Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0115-KDIT3.4011.405.2019.3.JG
z 24 stycznia 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2019 r. (data wpływu 14 listopada 2019 r.), uzupełnionym pismami z dnia 11 grudnia 2019 r. (data wpływu 11 grudnia 2019 r.) i z dnia 23 grudnia 2019 r. (data wpływu 23 grudnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia wskazanych wydatków do wartości początkowej lokalu mieszkalnego:

• w części dotyczącej wydatków poniesionych na:
  
  
  
  1. zakup lokalu mieszkalnego bez ceny zakupu gruntu zgodnie z zawartym aktem notarialnym,
     
  2. opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnej i prowizję pośrednika w wysokości proporcjonalnie przypadającej na lokal mieszkalny,
     
  3. wydatki na ulepszenie lokalu mieszkalnego, tj. poniesione na zakup materiałów budowlanych, wynagrodzenie zapłacone ekipie budowlanej za wykonane w lokalu prace budowlano-remontowe, koszty modernizacji instalacji elektrycznej, hydraulicznej i centralnego ogrzewania, materiały wykończeniowe typu glazura, panele, farby, zakup drzwi i grzejników, tzw. „biały montaż”: umywalka, kabina prysznicowa, bateria umywalkowa, misa WC, które zostały w tym lokalu zamontowane,
     
  4. koszt wywozu gruzu, koszt spuszczenia wody z instalacji centralnego ogrzewania
     
  5. koszt wykonania szafy wnękowej, mebli kuchennych i szafki łazienkowej zintegrowanej z umywalką, stanowiących zgodnie z opisanym stanem faktycznym część składową mieszkania
     
     
     – jest prawidłowe, ale z innych względów niż wskazane przez Wnioskodawczynię;
     
     
     
• w pozostałej części – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zasad zaliczenia wskazanych wydatków do wartości początkowej lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, pismem z dnia 6 grudnia 2019 r. nr 0115 KDIT3.4011.405.2019.1.JG wezwano Wnioskodawczynię do ich usunięcia. Wniosek uzupełniono w dniu 11 grudnia 2019 r.

W dniu 18 grudnia 2019 r. z uwagi na stwierdzone we wniosku i jego uzupełnieniu braki formalne pismem nr 0115 KDIT3.4011.405.2019.2.JG ponownie wezwano Wnioskodawczynię do ich usunięcia. Wniosek uzupełniono w dniu 23 grudnia 2019 r.

We wniosku i jego uzupełnieniach przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w lipcu 2018 r. nabyła wraz z małżonkiem na rynku wtórnym mieszkanie z przeznaczeniem pod najem krótkoterminowy. Mieszkanie było użytkowane przez ponad 60 miesięcy przez poprzedniego właściciela.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Oboje z mężem są zatrudnieni na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Zeznanie podatkowe PIT-37 rozliczają wspólnie.

Od marca 2019 roku po zakończonych pracach modernizacyjno-budowlanych mieszkanie jest wynajmowane na czas krótkoterminowy za pośrednictwem portali.

Wnioskodawczyni i jej mąż sami zajmują się obsługą mieszkania, tj. sprzątaniem, praniem, przekazywaniem kluczy, drobnymi bieżącymi naprawami. Podatek od dochodu z najmu jest rozliczany wspólnie na zasadach ogólnych. Mieszkanie jest amortyzowane stawką indywidualną (było użytkowane przez ponad 60 miesięcy przez poprzedniego właściciela).

W lokalu przeprowadzono szereg prac modernizacyjno-budowlanych: wymieniono, tj. zmodernizowano instalację elektryczną, hydrauliczną (wymiana ze stalowo-żeliwnej na nowoczesną instalację pex i pcv), zmodernizowano instalację c.o. (wymiana grzejników oraz rur), wymieniono drzwi, położono nowe wylewki oraz posadzki, wykonano prace tynkarskie i malarskie, położono glazurę w łazience i aneksie kuchennym. Konieczne okazało się postawienie nowej ściany działowej i zmiana lokalizacji kuchni, dzięki czemu lokal stał się przestronny i wygodny, co w efekcie umożliwiło osiągnięcie większych przychodów z najmu.

