INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2011r. (data wpływu do tut. Biura 11 lutego 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

• sposobu ustalenia wysokości przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe,
• możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków poniesionych na prowizję dla pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz spłaty dokonanej na rzecz byłej małżonki - jest nieprawidłowe,
• możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków poniesionych w związku ze sporządzeniem umowy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu - jest prawidłowe,
• możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej kwocie przychodu wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z obecną żoną na budowę domu - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 lutego 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca i jego poprzednia małżonka pozostawali w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. W skład majątku wspólnego wnioskodawcy i jego byłej małżonki wchodziło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz z wkładem mieszkaniowym. Wkład mieszkaniowy został częściowo wniesiony przez wnioskodawcę z jego majątku osobistego (odrębnego) na skutek czego właściciel lokalu - spółdzielnia mieszkaniowa zarachowała wkład (z majątku osobistego wnioskodawcy) na poczet spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (mieszkania). Cały wkład na przedmiotowy lokal mieszkalny stanowił 53,83% wartości rynkowej lokalu ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, co wnioskodawcy potwierdziła spółdzielnia mieszkaniowa w stosownym zaświadczeniu.

Wnioskodawca i jego była małżonka w dniu 24 kwietnia 2009r. zawarli umowę o podział majątku wspólnego, na mocy której dokonali podziału tegoż majątku. Na mocy zawartej umowy wnioskodawca otrzymał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz z całym wkładem mieszkaniowym oraz mającym wymiar ekonomiczny roszczeniem do spółdzielni o zbycie tegoż lokalu (przeniesienie odrębnej własności lokalu na członka spółdzielni). Wnioskodawca mocą ww. umowy zobowiązał się zapłacić byłej małżonce kwotę 80.000 zł tytułem spłaty jej udziału w całym majątku wspólnym (dorobkowym) stron. Kwota ta została byłej małżonce zapłacona w dniu 21 października 2010r. (w umowie zastrzeżono obowiązek spłaty w okresie 18 miesięcy od dnia zawarcia umowy o podział). Z powyższego wynika, iż wnioskodawca w ramach podziału majątku wspólnego otrzymał prawo do lokalu (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu) wraz z ekspektatywą nabycia prawa własności bowiem w chwili dokonania podziału majątku obowiązywały przepisy umożliwiające preferencyjne przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Ekspektatywa ta została wprost wymieniona w umowie o podział majątku wspólnego zawartej pomiędzy byłymi małżonkami.

W dniu 16 czerwca 2009r. wnioskodawca złożył w spółdzielni mieszkaniowej (będącej właścicielem lokalu) wniosek obejmujący żądanie przeniesienia własności lokalu, spełniając jednocześnie wymogi określone w art. 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W dniu 26 października 2009r. wnioskodawca i spółdzielnia zawarli notarialną umowę sprzedaży lokalu, na mocy której ustanowiono odrębną własność lokalu oraz przeniesiono lokal - odrębną jego własność - na wnioskodawcę (wraz z przynależnością w postaci piwnicy oraz udziałem wynoszącym 784/261449 części we wszystkich częściach wspólnych budynków i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lub dotychczasowego właściciela nieruchomości, jak też takim samym udziałem w prawie użytkowania nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej). Wnioskodawca, w związku z preferencyjnym nabyciem lokalu na podstawie ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z tytułu nabycia lokalu nie był zobowiązany do jakiejkolwiek zapłaty, poniósł natomiast koszty aktu notarialnego i wpisu prawa własności we właściwej księdze wieczystej, tj. 360 zł opłat sądowych, wynagrodzenie notariusza w kwocie 319 zł oraz podatek VAT (łącznie 749,18 zł).

