Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB4.4014.414.2019.4.JKU
z 31 grudnia 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 28 października 2019 r. (data wpływu – 31 października 2019 r.), uzupełnionym 20 grudnia 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 października 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym, w piśmie z 18 grudnia 2019 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.620.2019.2.AM, 0111-KDIB4.4014.414.2019.3.JKU wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 20 grudnia 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: E. Sp. z o.o. („Kupujący”, „Nabywca”),
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: P. Sp. z o.o. („Sprzedający”)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”) jest osobą prawną z siedzibą w Polsce, polskim rezydentem podatkowym, a także czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym w Polsce. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w dziale 3 informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, działalność Nabywcy obejmuje w przeważającej części kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz w pozostałej części w szczególności: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – inna sp. z o. o. (dalej: „Sprzedający”) jest osobą prawną z siedzibą w Polsce, polskim rezydentem podatkowym, a także czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym w Polsce. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w dziale 3 informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, działalność Sprzedającego obejmuje w przeważającej części: realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, oraz w pozostałej części: roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, rozbiórkę i przygotowanie terenu pod budowę, wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, działalność w zakresie architektury i reklamę, a także wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych.

Sprzedający oraz Nabywca są określani łącznie w niniejszym wniosku jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług (tj. nie występują między nimi powiązania kapitałowe lub osobowe).

Przedmiot Transakcji.

Wniosek dotyczy planowanej sprzedaży na rzecz Nabywcy (dalej: „Transakcja”) nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”) składających się w szczególności z:

• prawa własności do zabudowanych działek oznaczonych numerami (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgi wieczyste (dalej łącznie: „Grunt”),
  
• budynku biurowo-magazynowo-produkcyjnego wzniesionego na Gruncie (dalej: „Budynek”),
  
• budynku portierni/wartowni wzniesionego na Gruncie („Portiernia”, przy czym Budynek oraz Portiernia zwane dalej będą łącznie „Budynkami”),
  
• budowli posadowionych na Gruncie (dalej: „Budowle”), na które składają budowle i cała infrastruktura stanowiąca własność Sprzedającego i obsługująca Nieruchomość, znajdująca się na Gruncie oraz w zakresie przyłączy mediów – poza Gruntem, w tym m.in.:
  
  • utwardzenie terenu (placu), w tym m.in. drogi wewnętrzne, place manewrowe, parkingi dla samochodów ciężarowych (TIR) i osobowych, chodniki dla pieszych,
  • mur oporowy,
  • ogrodzenie terenu,
  • linie kablowe i oświetlenie terenu,
  • sieć teletechniczna (kanalizacja kablowa),
  • sieć wodno-kanalizacyjna (m.in. sieć wodno-kanalizacyjna z przyłączami, pompownia ścieków deszczowych, podziemny zbiornik rozsączający),
  • sieć gazociągowa,
  • słupki oznakowania pionowego, maszty flagowe, totem reklamy,
  • waga samochodowa, oraz
  • wiata – palarnia.
  
  
  
  

Realizacja Transakcji planowana jest w okresie do 28 lutego 2020 r., jednakże może zostać odpowiednio przesunięta, przy czym w takim przypadku – o ile strony nie postanowią inaczej – zostanie zrealizowana nie później niż 30 kwietnia 2020 r.

W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione wraz z Nieruchomością w szczególności następujące prawa, obowiązki i aktywa, co do zasady wolne od jakichkolwiek ustawowych i umownych ograniczeń prawa lub dowolnych obciążeń, zarówno majątkowych, jak i osobistych:

• prawa autorskie (w tym autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektów budowlanych, jak również prawa do wykonywania i zezwalania wykonywania praw zależnych do wszelkich opracowań dokumentacji, a także prawo do udzielania zezwoleń w tym zakresie, a także upoważnienia do wykonywania i zezwalania na wykonywanie autorskich praw osobistych do projektów budowlanych wraz z prawem do udzielania dalszych zgód w tym zakresie),
  
• prawa i obowiązki wynikające z umów najmu wiążących Sprzedającego dotyczących wynajmowanej powierzchni Budynku (które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w tym również ewentualne kaucje gotówkowe, gwarancje bankowe, gwarancje lub poręczenia udzielone przez podmioty powiązane dostarczone przez najemców i zabezpieczające roszczenia z tytułu najmu wraz z dokumentacją (m.in. oryginały umów najmu wraz z aneksami),
  
