• księgę wieczystą o nr (działka nr),
• księgę wieczystą o nr (działka nr),
• księgę wieczystą o nr (działka nr),
• księgę wieczystą o nr (działka nr),
• księgę wieczystą o nr (działka nr),
• księgę wieczystą o nr (działka nr),
• księgę wieczystą o nr (działka nr),
• księgę wieczystą o nr (działka nr),
• księgę wieczystą o nr (działka nr).

Na Działkach Y znajdują się między innymi:

• budynek hipermarketu (dalej jako: „Budynek CH Y”); przy czym Budynek CH Y znajduje się częściowo na działce ewidencyjnej nr (KW), która pozostaje przedmiotem własności spółki O. S.A. z siedzibą w W.),
• parking,
• kanalizacja deszczowa,
• pylon reklamowy,
• wiaty na wózki,
• przyłącze gazu ze stacją redukcyjno-pomiarową.
  
  

Zainteresowani jednocześnie wskazują, iż Zbywca jako dzierżawca zawarł z P. Sp. z o.o. (jako wydzierżawiającym) umowę dzierżawy z dnia 18 marca 2004 r., nr, której przedmiotem jest dzierżawa terenu, tj. część działki nr (obecnie nr) położonej w Y, przy ul. sąsiadującej z Działkami Y, na cele używania i pobierania pożytków przez dzierżawcę, tj. w celu budowy części obiektu handlowego, drogi dojazdowej oraz infrastruktury towarzyszącej.

Działki Y nie zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale objęte są decyzjami o warunkach zabudowy („DWZ Y”), zgodnie z którymi przeznaczone są pod zabudowę.

Zainteresowani jednocześnie wskazują, iż działka jest objęta decyzją o warunkach zabudowy z dnia 16 czerwca 2003 r. (nr /sygnalizacja/WW) wydaną na rzecz „C.” S.A. (z adnotacją, że decyzja była ważna przez 24 miesiące od dnia, w którym stała się ostateczna).

Wskazana decyzja obejmująca Działkę Y II, tj. działkę nr już wygasła (jej okres ważności był ograniczony).

Na dzień składania wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki Y (za wyjątkiem działki nr) będą zabudowane. Poza Budynkami, Budowlami i Urządzeniami na Działkach Y na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Okoliczności nabycia Nieruchomości Y przez Zbywcę.

Prawo własności Działek Y zostało nabyte przez Zbywcę (oraz Spółkę D. Sp. z o.o.) od osób fizycznych, oraz „C.” S.A. (dalej: „C.”) w drodze transakcji sprzedaży nieruchomości na podstawie następujących aktów notarialnych:

• umowa sprzedaży z dnia 29 czerwca 2004 r., Rep. A nr pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a Zbywcą (kupujący), obejmująca udział 1/2 działki nr (obecnie to działka o nr),
• umowa sprzedaży z dnia 10 sierpnia 2004 r., Rep. A nr pomiędzy C. (sprzedający) a D. Sp. z o.o. (kupujący), obejmująca działkę nr (obecnie to działka o nr),
• umowa sprzedaży z dnia 10 sierpnia 2004 r., Rep. A nr pomiędzy C. (sprzedający) a Zbywcą (kupujący), obejmująca działki nr (obecnie to działki odpowiednio o nr),
• umowa sprzedaży z dnia 20 sierpnia 2004 r., Rep. A nr pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a Zbywcą (kupujący), obejmująca udział 1/2 działki nr (obecnie to działka o nr),
• umowa sprzedaży z dnia 27 sierpnia 2004 r., Rep. A nr pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a Zbywcą (kupujący), obejmująca działkę nr (obecnie to działka o nr),
• umowa sprzedaży z dnia 10 września 2004 r., Rep. A nr pomiędzy osobą fizyczną (sprzedający) a Zbywcą (kupujący), obejmująca działkę nr (obecnie to działka o nr).
  
  

Część Działek Y stanowiących nieruchomości nabyte w dniu 10 sierpnia 2004 r. przez Zbywcę (objęte aktem notarialnym Rep. A nr) oraz Spółkę D. Sp. z o. o. (dalej: „D.”) (objęte aktem notarialnymi Rep. A nr) na moment nabycia była zabudowana, tj. budynkami i budowlami centrum handlowego E. (dalej: „CH E.”). Zakup tych działek podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zbywca/Domena mieli prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego na powyższych nabyciach.

Pozostałe działki (tj. nabyte aktami: Rep. A nr, Rep. A nr, Rep. A nr , Rep. A nr) na moment nabycia były zabudowane budynkami mieszkalnymi lub były niezabudowane. Zakup tych działek podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Po nabyciu Działek Y Zbywca dokonał wyburzenia znajdujących się na tych działkach budynków mieszkalnych jak i części obiektu CH E.

Po nabyciu Działek Y Zbywca uzyskał decyzje o pozwoleniu na przebudowę/rozbudowę CH E. (m.in. pozwolenie z 17 stycznia 2004 r. dotyczące rozbudowy parkingu wschodniego Centrum Handlowego, lub z dnia 21 sierpnia 2008 r. dotyczące robót budowlanych związanych ze zmianą sposobu użytkowania części sklepu na stoisko gastronomiczne), w wyniku czego powstał Budynek CH Y i towarzyszące mu budowle. Zbywca mógł wznosić nowe budynki lub budowle.