Następnie - w dniu 13 maja 2009r. - wnioskodawca zbył lokal (odrębną własność lokalu wraz z ww. przynależnościami i prawami związanymi) za kwotę 296.000 zł i taką też kwotę otrzymał od nabywcy. Z tytułu sprzedaży lokalu wnioskodawca poniósł koszty należne pośrednikowi w obrocie nieruchomościami w wysokości 7.222,40 zł brutto (z podatkiem VAT). Z uzyskanej w ten sposób ceny wnioskodawca pokrywał raty (należność główną - kapitał i odsetki, tj. 5.929,25 zł) z tytułu kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z obecną (drugą) małżonką na finansowanie kosztów dokończenia budynku mieszkalnego - wybudowanie domu (cel kredytu - budownictwo mieszkaniowe), a następnie z uzyskanej ceny spłacił cały ten kredyt (jednorazowa spłata w wysokości 127.020,21 zł). W tak wybudowanym domu wnioskodawca (wraz z aktualną małżonką, współkredytobiorcą i współwłaścicielem domu) obecnie mieszka (dom zaspokaja potrzeby mieszkaniowe wnioskodawcy i jego aktualnej małżonki). Po spłacie rat i kredytu wnioskodawcy pozostała z tytułu sprzedaży lokalu część środków pieniężnych. Z tej kwoty wnioskodawca spłacił byłą małżonkę (tj. uiścił na jej rzecz kwotę 80.000 zł tytułem spłaty udziału w majątku wspólnym).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy wnioskodawca, który w wyniku podziału majątku wspólnego (po rozwodzie) otrzymał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz z wkładem i prawem (ekspektatywą) jego nabycia na odrębną własność, następnie w oparciu o art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nabył (w wyniku przekształcenia prawa lokatorskiego) odrębną własność tego lokalu, zaś ostatecznie zbył tak nabyty lokal (odrębną własność) na rzecz osoby trzeciej, uzyskał przychód i zobowiązany jest zapłacić zryczałtowany podatek dochodowy (art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) od:
   1. połowy uzyskanej od osoby trzeciej ceny sprzedaży (bowiem pozostała połowa przysługiwała wnioskodawcy tytułem jego udziału w majątku wspólnym byłych małżonków);
   2. od takiej części uzyskanej ceny, która odpowiada nie pokrytej przez wkład mieszkaniowy wartości rynkowej lokalu ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, tj. od 46,17% ceny (w opisywanym stanie faktycznym wkład stanowił 53,83% wartości lokalu, wobec czego wartość lokalu nie została pokryta w 46,17% i w tej części nie przysługiwała wnioskodawcy na skutek podziału majątku wspólnego);
   3. od całej uzyskanej ceny sprzedaży (tj. również od części majątku, która przysługiwała wnioskodawcy z tytułu udziału w majątku wspólnym małżonków)...
2. Czy od ustalonego w powyższy sposób przychodu wnioskodawca ma prawo odliczyć:
   1. kwoty poniesione na nabycie odrębnej własności lokalu, tj. opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza, podatek VAT - w oparciu o art. 22 ust. 6c ww. ustawy;
   2. kwotę 132.979,46 zł poniesioną na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, tj. dokończenie budowy domu mieszkalnego - na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) i b) ww. ustawy;
   3. kwotę 7.222,40 zł brutto uiszczoną pośrednikowi w obrocie nieruchomościami tytułem wyszukania nabywcy na lokal - na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy;
   4. kwotę 80.000 zł poniesioną na spłatę udziału byłej małżonki w majątku wspólnym (na podstawie umowy o podział majątku) - na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy...
   
   
   

Zdaniem wnioskodawcy, jego przychód z tytułu zbycia lokalu będzie stanowić wyłącznie 50% ceny otrzymanej od nabywcy. Stanowisko takie wynika z faktu, iż 50% prawa do lokalu (jak też 50% ekspektatywy jego nabycia od spółdzielni mieszkaniowej) stanowiło udział wnioskodawcy w majątku wspólnym jego i jego byłej małżonki. Tym samym 50% kwoty nabycia stanowiło w gruncie rzeczy ekwiwalent wnioskodawcy przysługujący mu tytułem jego udziału w majątku wspólnym (dorobkowym). Zdaniem wnioskodawcy, to uprawnia wniosek, iż tylko 50% uzyskanej ceny sprzedaży lokalu (na podstawie umowy z dnia 13 maja 2009r.) stanowi przychód podatkowy podlegający opodatkowaniu. Pozostałe 50% stanowi zaś dotychczasowy udział wnioskodawcy w majątku wspólnym i nie może stanowić jego przychodu. Z takiego stanowiska - zdaniem wnioskodawcy - wynikają następujące konsekwencje:

