Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4014.4.2020.3.HS
z 6 marca 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 7 stycznia 2020 r. (data wpływu 7 stycznia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości, Ruchomości oraz Praw Własności Intelektualnej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości, Ruchomości oraz Praw Własności Intelektualnej.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
• X Sp. z o.o.;
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
• Y S.A.;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Opis stron Transakcji

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Nabywca lub Kupujący) jest polską spółką, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie również zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment Transakcji.

Kupujący zamierza nabyć od polskiej spółki akcyjnej (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Zbywca lub Sprzedający) zarejestrowanej jako podatnik VAT czynny, w szczególności:

• prawo własności działki nr … (dalej: Nieruchomość OL1) oraz
• prawo wieczystego użytkowania działki nr … (dalej: Nieruchomość OL3)
  

(dalej jako: Transakcja).

Nabywca oraz Zbywca określani będą w dalszej części wniosku łącznie jako: Strony.

Opis Transakcji.

W dniu 22 listopada 2019 r. Strony zawarły w celu dokonania Transakcji:

• przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości OL1 (dalej: Umowa 1) oraz
• przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości OL3 (dalej: Umowa 2)
  

(dalej łącznie jako: Umowa Przedwstępna).

Zgodnie z Umową Przedwstępną przedmiotem Transakcji będą:

1. Prawo własności Nieruchomości OL1,
2. Prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości OL3,
3. Budynek biurowy posadowiony na Nieruchomości OL1 (dalej: Budynek),
4. Strefa dostaw utwardzona kostką brukową na Nieruchomości OL1 (dalej: Strefa Dostaw),
5. Ogrodzenie znajdujące się na Nieruchomości OL3 (dalej: Ogrodzenie),
6. Boks rowerowy znajdujący się na Nieruchomości OL3 (dalej: Boks).
   
   

Strefa Dostaw, Ogrodzenie oraz Boks określane będą w dalszej części wniosku łącznie jako Budowle.

Nieruchomości OL1 oraz OL3, w tym Budynek i Budowle w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Nieruchomość.

Poza Nieruchomością na Kupującego w ramach Transakcji zostaną również przeniesione:

• Majątek ruchomy przydatny dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości, zgodnie z jego przeznaczeniem, stanowiący własność Sprzedającego (dalej: Ruchomości),
• autorskie prawa majątkowe i prawa zależne do projektów dotyczących Nieruchomości, wynikające z umów o prace projektowe, jak również wierzytelności określone w treści Umowy Przedwstępnej (dalej: Prawa Własności Intelektualnej).
  
  

Historia i status Nieruchomości.

Prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości OL1 nabył poprzednik prawny Sprzedającego (A Sp. z o.o.) na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z 13 maja 1999 r. (dalej: Data Nabycia 1). Zgodnie z ww. umową Sprzedający nabył prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości OL1 oraz prawo własności do obiektów budowlanych przeznaczonych do rozbiórki.

W dniu 21 października 2013 r. na mocy Decyzji wydanej przez Prezydenta X nastąpiło przekształcenie prawa wieczystego użytkowania Nieruchomości OL1 w prawo własności (dalej: Decyzja).

Z kolei prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości OL3 poprzednik prawny Sprzedającego (A Sp. z o.o.) nabył na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z 27 października 2000 r. (dalej: Data Nabycia 2). Zgodnie z ww. aktem notarialnym Sprzedający nabył prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości OL3 oraz prawo własności nieruchomości stanowiących obiekty budowlane przeznaczone do remontu i rozbiórki.

Data Nabycia 1 oraz Data Nabycia 2 w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Daty Nabycia.

W dniu 3 października 2002 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Sprzedającego podjęło uchwalę o połączeniu się z A Sp. z o.o. poprzez przejęcie jej całego majątku i tym samym Sprzedający stał się następcą prawnym przejmowanej spółki, tj. A Sp. z o.o.

W ramach inwestycji zrealizowanej na Nieruchomości OL1 w 2002 r. oddano do użytkowania Budynek oraz Strefę Dostaw, który były następnie wykorzystywane przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni biurowej oraz miejsc parkingowych (dalej: Powierzchnie Wynajęte) na rzecz podmiotów powiązanych ze Sprzedającym oraz innych najemców (dalej łącznie: Najemcy). Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający (a wcześniej jego poprzednik prawny) uzyskiwał i uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych oraz refaktur za media, opodatkowanych VAT.

Powierzchnie Wynajęte zostały wydane Najemcom ponad 2 lata przed Transakcją.

