Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0112-KDIL2-2.4011.266.2020.2.IM
z 23 czerwca 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 lutego 2020 r. (data wpływu 6 marca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek – uzupełniony pismem z 8 czerwca 2020 r. (data wpływu 12 czerwca 2020 r.) – o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 25 listopada 1996 r. Wnioskodawca rozpoczął wykonywanie działalności gospodarczej pod firmą „x. Działalność ta polegała początkowo na wytwarzaniu materiałów reklamowych z tworzyw sztucznych na zamówienie (22.29.Z PKD ‒ produkcja pozostałych wyrobów z tworzyw sztucznych).

Działalność ta była prowadzona od samego początku na zabudowanej nieruchomości położonej w x (działka o powierzchni 1662 m², zabudowana budynkiem mieszkalno-warsztatowym, o powierzchni użytkowej 348 m², zaadaptowanym na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej).

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele mieszkalne. Budynki znajdujące się na nieruchomości zostały wybudowane przez ich właścicieli. Nieruchomość ta była przez Wnioskodawcę wynajmowana na cel prowadzonej działalności gospodarczej (wytwarzanie materiałów reklamowych z tworzyw sztucznych) i od momentu rozpoczęcia wykonywania przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej wskazana jako stałe jego miejsce prowadzenia działalności gospodarczej.

Pod koniec 2005 r. dotychczasowi właściciele zaproponowali Wnioskodawcy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, z czego Wnioskodawca skorzystał i w dniu xx stycznia 2006 r. zawarł umowę sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości położonej przy ulicy x, w której prowadził działalność gospodarczą (i prowadzi do dnia dzisiejszego).

W dniu 17 stycznia 2006 r. budynki znajdujące się na tej nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i od 1 lutego 2006 r. były przez Wnioskodawcę amortyzowane. Powyższa sprzedaż nie była objęta podatkiem od towarów i usług ‒ była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Cena nabycia powyższej nieruchomości wyniosła 1.300.000 zł i została sfinansowana w części (tj. 150.000 zł) z posiadanych przez Wnioskodawcę środków pieniężnych, a w pozostałej części (tj. 1.150.000 zł) kredytem gotówkowym długoterminowym walutowym CHF (we franku szwajcarskim) udzielonym przez x. w dniu xx stycznia 2006 r.

Kredyt ten został wypłacony w złotych polskich (po przeliczeniu CHF na złote polskie w dniu wypłaty) na rachunek bankowy sprzedających nieruchomość. Kredyt został udzielony na okres 15 lat z przeznaczeniem na częściowe sfinansowanie zakupu nieruchomości w x. Kredyt ten ‒ według umowy ‒ został udzielony w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą, ale faktycznie posłużył nabyciu nieruchomości, w której Wnioskodawca wykonywał działalność gospodarczą i którą tego samego dnia (tj. dnia zakupu) wprowadził do ewidencji środków trwałych.

Powyższy kredyt w x. został przez Wnioskodawcę zrefinansowany innym kredytem (30-letnim) ‒ w dniu xx czerwca 2007 r. Wnioskodawca zawarł umowę kredytu hipotecznego indeksowanego do CHF z x. Kredyt hipoteczny z x został udzielony na okres 30 lat i również został wypłacony w złotych polskich, przy czym kwota kredytu została określona (jak w poprzednim kredycie w CHF ‒ franku szwajcarskim). Tzw. kredyty frankowe były w tych latach promowane przez banki i udzielane jako bezpieczne i korzystniejsze dla kredytobiorców, tak też było w przypadku Wnioskodawcy.

Obydwa kredyty (zarówno ten z x., jak i z x.) były zabezpieczone na nieruchomości w x, w której Wnioskodawca wykonywał działalność gospodarczą. Część odsetkowa rat obydwu kredytów była przez Wnioskodawcę zaliczana do kosztów uzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej. Comiesięczne raty kapitałowo-odsetkowe obu kredytów były określane w CHF (franku szwajcarskim).

W maju 2014 r. Wnioskodawca rozszerzył przedmiot prowadzonej działalności, w tym przede wszystkim o szeroko pojęte usługi informatyczne: tworzenie oprogramowania, doradztwo w zakresie informatyki, hosting itp. (PKD m.in.: 62.01 .Z, 62.02.Z, 62.09.Z, 63.11.Z).

Od chwili rozszerzenia wykonywanej działalności gospodarczej usługi informatyczne stanowiły ok. 50-60% przychodów Wnioskodawcy z działalności gospodarczej, niemniej z biegiem czasu zaczęły rosnąć (do ok. 80%), co skłoniło Wnioskodawcę do stopniowego wygaszania pozostałej działalności i skupieniu się na usługach informatycznych. Powyższe wiązało się z koniecznością sprzedaży nieruchomości w x.