1. wnioskodawca z tytułu sprzedaży lokalu wraz z przynależnościami i częściami składowymi osiągnął przychód w wysokości 148.000 zł (tj. 50% z ceny sprzedaży lokalu, którą wnioskodawca uzyskał), bowiem 50% przychodu stanowiło majątek wnioskodawcy pochodzący z małżeństwa, który nie może być uznany za jego przychód na podstawie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
2. od przychodu w wysokości 140.000 zł wnioskodawca ma prawo odliczyć:
   1. kwoty poniesione na nabycie lokalu, tj. 360 zł opłat sądowych, wynagrodzenie notariusza w kwocie 319 zł oraz podatek VAT (łącznie 749,18 zł) - na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy;
   2. kwotę poniesioną na spłatę ww. kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, tj. dokończenie budowy domu mieszkalnego - na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) i b) ww. ustawy;
   3. kwotę 7.222,40 zł brutto uiszczoną pośrednikowi w obrocie nieruchomościami tytułem wyszukania nabywcy na lokal - na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy;
   4. kwotę 80.000 zł poniesioną na spłatę udziału byłej małżonki w majątku wspólnym (na podstawie ww. umowy o podział majątku) - na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy (koszt nabycia odrębnej własności lokalu, którego poniesienie zostało przesunięte w czasie);
3. różnica kwot wskazanych powyżej w pkt 1 i 2 stanowi przychód wnioskodawcy do opodatkowania na podstawie przepisu art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (19 % podatku), który należy wykazać w zeznaniu rocznym.
   
   

Alternatywnie - zdaniem wnioskodawcy - możliwe jest przyjęcie, iż uzyskał przychód od takiej części uzyskanej ceny, która odpowiada nie pokrytej przez wkład mieszkaniowy wartości rynkowej lokalu ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, tj. przychodem jest 46,17% uzyskanej ceny i od tej kwoty wnioskodawca - po odliczeniu kosztów wskazanych w pkt 2 a-d jest zobowiązany zapłacić podatek na podstawie art. 30e ww. ustawy (19%). W opisywanym stanie faktycznym wkład stanowił 53,83% wartości lokalu, wobec czego wartość lokalu nie została pokryta w 46,17% i w tej części nie przysługiwała wnioskodawcy na skutek podziału majątku wspólnego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Na wstępie zauważyć należy, iż wnioskodawca wskazał w przedmiotowym wniosku, że w dniu 26 października 2009r. zawarł ze spółdzielnią mieszkaniową umowę ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a następnie w dniu 13 maja 2009r. sprzedał ten lokal, co z oczywistych względów nie mogło mieć miejsca, nie można bowiem sprzedać skutecznie lokalu, do którego nie przysługuje jeszcze prawo własności. Organ podatkowy mając na względzie treść wniosku uznał zatem, że sprzedaż lokalu mogła mieć miejsce dopiero po dniu 26 października 2009r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca i jego była małżonka w dniu 24 kwietnia 2009r. zawarli umowę o podział majątku wspólnego, na mocy której wnioskodawca otrzymał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz z całym wkładem mieszkaniowym oraz mającym wymiar ekonomiczny roszczeniem do spółdzielni o zbycie tegoż lokalu, z obowiązkiem spłaty na rzecz byłej małżonki w kwocie 80.000 zł. W dniu 26 października 2009r. wnioskodawca i spółdzielnia zawarli notarialną umowę sprzedaży lokalu, na mocy której ustanowiono oraz przeniesiono na wnioskodawcę odrębną własność ww. lokalu mieszkalnego. Po tej dacie wnioskodawca zbył przedmiotowy lokal mieszkalny.

Z powyższego wynika, iż nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpiło w dniu 26 października 2009r., w związku z powyższym dla oceny skutków prawnopodatkowych dokonanej sprzedaży tego lokalu zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

I tak zgodnie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Natomiast z art. 30e ust. 2 ww. ustawy wynika, iż podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   -położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   -w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
   
   

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). Innymi słowy przepis ten ma zapobiec podwójnemu odliczaniu tych samych wydatków – raz jako spłaty kredytu, za drugim razem zaś jako wydatków np. na budowę i nabycie nieruchomości i lokali, jeśli ta budowa lub nabycie sfinansowane były kredytem, którego spłatę podatnik też sobie odlicza.