W konsekwencji, Zbywca wykonał na Działkach Y roboty budowlane w wyniku których powstały istniejące obecnie Budynki Y, Budowle Y oraz Urządzenia Y.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na budowę/rozbudowę Budynków Y i Budowli Y.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane między innymi:

• w dniu 10 grudnia 2004 r. na Zbywcę – Pozwolenie na użytkowanie rozbudowanego obiektu handlowego (etap I) przy ul. w Y wraz z infrastrukturą techniczną oraz przebudową wjazdu na teren obiektu,
• w dniu 21 lutego 2005 r. na Zbywcę – Pozwolenie na użytkowanie inwestycji: przebudowa (wraz z niezbędna architekturą) skrzyżowania ulic wraz z budową nowej sygnalizacji świetlnej, odcinka ul. i ul.
  
  

Na mocy aktu notarialnego z dnia 20 stycznia 2005 r., Rep. A nr D. sp. z o.o. połączyła się ze Zbywcą poprzez przeniesienie całego majątku D. sp. z o.o. (spółkę przejmowaną) na Zbywcę (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych. W wyniku połączenia Zbywca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki spółki D..

Część pomieszczeń Budynku CH Y była sukcesywnie przekazywana najemcom („Najemcy Y”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchnia hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Pozostałe Budynki Y (inne niż Budynek CH Y), Budowle Y i Urządzenia Y, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynków Y, zaczęły być wykorzystywane zarówno dla celów własnej, handlowej działalności gospodarczej Zbywcy jak również na potrzeby jego dodatkowej działalności w postaci wynajmu powierzchni najemcom od momentu ich wybudowania wraz z Budynkami Y.

Jak zostało to wyżej zaznaczone, Zbywca mógł ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości Y, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt l0a lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.

(c) Opis Nieruchomości Z.

Nieruchomość Z będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

• prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych położonych przy ul. oraz ul. w Z (dalej: „Działki Z I”), dla których Sąd Rejonowy w Z, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi:
  
  • księgę wieczystą o nr,
• prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych:, położonych przy ul. w Z (dalej: „Działki Z II”), dla których Sąd Rejonowy w Z, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi:
  
  • księgę wieczystą o nr,
• prawo własności budynku, budowli i urządzeń zlokalizowanych na Działkach Z (zwanych dalej odpowiednio „Budynkiem Z”, „Budowlami Z”, „Urządzeniami Z”).
  
  

Na Działkach Z znajdują się między innymi:

• budynek hipermarketu (dalej jako: „Budynek CH Z”),
• parking,
• estakada,
• kanalizacja deszczowa,
• wiata,
• myjnia.
  
  

Działki Z I i Działki Z II będą w dalszej części określane łącznie również jako „Działki Z”.

Działki Z o nr ewidencyjnych położone są na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzonego Uchwałą Nr Rady Miasta z dnia 30 października 2013 r., opublikowaną w Dz.Urz. z dnia 15 listopada 2013 r. „MPZP Z”), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.

Działki Z o nr ewidencyjnych, położone są na terenie objętym Miejscowymi Planami Zagospodarowania przestrzennego osiedla (zatwierdzonego Uchwałą Nr Rady Miasta z dnia 25 października 2017 r., opubl. w Dz.Urz. z dnia 6 listopada 2017 r. „MPZP Z”) oraz (zatwierdzonego Uchwałą Nr Rady Miasta z dnia 30 października 2013 r., opubl. w Dz.Urz. z dnia 15 listopada 2013 r.), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.

Działki Z o numerach ewidencyjnych zgodnie z MPZP Z przeznaczone są pod tereny zielone (symbol 43ZP). Jednocześnie, MPZP Z w ramach sposobu zagospodarowania przedmiotowych działek dopuszcza posadowienie na nich określonych obiektów budowlanych.

Zainteresowani ponadto wskazują, iż przed nabyciem Nieruchomości Z przez Nabywcę może zostać usunięta myjnia oraz cała infrastruktura (naziemna) związana z jej obsługą, która nie jest niezbędna do obsługi Budynków Z (pozostaną zaś instalacje podziemne i betonowa podłoga myjni samochodowej). Myjnia została wzniesiona przez operatora myjni (podmiot trzeci, dalej: „Operator myjni II”) na gruncie oddanym Operatorowi myjni II przez Zbywcę w najem na podstawie umowy najmu. Myjnia została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Operatora myjni II ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.

Na dzień składania wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki Z będą zabudowane. Poza Budynkiem, Budowlami i Urządzeniami na Działkach Z na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Okoliczności nabycia Nieruchomości Z przez Zbywcę.

