 3 ust. 1 tej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 wskazanego artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie i sprzedaży mieszkań. Obecnie w pierwszym etapie budowy Spółka buduje budynek wielopiętrowy gdzie na parterze będzie znajdować się ciąg lokali usługowych, a na wyższych piętrach lokale mieszkalne.

Całkowita powierzchnia użytkowa tego budynku wynosi: 7.108 m², w tym:

1. powierzchnia użytkowa mieszkań – 5.022 m² (70,6%)
2. powierzchnia usługowa (użytkowa) – 1.049 m² (14,7%)

Powierzchnia użytkowa każdego lokalu mieszkalnego będzie mniejsza niż 150 m/kw. Spółka zamierza sprzedawać nabywcom:

1. lokale usługowe (użytkowe) wraz z udziałem w gruncie,
2. lokale mieszkalne wraz z udziałem w gruncie oraz wraz z udziałem w drodze wewnętrznej znajdującej się przy tym budynku. Dodatkowo w tym przypadku Spółka zamierza równocześnie sprzedać nabywcy udział w parkingu („pod chmurką”) oraz boisku sportowym, które będzie znajdować się również blisko ww. budynku.
   
   

Budynek wielopiętrowy i grunt pod nim znajduje się na odrębnej działce, mającej osobną księgę wieczystą. Droga wewnętrzna i parking znajdują się na kolejnej działce, mającej również osobną księgę wieczystą. Także boisko sportowe jest zlokalizowane na odrębnej działce, mającej odrębną księgę wieczystą.

Sprzedaż, o jakiej mowa w pkt a lub b będzie dokonywana jednym aktem notarialnym, jaki będzie obejmował ww. elementy (tj. lokal + udział). W akcie notarialnym Spółka planuje (o ile to możliwe) nie wyodrębniać osobnej ceny za lokal i udział: w gruncie, drodze, parkingu i boisku, ale zamierza określić w tym dokumencie jedną cenę (netto + stawka VAT) za:

1. sprzedaż lokalu usługowego (użytkowego) wraz z udziałem w gruncie,
2. sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie, parkingu, boisku sportowym i drodze wewnętrznej.

Zainteresowany wskazał, iż według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynek należy do PKOB 112 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielorodzinne. Budynek mieszkalny (70,6% powierzchnia użytkowa mieszkań, 14,7% powierzchnia użytkowa).

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, należy stwierdzić, że 8% stawka podatku od towarów i usług może być zastosowana wyłącznie w stosunku do będących przedmiotem sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa.

Na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Parking, boisko sportowe i droga wewnętrzna, na podstawie powołanych wyżej regulacji prawnych nie stanowią obiektów budownictwa mieszkaniowego. Zatem, ich sprzedaż a także sprzedaż w nich udziału opodatkowana będzie 23% stawką podatku VAT.

Należy zauważyć, że obniżona stawka podatku dotyczy wyłącznie towarów i usług wskazanych przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Zatem, również dostawa lokalu użytkowego wraz z udziałem w gruncie podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Reasumując, stwierdzić należy, iż sprzedaż lokalu użytkowego wraz z udziałem w gruncie będzie podlegać opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%. Natomiast sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie będzie podlegać opodatkowaniu preferencyjną 8% stawką podatku VAT.

Ponadto sprzedaż udziału w parkingu („pod chmurką”), boisku sportowym oraz drodze wewnętrznej będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.