Jak wynika z treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

Natomiast zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

W myśl art. 10 ust. 2 ww. ustawy, członek spółdzielni ubiegający się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Stosownie z kolei do art. 12 ust. 1 ww. ustawy, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłat określonych tym przepisem.

Z powyższych przepisów wynika, iż w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają natomiast do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami. Po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu. Innymi słowy, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne a więc nie jest przedmiotem obrotu w tym również nie może być przedmiotem podziału majątku.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż w niniejszej sprawie w skład majątku dorobkowego małżonków nie wchodziło prawo do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie wniesiony do spółdzielni wkład mieszkaniowy. Przedmiotem podziału majątku dorobkowego był więc wkład mieszkaniowy, a nie prawo do lokalu mieszkalnego. Prawo własności lokalu mieszkalnego wnioskodawca nabył dopiero w momencie zawarcia ze spółdzielnią mieszkaniową umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu, tj. w dniu 26 października 2009r. kiedy wspólność majątkowa z byłą żoną już nie istniała. Skoro nabycie mieszkania nastąpiło po ustaniu wspólności majątkowej, to oczywistym jest, że lokal mieszkalny nie stanowił majątku wspólnego wnioskodawcy i jego poprzedniej żony. Za niedopuszczalne uznać należy zatem twierdzenia wnioskodawcy, iż jego przychód z tytułu zbycia lokalu będzie stanowić wyłącznie 50% ceny otrzymanej od nabywcy, ponieważ 50% prawa do lokalu stanowiło jego udział w majątku wspólnym małżonków. Sprzedany lokal w ogóle nie był majątkiem wnioskodawcy i jego poprzedniej żony, skoro nabyty został po ustaniu małżeństwa. Prawo własności lokalu nie stanowiło majątku dorobkowego. Tym samym błędny jest wywód jakoby połowa kwoty, ze sprzedaży stanowiła udział wnioskodawcy w majątku dorobkowym.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż przychodem z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie jest – jak twierdzi wnioskodawca – 50% (lub alternatywnie 46,17%) ceny otrzymanej od nabywcy, lecz zgodnie z definicją zawartą w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Fakt jaką część wartości mieszkania pokrywał wkład mieszkaniowy nie ma tu żadnego znaczenia. Przepis mówi jednoznacznie, że przychodem z odpłatnego zbycia jest cena ze sprzedaży. Kosztem odpłatnego zbycia może być w przedmiotowej sprawie kwota 7.222,40 zł uiszczona pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Zatem za błędne uznać należy stanowisko wnioskodawcy, iż kwota ta stanowi koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Dopiero ustalony w ww. sposób przychód wnioskodawca ma prawo pomniejszyć o koszty jego uzyskania. Do kosztów tych wnioskodawca może zaliczyć koszty sporządzenia aktu notarialnego dotyczącego nabycia lokalu mieszkalnego oraz opłaty sądowe, tj. kwotę 749,18 zł. Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wnioskodawca zaliczyć może również wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, który po podziale majątku wspólnego małżonków przypadł w całości wnioskodawcy. Wkład mieszkaniowy, przypisany w całości wnioskodawcy będzie bowiem wydatkiem na nabycie lokalu mieszkalnego.

Natomiast spłata dokonana przez wnioskodawcę na rzecz byłej żony jest wydatkiem wnioskodawcy dokonanym z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej. Nie stanowi natomiast wydatku na nabycie przedmiotowego lokalu. Jest to osobiste zobowiązanie wobec żony a nie wydatek na nabycie prawa własności lokalu. W związku z powyższym spłata dokonana na rzecz byłej małżonki nie może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Natomiast uzyskany przez wnioskodawcę dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej przychodowi wydatkowanemu na spłatę kredytu (zarówno rat jak i jednorazowej spłaty całości kredytu) zaciągniętego przez wnioskodawcę i jego obecną małżonkę na finansowanie budowy ich wspólnego domu może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile kredyt ten został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Zaznaczyć przy tym należy, iż cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostaje spełniony w odniesieniu do całej kwoty kredytu (zaciągniętego przez wnioskodawcę wspólnie z obecną żoną) spłaconej przez wnioskodawcę środkami uzyskanymi ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przy czym spłatą kredytu nie są wydatki dodatkowe związane z kredytem np. ubezpieczenie kredytu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.