Prawo użytkowania wieczystego Działek Z I zostało nabyte przez Zbywcę od B. S.A. w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 12 stycznia 2000 r., Rep. A nr. Zakup działek gruntu przez Zbywcę podlegał w części opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, oraz w części zwolnieniu z podatku od towarów i usług (na podstawę art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego) a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z zakupem Działek Z wraz z budynkami i budowlami, które znajdowały się na Działkach Z w momencie zakupu (w zakresie w jakim zakup ten podlegał opodatkowaniu 22% podatkiem od towarów i usług).

Prawo własności Działek Z II zostało nabyte przez Zbywcę od Gminy Miejskiej Miasta Z w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 18 lipca 2006 r., Rep. A nr. Działki Z II w momencie nabycia były zabudowane. Powyższa transakcja zakupu podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z zakupem przedmiotowej nieruchomości.

Po nabyciu Działek Z została dokonana rozbiórka wszelkich naniesień, które się na nich znajdowały na moment nabycia od B./Gminy Miejskiej Miasta.

Zbywca uzyskał stosowne decyzje o pozwoleniu na budowę i w konsekwencji wzniósł na nich Budynki Z i Budowle Z. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami na wybudowanie Budynków Z i Budowli Z.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane między innymi:

• w dniu 17 września 2001 r. na Zbywcę – Pozwolenie na użytkowanie „Centrum Handlowego” przy zbiegu ulic: i w Z wraz z instalacjami wewnętrznymi w tym gaz oraz sieciami zewnętrznymi i przyłączami wodno-kanalizacyjnymi, sieciami zewnętrznymi elektroenergetycznymi, teletechnicznymi, oświetleniem terenu i dróg wewnętrznych, z wyłączeniem powierzchni przeznaczonej pod wynajem;
• w dniu 17 września 2001 r. na Zbywcę – Pozwolenie na użytkowanie układu drogowego i torowiska tramwajowego od do południowego przyczółka – zjazdu z do C.H. „” – układu drogowego i torowiska – wlotu na – północnej jezdni ul. w Z.
  
  

Część pomieszczeń Budynku CH Z była sukcesywnie przekazywana najemcom („Najemcy Z”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającą m.in. na sprzedaży detalicznej pozostałej żywności prowadzonej w wyspecjalizowanych sklepach, sprzedaży hurtowej napojów alkoholowych, sprzedaży detalicznej prowadzonej w niewyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Budowle Z i Urządzenia Z, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH Z, zaczęły być wykorzystywane zarówno dla celów własnej, handlowej działalności gospodarczej Zbywcy jak również na potrzeby jego dodatkowej działalności w postaci wynajmu powierzchni najemcom od momentu ich wybudowania wraz z Budynkiem Z.

Zbywca mógł ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości Z, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.

Nieruchomość X, Nieruchomość Y, Nieruchomość Z, w dalszej części określane będą jako „Nieruchomości”, Działki X, Działki Y, Działki Z w dalszej części określane będą jako „Działki”, Budynki X, Budynki Y, Budynki Z jako „Budynki”, Budowle X, Budowle Y, Budowle Z, jako „Budowle”, zaś Urządzenia X, Urządzenia Y, Urządzenia Z jako „Urządzenia”.

Najemcy X, Najemcy Y, Najemcy Z w dalszej części określane będą jako „Najemcy”, Budynek CH X, Budynek CH Y, Budynek CH Z, w dalszej części określane będą jako „Budynki CH”.

Na dzień składania wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki – (za wyjątkiem Działki Y II nr, oraz Działek X nr objętych DWZ X zgodnie z którym są przeznaczone pod zabudowę) – będą zabudowane. Poza Budynkami, Budowlami i Urządzeniami na Działkach na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji są Nieruchomości, które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

• prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu – gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje,
• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami,
• dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomościami oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości (o ile takowe decyzje pozostają w mocy i ich przeniesienie jest niezbędne do korzystania z Nieruchomości).
  
  

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż depozyty i gwarancje od Najemców).

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać:

• podstawowa działalność gospodarcza Zbywcy (tj. działalność handlowa),
• własność towarów handlowych,
• prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności Urządzeń,
• prawa do domeny internetowej, prawo do znaku towarowego wyróżniającego daną Nieruchomość (nie ma odrębnych znaków towarowych dla poszczególnych Nieruchomości),
• umowy Zbywcy z dostawcami towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (w szczególności w zakresie działalności handlowej),
• prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości,
• inne środki trwałe oraz wyposażenie wykorzystywane do działalności handlowej Zbywcy np. szereg innych ruchomości, drukarki, komputery, terminale płatnicze, monitory, tablety, weryfikatory cen, wagi, kasy fiskalne,
• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działek i budowy/modernizacji/ przebudowy Budynków i Budowli,
• środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
• księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
• prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) – obecnie nie ma takich umów,
• pracownicy Zbywcy.
  
  

Nieruchomości są obecnie objęte (podobnie jak szereg innych nieruchomości będących własnością Zbywcy jak również nieruchomości będących w posiadaniu innych spółek powiązanych ze Zbywcą) pakietowym ubezpieczeniem nieruchomości zawartym z ubezpieczycielem przez (spółkę powiązaną ze Zbywcą). Zbywca nie jest ubezpieczającym. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomości będą nadal objęte tym ubezpieczeniem (z uwagi na to, iż dotyczy ono całego pakietu nieruchomości posiadanych przez spółki pozostające w tej grupie).

