2020.06.30 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP4-3.4012.171.2020.3.KM
z 30 czerwca 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 7 kwietnia 2020 r. (data wpływu 7 kwietnia 2020 r.), uzupełnionym pismami z dnia 2 i 4 czerwca 2020 r., oraz pismem z dnia 22 czerwca 2020 r. (data wpływu 22 i 24 czerwca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 16 czerwca 2020 r. (skutecznie doręczone 17 czerwca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości, określenia stawki podatku VAT dla tej czynności oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości, określenia stawki podatku VAT dla tej czynności oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Wniosek został uzupełniony uzupełnionym pismami z dnia 2 i 4 czerwca 2020 r., oraz pismem z dnia 22 czerwca 2020 r. (data wpływu 22 i 24 czerwca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 16 czerwca 2020 r. (skutecznie doręczone 17 czerwca 2020 r.),

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
Wnioskodawca A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ( dalej Kupujący)

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa
( dalej Sprzedający)

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (“Kupujący”), zarejestrowana w Polsce dla celów podatku od towarów i usług (VAT) jako podatnik VAT czynny, zamierza nabyć od B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej, zarejestrowanej w Polsce jako podatnik VAT czynny („Sprzedający”; Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku określani łącznie jako „Strony”) (i) nieruchomość położoną w …, obejmującą prawo własności zabudowanej działki gruntu o numerze … (dalej: „…”), prawo własności budynku A wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą („Budynek A”; Działka …, Budynek A i inne naniesienia na Działce …, jak np. budynek B określony poniżej, będą w dalszej części wniosku łącznie określane jako „Nieruchomość 1”) oraz (ii) nieruchomość położoną w …, obejmującą prawo własności zabudowanej działki gruntu o numerze … („Działka …”; Działka … oraz naniesienia na niej, jak np. budynek B określony poniżej, będą w dalszej części wniosku określane łącznie jako „Nieruchomość 2”). Ponadto, budynek B, wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą, jest zlokalizowany zarówno na Nieruchomości 1, jak i na Nieruchomości 2, a zatem częściowo na Działce 6/5 oraz częściowo na Działce 6/8 („Budynek B”; Budynek A i Budynek B będą w dalszej części wniosku łącznie określane jako „Budynki”).

Działka …, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr …, jest oznaczona w ewidencji gruntów numerem … i jest położona w …, przy ulicy …, w gminie …, powiecie …, województwie ... Działka … obejmuje obszar … ha, a sposób korzystania z niej został oznaczony jako BA - tereny przemysłowe.

Działka …, dla której Sąd Rejonowy w …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr …, jest oznaczona w ewidencji gruntów numerem … i jest położona w …, przy ulicy …, w gminie …, powiecie …, województwie ... Działka … obejmuje obszar … ha, a sposób z korzystania z niej także został oznaczony jako BA - tereny przemysłowe.

Podsumowując, umowa sprzedaży będzie obejmować zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2, zdefiniowane powyżej (w dalszej części wniosku określane łącznie jako: „Nieruchomości”), w tym Budynek B zlokalizowany na Nieruchomości 1 oraz na Nieruchomości 2.

Sprzedający nie jest właścicielem żadnych nieruchomości innych niż Nieruchomości wymienione powyżej.

Ani Nieruchomości łącznie, ani żadna z Nieruchomości osobno w jakiejkolwiek formie nie zostały wyodrębnione w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym nie stanowią one (łącznie lub osobno) odrębnego działu, wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej.

Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do którejkolwiek z Nieruchomości oddzielnych ksiąg rachunkowych. Do tej pory Sprzedający zarządzał swoimi aktywami niezależnie. Nie zawierał on z osobami trzecimi jakichkolwiek umów o zarządzaniu aktywami.