• przynależności Nieruchomości, w tym w szczególności ruchomości znajdujące się w Portierni (m.in. szafki, krzesła),
  
• zabezpieczenia zabezpieczające wykonanie zobowiązań wynikających z rękojmi i gwarancji budowlanych,
  
• prawa i obowiązki wynikające z rękojmi i gwarancji budowlanych,
  
• dokumentacja techniczna i prawna Nieruchomości, w tym m.in.:
  
  • dokumentacja projektowa, w tym pozwolenia i decyzje, umowa o prace projektowe, projekt budowlany, oryginały lub kopie umów o roboty budowlane, umowy z architektem, dokumentacja projektowa w zakresie Budynków oraz wszelkich instalacji znajdujących się na Nieruchomości,
  • dokumentacja powykonawcza, w tym m.in. pozwolenia i odbiory obejmujące m.in. dokumenty takie jak: pozwolenia na użytkowanie, pozwolenie na budowę, dokumentacja dotycząca poszczególnych etapów robót,
  • oryginały umów najmu wraz z wszelkimi aneksami oraz protokołami przekazania podpisanymi przez właściwe strony umów najmu, oryginały zabezpieczeń umów najmu i oryginały wszystkich zabezpieczeń budowlanych),
• kopie wybranej dokumentacji księgowej (w tym m.in. dokumentacji dotyczącej kosztów utrzymania Nieruchomości i rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców na podstawie umów najmu),
  
• wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje gotówkowe, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji),
  
• zobowiązania Sprzedającego wobec wykonawców robót budowlanych, którzy wpłacili kaucje gotówkowe, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami o roboty budowlane, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec wykonawców robót budowlanych, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami o roboty budowlane (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji),
  
• wszelkie przyszłe prawa i roszczenia przysługujące Sprzedającemu względem zarządzającego procesem inwestycyjnym (ang. development manager) związane z pewnymi wadami kanalizacji deszczowej, które skutkowałyby szkodą lub odpowiedzialnością Nabywcy wobec jakiejkolwiek osoby trzeciej po Transakcji. Dla uniknięcia wątpliwości, powyższe nie obejmuje jakichkolwiek praw lub roszczeń przysługujących Sprzedającemu wobec zarządzającego procesem inwestycyjnym związanych ze zgłoszonymi wadami kanalizacji deszczowej, które nastąpiły przed Transakcją (nawet, jeśli zostałyby ujawnione po Transakcji), a z tytułu których to Sprzedający ponosiłby odpowiedzialność wobec jakiejkolwiek osoby trzeciej.
  
  

Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione (z wyjątkiem praw, obowiązków i aktywów ściśle związanych z Nieruchomością i wyraźnie wskazanych przez Strony jako przedmiot Transakcji):

• aktywa, pasywa, umowy, dokumenty lub prawa i obowiązki lub dokumenty związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego,
• zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, księgi rachunkowe Sprzedającego, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają one obecnego i każdoczesnego właściciela Nieruchomości,
• pracownicy,
• należności związane z Nieruchomością,
• rachunki bankowe i środki na rachunkach bankowych,
• środki pieniężne (gotówka) Sprzedającego związane z Nieruchomością,
• umowa o zarządzanie aktywami,
• licencje na oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami,
• umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości,
• prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług (m.in. w zakresie umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management agreement), umów serwisowych (facility management agreements, tj. m.in. dotyczących ochrony obiektu, czy jego sprzątania),
• prawa i obowiązki wynikające z umów o dostawę mediów do Nieruchomości,
• finansowanie związane z Nieruchomością, w tym wszelkie umowy finansowe dotyczące zobowiązań Sprzedającego (np. pożyczki bankowe lub pożyczki wspólników przeznaczone na budowę, modernizację, remont, adaptację, przebudowę nieruchomości).
  
  

Tym samym, należy zatem podkreślić, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem ewentualnie zobowiązań Sprzedającego wobec najemców lub wykonawców robót budowlanych, którzy wpłacili kaucje gotówkowe, do ich zwrotu lub rozliczenia, zgodnie z odpowiednimi umowami najmu lub umowami o roboty budowlane, oraz zobowiązań Sprzedającego wobec najemców lub wykonawców robót budowlanych, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu, zgodnie z odpowiednimi umowami najmu lub umowami o roboty budowlane – w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Dodatkowo, składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), nie stanowią też jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością objętą Transakcją). Sprzedający nie prowadzi pełnej, osobnej rachunkowości dla Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Sprzedającego (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która będzie przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z finansowaniem, które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności Sprzedającego.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego i jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (w zakresie usług wynajmu nieruchomości). W momencie sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będzie wynajmował swoim najemcom całość powierzchni Budynku, która może być przedmiotem najmu (z zastrzeżeniem istnienia w Budynku pomieszczeń technicznych, które ze swojej natury nie są przedmiotem umów najmu).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z prowadzoną działalnością są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Zakładane jest, że po dokonaniu Transakcji docelowo może dojść do likwidacji Sprzedającego.