Nieruchomości nie są wyodrębnione w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla nich również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie, Nieruchomości maja zostać zbyte na rzecz Nabywcy. Transakcje zbycia mogą zostać udokumentowane aktami notarialnymi odrębnymi dla każdej Nieruchomości.

Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić czasowo z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomościach do Zbywcy oraz Najemców (gdyż umowy najmu zawarte z Najemcami przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę). W przypadku, gdy po Transakcji Zbywca pozostanie w zajmowanych obecnie pomieszczeniach, będzie tam nadal prowadził swoją działalność handlową na podstawie umów najmu zawartych z Nabywcą obejmujących wynajem powierzchni hipermarketów (obecnie zajmowanych przez Zbywcę) oraz stacji benzynowej (w odniesieniu do Nieruchomości X), na podstawie której będzie miał również prawo (na podstawę wspomnianych umów najmu) do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości wraz z Najemcami.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych, Zbywcę bądź podmiot powiązany ze Zbywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi ze Zbywcą, w tym z samym Zbywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) i zarządzania aktywami (asset management).

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Zaznaczyć należy, że działania Nabywcy będą docelowo zmierzały do odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego (Ostatecznego Nabywcy), z czym wiązało się będzie co do zasady zakończenie prowadzenia na Nieruchomości działalności Nabywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomościach do Zbywcy oraz części Najemców (niektóre z umów najmu z Najemcami zostaną wypowiedziane lub rozwiązane przed zbyciem Nieruchomości do Ostatecznego Nabywcy („Rozwiązywalne Umowy Najmu”)). Tym samym w pozostałym zakresie Ostateczny Nabywca wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Nabywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości, które nie zostały wcześniej rozwiązane lub wypowiedziane przez Nabywcę.

Przed przeprowadzeniem transakcji sprzedaży Nieruchomości do Ostatecznego Nabywcy, Nabywca będzie zatem dążył do rozwiązania umów najmu ze Zbywcą oraz Najemcami, z którymi łączyć będą Nabywcę Rozwiązywalne Umowy Najmu. W rezultacie Zbywca opuści zajmowaną na własną działalność przestrzeń hipermarketów i stację benzynową i nie będzie prowadził w nich działalności handlowej.

Tym samym, zasadniczym celem nabycia Nieruchomości przez Nabywcę jest przeprowadzenie po jej zakupie działań zmierzających do zakończenia działalności obecnie prowadzonej na Nieruchomościach (tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomościach na rzecz Zbywcy oraz części Najemców) tak, aby możliwa była sprzedaż Nieruchomości na rzecz Ostatecznego Nabywcy (niepowiązanego z Nabywcą). Działania Nabywcy będą zatem zmierzały do tego, aby Nieruchomości stały się przed tą odsprzedażą wolne od Zbywcy oraz Najemców (w zakresie Rozwiązywalnych Umów Najmu), z którymi Zbywca zawarł umowy najmu obciążające Nieruchomości oraz do rozwiązania/wypowiedzenia wszelkich umów związanych z Nieruchomościami.

Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem od towarów i usług.

W dniu 23 grudnia 2019 r., Zainteresowani dokonali uzupełnienia wniosku będącego odpowiedzią na wezwanie z 11 grudnia 2019 r.

Zainteresowani wskazali, iż Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży (Transakcji) mają następujący status zabudowań:

Ad. X:

1. X działka nr:
   
   • droga wewnętrzna,
   • latarnie,
   • kanalizacja deszczowa,
   • linia kablowa,
2. X działka nr:
   
   • budynek hipermarketu (we wniosku zdefiniowany jako „Budynek CH X”),
   • budynek pompowni p.poż.,
   • transformator,
   • parking,
   • drogi wewnętrzne,
   • wiaty na wózki,
   • pylon reklamowy,
   • oświetlenie zewnętrzne,
   • zbiorniki stalowe,
   • przystanek autobusowy,
   • maszty flagowe,
   • stróżówka,
   • stacja paliw,
   • pylon - totem cenowy,
   • sieć gazowa,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa,
   • linia kablowa,
   • linia telekomunikacyjna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
3. X działka nr:
   
   • parking,
   • sieć gazowa,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa,
   • linia kablowa,
   • linia telekomunikacyjna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego).
   
   Na działce nr w Nieruchomości X znajduje się również myjnia – została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych Zbywcy.
   
4. X działka nr:
   
   • linia kablowa,
   • sieć wodociągowa,
5. X działka nr:
   
   • linia kablowa,
   • kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
   • sieć wodociągowa.
   