Strony zawarły już przedwstępną umowę sprzedaży zobowiązującą do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości („Umowa Sprzedaży”). Zgodnie z zamierzeniami Stron, podpisanie Umowy Sprzedaży („Transakcja”) jest zaplanowane na drugą połowę 2020 roku. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i sprzedaży obiektów magazynowych i produkcyjnych. Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

W związku z tym, w ramach Transakcji żaden pracownik ani inni członkowie personelu nie będą podlegali transferowi do przedsiębiorstwa Kupującego. Wszelkie działania związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego są wykonywane przez podmioty trzecie na podstawie umów o świadczenie usług zawartych ze Sprzedającym, w szczególności w zakresie dostawy mediów (energii elektrycznej, bieżącej wody, gazu), usług ochrony Nieruchomości czy wywozu nieczystości. Żadna z tych umów nie zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji. W związku z powyższym, Kupujący zawrze własne umowy zmierzające do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w okresie po Transakcji, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, ochrony itp. Większość umów o świadczenie takich usług zostanie zawarta przez Kupującego z podmiotami, które dotychczas dostarczały te usługi Sprzedającemu.

Co do zasady do dnia Transakcji Sprzedający będzie korzystać z zawartych przez niego umów o świadczenie usług w zakresie dostawy mediów, usług ochrony Nieruchomości czy wywozu nieczystości. Jeżeli jednak przed Transakcją Kupujący zawrze już własne umowy zmierzające do zapewnienia mediów, wywozu nieczystości czy ochrony Nieruchomości, zaś Sprzedający zakończy obowiązywanie odnośnych umów zawartych przez siebie, do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży, w celu zagwarantowania właściwego funkcjonowania Nieruchomości w tym okresie, przedmiotowe usługi będą świadczone przez podmioty trzecie na podstawie umów zawartych przez Kupującego.

Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w zakresie produkcji energooszczędnych systemów klimatyzacji oraz systemów podgrzewania wody z pompami ciepła i należy do międzynarodowej grupy kapitałowej produkującej i dostarczającej te produkty na całym świecie. Intencją i celem Kupującego leżącymi u podstaw Transakcji jest nabycie Nieruchomości od Sprzedawcy w celu utworzenia na tych Nieruchomościach nowego zakładu produkcyjnego, produkującego systemy opisane powyżej.

Powyższe oznacza, że Kupujący zasadniczo zachowa Budynki i związaną z nimi infrastrukturę, ale równocześnie będzie musiał między innymi zmodyfikować te aktywa w istotny sposób, aby sprostać potrzebom przewidywanego zakładu produkcyjnego, nie wspominając o koniecznej w tym celu instalacji linii produkcyjnych oraz innego sprzętu i maszyn produkcyjnych.

Powyższe oznacza, że Kupujący nie zamierza kontynuować działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Sprzedającego, polegającej na wynajmie i potencjalnej sprzedaży obiektów magazynowych i produkcyjnych.

Na dzień Transakcji obie Strony będą zarejestrowane w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Strony nie są (i nie będą na dzień Transakcji) podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r., poz. 865 ze zm., dalej: „Ustawa o CIT”) lub też ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 106 ze zm., dalej: „Ustawa o VAT”).

Sprzedający nabył Działkę … oraz Działkę … od poprzednich właścicieli będących osobami fizycznymi w dniu 7 lipca 2016 roku w drodze wkładu niepieniężnego (aportu). Wkład niepieniężny stanowił transakcję podlegającą w całości opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, zaś Sprzedającemu przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem w drodze wkładu niepieniężnego Działki … i Działki ...

Działki … i Działki … nie były zabudowane w dniu ich nabycia w drodze wkładu niepieniężnego przez Sprzedającego. W dniu 8 sierpnia 2017 roku zakończono budowę i przyjęto do użytkowania części obu Budynków oraz towarzyszącej im infrastruktury posadowionej na Nieruchomościach.