W grudniu 2019 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z zawartą umową przedwstępną ‒ zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nastąpi do dnia xx lipca 2020 r. Cena sprzedaży (4.400.000 zł) w części (440.000 zł) została już zapłacona w formie zadatku, a pozostała część zostanie zapłacona przez kupujących (dwie spółki kupujące nieruchomość na współwłasność) najpóźniej na 1 dzień roboczy w części na rachunek bankowy wskazany przez x (z przeznaczeniem na spłatę kredytu i uzyskanie zaświadczenia umożliwiającego kupującym zwolnienie nieruchomości z hipoteki ustanowionej przez Wnioskodawcę na rzecz x a w pozostałej części na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

W związku z blisko dwukrotnym wzrostem kursu franka szwajcarskiego od dnia zawarcia umowy kredytu do dnia dzisiejszego ‒ kwota kredytu, która będzie zwrócona w wyniku zapłaty ceny przez kupujących do x (licząc w złotych polskich) będzie blisko dwukrotnie większa niż kwota kredytu wypłacona w złotych polskich przez x., co jest dość powszechnym problemem tzw. frankowiczów.

Przychody z tytułu wykonywanej działalności gospodarczej są opodatkowane przez Wnioskodawcę na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. podatek liniowy). Wnioskodawca rozlicza się na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów (KPiR). Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przychód ze zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem dochodowym z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej (jako sprzedaż składnika majątkowego prowadzonego przedsiębiorstwa).

Księga wieczysta przedmiotowej nieruchomości to x.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, że sprzedawana nieruchomość – w związku z wykorzystywaniem jej w całości na cele niemieszkalne – jest budynkiem niemieszkalnym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w x do kosztów uzyskania przychodu z tytułu prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej będzie mogła być zaliczona różnica w kapitale kredytu podlegająca spłacie, tj. różnica pomiędzy wartością kapitału kredytu spłaconego w stosunku do kapitału otrzymanego na podstawie zawartej z x. umowy kredytu hipotecznego indeksowanego do CHF w dniu xx czerwca 2007 r. przeznaczonego na refinansowanie kredytu gotówkowego długoterminowego walutowego udzielonego przez x w dniu x stycznia 2006 r. przeznaczonego na nabycie nieruchomości w x stosownie do treści art. 22 ust. 1 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do treści art. 23 ust 1 pkt 8 lit. a nie uważa się za koszty uzyskania przychodu: wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

• pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) ‒ w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
• pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) ‒ w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.
  
  

Stosownie do treści powyższego przepisu, literalnie wskazano, że kosztem uzyskania przychodu jest różnica w spłacie kapitału kredytu (waloryzowanego kursem waluty obcej), jeżeli w związku ze spłatą kapitału kredytu podatnik zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanego kapitału kredytu, o ile koszty te, stosownie do brzmienia regulacji art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozostają w związku z osiąganymi przychodami lub z zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów.

W związku z powyższym w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości stanowiącej składnik majątkowy przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, w ramach której dojdzie do spłaty kredytu (w kwocie wyższej w złotych polskich niż kwota kredytu w złotych polskich udzielona przez bank), różnica w spłacie kapitału kredytu (wynikająca ze wzrostu kursu franka szwajcarskiego) będzie stanowić, stosownie do treści art. 22 ust. 1 w związku z brzmieniem art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatkowe koszty uzyskania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej.

Bezsprzecznym bowiem jest, że wskazane kredyty udzielone Wnioskodawcy na nabycie przedmiotowej nieruchomości, a następnie zrefinansowanie kredytu udzielonego na nabycie przedmiotowej nieruchomości, są nierozerwalnie związane z osiąganymi przychodami z tytułu prowadzenia przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak wskazuje w swoim komentarzu (…): W przypadku pożyczek czy kredytów udzielanych w złotówkach, ale denominowanych w walucie obcej, kwota jaką pożyczkobiorca lub kredytobiorca zobowiązany jest zwrócić, podlega waloryzacji i w wyniku zmiany kursów przeliczeniowych może być wyższa lub niższa od kwoty udzielonej pożyczki lub kredytu. W stanie prawnym obowiązującym do 31.12.2008 r., zgodnie z dominującą linią orzecznictwa, uznawano, że różnica pomiędzy kwotą otrzymanej pożyczki/kredytu a kwotą tej pożyczki/kredytu z dnia zwrotu nie jest ani przychodem (w przypadku zmniejszenia kwoty zadłużenia), ani kosztem podatkowym (w sytuacji odwrotnej), a tym samym nie ma ona wpływu na podstawę opodatkowania. Z uwagi na kontrowersyjność takiego rozwiązania, począwszy od 1.1.2009 r., za pośrednictwem art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) PDOFizU, wprowadzono odstępstwo od zasady niezaliczania do kosztów uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek/kredytów. Od tego momentu koszt uzyskania przychodu stanowi: 1) dla pożyczkobiorcy/kredytobiorcy ‒ różnica pomiędzy kwotą zwróconego kapitału a kwota otrzymanej pożyczki/kredytu waloryzowanej w walucie obcej ‒ jeżeli pożyczkobiorca/kredytobiorca zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu); (Podatek dochodowy od osób fizycznych. Komentarz, wyd. 18).

Podobnie wskazuje w swoim komentarzu (…): Neutralność podatkowa kapitału kredytu (pożyczki) nie dotyczy kredytów denominowanych (waloryzowanych). Kredytem waloryzowanym jest kredyt, który zawiera klauzulę waloryzacyjną, tj. postanowienie, że wysokość spłacanej kwoty złotowej ma być równowartością określonej sumy wyrażonej w walucie obcej. Harmonogram spłaty takich kredytów jest wyrażony w walucie obcej, ale sam zwrot następuje w walucie polskiej, czego efektem jest brak różnic kursowych. Wahania kursów walut przy spłacie kapitału kredytów (pożyczek) waloryzowanych mają jednak wpływ na przychody i koszty zarówno kredytobiorców, jak i kredytodawców (PIT 2019. Komentarz, s. 833).

Co więcej, (…) wskazuje, że Do kosztów podatkowych można również zaliczyć wydatki związane z kredytem formalnie nieprzeznaczonym na działalność gospodarczą, np. kredytem konsumpcyjnym. Również w tym przypadku warunkiem jest faktyczne przeznaczenie kredytu na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Przepisy prawa podatkowego nie uzależniają możliwości zaliczania do kosztów uzyskania przychodu wydatków na spłatę odsetek od pożyczek/kredytów przeznaczonych na sfinansowanie prowadzonej działalności gospodarczej od klasyfikacji czy nazw kredytów, które są stosowane przez instytucje finansowe. Nie uzależniają również możliwości dokonywania zaliczenia w koszty odsetek, biorąc za kryterium rodzaj zaciągniętego kredytu (PIT 2019. Komentarz, s. 827).

Wskazać również należy, że za możliwością zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej działalności, w przypadku sprzedaży nieruchomości m.in. wydatków na jej nabycie oraz zapłaconych odsetek z tytułu udzielonego kredytu oraz różnic kapitału opowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 2 sierpnia 2019 r. (sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.365.2019.1.AP).

W tym stanie rzeczy nie ulega, zdaniem Wnioskodawcy, wątpliwości, że w przedstawionym w niniejszym wniosku zdarzeniu przyszłym ‒ kosztem uzyskania przychodu będzie różnica w spłacie kapitału kredytu (waloryzowanego kursem waluty obcej), jeżeli w związku ze spłatą kapitału kredytu Wnioskodawca zwróci kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanego przez Wnioskodawcę kapitału kredytu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.): za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy: przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio;

W przypadku opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej według zasad określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Powyższe oznacza, że podatnik ma prawo do odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem, że nie zostały one wymienione w art. 23 ust. 1 ww. ustawy oraz że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poczynienie ma lub może mieć wpływ na możliwość powstania przychodu (w tym zachowania lub zabezpieczenia przychodów).

Przepis ten konstytuuje więc zasadę, stosownie do której między kosztem podatkowym oraz przychodami podatnika musi wystąpić związek przyczynowo-skutkowy. Należy przy tym zaznaczyć, że sam fakt, że określony wydatek nie został wymieniony w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zawierającym katalog wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, nie może przesądzać o możliwości uwzględnienia tego wydatku przy ustalaniu podstawy opodatkowania. Konieczne jest również wykazanie związku ponoszonych kosztów z uzyskiwanymi przychodami.

Kosztem uzyskania przychodów będzie zatem taki koszt, który spełnia łącznie następujące warunki:

• został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika,
• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
• poniesiony został w celu uzyskania przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów,
• został właściwie udokumentowany,
• nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
  
  

Należy przy tym zauważyć, że definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu ‒ każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy zaś zbadać istnienie związku przyczynowego między poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

• pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) ‒ w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
• pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) ‒ w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału,
  
  

Cytowany wyżej przepis reguluje zatem skutki podatkowe, jakie wywołuje w zakresie kosztów uzyskania przychodów spłata kredytów waloryzowanych kursem waluty obcej.