   
   

Zainteresowany będący stroną postępowania wskazuje, iż w złożonym wniosku wspólnym o wydanie interpretacji dla Nieruchomości X, zawarta została informacja, iż na dzień składania wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki X (za wyjątkiem działek nr i ) będą zabudowane. Poza Budynkami X, Budowlami X i Urządzeniami X na Działce X na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia. W związku z dokonaną szczegółową analizą naniesień na poszczególnych działkach, Zainteresowani pragną poinformować, iż na moment złożenia odpowiedzi na wezwanie na Działkach X nr i znajduje się (i będzie się również znajdować na dzień Transakcji) linia kablowa (zasilająca oświetlenie parkingu) i sieć wodociągową stanowiące budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Dodatkowo na Działce X nr znajduje się (i będzie się również znajdować na dzień Transakcji) kabel telekomunikacyjny, stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego. Zarówno linia kablowa (zasilająca oświetlenie parkingu) jak i sieć wodociągowa są trwale związane z gruntem.

Kabel telekomunikacyjny położony na działce nr stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego – w ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości X nie dojdzie zatem do przeniesienia własności (w sensie cywilistycznym) ani ekonomicznego władztwa nad tym obiektem na Nabywcę.

Ad. Y:

1. Y działka nr
   
   • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Y”),
   • ogrodzenie,
   • parking,
   • droga,
   • oświetlenie,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa i p.poż.,
   • zasilanie energetyczne linia,
   • Y działka nr centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Y”),
   • parking,
   • droga,
   • oświetlenie,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa i p.poż.,
   • zasilanie energetyczne linia,
2. Y działka nr
   
   • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Y”),
   • plac manewrowy (parking),
   • ogrodzenie,
   • oświetlenie,
   • pylon reklamowy,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa i p.poż.,
   • zasilanie energetyczne linia,
3. Y działka
   
   • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Y”),
   • budka strażnicza,
   • pylon reklamowy,
   • ogrodzenie,
   • droga,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa i p.poż.,
   • zasilanie energetyczne linia,
   • Y działka nr centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Y”),
   • oświetlenie,
   • brama wjazdowa,
   • droga,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa i p.poż.,
   • zasilanie energetyczne linia,
4. Y działka nr
   
   • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Y”),
   • parking,
   • droga,
   • oświetlenie,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa i p.poż.,
   • zasilanie energetyczne linia,
   • Y działka nr centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Y”),
   • parking,
   • droga,
   • oświetlenie,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa i p.poż.,
   • zasilanie energetyczne linia,
   • wiata na wózki,
   • hydrant,
5. Y działka nr
   
   • chodnik z barierkami,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa i p.poż.,
   • zasilanie energetyczne linia,
6. Y działka nr
   
   • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Y”),
   • parking,
   • droga,
   • chodnik,
   • oświetlenie,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa i p.poż.,
   • zasilanie energetyczne linia,
   • wiaty na wózki,
   • tablica reklamowa,
   • wiata dot com,
7. Y działka nr
   
   • parking,
   • droga,
   • oświetlenie,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa i p.poż.,
   • zasilanie energetyczne linia,
8. Y działka nr
   
   • chodnik,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa i p.poż.,
   • zasilanie energetyczne linia,
9. Y działka nr
   
   • chodnik z barierkami,
   • schody (część chodnika),
   • oświetlenie,
   • parking,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kanalizacja sanitarna,
   • sieć wodociągowa i p.poż.,
   • zasilanie energetyczne linia,
10. Y działka nr
    
    • droga,
    • oświetlenie,
    • parking,
    • kanalizacja deszczowa,
    • kanalizacja sanitarna,
    • sieć wodociągowa i p.poż.,
    • zasilanie energetyczne linia,
11. Y działka nr
    
    • droga,
    • oświetlenie,
    • parking,
    • kanalizacja deszczowa,
    • kanalizacja sanitarna,
    • sieć wodociągowa i p.poż.,
    • zasilanie energetyczne linia.
    
    
    

Zainteresowany będący stroną postępowania wskazuje, iż w złożonym wniosku wspólnym o wydanie interpretacji dla Nieruchomości Y, zawarta została informacja, iż Nieruchomość Y będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych. W związku z wydaniem przez Wojewodę decyzji o zezwoleniu na realizację Wojewoda wydał Decyzję nr (sygn.), zgodnie z którą (przy założeniu uzyskania przez nią przymiotu ostateczności) działki (powstałe z podziału działki nr ), (powstała z podziału działki), (powstała z podziału działki), (powstała z podziału działki) przechodzą na własność Skarbu Państwa i nie będą przedmiotem Transakcji. W związku z powyższym przy założeniu uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności przedmiotem Transakcji w zakresie Nieruchomości Y pomiędzy Zbywcą a Nabywcą będą Działki Y Nr:.