W dniu 31 stycznia 2018 roku została natomiast zakończona budowa pozostałych części Budynków oraz towarzyszącej im infrastruktury posadowionej na Nieruchomościach i zostały one w całości przyjęte do użytkowania. W związku z wytworzeniem Budynków i towarzyszącej im infrastruktury Sprzedający miał pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu odnośnych towarów i usług. W lutym i marcu 2018 roku dokonano modernizacji (ulepszenia) Budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wydatki poniesione przez Sprzedającego na ulepszenie Budynków były niższe niż 30% wartości początkowej Budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Dodatkowo, w celu poprawy wydajności instalacji elektrycznych znajdujących się na Nieruchomościach, przed Transakcją mogą zostać przeprowadzone dodatkowe prace („Prace Elektryczne”), choć do tej pory nie podjęto jeszcze decyzji w tym zakresie. Wspomniane Prace Elektryczne miałyby na celu dostosowanie parametrów technicznych instalacji elektrycznych zlokalizowanych na Nieruchomościach do planowanej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie, po Transakcji, zakładu produkcyjnego na Nieruchomościach (co wymagałoby takich odpowiednich parametrów). Zasadniczo koszty Prac Elektrycznych zostałyby w takim przypadku poniesione przez Sprzedającego i przeniesione na Kupującego, choć nie można też całkowicie wykluczyć wariantu, w którym część (lub ewentualnie nawet całość) wynagrodzenia należnego wykonawcom Prac Elektrycznych zostałaby uiszczona bezpośrednio przez Kupującego.

Wspomniane Prace Elektryczne byłyby wykonywane głównie na rzeczach stanowiących własność dostawcy mediów będącego osobą trzecią (jako że rzeczy te nie są własnością Sprzedającego), chociaż nie można całkowicie wykluczyć, że niektóre prace byłyby również wykonywane bezpośrednio na będących własnością Sprzedającego Nieruchomościach, w tym gruntach, budynkach lub budowlach.

W każdym razie, nawet jeśli jakiekolwiek Prace Elektryczne miałyby zostać uznane lub miałyby prowadzić do ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) jakiegokolwiek budynku lub budowli (lub ich części) znajdujących się na Nieruchomościach będących własnością Sprzedającego, koszty poniesione na te Prace Elektryczne (włączając koszty poniesione bezpośrednio przez Kupującego, jeżeli taka sytuacja miałaby miejsce) nie przekroczą 30% wartości początkowej któregokolwiek z budynków lub budowli znajdujących się na Nieruchomościach, nawet w połączeniu z określonymi powyżej wydatkami poniesionymi przez Sprzedającego na ulepszenie Budynków w lutym i marcu 2018 roku.

Od lutego 2018 roku Budynki oraz towarzysząca im infrastruktura były w całości wynajmowane podmiotom trzecim przez Sprzedającego na podstawie umowy najmu podlegającej w całości opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

Budynki były wykorzystywane przez powyższe podmioty trzecie (najemców) dla celów ich działalności gospodarczej. Umowy najmu obejmujące zarówno całość Budynku A, jak i całość Budynku B, zostały zatem zawarte przez Sprzedającego ponad 2 lata przed datą złożenia niniejszego wniosku.

Jednakże, na dzień Transakcji Nieruchomości nie będą już przedmiotem jakichkolwiek umów najmu ani podobnych umów, w związku z czym na Kupującego w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione żadne prawa lub obowiązki z takich umów.

Podobnie, żadna gotówka nie zostanie także przekazana Kupującemu przez Sprzedającego w ramach Transakcji. Niezależnie od powyższego, gwarancja jakości udzielona Sprzedającemu przez generalnego wykonawcę w odniesieniu do Budynków, jak również jej zabezpieczenie w postaci gwarancji bankowej, zostaną przeniesione na Kupującego.

Ponadto, Transakcja nie będzie obejmować przeniesienia na Kupującego praw lub obowiązków Sprzedającego z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania w związku z Nieruchomościami. Działka … jest obciążona nieodpłatną służebnością przesyłu oraz hipoteką umowną ustanowioną na rzecz banku. Również Działka … jest obciążona nieodpłatną służebnością przesyłu oraz hipoteką umowną ustanowioną na rzecz banku. Powyższe nieodpłatne służebności przesyłu zostały ustanowione na czas nieokreślony, jednakże hipoteki umowne ustanowione na Działce … oraz Działce … zostaną przeniesione lub zwolnione.