Adaptacja lokalu na cele wynajmu wiązała się także z poniesieniem innych wydatków na ulepszenie lokalu, tj. z montażem szafy na zamówienie i pod wymiar. Szafa została zamontowana we wnęce i konstrukcyjnie jest połączona ze ścianami lokalu (szafa nie posiada własnego korpusu). Taka trwała zabudowa może funkcjonować i spełniać swą rolę jedynie w tym konkretnym lokalu i nie ma możliwości zamontowania tej zabudowy w innym pomieszczeniu. Podobnie rzecz się ma w stosunku do kuchennej zabudowy meblowej. Zamówiony zestaw mebli dostosowany jest do istniejących w tym konkretnym pomieszczeniu przyłączy (instalacja wodno-kanalizacyjna, instalacja elektryczna), które zostały w lokalu zainstalowane od nowa w taki sposób, aby połączyć je z zabudową meblową. Demontaż szafek i blatów roboczych spowoduje ich trwałe zniszczenie, tym bardziej, że w zabudowie kuchennej wywiercono otwory dopasowane do instalacji elektrycznej (płyta grzewcza) i wodnokanalizacyjnej (zlewozmywak) istniejącej w tym lokalu. Są to więc elementy w całości ze sobą zespolone.

We wniosku zaprezentowano sposób wyliczenia wartości początkowej amortyzowanego mieszkania:

Do wartości początkowej Wnioskodawczyni wliczyła:

1. wartość zakupionego lokalu bez udziału w gruncie (w akcie notarialnym całkowita kwota nieruchomości jest rozbita na dwie części: lokal oraz grunt);
2. opłatę notarialna i pcc - pomniejszone o udział przypadający na grunt;
3. prowizję pośrednika - pomniejszoną o udział przypadający na grunt;
4. wydatki na ulepszenie mieszkania tj. przystosowanie (adaptację) lokalu do używania: zakup materiałów budowlanych, opłacenie ekipy budowlanej, koszty modernizacji instalacji (elektrycznej, hydraulicznej, c.o.) wywóz gruzu, koszt spuszczenia wody z instalacji c.o., materiały wykończeniowe typu glazura, panele, farby, zakup drzwi, grzejników.

Ponadto do wydatków na ulepszenie Wnioskodawczyni wliczyła meble na wymiar, a więc szafę wnękową oraz meble kuchenne, a także szafkę łazienkową zintegrowaną z umywalką stanowiące część składową mieszkania zgodnie z art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, które opisano wyżej i były zakupione przed wprowadzeniem mieszkania do „amortyzacji” [winno być: do ewidencji środków trwałych].

W czasie trwania prac budowlanych, tj. od lipca 2018 r. do lutego 2019 r. Wnioskodawczyni poniosła również inne koszty przed uzyskaniem przychodów, tj.:

1. czynsz i media za okres, w którym mieszkanie było remontowane i przygotowywane pod wynajem, tj. od momentu zakupu do momentu uzyskania pierwszego przychodu z najmu, czyli do momentu rozpoczęcia amortyzacji,
2. ubezpieczenie mieszkania,
3. podatek od nieruchomości.

Wszystkie zakupy/usługi udokumentowane są fakturami wystawionymi na osobę fizyczną na nazwisko Wnioskodawczyni i adres zameldowania lub adres inwestycji.

Poza tym w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni udzieliła następujących odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu z dnia 6 grudnia 2019 r. znak 0115-KDIT3.4011.405.2019.1.JG:

Pierwszy przychód z tytułu najmu ww. lokalu Wnioskodawczyni uzyskała w marcu 2019 r.

Datą przyjęcia do użytkowania/wpisania do ewidencji środków trwałych ww. lokalu, był marzec 2019 r., natomiast pierwszego odpisu amortyzacyjnego Wnioskodawczyni dokonała w kwietniu 2019 r.

Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie z zamiarem najmu krótkoterminowego. Ze względu na stan techniczny nie spełniało ono funkcji mieszkalnej i nie mogło być oddane w najem ani użytkowane, wymagało bowiem gruntownych prac modernizacyjno-budowlanych. Wykonanie niezbędnych prac celem uzyskania przychodu z tytułu najmu, wymagało poniesienia opłat zarówno za prąd, wodę jak i czynsz administracyjny, który gwarantował wywóz śmieci, zapewniał utrzymanie klatki schodowej w czystości podczas remontu, ale również wynagradzał pracę administracji, która pomagała załatwić m.in. liczniki, uzyskać plany instalacji oraz załatwić pozwolenia na przebudowę instalacji elektrycznej, c.o. oraz wodno-kanalizacyjnej.

Ubezpieczenie mieszkania było wymogiem ekipy budowlanej, która przeprowadzała remont.

Co do podatku od nieruchomości Wnioskodawczyni stwierdziła, że nie widzi związku poniesionych wydatków z uzyskaniem przychodu z tytułu najmu w okresie od zakupu mieszkania do dnia uzyskania przychodu z tytułu najmu.

Szafa została zamontowana we wnęce i konstrukcyjnie jest połączona ze ścianami lokalu (szafa nie posiada własnego korpusu). Korpus szafy stanowią ściany lokalu. Taka trwała zabudowa może funkcjonować i spełniać swą rolę jedynie w tym konkretnym lokalu i nie ma możliwości zamontowania tej zabudowy w innym pomieszczeniu/lokalu. Demontaż szafy bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego jest niemożliwe.

Natomiast zamówiony zestaw mebli oraz sposób jego montażu został dostosowany pod konkretne pomieszczenie, uwzględnia występujące w tym pomieszczeniu odchylenie od kąta prostego oraz krzywizny ścian. Meble zostały dostosowane do istniejących w tym konkretnym pomieszczeniu przyłączy (instalacja wodno-kanalizacyjna, instalacja elektryczna), które zostały w lokalu instalowane od nowa w taki sposób, aby połączyć je z zabudową meblową. Demontaż szafek i blatów roboczych spowoduje ich trwałe zniszczenie. W ocenie Wnioskodawczyni zabudowa kuchenna ze względu na swoje specyficzne właściwości (sposób montażu, dostosowania pod konkretne pomieszczenie) nie może zostać odłączona bez uszkodzeń bądź istotnej zmiany tej zabudowy.

Również szafka umywalkowa/łazienkowa stanowi integralną i nierozerwalną część umywalki będącej tzw. „białym montażem”. Nie ma możliwości kupna ich oddzielnie, stanowią jedną całość. Jako że tzw. „biały montaż” uznawany jest za część składową mieszkania, w ocenie Wnioskodawczyni szafka umywalkowa będąca integralną częścią umywalki, również powinna być uznana za część składową lokalu.

Ponadto Wnioskodawczyni wyjaśniła, że pod pojęciem „opłat za media” ma na myśli wodę oraz energię elektryczną, niezbędne do wykonania prac modernizacyjno-budowlanych.

Natomiast wykonanie gruntownych prac modernizacyjno-budowlanych w tym lokalu wymagało dostarczenia odpowiednich mediów, wody oraz prądu.

Dodatkowo na wezwanie II z dnia 17 grudnia 2019 r. nr 0115-KDIT3.4011.405.2019.2.JG Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego uzupełniła wniosek o następujące informacje.

Ze względu na stan techniczny lokalu i istniejącą groźbę pęknięcia starych rur kanalizacyjnych na skutek przeprowadzanych prac remontowych ekipa wymagała zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia lokalu;

Wymóg ten był zawarty w postaci umowy ustnej i nie był szczegółowo sprecyzowany.

Ekipa wykonywała prace remontowe od 10 września 2018 roku do połowy stycznia 2019 roku.