Co do zasady, dla kredytobiorcy zwracana kwota kredytu (kwota pożyczonego kapitału, bez odsetek) nie może stanowić kosztów uzyskania przychodów. Wyjątek stanowi sytuacja, w której podatnik zaciągnął kredyt waloryzowany kursem waluty obcej, a zwrócona przez niego kwota kapitału jest większa niż kwota otrzymanego kredytu. Różnica ta (będąca skutkiem zmiany kursu waluty, według której waloryzowany był kredyt) może stanowić koszt uzyskania przychodu, o ile spełnia pozostałe przesłanki wynikające z cyt. art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. kredyt ten pozostawał w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem przychodu, zachowaniem bądź zabezpieczeniem źródła przychodu oraz wysokość uiszczonych spłat kapitału jest należycie udokumentowana.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wytwarzaniu materiałów reklamowych z tworzyw sztucznych na zamówienie oraz usługi informatyczne polegające na tworzeniu oprogramowania, doradztwa w zakresie informatyki, hostingu itp. W dniu 17 stycznia 2006 r. Wnioskodawca zawarł umowę kupna nieruchomości, w której prowadził działalność gospodarczą i prowadzi do dnia dzisiejszego. Budynki znajdujące się na tej nieruchomości Wnioskodawca wprowadził do ewidencji środków trwałych i od lutego 2006 r. były przez niego amortyzowane. W przeważającej części zakup nieruchomości został sfinansowany kredytem gotówkowym długoterminowym, walutowym CHF (we franku szwajcarskim) udzielonym przez bank (dalej: Bank I). Kredyt ten został wypłacony w złotych polskich (po przeliczeniu CHF na złote polskie w dniu wypłaty) na rachunek bankowy sprzedających nieruchomość. Kredyt ten został przez Wnioskodawcę zrefinansowany innym kredytem ‒ w czerwcu 2007 r. Wnioskodawca zawarł umowę kredytu hipotecznego indeksowanego do CHF z innym bankiem (dalej: Bank II). Również ten kredyt wypłacony był w złotych polskich, przy czym kwota kredytu została określona (jak w poprzednim kredycie w CHF ‒ franku szwajcarskim). Obydwa kredyty były zabezpieczone na nieruchomości, w której Wnioskodawca wykonywał działalność gospodarczą. Część odsetkowa rat obydwu kredytów była przez Wnioskodawcę zaliczana do kosztów uzyskania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej. Comiesięczne raty kapitałowo-odsetkowe obu kredytów były określane w CHF (franku szwajcarskim). W grudniu 2019 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży niniejszej nieruchomości. Zgodnie z zawartą umową przedwstępną ‒ zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nastąpi do xx lipca 2020 r. 10% ceny sprzedaży została już zapłacona w formie zadatku, a pozostała część zostanie zapłacona przez kupujących najpóźniej na 1 dzień roboczy w części na rachunek bankowy wskazany przez Bank II (z przeznaczeniem na spłatę kredytu i uzyskanie zaświadczenia umożliwiającego kupującym zwolnienie nieruchomości z hipoteki ustanowionej przez Wnioskodawcę na rzecz Banku II), a w pozostałej części na rachunek bankowy Wnioskodawcy. W związku z blisko dwukrotnym wzrostem kursu franka szwajcarskiego od dnia zawarcia umowy kredytu do dnia dzisiejszego ‒ kwota kredytu, która będzie zwrócona w wyniku zapłaty ceny przez kupujących do Banku II (licząc w złotych polskich), będzie blisko dwukrotnie większa niż kwota kredytu wypłacona w złotych polskich przez Bank II. Sprzedawana nieruchomość jest budynkiem niemieszkalnym.

Wnioskodawca w opisie wskazał, że kredyt zaciągnięty w Banku II był kredytem hipotecznym indeksowanym do CHF (franka szwajcarskiego). Choć kredyty te potocznie nazywane są kredytami walutowymi, jednak w istocie były one udzielane w złotówkach (PLN) i następnie waloryzowane (indeksowane) w walucie obcej (CHF). Polegało to na tym, że w dniu uruchomienia finansów kwota kapitału kredytu (bądź jego transza) była przeliczna na walutę obcą (CHF) wg obowiązującego w tym dniu kursu.

Zatem, w sytuacji przedstawionej przez Wnioskodawcę znajdzie zastosowanie art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a tiret pierwszy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym ‒ różnica między kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanego kredytu stanowić będzie dla Wnioskodawcy koszt podatkowy z tytułu zbycia nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej.

Reasumując ‒ różnica w kapitale kredytu podlegająca spłacie, tj. różnica między wartością kapitału kredytu spłaconego w stosunku do kapitału otrzymanego na podstawie zawartej xx czerwca 2007 r. z x. umowy kredytu hipotecznego indeksowanego do CHF przeznaczonego na refinansowanie kredytu gotówkowego długoterminowego walutowego udzielonego x stycznia 2006 r. przez x. przeznaczonego na nabycie nieruchomości (wykorzystywanej w działalności gospodarczej), stosownie do treści art. 22 ust. 1 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może stanowić koszt uzyskania przychodu ze źródła przychodu, jakim jest działalność gospodarcza.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.).

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji należy stwierdzić, że zapadła ona w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.