Transakcja dojdzie do skutku jedynie pod warunkiem uzyskania zgody odpowiednich banków na zwolnienie lub przeniesienie wymienionych hipotek. Nieruchomości są wolne od praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem praw wymienionych powyżej oraz prawa pierwokupu przysługującego … Specjalnej Strefie Ekonomicznej.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący złożą przed datą Transakcji właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego w trybie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT zgodne pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy całości Nieruchomości podatkiem VAT.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że Kupujący będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy Transakcja będzie stanowić transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?
Czy Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, zakładając, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący złożą przed datą Transakcji właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zgodne pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy całości Nieruchomości podatkiem VAT?
Czy Kupujący będzie posiadał prawo do odliczenia (zwrotu) podatku VAT naliczonego przez Sprzedającego w związku z Transakcją?

Zdaniem Zainteresowanych:

Transakcja nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
Zakładając, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący złożą przed datą Transakcji właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zgodne pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy całości Nieruchomości podatkiem VAT, Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.
Kupujący będzie posiadał w całości prawo do odliczenia (zwrotu) podatku VAT naliczonego przez Sprzedającego w związku z Transakcją.

Ad. 1

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT jej przepisów nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Transakcje takie pozostają zatem poza zakresem przedmiotowym podatku VAT.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa; niemniej, przyjmuje się w tym zakresie, że „przedsiębiorstwo” w powyższym znaczeniu oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności.

Ustawa o VAT zawiera natomiast legalną definicję pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, przez którą zgodnie z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Co więcej, niezależnie od wskazanych definicji pojęć przedsiębiorstwa oraz zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w przypadku zbycia nieruchomości w zakresie opodatkowania podatkiem VAT należy także uwzględniać stanowisko wyrażone przez Ministra Finansów w objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 roku („Objaśnienia”).

Objaśnienia te ustalają bowiem kryteria rozstrzygające, w jakich okolicznościach zbycie nieruchomości może być wyjątkowo uznawane za zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a kiedy stanowi jedynie zbycie poszczególnych, osobnych aktywów (nieruchomości) opodatkowane podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Zgodnie z Objaśnieniami, przy ocenie czy określone składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy (1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz (2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (zob. pkt 3, str. 3 Objaśnień).

Odnośnie pierwszego z wymienionych kryteriów należy zwrócić uwagę, że zgodnie z opisem stanu faktycznego Sprzedający prowadził dotychczas, wyłącznie przy pomocy Nieruchomości, działalność gospodarczą polegającą na wynajmie obiektów magazynowych i produkcyjnych. Kupujący zamierza natomiast nabyć Nieruchomości wyłącznie w celu budowy na ich terenie zakładu produkcyjnego, a następnie prowadzenia w nim produkcji określonych towarów handlowych. Można zatem uznać ponad wszelką wątpliwość, że Kupujący nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającego przy pomocy Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji.

Odnośnie natomiast drugiego z wymienionych kryteriów (faktycznej możliwości kontynuowania działalności Sprzedającego w oparciu o Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji) zgodnie z Objaśnieniami (zob. pkt 4.3., str. 6) należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przenoszone wszystkie poniżej wskazane elementy:

(a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów,

(b) umowy o zarządzanie nieruchomością,

(d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na Kupującego nie będą przechodziły żadne prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania dłużnego związanego z Nieruchomościami, jak również nie będą na Kupującego przechodziły umowy o zarządzanie Nieruchomościami, umowy zarządzania aktywami Sprzedającego lub też należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonymi Nieruchomościami. W świetle kryteriów ustalonych w Objaśnieniach Kupujący nie będzie miał zatem faktycznej możliwości kontynuowania działalności Sprzedającego w oparciu o Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji (jako że żaden z wymienionych powyżej elementów nie będzie przenoszony na Kupującego).

