INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2010r. (data wpływu do tut. Biura – 03 stycznia 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie utraty prawa do ulgi w razie sprzedaży nieruchomości, w związku z budową której wnioskodawca korzystał z ulgi na budowę mieszkań pod wynajem – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 03 stycznia 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie utraty prawa do ulgi w razie sprzedaży nieruchomości, w związku z budową której wnioskodawca korzystał z ulgi na budowę mieszkań pod wynajem.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W latach 1999-2000 wnioskodawca poniósł wydatki z tytułu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi na wynajem. Liczba lokali w budynku mieszkalnym wielorodzinnym wyniosła 13 lokali a udział wnioskodawcy we współwłasności wyniósł 6,40%. Ogólna kwota poniesionych wydatków na budowę w latach 1999-2000 wyniosła 128.128 zł, z czego w 1999r. wnioskodawca odliczył 45.800 zł, a w 2000r. dokonał odliczenia w wysokości 82.328 zł.

Budowa budynku wielorodzinnego mieszkalnego została zakończona w 2000r., co potwierdza zaświadczenie z dnia 30 listopada 2000r. wydane przez Urząd Miasta – Referat Administracji Architektoniczno – Budowlanej oraz faktura końcowa z dnia 30 grudnia 2000r. wystawiona przez firmę budowlaną. Aktem notarialnym z dnia 19 lutego 2001r. została ustanowiona odrębna własność lokali i zniesiona współwłasność oraz określono sposób zarządzania nieruchomością wspólną. W dniu 09 kwietnia 2001r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie o wydzieleniu między innymi księgi wieczystej lokalu mieszkalnego nr 7 i założeniu dla niego odrębnej księgi wieczystej. Lokal ten stanowi własność wnioskodawcy i jego żony. Odliczenia wydatków poniesionych z tytułu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi na wynajem ostatni raz wnioskodawca dokonał w zeznaniu PIT-36 za 2000r. w 2011r. zamierza sprzedać mieszkanie, które od 2001r. do nadal wynajmuje na cele mieszkaniowe, przy budowie którego skorzystał z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy sprzedając mieszkanie w 2011r., o którym mowa wyżej, wnioskodawca nie utraci prawa do ulgi z tytułu poniesionych wydatków w latach 1999-2000 na budowę lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, z przeznaczeniem tego lokalu mieszkalnego na wynajem, którego to budynku mieszkalnego budowa została zakończona w 2000r....

Zdaniem wnioskodawcy, nie utraci on prawa do ulgi w podatku dochodowym, z której skorzystał w latach 1999-2000, ponieważ spełnił wszystkie przesłanki uprawniające do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Zbycie mieszkania ma nastąpić w 2011r., czyli zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176) sprzedaż mieszkania nie nastąpi przed upływem 10 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jego wybudowanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2001r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Stosownie do art. 7 ust. 12 ustawy z dnia 09 listopada 2000r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104 ze zm.), podatnicy, którzy przed dniem 01 stycznia 2001r. ponieśli wydatki na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatki na zakup działki pod budowę tego budynku i nabyli prawo do odliczeń, na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 6 ustawy wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 1997r. oraz art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2001r., zachowują prawo do odliczania na zasadach określonych w tej ustawie wydatków, które nie znalazły pokrycia w uzyskanych dochodach.

Na podstawie art. 7 ust. 13 ww. ustawy, podatnikom, którzy przed dniem 01 stycznia 2001r. ponieśli wydatki, o których mowa w ust. 12 i nabyli prawo do odliczeń na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 6 ustawy wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 1997r. oraz art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2001r. i po tym dniu dokonali dalszych wydatków na zakup tej działki lub udziału we współwłasności tej działki oraz na budowę tego budynku, przysługuje prawo do odliczania, na zasadach określonych w tej ustawie, wydatków poniesionych od dnia 01 stycznia 2001r. do dnia 31 grudnia 2003r.