Ad. Z:

1. Z działka nr
   
   • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Z”),
   • chodnik,
   • droga,
   • oświetlenie,
   • linia kablowa,
   • kanalizacja deszczowa,
2. Z działka nr
   
   • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Z”),
   • chodnik,
   • droga,
   • oświetlenie,
   • linia kablowa,
   • sieć gazowa,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
3. Z działka nr
   
   • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Z”),
   • chodnik,
   • droga,
   • linia kablowa,
   • kanalizacja deszczowa,
4. Z działka nr
   
   • linia kablowa,
   • oświetlenie,
   • kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
5. Z działka nr
   
   • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Z”),
   • estakada,
   • ogrodzenie na parkingu podziemnym,
   • chodnik,
   • droga,
   • oświetlenie,
   • linia kablowa,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
6. Z działka nr
   
   • linia kablowa,
7. Z działka nr
   
   • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Z”),
   • estakada,
   • ogrodzenie na parkingu podziemnym,
   • chodnik,
   • droga,
   • parking,
   • linia kablowa,
   • oświetlenie,
   • kanalizacja sanitarna,
   • kanalizacja deszczowa,
   • kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
   • wiata dot com,
   • wiaty na wózki,
8. Z działka nr
   
   • parking,
9. Z działka nr
   
   • oświetlenie,
   • linia kablowa,
10. Z działka nr
    
    • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako „Budynek CH Z”),
    • estakada,
    • ogrodzenie na parkingu podziemnym,
    • chodnik,
    • droga,
    • oświetlenie,
    • linia kablowa,
    • kanalizacja sanitarna,
    • kanalizacja deszczowa,
    • wata na wózki,
    • kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego).
    Na działce nr na Nieruchomości Z znajduje się również myjnia – została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych Zbywcy.
    
11. Z działka nr
    
    • linia kablowa,
    • kanalizacja deszczowa,
    • oświetlenie,
12. Z działka nr
    
    • droga,
    • oświetlenie,
    • linia kablowa,
    • kanalizacja deszczowa.
    Na działce nr na Nieruchomości Z znajduje się również myjnia – została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych Zbywcy.
    
    
    
    
    

W odniesieniu do sposobu pierwszego zasiedlenia, Zainteresowani wskazują, iż część pomieszczeń Budynku CH X, Budynku CH Y, Budynku CH Z była sukcesywnie oddawana do używania Najemcom X, Najemcom Y, Najemcom Z, w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Pozostała część pomieszczeń (w tymi powierzchnia hipermarketu) była zaś użytkowana na potrzeby własne Zbywcy, tj. służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Stacja paliw (na Nieruchomości X) została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.

Pozostałe budynki i budowle znajdujące się na Działkach X, Działkach Y, Działkach Z (wymienione powyżej) jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH X i stacji benzynowej (na Nieruchomości X), Budynku CH Y, Budynku CH Z, były wykorzystywane zarówno przez Zbywcę jak i Najemców X, Najemców Y, Najemców Z na przestrzeni ponad dwóch lat przed planowaną Transakcją (za wyjątkiem wiat na wózki położonych na działce nr i w Y, które zostały oddane do używania 25 września 2018 r. oraz wiat na wózki położonych na działce i w Z, które zostały oddane do użytkowania w dniu 6 sierpnia 2018 r oraz wiat na wózki położonych na działce nr w X, które zostały oddane do użytkowania 9 sierpnia 2018 r.). Tym samym były używane/wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości X, Nieruchomości Y, Nieruchomości Z.

Zainteresowany będący strona postępowania lub jego poprzednik prawny ponosił wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym następujących budynków i budowli:

• X – budynku hipermarketu (we wniosku zdefiniowany jako „Budynek CH X”),
• Y – budynku hipermarketu (we wniosku zdefiniowany jako „Budynek CH Y”) oraz parkingu,
• Z – budynku hipermarketu (we wniosku zdefiniowany jako „Budynek CH Z”),

-w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W odniesieniu do pozostałych budynków i budowli posadowionych na Działkach X, Działkach Y, Działkach Z nie ponosił przedmiotowych wydatków.

Skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej (tj. była wyższa niż 30% wartości początkowej) w odniesieniu do Budynku CH Z (budynku centrum handlowo-usługowego, stanowiącego budynek w rozumieniu prawa budowlanego).

W odniesieniu do pozostałych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji wydatki na ich ulepszenie nie wyniosły do dnia składania niniejszych wyjaśnień i nie wyniosą do daty planowanej Transakcji co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zainteresowani wskazują, że część pomieszczeń Budynku CH X, Budynku CH Y, Budynku CH Z była przedmiotem najmu (również po ich ulepszeniu) do Najemców X, Najemców Y, Najemców Z, na podstawie zawartych z nimi umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchnia hipermarketu) była zaś użytkowana (również po dokonaniu ulepszeń) na potrzeby własne Zbywcy, tj. służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym Budynek CH X, Budynek CH Y, Budynek CH Z, po ich ulepszeniu były w części przedmiotem najmu zaś w pozostałej części były użytkowane na potrzeby własnej działalności Zbywcy. Parking na Nieruchomości Y, po jego ulepszeniu był używany na potrzeby prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej. Niemniej jednak mógł być również wykorzystywany przez Najemców Y, na podstawie umów najmu zawartych ze Zbywcą.

Sprzedaż budynków i budowli przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia (za wyjątkiem wiat na wózki położonych na działce nr i w Y, które zostały oddane do używania 25 września 2018 r. oraz wiat na wózki położonych na działce i w Z, które zostały oddane do użytkowania w dniu 6 sierpnia 2018 r oraz wiat na wózki położonych na działce nr w X, które zostały oddane do użytkowania 9 sierpnia 2018 r. – Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego na budowę tych wiat).

Budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości X, Nieruchomości Y, Nieruchomości Z nie były wykorzystywane przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Wyżej wymienione budynki i budowle były wykorzystywane przez Zbywcę i poprzednika prawnego do prowadzonej działalności handlowej (co do zasady opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) oraz opodatkowanego podatkiem od towarów i usług wynajmu pomieszczeń do Najemców X, Najemców Y, Najemców Z.

Kwoty ulepszeń podnosiły wartość początkową ww. środków trwałych tj. Budynku CH X, Budynku CH Y, Budynku CH Z oraz parkingu na Nieruchomości Y.

W uzupełnieniu wniosku wskazano ponadto, że Działka Y nr nie będzie jednak przedmiotem Transakcji, natomiast działki nr i położone w X są zabudowane.

Zgodnie z aktem notarialnym dotyczącym nabycia Działek X nr i, z tytułu zakupu Działek X nr , przez Zbywcę, podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zainteresowany będący strona postępowania nie posiada informacji, czy nabycie tych działek było opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Niemniej jednak, nie ma to znaczenia w przedmiotowej sprawie, gdyż, tak jak zostało to wskazane, budowle położone na tych działkach były oddane do użytkowania i były wykorzystywane do działalności gospodarczej Zbywcy na przestrzeni dłuższej niż dwa lata przed planowaną Transakcją. Ich dostawa będzie zatem korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym Zbywca i Nabywca planują złożyć oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy przedmiotowych budowli.

Działki X nr oraz położone są na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania przestrzennego uchwalonych Uchwalą Rady Miasta z dnia 27 marca 2002 r. nr, zgodnie z którym teren ten jest terenem usług komercyjnych (3UC), a tym samym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.

Ww. działki nie były wykorzystywane przez Zbywcę i poprzednika prawnego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Nabywca zakupi wszystkie opisane we wniosku budynki i budowle oraz działki w celu wykorzystywania ich wyłącznie do czynności opodatkowanych.

Myjnie są budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Myjnie są posadowione na działce nr (X) oraz na działkach nr i (Z).

Zbywca wskazuje, iż przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości X i Nieruchomości Z najprawdopodobniej nie będzie w jakimkolwiek momencie w ekonomicznym posiadaniu myjni. Niemniej jednak nie można wykluczyć, iż (w przypadku gdyby umowa najmu zawarta z podmiotem trzecim, tj. odpowiednio Operatorem myjni i Operatorem myjni II, dalej łącznie jako „Podmiot Trzeci”, wygasła przed planowaną transakcją i Podmiot Trzeci pozostawiłby naniesienia w postaci myjni na Nieruchomości X i/lub Nieruchomości Z) Zbywca wejdzie w ekonomiczne posiadanie myjni, realizując prawo do zatrzymania zrealizowanych naniesień bez obowiązku zapłaty wynagrodzenia na rzecz Podmiotu Trzeciego.

Pomiędzy Zbywcą a najemcami/dzierżawcami nie dojdzie do rozliczenia nakładów na myjnie (zarówno w przypadku myjni posadowionej na Nieruchomości Z jak i myjni posadowionej na Nieruchomości X).

Nie można jednak wykluczyć, że na dzień sprzedaży nieruchomości Zbywca będzie posiadał prawa do rozporządzania myjnią jako właściciel, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) – zatrzymanie myjni po wygaśnięciu umowy najmu.

Przy nabyciu lub wytworzeniu myjni położonych w Nieruchomości Z i Nieruchomości X Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (obie myjnie zostały wzniesione przez Podmiot Trzeci).

Zbywca nie wznosił myjni, tym samym myjnia nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych. Pierwsze zajęcie (używanie) myjni przez Podmiot Trzeci, który wybudował myjnię (zarówno w odniesieniu do myjni położonej na Nieruchomości Z jak i myjni położonej na Nieruchomości X), nastąpiło wcześniej niż 2 lata przed planowaną Transakcją.

Myjnie (tj. zarówno myjnia posadowiona na Nieruchomości Z jak i myjnia posadowiona na Nieruchomości X) zostały wzniesione przez dzierżawców/najemców (Podmiot Trzeci) na gruncie Zbywcy. Zgodnie z najlepszą wiedzą Zbywcy myjnie nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze zawieranych przez tych dzierżawców/najemców. Podmioty Trzecie od momentu wybudowania i oddania myjni do użytkowania wykorzystywały przedmiotowe myjnie do prowadzenia własnej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie myjni (tj. ani myjni posadowionej na Nieruchomości Z ani myjni posadowionej na Nieruchomości X), w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zbywca wskazuje, iż myjnie (tj. Zarówno myjnia położona na Nieruchomości Z jak i myjnia położona na Nieruchomości X) nie były wykorzystywane przez Zbywcę, tym samym nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Myjnie były natomiast wykorzystywane przez najemców/dzierżawców (Podmioty Trzecie) na potrzeby działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowani ponadto wskazali, że naniesienia znajdujące się na Działkach X nie są ruchomościami. Są one posadowione na gruncie, tj. Działkach X, nie stanowią rzeczy ruchomej w rozumieniu Kodeksu cywilnego, nie są również częścią składową Budynków X. Naniesienia posadowione na gruncie, tj. Działkach X są częścią składową gruntu – są z nim trwale związane.