Co więcej, w kontekście opisanego stanu faktycznego warto też zwrócić uwagę, że nawet standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT nie będą w całości przenoszone na Kupującego, czego przykładem są zwłaszcza prawa i obowiązki z umów najmu (zob. pkt 4.1., str. 4 Objaśnień w kwestii zaliczenia praw i obowiązków z umów najmu do standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych), które nie będą występować w przypadku Sprzedającego w dacie Transakcji, a tym bardziej nie mogą przechodzić na Kupującego, z mocy prawa lub w inny sposób.

Gwarancja jakości udzielona Sprzedającemu przez generalnego wykonawcę w odniesieniu do Budynków, jak również jej zabezpieczenie w postaci gwarancji bankowej, zostaną wprawdzie przeniesione na Kupującego. Niemniej, zgodnie z Objaśnieniami (zob. pkt 4.5., tiret trzecie, str. 9) gwarancje i zabezpieczenia takiego rodzaju są traktowane jako elementy integralne dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne, których przeniesienie na nabywcę nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę, czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W konsekwencji, skoro Kupujący nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającego przy pomocy Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji, a zarazem Kupujący nie będzie miał faktycznej możliwości kontynuowania działalności Sprzedającego w oparciu o Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji, należy także uznać, że Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji polegającej na ich sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani też lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy o VAT.

W uzupełnieniu powyższych uwag dotyczących Objaśnień warto także wspomnieć, że - zgodnie z opisem stanu faktycznego - ani Nieruchomości łącznie, ani też żadna z nich osobno nie były dotychczas wydzielane w żaden sposób w majątku Sprzedającego, w tym nie były przedmiotem wydzielenia organizacyjnego (nie stanowią one (łącznie lub osobno) odrębnego działu, wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej Sprzedającego) czy też finansowego (Sprzedający nie prowadzi w stosunku do którejkolwiek z Nieruchomości oddzielnych ksiąg rachunkowych).

Jako że Sprzedający nie zatrudnia pracowników wykluczone jest także przypisanie do Nieruchomości jakiegokolwiek personelu, który mógłby być przedmiotem transferu na rzecz Kupującego. Także zatem te dodatkowe okoliczności uzupełniająco wskazują, wobec przytoczonych powyżej definicji, na brak możliwości uznania Nieruchomości za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część w rozumieniu Ustawy o VAT.

Transakcja nie będzie stanowić zatem zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Należy zatem dokonać analizy skutków Transakcji na gruncie podatku VAT w oparciu o zasady ogólne.

Ad. 2

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, zarówno całość Budynku A, jak i całość Budynku B oraz związanej z nimi infrastruktury została, po ich wybudowaniu, wynajęta przez Sprzedającego najpóźniej w lutym 2018 roku, a zatem ponad 2 lata przed datą złożenia niniejszego wniosku. Najem ten stanowił czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych, według stawki 23%.

Ani przed, ani też po wspomnianym wynajęciu Budynków i infrastruktury znajdujących się na Nieruchomościach nie były one przedmiotem ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, którego wartość przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

Ponadto, nawet jeśli Prace Elektryczne miałyby prowadzić do ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków lub budowli znajdujących się na Nieruchomościach, koszty poniesione na Prace Elektryczne (włączając ewentualne koszty poniesione bezpośrednio przez Kupującego) nie przekroczyłyby 30% wartości początkowej odnośnych Budynków lub budowli znajdujących się na Nieruchomościach, nawet w połączeniu z wydatkami poniesionymi przez Sprzedającego na ulepszenie Budynków w lutym i marcu 2018 roku.

W związku z powyższym, ponieważ wynajem całości Budynków i infrastruktury stanowił ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu powołanego art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zaś wydatki na ich ulepszenie były i pozostaną do daty Transakcji niższe niż 30% ich wartości początkowej, należy uznać, że Budynki i związana z nimi infrastruktura zostały i będą w dacie Transakcji zasiedlone dłużej niż przez 2 lata.