W myśl art. 7 ust. 15 ww. ustawy, jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy wymienionej w art. 1. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawca w latach 1999-2000 poniósł wydatki z tytułu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi na wynajem. Budowa budynku mieszkalnego została zakończona w 2000r. co potwierdzone zostało zaświadczeniem wydanym przez Urząd Miasta. W dniu 19 lutego 2001r. został podpisany akt notarialny znoszący współwłasność i ustanawiający odrębną własność lokali mieszkalnych. Wnioskodawca jest właścicielem jednego lokalu mieszkalnego. Mieszkanie to wnioskodawca wynajmuje. Wnioskodawca, który korzystał z ulgi podatkowej z tytułu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi na wynajem w latach 1999-2000 zamierza sprzedać mieszkanie, które nabył w sposób wyżej opisany.

Wątpliwości wnioskodawcy budzi kwestia, czy w momencie sprzedaży nieruchomości w 2011r. utraci prawo do ulgi z tytułu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi na wynajem w latach 1999-2000, z której korzystał.

W tym miejscu należy wskazać, że czym innym jest sposób opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, w stosunku do którego korzystano z ulgi na budowę na wynajem (art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 09 listopada 2000r.) a czym innym utrata prawa do tej ulgi.

Przesłanki utraty nabytego prawa do ulgi określał przepis zawarty w art. 26 ust. 10 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2001r. Obecnie kwestię tę reguluje art. 7 ust. 14 i 14a ustawy z dnia 09 listopada 2000r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Zgodnie z art. 7 ust. 14 tej ustawy, podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:

1. nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2. wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3. dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, lub
4. zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku,

-są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.

Na mocy art. 7 ust. 14a ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:

1. w pkt 1-3 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,
2. w pkt 4 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.
   
   

Kwestie związane z budową obiektów budowlanych reguluje ustawa z dnia 07 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.).

Zgodnie z art. 54 tej ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 10 lipca 2003r., do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można było przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji. W wyniku nowelizacji cytowanego przepisu ustawą z dnia 27 marca 2003r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 80 poz. 718) termin ten wydłużony został do 21 dni.

Z wniosku wynika, że budowa budynku wielorodzinnego została zakończona w 2000r. co zostało potwierdzone zaświadczeniem z dnia 30 listopada 2000r. wydanym przez Urząd Miasta – Referat Administracji Architektoniczno-Budowlanej. To oznacza, że tak ustalona data jest podstawą do liczenia terminu 10-letniego, o którym mowa w art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 09 listopada 2000r., od którego zależy utrata prawa do ulgi skutkująca obowiązkiem doliczenia do dochodów uprzednio odliczonych kwot, o ile zaświadczenie to zostało uzyskane w trybie przewidzianym w ustawie prawo budowlane i do użytkowania budynku przystąpiono z zachowaniem wymogów tej ustawy. Data wystawienia faktury końcowej przez wykonawcę pozostaje w tym przypadku bez znaczenia.

Mając na uwadze przytoczone wyżej przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż w przypadku zbycia w 2011r. lokalu mieszkalnego wybudowanego pod wynajem, w związku z budową którego korzystano z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000, dziesięcioletni okres, o którym mowa w przepisach konstytuujących ulgę na wynajem w zakresie budynku lub lokali mieszkalnych należy liczyć od końca roku podatkowego, w którym wydana została decyzja właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu mieszkalnego, w związku z budową których dokonano odliczeń, bądź jak w niniejszej sprawie od końca roku, w którym dokonano skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy. Dziesięcioletni okres o którym mowa w ust. 14 pkt 1 upłynął zatem z dniem 31 grudnia 2010r.

Podsumowując, jeśli tak jak wskazuje wnioskodawca – w 2000r. dokonano skutecznego w świetle praw budowlanego zawiadomienia o zakończeniu budowy, to sprzedaż lokalu mieszkalnego w 2011r. nie będzie – zgodnie z art. 7 ust. 14 ww. ustawy – skutkowała utratą prawa do ulgi z tytułu budowy budynku z mieszkaniami na wynajem, co oznaczałoby konieczność doliczenia do dochodu za 2011r. uprzednio odliczonych kwot.

Stanowisko wnioskodawcy o braku utraty prawa do ulgi w razie sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2011r. należy zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.