Zakres przedmiotowej umowy ubezpieczenia był następujący:

1. Zakres ubezpieczenia nieruchomości:
   
   
   
   1. Mieszkanie wraz ze stałymi elementami: wariant od wszystkich ryzyk - zdarzenia losowe (w tym zalanie, powódź), przepięcia, dewastacja, akcja ratownicza, kradzież z włamaniem, rabunek w miejscu ubezpieczenia, rabunek poza miejscem ubezpieczenia, dodatkowe zdarzenia, z zastrzeżeniem wyłączeń określonych w OWU;
      
   2. Stałe elementy od kradzieży z włamaniem.
      
      
      
2. Zakres ubezpieczenia mienia ruchomego
   
   
   
   1. Ruchomości domowe: wariant od wszystkich ryzyk - zdarzenia losowe (w tym zalanie, powódź), przepięcia, dewastacja, akcja ratownicza, kradzież z włamaniem, rabunek w miejscu ubezpieczenia, rabunek poza miejscem ubezpieczenia, dodatkowe zdarzenia, z zastrzeżeniem wyłączeń określonych w OWU;
      
      
      
3. Zakres ubezpieczenia szklanych przedmiotów od stłuczenia - szklane przedmioty.
   
4. Zakres ubezpieczenia X - Wariant X.
   
5. Ubezpieczenie OC w życiu prywatnym.
   

Stroną umowy ubezpieczeniowej była Wnioskodawczyni oraz jej mąż, tj. właściciele lokalu. Polisa została zawarta na okres od (…) września 2018 r. do (…) września 2019 r.

Zakres ochrony - jak wyżej.

Beneficjenci to strony umowy.

Opłaty za prąd i wodę naliczane są według wskazań licznika. Prąd rozliczany jest co około dwa miesiące, natomiast ze względu na brak odczytów wodomierza woda zostanie rozliczona za cały rok. Do kosztów, o których mowa we wniosku Wnioskodawczyni zamierza wliczyć kwotę proporcjonalną przypadającą na okres remontu i przygotowania mieszkania pod wynajem.

Wnioskodawczyni wyjaśniła, że przez stwierdzenie media za okres, w którym mieszkanie było remontowane i przygotowywane pod wynajem, należy rozumieć koszty poniesione za prąd i wodę w okresie od (…) lipca 2018 roku do końca lutego 2019 roku. W tym okresie mieszkanie było remontowane oraz przygotowywane pod wynajem, tj. od momentu zakupu do rozpoczęcia prac wykonywanych przez ekipę remontową (koniec lipca, początek września) we własnym zakresie Wnioskodawczyni z mężem wykonali następujące prace: rozbiórka i wyniesienie starych mebli, usunięcie starego parkietu, usuniecie kilku warstw tapet, demontaż glazury. We wrześniu prace remontowe rozpoczęła ekipa budowlana. Prace remontowe i gwarancyjne były wykonywane przez ekipę do połowy stycznia. W styczniu i lutym trwały prace wykończeniowe przygotowujące do wynajmu. W tym czasie zostały wykonane i zamontowane meble kuchenne oraz szafa do zabudowy. Prace te wykonały firmy zewnętrzne.

We własnym zakresie Wnioskodawczyni z mężem wykonali następujące prace: montaż listew przypodłogowych w całym mieszkaniu, montaż gniazdek elektrycznych, karniszy, lamp, montaż półki wiszącej pod telewizor, złożenie zakupionych mebli, tj. łóżek, szafek nocnych, stołu, krzeseł, sofy, zakup niezbędnego wyposażenia.

Wnioskodawczyni koszty z tytułu zużycia wody i prądu ustaliła na podstawie odczytów liczników. W przypadku wody rozliczanej za cały 2019 rok, będzie to kwota proporcjonalna przypadająca za okres remontu i przygotowania pod najem. W tym czasie mieszkanie nie było użytkowane, a więc koszty poniesione z tytułu zużycia wody i prądu w tym czasie były w całości związane z remontem i przygotowaniem mieszkania pod najem.

W związku z powyższym opisem we wniosku zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawczyni ma prawo zaliczyć następujące wydatki do wartości początkowej środka trwałego w postaci przedmiotowego lokalu mieszkalnego?
   