W konsekwencji, należy również przyjąć, że Transakcja będzie dokonywana po upływie ponad 2 lat od zasiedlenia Budynków i związanej z nimi infrastruktury.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się z tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub też gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie ponadto z zasadami obowiązującymi na gruncie podatku VAT, skutki zbycia zabudowanego gruntu są zależne od statusu budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie.

Z powyższego względu, skoro zatem Budynki i związana z nimi infrastruktura zostały zasiedlone ponad 2 lata temu, to Transakcja będzie objęta w całości zwolnieniem z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Niemniej, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować z powyższego zwolnienia z VAT (wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT) i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na dzień Transakcji obie Strony będą zarejestrowane w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Co więcej, zarówno Sprzedający, jak i Kupujący złożą przed datą Transakcji właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego w trybie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT zgodne pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy całości Nieruchomości podatkiem VAT.

W związku z powyższym, jako że Transakcja będzie objęta w całości zwolnieniem z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz, jak należy założyć zgodnie z opisem stanu faktycznego, spełnione zostaną ujęte w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT przesłanki skutecznej rezygnacji przez Strony z tego zwolnienia, Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

Ad. 3

Jak wynika z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do odliczenia (zwrotu) podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem tych towarów i usług. Jak wspomniano w opisie stanu faktycznego, Kupujący zamierza nabyć Nieruchomości w celu utworzenia na tych Nieruchomościach nowego zakładu produkcyjnego, produkującego systemy opisane powyżej.

Kupujący przewiduje, że sprzedaż towarów i usług wytwarzanych w powyższym zakładzie będzie w całości podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

W konsekwencji, jako że, zgodnie z uwagami w części dotyczącej pytania nr 2, Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, zaś Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych, Kupujący będzie także posiadał w całości prawo do odliczenia (zwrotu) podatku VAT naliczonego przez Sprzedającego w związku z Transakcją.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Ilekroć w ustawie jest mowa o sprzedaży, należy przez to rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 tej ustawy).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, jednak z uwagi na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy, nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 poz. 1145 z późn. zm.)

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 552 ustawy Kodeks cywilny, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy, przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które winno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca (“Kupujący”), zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług (VAT) jako podatnik VAT czynny, zamierza nabyć od Spółki, zarejestrowanej w Polsce jako podatnik VAT czynny („Sprzedający”; dalej łącznie jako „Strony”) (i) nieruchomość położoną w Gnieźnie, obejmującą prawo własności zabudowanej działki gruntu o numerze … („Działka …”), prawo własności Budynku A wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą („Nieruchomość 1”) oraz (ii) nieruchomość położoną w Gnieźnie, obejmującą prawo własności zabudowanej działki gruntu o numerze … („Działka …”; Działka … oraz naniesienia na niej, jak np. budynek B – dalej jako „Nieruchomość 2”). Ponadto, Budynek B, wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą, jest zlokalizowany zarówno na Nieruchomości 1, jak i na Nieruchomości 2, a zatem częściowo na Działce … oraz częściowo na Działce … (Budynek A i Budynek B dalej jako „Budynki”).

Działka …, jest oznaczona w ewidencji gruntów numerem …, a sposób korzystania z niej został oznaczony jako BA - tereny przemysłowe.

Działka …, jest oznaczona w ewidencji gruntów numerem …, a sposób z korzystania z niej także został oznaczony jako BA - tereny przemysłowe.

Umowa sprzedaży będzie obejmować zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2, zdefiniowane powyżej („Nieruchomości”), w tym Budynek B zlokalizowany na Nieruchomości 1 oraz na Nieruchomości 2.

Sprzedający nie jest właścicielem żadnych nieruchomości innych niż Nieruchomości wymienione powyżej.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i sprzedaży obiektów magazynowych i produkcyjnych. Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

W ramach Transakcji żaden pracownik ani inni członkowie personelu nie będą podlegali transferowi do przedsiębiorstwa Kupującego. Wszelkie działania związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego są wykonywane przez podmioty trzecie na podstawie umów o świadczenie usług zawartych ze Sprzedającym, w szczególności w zakresie dostawy mediów (energii elektrycznej, bieżącej wody, gazu), usług ochrony Nieruchomości czy wywozu nieczystości. Żadna z tych umów nie zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji. Kupujący zawrze własne umowy zmierzające do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w okresie po Transakcji, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, ochrony itp. Większość umów o świadczenie takich usług zostanie zawarta przez Kupującego z podmiotami, które dotychczas dostarczały te usługi Sprzedającemu.