Budynek był również ponad 2 lata przed Transakcją (i jest obecnie) wykorzystywany jako siedziba Sprzedającego.

Ogrodzenie zostało wzniesione przez poprzednika prawnego Sprzedającego w 2001 r. natomiast Boks został wzniesiony przez Sprzedającego w 2014 r.

Nieruchomość była do listopada 2018 r. zarządzana bezpośrednio przez Sprzedającego, jednak odpowiednia jednostka organizacyjna Sprzedającego zajmująca się tą działalnością została (wraz z odpowiednimi pracownikami Sprzedającego) przeniesiona do spółki powiązanej ze Sprzedającym. Spółka ta świadczy obecnie na rzecz Sprzedającego usługę polegającą na obsłudze i zarządzaniu Nieruchomością. Obecnie żaden z pracowników Zbywcy nie zajmuje się w ramach swoich obowiązków obsługą Nieruchomości a umowa na podstawie, której świadczona jest na rzecz Sprzedającego usługa polegająca na obsłudze i zarządzaniu Nieruchomością ma zostać rozwiązana w związku z Transakcją (umowa ta nie zostanie przejęta przez Nabywcę w ramach Transakcji).

Pozostałe powierzchnie Budynku/Budowli, mimo, że formalnie nie są (i nie były wcześniej) przedmiotem najmu, to jednak są funkcjonalnie związane z najmem na rzecz Najemców poprzez to że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Powierzchni Wynajętych i/lub umożliwiają z nich korzystanie Najemcom (np. pomieszczenia techniczne, części wspólne, Boks, Ogrodzenie, część Strefy Dostaw etc.). Dodatkowo ww. powierzchnie są związane funkcjonalnie z siedzibą Sprzedającego znajdującą się w Budynku (pracownicy Sprzedającego korzystają np. z Boksu).

Mając na uwadze powyższe, całość Nieruchomości była używana przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej ponad 2 lata przed Transakcją.

Budynek był ulepszany w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, jednak wartość tych ulepszeń nie była równa ani nie przekroczyła (i nie przekroczy do dnia Transakcji) 30% wartości początkowej Budynku.

Budowle nie były ulepszane w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową oraz ulepszeniem Budynku/budową Budowli i zamiarem ich wykorzystywania przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Sprzedający/jego poprzednik prawny mieli prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie ww. towarów i usług.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości OL1 oraz warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości OL3 (dalej: Data Zamknięcia 1), Sprzedający jest zobowiązany do wypowiedzenia wszystkich umów najmu oraz opróżnienia Budynku z Najemców, a także wszelkich innych osób, z zastrzeżeniem, że możliwe będzie dalsze zajmowanie Nieruchomości przez Sprzedającego, jeśli Sprzedający zgłosi taką potrzebę, jednak na okres nie dłuższy niż 12 miesięcy oraz na warunkach określonych w Umowie Przedwstępnej.

Z mocy przepisów prawa cywilnego, tj. na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego Kupujący wstąpi na miejsce Zbywcy jedynie w prawa i obowiązki wynikające z dwóch lub trzech umów najmu masztów antenowych na rzecz operatorów telekomunikacyjnych (określonych w treści Umowy jako Obowiązujące Umowy Najmu).

Do sprzedaży Nieruchomości OL3 dojdzie w szczególności pod warunkiem, że Gmina Wrocław nie skorzysta z prawa pierwokupu. W związku z tym Strony ustaliły, że do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości OL3 (dalej: Data Zamknięcia 2) dojdzie w przypadku spełnienia w szczególności ww. warunku.

Data Zamknięcia 1 oraz Data Zamknięcia 2 w dalszej części wniosku będą łącznie określane jako Daty Zamknięcia.

Poza Nieruchomością w ramach Transakcji zostaną również przeniesione na Kupującego:

• prawna i techniczna dokumentacja dotycząca Nieruchomości (dalej: Dokumentacja)
• Ruchomości,
• Prawa Własności Intelektualnej.
  
  

Część ruchomości (innych niż Ruchomości) znajdujących się na Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego na podstawie osobnych umów (innych niż ostateczne umowy sprzedaży Nieruchomości OL1 i OL3), z których jedna została już zawarta ze Sprzedającym, a kolejna ma zostać zawarta z inną spółką powiązaną ze Sprzedającym (dalej: Ruchomości 2 i Ruchomości 3). Ruchomości 2 oraz Ruchomości 3 mają zostać zutylizowane przez Kupującego po ich nabyciu. W konsekwencji Ruchomości 2 oraz Ruchomości 3 nie są ani przedmiotem Transakcji ani przedmiotem zapytania Zainteresowanych w niniejszym wniosku.

Sprzedający, jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu, zawarł szereg umów z podmiotami zewnętrznymi, które świadczą na jego rzecz szeroko rozumiane usługi serwisowe (dalej: Umowy o Świadczenie Usług) tj. w szczególności:

• umowy dotyczące świadczenia usług konserwacyjnych i technicznych,
• umowy na dostawę mediów do Nieruchomości,
• umowa o świadczenie usług ochrony Nieruchomości.
  
  

Umowy o Świadczenie Usług nie zostaną przeniesiona na Kupującego. Strony ustaliły jedynie, że:

• Sprzedający pokryje wszelkie opłaty za usługi, wynikające z Umów o Świadczenie Usług, do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości OL1 (włącznie).
• Kupujący będzie ponosił opłaty za usługi, wynikające z Umów o Świadczenie Usług, począwszy od Daty Zamknięcia 1, a Sprzedający zrefakturuje na Kupującego wszelkie opłaty za takie usługi w okresie od Daty Zamknięcia 1, do dnia rozwiązania/wygaśnięcia danej Umowy o Świadczenie Usług, przy czym Sprzedający zobowiązany jest do wypowiedzenia Umów o Świadczenie Usług najpóźniej w Dacie Zamknięcia 1, z wyjątkiem umów z dostawcami mediów, które zostaną rozwiązane przez Sprzedającego w innych terminach uzgodnionych z Kupującym. 
  
  

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

• nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 231 Kodeksu pracy,
• Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):
• jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
  
• praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z Najemcami),
  
• zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia gruntu bądź budowy budynków/budowli (w szczególności, zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek),
  
• tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
  
• praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości,
  
• ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych), niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
  
• nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
  
• praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
  
• praw do dokumentacji, umów i innej dokumentacji, niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Strony Transakcji w Umowie Przedwstępnej wskazały, że kwota ceny z tytułu Transakcji, którą Kupujący ma zapłacić Sprzedającemu w Dacie Zamknięcia 1 zostanie rozdzielona na:

• cenę (dalej jako: Cena 1) za:
• Nieruchomość OL1,
  
• Budynek,
  
• Budowle na Nieruchomości OL1 (tj. Strefę Dostaw),
  
• Prawa Własności Intelektualnej,
  
• Ruchomości.
• cenę (dalej jako: Cena 2) za:
• Prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości OL3,
  
• Budowle na Nieruchomości OL3, tj. Boks i Ogrodzenie.

Dodatkowo zgodnie z Umową Przedwstępną:

• Sprzedający powinien udzielić Kupującemu oraz osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę w zakresie przebudowy Budynku (dalej: Pełnomocnictwo). Koszty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę pokrywa Kupujący, z zastrzeżeniem, że Sprzedający jest zobowiązany do wyrażenia zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę na Kupującego w ostatecznej umowie sprzedaży Nieruchomości OL1 bez dodatkowego wynagrodzenia na rzecz Sprzedającego (tj. w ramach Ceny 1) lub (jeśli pozwolenie na budowę uzyskano po Dacie Zamknięcia 1) w Dacie Zamknięcia 2 lub po Dacie Zamknięcia 2, jeżeli pozwolenie na budowę nie zostało uzyskane przed Datą Zamknięcia 2,
• Sprzedający jest zobowiązany do uiszczenia kwoty opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości OL1 (dalej: Opłata za Przekształcenie), wskazanej w Decyzji Zmieniającej, na rzecz Gminy X, przed Zamknięciem 1. Sprzedający zobowiązany jest do złożenia - w terminie 15 (piętnastu) Dni Roboczych od Daty Zawarcia Umów - wniosku do Prezydenta X o wydanie Decyzji Zmieniającej (dalej: Wniosek o Decyzję Zmieniającą). Decyzja Zmieniająca oznacza ostateczną i prawomocną decyzję zmieniającą decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wydaną 21 października 2013 r. przez Prezydenta X, na podstawie której Sprzedający upoważniony będzie do uregulowania całej pozostającej do spłaty kwoty Opłaty za Przekształcenie w formie jednorazowej płatności, która to Decyzja Zmieniająca zostanie wydana na rzecz Sprzedającego na skutek jego wniosku i która to decyzja będzie określać całkowitą wysokość Opłaty za Przekształcenie. Sprzedający zobowiązuje się do uzyskania Decyzji Zmieniającej oraz uregulowania Opłaty za Przekształcenie przed Datą Zamknięcia 1,
• Sprzedający na własny koszt dokona napraw określonych w Umowie Przedwstępnej,
• Sprzedający poniesie koszty usunięcia innych wad Budynku opisane szczegółowo w Umowie Przedwstępnej,
• Sprzedający poniesie koszty tzw. ubezpieczenia tytułu prawnego do Nieruchomości.
  
  

Pełnomocnictwo zostało już udzielone Kupującemu przez Sprzedającego w dniu 22 listopada 2019 r.

Wniosek o Decyzję Zmieniającą został złożony przez Sprzedającego w dniu 28 listopada 2019 r.

W związku z Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Transakcji.

Sprzedający prowadzi obecnie działalność w zakresie windykacji należności oraz świadczy usługi informatyczne. Dodatkowo Sprzedający posiada (i będzie posiadał na moment Transakcji) nieruchomości (inne niż Nieruchomość) położone w różnych lokalizacjach w Polsce, które są przez niego wynajmowane na cele komercyjne.

Zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak również w Datach Zamknięcia:

• Nieruchomość nie jest, ani nie będzie w Datach Zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.,
• Sprzedający nie prowadzi odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości, możliwe jest jedynie przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości.
  
  

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną VAT, a Nabywca jest również podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami VAT (odpowiednio w Dacie Zamknięcia 1 i Dacie Zamknięcia 2).

Zainteresowani pragną podkreślić, że Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika urzędu skarbowego (odpowiednio przed Datą Zamknięcia 1 i Datą Zamknięcia 2), zgodne oświadczenia o wyborze opodatkowania (odpowiednio dostawy Nieruchomości OL1 i OL3), o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Opis działalności planowanej po Transakcji przez Nabywcę.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza (po uprzednim dokonaniu odpowiedniej modernizacji Nieruchomości) prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie zawartych umów o zarządzanie Nieruchomością.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Nabycie Nieruchomości, Ruchomości oraz Praw Własności Intelektualnej nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w związku z faktem, że nabycie przez Nabywcę Nieruchomości, Ruchomości oraz Praw Własności Intelektualnej w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z faktem, że nabycie przez Nabywcę Nieruchomości, Ruchomości oraz Praw Własności Intelektualnej w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to nie będzie ono podlegać opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży praw majątkowych oraz rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) i lit. b) Ustawy o PCC stawka podatku:

• od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%,
• przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych wynosi 1%.
  
  

Jak wskazano powyżej zdaniem Zainteresowanych:

• jakkolwiek do Transakcji dotyczącej dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to w związku z tym, że Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości (odpowiednio przed Datą Zamknięcia 1 i Datą Zamknięcia 2), oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, to przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%),
• zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT również dostawa gruntów, na których znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%),
• dostawa Ruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%),
• dostawa Praw Własności Intelektualnej będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%),
• do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT,

przez co – w ocenie Zainteresowanych – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 lutego 2018 r., Znak: 0111-KDIB4.4014.7.2018.2.ASZ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży, będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona) to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy”.

Zostało to również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 lutego 2018 r., Znak: 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji - Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”.

W przedmiotowej sprawie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny, który potwierdzał niejednokrotnie, iż okoliczność opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości wyłącza tę transakcję z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przykładem może być wyrok NSA z 15 lutego 2008 r. (sygn. akt II FSK 1737/06).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 5 marca 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.7.2020.3.EW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2. innych praw majątkowych − 1%.
   
   

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
  
• umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działki, prawo użytkowania wieczystego działki oraz zlokalizowane na działkach Budowle i Budynek. Poza Nieruchomością na Kupującego w ramach Transakcji zostaną również przeniesione Ruchomości i Prawa Własności Intelektualnej.

Ponadto z opisu wniosku wynika, że Zainteresowani planują przed dokonaniem transakcji, złożyć do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, zgodne oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 marca 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.7.2020.3.EW wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ potwierdził w trybie art. 14c ustawy Ordynacja podatkowa stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym:

• „Jakkolwiek do Transakcji dotyczącej dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to w związku z tym, że Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości (odpowiednio przed Datą Zamknięcia 1 i Datą Zamknięcia 2), oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, to przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%),
• zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT również dostawa gruntów, na których znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%),
• dostawa Ruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%),
• dostawa Praw Własności Intelektualnej będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%),
• do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT.”
  
  

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości, Ruchomości i Praw Własności Intelektualnej będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i w części dotyczącej dostawy Nieruchomości nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.