Podobnie naniesienia znajdujące się na Działkach Y nie są ruchomościami. Są one posadowione na gruncie, tj. Działkach Y, nie stanowią rzeczy ruchomej w rozumieniu Kodeksu cywilnego, nie są również częścią składową Budynków Y. Naniesienia posadowione na gruncie tj. Działkach Y są częścią składową gruntu – są z nim trwale związane.

Na Działkach Z co do których Zbywcy przysługuje prawo wieczystego użytkowania, żadne z naniesień nie stanowi części składowej Budynku CH Z.

Na działce nr w Nieruchomości Z znajduje się również myjnia (wzniesiona przez podmiot trzeci).

Natomiast na Działkach Z, co do których Zbywcy przysługuje prawo własności, znajdują się naniesienia, które nie są ruchomościami. Są one posadowione na gruncie, tj. Działkach Z, nie stanowią rzeczy ruchomej w rozumieniu Kodeksu cywilnego, nie są również częścią składową Budynku Z. Naniesienia posadowione na gruncie, tj. Działkach Z są częścią składową gruntu – są z nim trwale związane.

Zainteresowani sprecyzowali, że sprzedaż trzech Nieruchomości, tj. Nieruchomości X, Nieruchomości Y i Nieruchomości Z, na rzecz Zbywcy Sp. z o.o. zostanie dokonana na podstawie odrębnych umów sprzedaży dla każdej z Nieruchomości. Tym samym Transakcje zbycia zostaną udokumentowane odrębnymi aktami notarialnymi dla każdej Nieruchomości.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w pozostałej treści uzupełnień, gdyż odnosi się ona wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji (za wyjątkiem sprzedaży Działki Y II) nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, za wyjątkiem sprzedaży Działki Y II, zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja, za wyjątkiem sprzedaży Działki Y II, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji (za wyjątkiem sprzedaży Działki Y II), nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, za wyjątkiem sprzedaży Działki Y II, zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% ustawy o podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja (za wyjątkiem sprzedaży Działki Y II), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają m.in., umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja sprzedaży Nieruchomości (tj. sprzedaży Nieruchomości za wyjątkiem sprzedaży Działki Y II) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług obligatoryjnie bądź będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, jeżeli strony złożą przed Transakcją oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji, w związku z czym dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (albo będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług obligatoryjnie), planowana Transakcja (za wyjątkiem sprzedaży Działki Y II) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji (za wyjątkiem sprzedaży Działki Y II) nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, za wyjątkiem sprzedaży Działki Y II, zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja (za wyjątkiem sprzedaży Działki Y II) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 31 stycznia 2020 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.724.2019.3.KO

Dodatkowo należy podkreślić, że w niniejszej interpretacji Organ interpretacyjny odniósł się do kwestii opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłącznie tych działek, które będą przedmiotem transakcji.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W myśl art. 5 ust. 1 cyt. ustawy, obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku. Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej – art. 5 ust. 2 tej samej ustawy.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, iż wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zbywca zamierza sprzedać na rzecz Nabywcy trzy „Nieruchomości”, położone w X, w Y oraz w Z. Przedmiotem sprzedaży będzie prawo wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności budynków i budowli oraz urządzeń oraz własność gruntów wraz z prawem własności budynków i budowli oraz urządzeń. W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również m.in.: prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, gwarancje, kaucje; majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami; dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomościami oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości. W niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów na media i umowy dostawy mediów.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży wyżej wymienionych składników podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dostawa Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 31 stycznia 2020 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.724.2019.3.KO, w której wskazano, że:

• planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy;
• wszystkie działki będące przedmiotem Transakcji są ostatecznie zabudowane, wobec tego w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy;
• w części dotyczącej sprzedaży wiat będących przedmiotem Transakcji nie znajdzie zastosowania również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem sprzedaż wiat będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług;
• sprzedaż Budynków i Budowli będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;
• na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również sprzedaż prawa własności gruntu oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są zabudowania będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;
• z kolei w stosunku do dostawy myjni posadowionych na Nieruchomości w X oraz w Z – jeżeli przed dokonaniem sprzedaży ww. Nieruchomości Sprzedający będzie posiadał prawo do rozporządzania ww. myjniami, to dostawa przedmiotowych myjni będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;
• w analizowanej sprawie po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, Zainteresowani będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania Transakcji sprzedaży Nieruchomości, tym samym Transakcja zbycia zabudowanych Nieruchomości w X, w Y oraz w Z będzie opodatkowana w całości według 23% stawki podatku od towarów i usług.
  
  

A zatem, skoro analizowana transakcja sprzedaży (Transakcja) będzie w rezultacie faktycznie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim zwolnienie to będzie przysługiwało), to do opisanej we wniosku sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nadmienić należy jedynie, że wyłączenie to nie miałoby zastosowania tylko do tej części transakcji, która w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie stanowiłaby dostawy. Tym samym opisana we wniosku umowa sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro w całości stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.