Sprzedający nabył Działkę …oraz Działkę … od poprzednich właścicieli będących osobami fizycznymi w dniu 7 lipca 2016 roku w drodze wkładu niepieniężnego (aportu). Wkład niepieniężny stanowił transakcję podlegającą w całości opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, zaś Sprzedającemu przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem w drodze wkładu niepieniężnego Działki … i Działki ...

Wnioskodawca wskazał, że nawet jeśli jakiekolwiek Prace Elektryczne miałyby zostać uznane lub miałyby prowadzić do ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) jakiegokolwiek budynku lub budowli (lub ich części) znajdujących się na Nieruchomościach będących własnością Sprzedającego, koszty poniesione na te Prace Elektryczne (włączając koszty poniesione bezpośrednio przez Kupującego, jeżeli taka sytuacja miałaby miejsce) nie przekroczą 30% wartości początkowej któregokolwiek z budynków lub budowli znajdujących się na Nieruchomościach, nawet w połączeniu z określonymi powyżej wydatkami poniesionymi przez Sprzedającego na ulepszenie Budynków w lutym i marcu 2018 roku.

Na dzień Transakcji Nieruchomości nie będą już przedmiotem jakichkolwiek umów najmu ani podobnych umów, w związku z czym na Kupującego w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione żadne prawa lub obowiązki z takich umów.

W ramach Transakcji nie zostaną także przeniesione na Kupującego jakiekolwiek należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonymi Nieruchomościami, jakie Sprzedający mógłby posiadać na dzień Transakcji (np. z tytułu zaległego czynszu najmu należnego Sprzedającemu od byłego najemcy). Podobnie, żadna gotówka nie zostanie także przekazana Kupującemu przez Sprzedającego w ramach Transakcji. Niezależnie od powyższego, gwarancja jakości udzielona Sprzedającemu przez generalnego wykonawcę w odniesieniu do Budynków, jak również jej zabezpieczenie w postaci gwarancji bankowej, zostaną przeniesione na Kupującego.

Wnioskodawca wskazał, że Kupujący będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 1.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą m.in. kwestii, czy zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będzie podlegała Nieruchomość składająca się z działek gruntu, Budynków z naniesieniami oraz z niektórymi prawami z nią związanymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Dokonując oceny zbywanych składników w kontekście wystąpienia w niniejszej sprawie dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, wskazać należy, że – jak wynika z opisu sprawy – Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej wydzielonej w strukturze Sprzedającego. Jak wynika z okoliczności sprawy na Nabywcę nie zostaną przeniesione m.in. umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością, jakiekolwiek należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonymi Nieruchomościami a także prawa lub obowiązki Sprzedającego z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania w związku z Nieruchomościami, itp. Zatem, z uwagi na powyższe ustalenia brak jest podstaw prawnych by uznać przedmiot zbycia za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Ponadto, Wnioskodawca jednoznacznie wskazał, że Kupujący nie zamierza kontynuować działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Sprzedającego, polegającego na wynajmie i potencjalnej sprzedaży obiektów magazynowych i produkcyjnych.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie sprzedażą ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W konsekwencji należy uznać, że w niniejszej sytuacji nie dojdzie do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Ad. 2