Sprzedający nabył prawo własności Gruntu na podstawie umów sprzedaży Nieruchomości zawartych z właścicielami poszczególnych działek w trakcie 2017 roku. Przy czym, od umów dotyczących nabycia większości działek należny był podatek od czynności cywilnoprawnych, a w zakresie pozostałych działek (stanowiących mniejszość ogólnej liczby nabytych działek) cena została powiększona o podatek od towarów i usług. W tym zakresie Sprzedający odliczył podatek od towarów i usług.

Po zakupie Gruntu, Sprzedający wybudował Budynki wraz z Budowlami. Pozwolenia na użytkowanie Budynku zostały wydane 18 maja 2018 r. oraz 21 czerwca 2018 r. Obecnie Budynek jest wynajmowany na rzecz dwóch najemców (z zastrzeżeniem powierzchni technicznych, które ze swojej natury nie mogą być przedmiotem najmu), przy czym na rzecz pierwszego najemcy od 23 maja 2018 r., a na rzecz drugiego najemcy od 1 sierpnia 2018 r. (tzw. prawo wczesnego dostępu najemcy mieli zapewnione odpowiednio od 16 kwietnia 2018 r. i 28 czerwca 2018 r.).

Pewne części Budynku (o przeznaczeniu technicznym) nigdy nie będą – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Pewne powierzchnie Nieruchomości mogą być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług.

Portiernia oraz Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynku o charakterze technicznym, takie powierzchnie i obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Od momentu wybudowania Budynków wraz z Budowlami, Sprzedający nie poniósł wydatków na ich ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowych Budynków i Budowli. Wydatki na ulepszenie Budynków oraz Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia Transakcji.

Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po dniu Transakcji.

W momencie sprzedaży zarówno Nabywca, jak i Sprzedający, będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce, o których mowa w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Po zakupie Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność obejmującą wynajem powierzchni w nabytym Budynku podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania aktywami (asset management) i zarządzania Nieruchomością (property management). Nie jest przy tym wykluczone, że ze względu na dotychczasowe doświadczenie w zakresie zarządzania Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, i tym samym w celu zabezpieczenia źródeł przychodu, Nabywca zawrze umowę zarządzania Nieruchomością (property management agreement) z podmiotem, który w okresie przed datą Transakcji świadczył usługi na rzecz Sprzedawcy. W takim przypadku, umowa zarządzania Nieruchomością (property managament agreement) zostanie zawarta pomiędzy Nabywcą i tym podmiotem, na warunkach wynegocjowanych między tymi stronami. Jak podkreślono wyżej, umowa o zarządzanie Nieruchomością (property management agreement) zawarta przez Sprzedającego nie zostanie przeniesiona na Nabywcę.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy.

Nabywca zamierza też zawrzeć nowe umowy dotyczące dostawy mediów/umów serwisowych do Nieruchomości. Sprzedający natomiast zamierza rozwiązać umowy na dostawę mediów/umów serwisowych do Nieruchomości, których jest stroną (z dniem Transakcji lub bezpośrednio po tej dacie). Niewykluczone jest jednocześnie, że nowe umowy zawarte zostaną przez Nabywcę z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego (np. w zakresie umowy na dostawę mediów). Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich nowych umów przez Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

Na zasadzie wyjątku od powyższej intencji Stron (zakładającej rozwiązanie przez Sprzedającego istniejących umów na dostawę mediów/umów serwisowych (tj. umów innych niż asset management agreement i property management agreement) do Nieruchomości i zawarcie nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę), nie można wykluczyć, iż w szczególnych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków z wybranych umów na dostawę mediów/umów serwisowych.

Dodatkowe okoliczności towarzyszące Transakcji.

Transakcja zostanie zrealizowana dwuetapowo. W pierwszym etapie, 21 października 2019 r. zawarta została „Przedwstępna umowa sprzedaży” (dalej: „Umowa Przedwstępna”) dotycząca Nieruchomości, stanowiąca umowę przedwstępną w rozumieniu art. 389 i nast. Kodeksu cywilnego. W wykonaniu Umowy Przedwstępnej, Zainteresowani zawrą umowę przyrzeczoną, na podstawie której zostanie przeniesiona własność Nieruchomości. Dzień zawarcia umowy przyrzeczonej oznaczać będzie dzień Transakcji.

Przeniesienie własności przedmiotu Transakcji na Nabywcę nastąpi w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W zależności od wystąpienia przed Transakcją okoliczności ustalonych przez Strony, Cena może podlegać korektom.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający będzie miał prawo do wystawiania najemcom faktur i do pobierania wynikających z nich czynszu i opłat eksploatacyjnych należnych na podstawie umów najmu za okres do końca miesiąca kalendarzowego, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej: „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu Transakcji. W zamian za powstrzymanie się przez Nabywcę od wystawienia najemcom faktur z tytułu czynszu za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po Transakcji, Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Nabywcy ustalonego wynagrodzenia odpowiadającego wartości takiego czynszu.

Po Transakcji może również dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat eksploatacyjnych (przy czym na potrzeby dokonania tego rozliczenia Sprzedający może udostępnić Nabywcy odpowiednią dokumentację dotyczącą przedmiotowego rozliczenia).

W zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń miesiąca zamknięcia/opłat serwisowych ulegną zmianie lub rozliczenia takie w ogóle nie wystąpią. Pomiędzy Stronami mogą również wystąpić dodatkowe (inne niż wskazane powyżej) rozliczenia związane z Transakcją.

W zależności od daty zawarcia umowy przyrzeczonej, przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, Sprzedający i Nabywca mogą złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w piśmie z 23 grudnia 2019 r., Wnioskodawca uzupełnił informacje zawarte we wniosku wskazując, że Sprzedający był uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z budową Budynków, Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości (uprawnienie do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z powyższego tytułu było wywodzone z faktu, iż budowa Budynków, Budowli lub ich części została dokonana z zamiarem wykorzystywania ich w toku działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług).

Sprzedający dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od przedmiotowych wydatków związanych z budową Budynków, Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Budynków i Budowli wraz z prawem własności Gruntu, na którym są posadowione, na podstawie umowy sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (23%).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m. in. umowy sprzedaży rzeczy oraz praw majątkowych.

Ponadto, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

• w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  
• jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
  
  • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
  • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
  
  
  

Na podstawie podanych wyżej regulacji należy zatem uznać, że skoro zbycie Nieruchomości będzie dokonywane w ramach umowy sprzedaży, to Transakcja ta potencjalnie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych

Jednakże, zachodzi przy tym okoliczność wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z uwagi na opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług, ponieważ, jak wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych dotyczącego innych pytań w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczonych we wniosku nr 1 i 2), planowane nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolnione z tego podatku.

Reasumując, przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji, nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych z powodu jej opodatkowania podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 31 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.620.2019.3.AM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2. innych praw majątkowych – 1%.
   
   

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający – spółka z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego – innej spółki z o.o. (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) sprzedaży nieruchomości składającej się z kilku działek gruntu, zabudowanych budynkami i budowlami.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 31 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.620.2019.3.AM, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

• do dostawy Budynków i Budowli przeznaczonych do sprzedaży należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
• opodatkowanie podatkiem od towarów i usług w wysokości 23% będzie miało więc zastosowanie również do dostawy Gruntu, tj. działek gruntowych, na których Budynki oraz Budowle przeznaczone do sprzedaży są posadowione, ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu,
• gdyby do sprzedaży doszło po 16 kwietnia 2020 r., dla części Budynku, której rozpoczęto użytkowanie 16 kwietnia 2018 r., dostawa w tej części nastąpi po pierwszym zasiedleniu i od dnia tego zasiedlenia minie okres przekraczający dwa lata. Tym samym, dla dostawy tej części Budynku Sprzedający miałby prawo do zastosowania zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Także dostawa gruntu, na którym Budynek ten jest posadowiony, odpowiadającego tej części Budynku, dla której dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu podlegałaby zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający i Nabywca mogą także złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego przed dniem dokonania dostawy, na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy danego Budynku, Budowli lub ich części.
  
  

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (tj. również w przypadku, gdyby doszło do sytuacji, w której ze względu na czas transakcji dostawa będzie w części zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a Zainteresowani złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.