   
   
   1. Wartość zakupionego lokalu bez udziału gruntu (w akcie notarialnym całkowita kwota nieruchomości jest rozbita na dwie części: lokal oraz grunt);
      
   2. opłatę notarialną i podatek od czynności cywilnoprawnych - pomniejszone o udział przypadający na grunt;
      
   3. prowizję pośrednika - pomniejszoną o udział przypadający na grunt;
      
   4. wydatki na ulepszenie mieszkania - zakup materiałów budowlanych, opłacenie ekipy budowlanej, koszty modernizacji instalacji (elektrycznej, hydraulicznej, c.o.), wywóz gruzu, koszt spuszczenia wody z instalacji c.o., materiały wykończeniowe typu glazura, panele, farby, zakup drzwi, grzejników, tzw. „biały montaż”: umywalka, kabina prysznicowa, bateria prysznicowa, bateria umywalkowa, misa WC. Ponadto do wydatków na ulepszenie Wnioskodawczyni wlicza meble na wymiar, a więc szafę wnękową oraz meble kuchenne, a także szafkę umywalkową zintegrowaną z umywalką stanowiące część składową mieszkania zgodnie z art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, opisane wyżej i zakupione przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych.
      
      
      
2. Czy wyżej wymienione inne koszty poniesione przed uzyskaniem przychodów z najmu (czynsz, media, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości) można wliczyć w koszty uzyskania przychodów zwiększające wartość początkową?
   

Stanowisko Wnioskodawczyni:

Ad. 1 Zdaniem Wnioskodawczyni, wszystkie prace, włącznie z opisaną wyżej zabudową meblową, należy w całości uznać za ulepszenie lokalu. Celem tych prac była bowiem adaptacja lokalu do wynajmowania, unowocześnienie (modernizacja) lokalu oraz rekonstrukcja zużytych części (ścian, sufitów). Łączny koszt ulepszenia lokalu znacząco przekroczył kwotę 10 tys. PLN.

W momencie zakupu mieszkanie ze względu na swój stan techniczny i bardzo niski standard nie nadawało się do wynajmu. Poniesione nakłady na prace modernizacyjno-adaptacyjne spowodowały wzrost wartości użytkowej lokalu w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie tylko znacznie podwyższyły standard lokalu, ale też dzięki przebudowie (zmianie lokalizacji kuchni) zwiększyły funkcjonalność lokalu. Przyczyniły się także do zwiększenie możliwości znalezienia najemcy i uzyskiwania wyższego czynszu z najmu.

Ad. 2 Zdaniem Wnioskodawczyni, Tak, [ponieważ – dopisek organu] wydatki te pozostają w bezpośrednim związku przyczynowo-skutkowym ze źródłem przychodu i zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodu i zabezpieczenia źródła przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego:

• w części dotyczącej wydatków poniesionych na:
  
  
  
  1. zakupu lokalu mieszkalnego bez ceny zakupu gruntu zgodnie z zawartym aktem notarialnym,
     
  2. opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnej i prowizja pośrednika w wysokości proporcjonalnie przypadającej na lokal mieszkalny,
     
  3. wydatki na ulepszenie lokalu mieszkalnego, tj. poniesione na zakup materiałów budowlanych, wynagrodzenie zapłacone ekipie budowlanej za wykonane w lokalu prace budowlano-remontowe, koszty modernizacji instalacji elektrycznej hydraulicznej i centralnego ogrzewania, materiały wykończeniowe typu glazura, panele, farby, zakup drzwi i grzejników, tzw. „biały montaż”: umywalka, kabina prysznicowa, bateria umywalkowa, misa WC, które zostały w tym lokalu zamontowane,
     
  4. koszt wywozu gruzu, koszt spuszczenia wody z instalacji centralnego ogrzewania,
     
  5. koszt wykonania szafy wnękowej, mebli kuchennych i szafki łazienkowej zintegrowanej z umywalką, stanowiących zgodnie z opisanym stanem faktycznym część składową mieszkania
     
     
     – jest prawidłowe, ale z innych względów niż wskazane przez Wnioskodawczynię;
     
     
     
• w pozostałej części – jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• być właściwie udokumentowany,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

• wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Definicja środków trwałych - dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych - określona została w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, podlegające amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 cyt. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

• o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Przepis art. 22c pkt 1 w ww. ustawy stanowi, że amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Z kolei w myśl art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Sposób ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, która stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych, określa art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z ust. 1 pkt 1 i 2 tego artykułu, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia, a w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia.

Stosownie natomiast do art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania, stosownie do art. 22g ust. 4 cytowanej ustawy.

Z przedstawionych powyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że zasadnicze znaczenie dla sposobu ustalenia wartości początkowej środka trwałego ma sposób jego nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w lipcu 2018 r. na rynku wtórnym lokal mieszkalny z przeznaczeniem pod najem krótkoterminowy wykonywany za pośrednictwem portali.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym przedmiotowy najem krótkoterminowy nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej. Pierwszy przychód z najmu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni uzyskała w marcu 2019 r. Również w marcu 2019 r. przedmiotowy środek trwały w postaci lokalu mieszkalnego został przyjęty do używania i wpisany do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawczyni dokonuje odpisów amortyzacyjnych nieruchomość od pierwszego miesiąca po miesiącu, w którym została ona wynajęta. W zakupionym w lipcu 2018 r. lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni przeprowadziła poniżej wymienione prace modernizacyjno-budowlane:

1. zmodernizowano instalację elektryczną,
2. zmodernizowano instalację hydrauliczną (wymiana ze stalowo-żeliwnej na nowoczesną instalację pex i pcv),
3. zmodernizowano instalację centralnego ogrzewania (wymiana grzejników oraz rur),
4. wymieniono drzwi,
5. wykonano prace związane ze zmianą lokalizację kuchni, aby lokal stał się bardziej przestronny i wygodny,
6. postawiono nową ścianę działową,
7. wykonano nowe wylewki oraz posadzki,
8. wykonano prace tynkarskie i malarskie,
9. położono glazurę w łazience i aneksie kuchennym,
10. zamontowano pod wymiar szafę wnękową na zamówienie,
11. wykonano zabudowę meblową do kuchni pod wymiar, dostosowany do istniejących w tym pomieszczeniu przyłączy (instalacji elektrycznej i instalacji wodno-kanalizacyjnej).

W związku z powyższym Wnioskodawczyni poniosła wydatki na zakup materiałów budowlanych, opłacenie ekipy budowlanej, koszty modernizacji instalacji elektrycznej, hydraulicznej i centralnego ogrzewania, wywozu gruzu, koszt spuszczenia wody z instalacji centralnego ogrzewania, materiały wykończeniowe typu glazura, panele, farby, zakup drzwi oraz grzejników. Poza tym w mieszkaniu wykonano meble na wymiar, tj. szafę wnękową, meble kuchenne oraz szafkę łazienkową zintegrowaną z umywalką, które zgodnie z opisanym stanem faktycznym stanowią część składową tego lokalu mieszkalnego.

Ponadto w czasie trwania prac budowlanych w okresie od lipca 2018 r. do lutego 2019 r., przed uzyskaniem przychodów Wnioskodawczyni poniosła również koszty z tytułu:

1. czynszu, czyli należnością wynikającą z tytułu samego posiadania lokalu,
2. mediów (w postaci opłat za wodę i energię elektryczną niezbędnych do wykonania prac modernizacyjno-budowlanych, których wysokość zużycia jest monitorowana wg wskazań licznika, wskazującego zużycie tych mediów), a które Wnioskodawczyni zaliczyła do wartości początkowej proporcjonalnie do czasu trwania remontu oraz prac związanych z przygotowaniem mieszkania do najmu, czyli również jego wyposażeniem w meble (poza zabudową stanowiącą część składową lokalu) i dokonaniem jego wystroju przez Wnioskodawczynię i jej małżonka, a więc również prac, które nie mają wpływu na wartość początkową przedmiotowego lokalu,
3. koszty wywozu gruzu i koszt spuszczenia wody z instalacji centralnego ogrzewania,
4. ubezpieczenia mieszkania, którego koszty poniesiono z uwagi na wymóg ekipy budowlanej, jednakże zakres tego ubezpieczenia nie wskazuje na związek z wykonywanymi pracami budowlano-montażowymi, gdyż ma charakter standardowej umowy ubezpieczenia zawieranej przez właściciela w związku z zabezpieczeniem posiadanego mienia,
5. podatku od nieruchomości.

Na wszystkie poniesione przez Wnioskodawczynię zakupy i wykonane usługi Wnioskodawczyni posiada faktury na jej imię i nazwisko i adres zameldowania lub adres inwestycji.

Wnioskodawczyni wskazała, że będzie uzyskiwała przychody z najmu prywatnego oraz że przychody te nie będą uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni w swoim stanowisku wskazała na art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Z powyższego przepisu wynika, że wartość początkowa środka trwałego może zostać zwiększona tylko w przypadku gdy środek trwały został ulepszony, a koszt tego ulepszenia przekroczył 10 000 zł.

Powyższa zasada nie dotyczy jednak przypadku, w którym nakłady zostały poniesione przed oddaniem środka trwałego do używania, zaś ich celem było przystosowanie tego środka do używania. Takie wydatki powinny być zaliczone do wartości początkowej środka trwałego, które zwiększają wartość jego nabycia.

W rozpatrywanej sprawie przy ustaleniu wartości początkowej lokalu mieszkalnego będzie miała zastosowanie generalna zasada dotycząca ustalenia wartości początkowej określona w art. 22g ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem wydatki na przystosowanie (wykończenie) lokalu mieszkalnego do wynajmu, tj. wskazane wyżej prace modernizacyjno-budowlane oraz zainstalowanie szaf wnękowych, stałej zabudowy kuchni i biały montaż skoro stanowią część składową lokalu mieszkalnego, wywóz gruzu i spuszczenia wody z instalacji c.o., poniesione przed przekazaniem lokalu do użytkowania, stanowią, obok ceny nabycia, składnik jego wartości początkowej. W sytuacji bowiem, gdy podatnik będąc właścicielem (współwłaścicielem) lokalu ponosi wydatki mające na celu przystosowanie go do używania (np. najmu), czyli czyni ten składnik kompletnym, zdatnym do używania, wówczas wartość poczynionych nakładów, stanowi element wartości początkowej tego środka trwałego. Ustaloną wartość początkową lokalu stanowiącego współwłasność Wnioskodawca może zatem powiększyć o wydatki poniesione na wykończenie lokalu stanowiącego jego współwłasność.

Zastrzeżenia przy tym wymaga, że stosownie do postanowień art. 22g ust. 11 cyt. ustawy, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

W celu ustalenia wartości początkowej mieszkania Wnioskodawczyni winna, zatem najpierw koszt nabycia mieszkania bez kosztu nabycia udziału w gruncie zwiększyć o przypadającej proporcjonalnie na koszt nabycia mieszkania koszty notarialne, podatku od czynności cywilnoprawnych i koszt prowizji z tytułu zrealizowanej transakcji, czyli bez kosztów z tego tytułu przypadających na nabycie udziału w gruncie) oraz całość kosztów poniesionych na wykończenie mieszkania, niezwiązanych jednak z jego wyposażeniem.

Dlatego Wnioskodawczyni ma prawo do wartości początkowej zaliczyć udokumentowane wydatki poniesione z tytułu zużycia wody i prądu (czyli wydatki poniesione na media) ale jedynie związane z pracami remontowymi w nim przeprowadzanymi. Natomiast wydatki za media poniesione w związku z pracami mającymi na celu jego wyposażenie nie podlegają zaliczeniu do wartości początkowej lokalu mieszkalnego.

Do wartości początkowej lokalu mieszkalnego nie można również zaliczyć podatku od nieruchomości, ubezpieczenia i czynszu, gdyż Wnioskodawczyni jest obowiązana do ich ponoszenia niezależnie od tego czy realizuje w tym lokalu ww. inwestycję, czy też jej nie realizuje. Konieczność poniesienia tych wydatków wynika z samego faktu posiadania tej nieruchomości i zabezpieczenia tej własności.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia, organ nie może zgodzić się w całości ze stanowiskiem zaprezentowanym przez Wnioskodawczynię.

Jednocześnie należy zastrzec, że z uwagi na zakres żądania organ wydając przedmiotową interpretację odniósł się jedynie do przepisów regulujących zasady ustalenia wartości początkowej środka trwałego, nie oceniono natomiast czy opisane we wniosku wydatki, które w ocenie organu nie wpływają na tę wartość stanowią koszty uzyskania przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy uzyskiwane przychody z najmu krótkoterminowego – jak wskazano w opisie stanu faktycznego – nie są przychodami z działalności gospodarczej.

Końcowo należy zaznaczyć, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym wydana interpretacja nie chroni Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.