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również określenia stawki podatku VAT transakcji zbycia Nieruchomości.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości wskazać należy, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie dla dostaw niektórych towarów i świadczenia niektórych usług ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jeżeli dostawa nie spełnia kryteriów do zwolnienia określonego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w następnej kolejności konieczne jest przeanalizowanie podstawy do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Na mocy tego przepisu zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z wniosku wynika, że Sprzedający zamierza zbyć Nieruchomość, składającą się działek gruntu wraz z posadowionymi na nich Budynkami i innymi naniesieniami. Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający nabył działkę … i … od osób fizycznych w dniu 7 lipca 2016 r. w drodze wkładu niepieniężnego. Aport stanowił transakcję podlegającą w całości opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, a Sprzedającemu przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT w związku z tym nabyciem. Działki w dniu nabycia nie były zabudowane, w dniu 8 sierpnia 2017 r. zakończono budowę i przyjęto do użytkowania części obu Budynków oraz towarzyszącej im infrastruktury posadowionej na Nieruchomościach. Natomiast, w dniu 31 stycznia 2018 r. została zakończona budowa pozostałych części Budynków oraz towarzyszącej im infrastruktury posadowionej na Nieruchomościach i zostały one w całości przyjęte do użytkowania. Wnioskodawca wskazał, że w związku z wytworzeniem Budynków i towarzyszącej im infrastruktury Sprzedający miał pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług. W lutym i marcu 2018 r. dokonano modernizacji (ulepszenia) Budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jednak były one niższe niż 30% wartości początkowej Budynków. Z wniosku wynika, że od lutego 2018 r. Budynki oraz towarzysząca im infrastruktura były w całości wynajmowane podmiotom trzecim przez Sprzedającego na podstawie umów najmu.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem Budynków i towarzyszącej im infrastruktury nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do Budynków i towarzyszącej im infrastruktury doszło do ich pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minie okres dłuższy niż dwa lata. Z wniosku wynika bowiem, że przedmiotowe Budynki i infrastruktura były przedmiotem umów najmu od lutego 2018 r. Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że na Budynki i infrastrukturę nie były ponoszone wydatki na ulepszenie przekraczające 30%. Tym samym sprzedaż Budynków i towarzyszącej im infrastruktury będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż gruntu (także prawa wieczystego użytkowania gruntu), na którym znajdują się przedmiotowe Budynki i infrastruktura również będzie opodatkowana stawką podatku jak sprzedaż Budynków i infrastruktury.

Od zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca przewidział wyjątek określony w art. 43 ust. 10 ustawy. Na podstawie powołanego przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W art. 43 ust. 11 ustawy, doprecyzowano zakres ww. oświadczenia, które musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem w świetle powyższych przepisów, Sprzedający i Kupujący mają prawo zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT Budynków i towarzyszącej im infrastruktury wchodzących w skład Nieruchomości i wybrać opodatkowanie ich dostawy (a w konsekwencji również dostawy całej zabudowanej Nieruchomości) tym podatkiem, ponieważ w momencie dokonania planowanej transakcji Strony będą zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Warunkiem rezygnacji będzie złożenie we właściwym urzędzie skarbowym przez strony Transakcji, przed dniem dokonania planowanej transakcji zbycia Nieruchomości, zgodnych oświadczeń o wyborze opodatkowania dostawy Budynków i towarzyszącej im infrastruktury wchodzących w skład Nieruchomości w analizowanym zakresie, zgodnie z dyspozycją art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. W związku z tym, na skutek rezygnacji Stron ze zwolnienia z VAT, do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT w wysokości 23%. Jak bowiem wynika z okoliczności sprawy, przedmiotem dostawy będą nieruchomości komercyjne.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 3

Wątpliwości Zainteresowanych budzi również kwestia prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z dokonaną transakcją.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza, zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Według art. 86 ust. 11 ustawy, – jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

W przedmiotowej sprawie Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Po nabyciu Nieruchomości zamierza ją wykorzystywać do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Transakcja nabycia ww. Nieruchomości, jak wyżej wskazano, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania, będzie opodatkowana stawką 23%. Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, i Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie tego przepisu. Tym samym w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 3 również należy uznać za prawidłowe.

Ponadto, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wniosku w zakresie podatku od towarów i usług (pytania nr 1-3 złożonego wniosku). W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 4 złożonego wniosku) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto, zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin