Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP4-2.4012.101.2020.2.MMA
z 4 czerwca 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 marca 2020 r. (data wpływu 5 marca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe,
  

• wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości na całość transakcji sprzedaży - jest prawidłowe,
  

• prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy (po przekroczeniu limitu 200 tys. zł) – jest prawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 5 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości na całość transakcji sprzedaży, zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości, prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy (po przekroczeniu limitu 200 tys. zł).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Podatniczka prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą obejmującą aktualnie usługi diagnostyki laboratoryjnej i wynajem nieruchomości na cele usługowe (prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów, rozlicza podatek dochodowy liniowy, nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT) otrzymała w ramach podziału spadku po zmarłym mężu budynek 1- kondygnacyjny usługowy wraz z działką gruntu (akt notarialny Rep. A nr ... z dnia 18 lutego 2015 r.), udział podatniczki w nieruchomości to 4/6 nieruchomości. Pozostałą część nieruchomości otrzymały w ramach podziału spadku dwie córki podatniczki, w równych częściach po 1/6.

W wyniku dalszego przeniesienia 1/6 części nieruchomości z niepełnoletniej wówczas córki podatniczki na podatniczkę oraz córkę pełnoletnią, ostateczny udział podatniczki we własności nieruchomości to 3/4 (1/4 własności nieruchomości przypada na starszą córkę podatniczki, nieprowadzącą działalności gospodarczej). Przed podziałem spadkowym, nieruchomość była wykorzystywana w jednoosobowej działalności gospodarczej męża podatniczki, wprowadzona jako środek trwały, amortyzowana oraz wynajmowana na cele usługowe.

Nieruchomość ta jest obciążona kredytem hipotecznym. Do spłaty kredytu (kapitału i odsetek oraz ewentualnych innych kosztów okołokredytowych) zobowiązana jest podatniczka na mocy zawartej umowy o kredyt inwestycyjny w roku 2017, co też czyni w comiesięcznych spłatach.

Podatniczka postanowiła kontynuować wynajem nieruchomości na cele usługowe. W związku z tym nieruchomość została wniesiona zgodnie z posiadanym udziałem jako środek trwały do jednoosobowej działalności gospodarczej podatniczki i amortyzowana.

Podatniczka nie dokonywała nakładów na modernizację budynku. Dokonywała jedynie drobne remonty, mające na celu utrzymanie sprawności technicznej i użytkowej budynku.

Aktualnie podatniczka rozważa sprzedaż nieruchomości oraz zawarcie porozumienia z córką, by całość przychodów ze sprzedaży nieruchomości opodatkować w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podatniczki.

Wcześniej podatniczka występowała z wnioskiem o interpretację dotyczącą dokumentowania oraz ujmowania w działalności gospodarczej przychodów i kosztów związanych z nieruchomością. Wydana została interpretacja nr ITPP1/4512-1045/15/BS.

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że w roku 2015 wystąpiła z wnioskiem o interpretację dotyczącą dokumentowania oraz ujmowania w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni przychodów z najmu nieruchomości oraz kosztów utrzymania nieruchomości i spłaty kredytu hipotecznego obciążającego nieruchomość (wydane zostały interpretacje nr ITPP1/4512-1045/15/BS oraz nr ITPB1/4511-1113/15/MPŁ). Zgodnie z zawartym porozumieniem z drugą właścicielką (córką), wszelkie prawa i obowiązki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali w nieruchomości, ujmowane są w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni (całość przychodów z najmu nieruchomości oraz całość ponoszonych kosztów utrzymania nieruchomości typu energia, woda, ścieki, ogrzewanie, telefony, wywóz nieczystości, utrzymanie porządku i czystości, ochrona oraz usługi księgowe, doradztwo podatkowe i prawne).

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawczyni przyjęła, że analogicznie możliwe jest prawnie i podatkowo zawarcie porozumienia z córką, przenoszącego na Wnioskodawczynię prawa i obowiązki w zakresie sprzedaży nieruchomości i ujęcia pełnych przychodów i pełnych kosztów (z wyjątkiem amortyzacji nieruchomości) w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni planuje zbyć Nieruchomość w roku 2020, jeżeli tylko znajdzie się nabywca. Wnioskodawczyni podjęła już działania zmierzające do sprzedaży nieruchomości tj. zawarcie umowy z biurem pośredniczącym w sprzedaży nieruchomości. Biuro pośredniczące zajmuje się ogłoszeniami o sprzedaży, bannerami informacyjnymi itp.

Koszty, które zostaną przez Wnioskodawczynię poniesione w bezpośrednim związku ze sprzedażą nieruchomości to: usługi biura nieruchomości, usługi doradcy prawnego, usługi doradcy podatkowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy biorąc pod uwagę powyższe, podatniczka w ramach swojej działalności gospodarczej:

1. Zobowiązana jest do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości na całość transakcji sprzedaży?
2. Nie będzie zobowiązana do rejestracji jako czynny podatnik VAT przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości (pomimo przekroczenia limitu 200 tys. zł), ponieważ sprzedaż nieruchomości objęta będzie podatkiem VAT zwolnionym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a?
   
   

Uzasadnienie Wnioskodawcy

Pytanie nr 1

Podatniczka jest zobowiązana do wystawienia faktury sprzedaży nieruchomości obejmującej całość wartości sprzedawanej nieruchomości na mocy porozumienia z pełnoletnią córką oraz do ujęcia całości przychodów ze sprzedaży nieruchomości w swojej działalności gospodarczej, podobnie jak czyniła to w przypadku wynajmu nieruchomości.

Pytanie nr 2

Sprzedaż nieruchomości (budynek oraz grunt) podlegać będzie zwolnieniu z podatku VAT na podstawie artykułu 43 pkt 10 ustawy o VAT i w związku z tym podatniczka nie będzie zobowiązana do rejestracji jako czynny podatnik VAT, pomimo przekroczenia progu 200 tys. zł obrotów zobowiązującego do rejestracji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

• zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe;
  

• wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości na całość transakcji sprzedaży - jest prawidłowe;
  

• prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy (po przekroczeniu limitu 200 tys. zł) – jest prawidłowe.
  
  

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą obejmującą aktualnie usługi diagnostyki laboratoryjnej i wynajem nieruchomości na cele usługowe (prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów, rozlicza podatek dochodowy liniowy, nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT) otrzymała w ramach podziału spadku po zmarłym mężu budynek 1- kondygnacyjny usługowy wraz z działką gruntu (akt notarialny Rep. A nr ... z dnia 18 lutego 2015 r.), udział podatniczki w nieruchomości to 4/6 nieruchomości. Pozostałą część nieruchomości otrzymały w ramach podziału spadku dwie córki podatniczki, w równych częściach po 1/6. W wyniku dalszego przeniesienia 1/6 części nieruchomości z niepełnoletniej wówczas córki podatniczki na podatniczkę oraz córkę pełnoletnią, ostateczny udział podatniczki we własności nieruchomości to 3/4 (1/4 własności nieruchomości przypada na starszą córkę podatniczki, nieprowadzącą działalności gospodarczej). Przed podziałem spadkowym, nieruchomość była wykorzystywana w jednoosobowej działalności gospodarczej męża podatniczki, wprowadzona jako środek trwały, amortyzowana oraz wynajmowana na cele usługowe. Nieruchomość ta jest obciążona kredytem hipotecznym. Do spłaty kredytu (kapitału i odsetek oraz ewentualnych innych kosztów okołokredytowych) zobowiązana jest podatniczka na mocy zawartej umowy o kredyt inwestycyjny w roku 2017, co też czyni w comiesięcznych spłatach. Podatniczka postanowiła kontynuować wynajem nieruchomości na cele usługowe. Aktualnie podatniczka rozważa sprzedaż nieruchomości oraz zawarcie porozumienia z córką, by całość przychodów ze sprzedaży nieruchomości opodatkować w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podatniczki.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą w pierwszej kolejności kwestii ustalenia, czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Jak stanowi art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
   
   

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.
   
   

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa Budynku korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z wniosku, Nieruchomość była wykorzystywana w jednoosobowej działalności gospodarczej męża podatniczki, wprowadzona jako środek trwały, amortyzowana oraz wynajmowana na cele usługowe. Wnioskodawczyni postanowiła kontynuować wynajem nieruchomości na cele usługowe. Ponadto Wnioskodawczyni nie dokonywała nakładów na modernizację budynku. Aktualnie podatniczka rozważa sprzedaż nieruchomości oraz zawarcie porozumienia z córką, by całość przychodów ze sprzedaży nieruchomości opodatkować w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podatniczki.

W kontekście powyższego, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie miało także zastosowanie również dla dostawy gruntu, na którym Budynek ten jest posadowiony ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Reasumując, dostawa Nieruchomości wraz z posadowionym na niej budynkiem będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowaniu VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym, oceniając stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy przedmiotowej nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się zaś do kwestii obowiązku wystawienia faktury przez Wnioskodawczynię na całość transakcji należy wskazać, że zasady wystawiania faktur zostały uregulowane w Dziale XI ustawy w Rozdziale 1 – Faktury.

Z kolei stosownie do zapisu art. 87 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa jeżeli z odrębnych przepisów nie wynika obowiązek wystawienia faktury, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą są obowiązani, na żądanie kupującego lub usługobiorcy, wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

W myśl art. 2 pkt 31 ustawy, ilekroć mowa o fakturze – rozumie się przez to dokument w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2. sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.
   
   

Jak wynika z art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Zgodnie z treścią art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

-jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę, bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z powyższego fakturę wystawia się w celu udokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że najem stanowi usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Zatem należy stwierdzić, że wykorzystanie przez Wnioskodawczynię budynku usługowego w działalności gospodarczej polegającej na wynajmie, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie pomimo, że ostateczny udział podatniczki we własności nieruchomości to 3/4 (1/4 własności nieruchomości przypada na starszą córkę podatniczki, nieprowadzącą działalności gospodarczej), to jednak od momentu nabycia cała nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Czyli Wnioskodawczyni prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miała nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Skoro więc nieruchomość – będącą przedmiotem planowanej sprzedaży –Wnioskodawczyni wykorzystywała do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Wnioskodawczyni jest w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i to Ona dokona w efekcie dostawy nieruchomości – przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że w przypadku sprzedaży budynku usługowego, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) należy uznać wyłącznie Wnioskodawczynię. Wnioskodawczyni nie będzie zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości, uprzednio wykorzystywanej do działalności gospodarczej prowadzonej oraz do świadczenia usług najmu w celach zarobkowych, Wnioskodawczyni wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy dla całej transakcji sprzedaży nieruchomości.

W konsekwencji, dostawa tej nieruchomości w całości będzie podlegała po stronie Wnioskodawczyni opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa transakcja dotyczyć będzie bowiem towaru w rozumieniu ustawy, tj. nieruchomości, stanowiącej składnik majątkowy przedsiębiorstwa Wnioskodawczyni oraz dokonana będzie przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro, jak rozstrzygnięto powyżej, przy planowanej sprzedaży – budynek usługowy znajdujący się na działce będzie korzystał ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - to tym samym brak jest obowiązku ze strony Wnioskodawczyni do wystawienia faktury z tego tytułu, o ile nie zaistnieją przesłanki, o których mowa w cyt. wyżej art. 106b ust. 3 ustawy.

W przypadku bowiem dokumentowania sprzedaży zwolnionej od podatku VAT m.in. na podstawie art. 43 ust. 1, podatnik co do zasady zobowiązany jest do wystawienia faktury wyłącznie na żądanie nabywcy (pod warunkiem, że żądanie wystawienia faktury zgłoszone zostało w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty). Jednakże nie ma przeszkód aby w takiej sytuacji podatnik wystawił fakturę.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie obowiązku wystawienia faktury przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą również kwestii ustalenia, czy nie będzie zobowiązana do rejestracji jako czynny podatnik VAT przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości (pomimo przekroczenia limitu 200 tys. zł).

Należy zauważyć, że ustawodawca przewidział w ustawie zwolnienie od podatku dla pewnej grupy podatników ze względu na wysokość osiągniętej sprzedaży w roku podatkowym. Regulacje w tym zakresie zawarte zostały w art. 113 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Z kolei przepis art. 113 ust. 2 ustawy stanowi, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1. wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
   
2. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
   1. transakcji związanych z nieruchomościami,
   2. usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
   3. usług ubezpieczeniowych
      

- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

3. odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
   
   
   

Z art. 113 ust. 5 ustawy wynika natomiast, że jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy wskazać, że – co do zasady – o ile podatnik nie przekroczył kwoty sprzedaży określonej na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 2 ustawy, ma prawo do korzystania z ww. zwolnienia do momentu przekroczenia tej kwoty. W przypadku przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, podatnik zobowiązany będzie do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie.

Ponadto, na mocy art. 113 ust. 10 ustawy, jeżeli faktyczna wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 9, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczy w trakcie roku podatkowego kwotę określoną w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Z kolei przepis art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy stanowi, że zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b.

W świetle powołanych przepisów prawa istnieją zatem przesłanki negatywne, które uniemożliwiają podatnikowi skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego. Powołany przepis art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy o podatku od towarów i usług wyklucza bowiem możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego przez podatników dokonujących dostaw budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b.

A zatem przepis art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ww. ustawy dotyczy dostaw budynków i budowli i ich części dokonywanych przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia oraz w przypadku gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a tą dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Mając zatem na uwadze przywołane przepisy oraz to, że w niniejszej interpretacji stwierdzono, że dostawa budynku usługowego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata należy wskazać, że w związku z dostawą budynku usługowego Wnioskodawczyni nie utraci zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wyłączenie określone w przepisie art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy nie będzie mieć zastosowania.

Jak wynika z art. 113 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług, do kwoty sprzedaży nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Zatem w sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość stanowi środek trwały w rozumieniu podatku dochodowego i podlega amortyzacji, odpłatna dostawa takiej nieruchomości nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu kwoty sprzedaży określonej w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni wskazała we wniosku, że nieruchomość została wniesiona zgodnie z posiadanym udziałem jako środek trwały do jednoosobowej działalności gospodarczej podatniczki i amortyzowana.

Mając zatem na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz cytowane regulacje z zakresu podatku od towarów i usług należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dojdzie do dostawy budynku usługowego, który jest zaliczany przez Wnioskodawczynię do środków trwałych podlegających amortyzacji. Zatem zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 3 ustawy, dostawa przedmiotowego budynku usługowego nie powinna być wliczana przez Wnioskodawczynię do limitu 200.000 zł, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Tym samym oceniając stanowisko Wnioskodawczyni, że nie będzie zobowiązana do rejestracji jako czynny podatnik VAT przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości (pomimo przekroczenia limitu 200 tys. zł) należało uznać je za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo tut. Organ informuje, iż w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.