2020.09.03 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0113-KDIPT2-2.4011.493.2020.2.MP

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-2.4011.493.2020.2.MP
z 3 września 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym 11 maja 2020 r. (data wpływu 14 maja 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 sierpnia 2020 r. (data wpływu 14 sierpnia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości oraz zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 maja 2020 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości oraz zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325), w związku z powyższym pismem z dnia 21 lipca 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.493.2020.1.MP, wezwano Zainteresowanych, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 22 lipca 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 5 sierpnia 2020 r.). W dniu 14 sierpnia 2020 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (data nadania 12 sierpnia 2020 r.).

We wniosku i jego uzupełnieniu złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania:

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania:

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania:

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 26 września 2006 r. Pan M. W., Pan Z. S. oraz Pan M. K wraz z małżonkami, nabyli od Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w … nieruchomość rolną zabudowaną, położoną w obrębie geodezyjnym…, oznaczoną jako działki nr 1 i nr 2, o łącznej powierzchni 6,2332 ha (dalej: „Nieruchomości”). Nabyte Nieruchomości po ich zakupie stanowiły współwłasność nabywców w częściach ułamkowych. Nieruchomości nie wchodziły i nie wchodzą w skład jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, co więcej Zainteresowani nie prowadzili i nie prowadzą jednoosobowych działalności gospodarczych.

W dniu 24 listopada 2006 r. zniesiona została współwłasność łączna Nieruchomości, w wyniku czego wydzielono niżej wskazane działki, których własność została ustalona w następujący sposób:

działka nr 3, o powierzchni 1,0081 ha (dalej: „FBIIA”), której właścicielami stali się Państwo M. i T. W.,
działka nr 4, o powierzchni 0,9990 ha (dalej: „FBIIB”), której właścicielami stali się Państwo M. i B. K.,
działki nr 5 i nr , o łącznej powierzchni 1,4460 ha, której właścicielami stali się Państwo Z. i A. S. (dalej: „FBIIC”),
działka nr 6, o powierzchni 2,5475 ha, której współwłaścicielami stały się wszystkie wyżej wymienione osoby (dalej: „Nieruchomość Wspólna”).

Podatnikami podatku rolnego od ww. nieruchomości są właściciele.

W późniejszym okresie wskazane powyżej nieruchomości zostały wydzierżawione w następujący sposób:

na podstawie umowy dzierżawy z dnia 24 listopada 2006 r., zawartej pomiędzy Panem M. W. a spółką … sp. z o.o. (dalej: „P.”), wydzierżawiona została działka nr 3, na okres 10 lat; w dniu 1 czerwca 2016 r. zawarty został aneks nr 1 do umowy, na podstawie którego dzierżawa została przedłużona na kolejne 10 lat, licząc od dnia 24 listopada 2016 r.;
na podstawie umowy dzierżawy z dnia 30 czerwca 2009 r., zawartej pomiędzy Panem M. K. a … sp. z o.o. (dalej: „A.”), wydzierżawiona została działka nr 4, na okres 10 lat; w dniu 30 czerwca 2019 r. zawarty został aneks nr 1 do umowy, na podstawie którego, dzierżawa została przedłużona na kolejne 10 lat, licząc od dnia 1 lipca 2019 r.;
na podstawie umowy dzierżawy z dnia 24 listopada 2006 r., zawartej pomiędzy Panem Z. S. a P.., wydzierżawione zostały działki nr 5 i 1, na okres 10 lat, licząc od dnia 1 lipca 2008 r.; w dniu 26 kwietnia 2018 r. zawarty został aneks nr 1 do umowy, na podstawie którego, dzierżawa została przedłużona na kolejne 10 lat, licząc od dnia 1 lipca 2018 r.

Nieruchomość Wspólna pełni funkcję pomocniczą wobec FBIIA, FBIIB oraz FBIIC, z uwagi na zabudowanie infrastrukturą towarzyszącą.

W dniu podpisania wskazanych wyżej umów dzierżawy stan techniczny obiektów posadowionych na nieruchomościach (w tym Nieruchomości Wspólnej) nie pozwalał na prowadzenie w nich hodowli i tuczu trzody chlewnej. W oparciu o podpisane umowy dzierżawy wszystkie nieruchomości (w tym Nieruchomość Wspólna) zostały przez dzierżawców generalnie wyremontowane, ulepszone i zaadaptowane do potrzeb hodowli trzody chlewnej oraz doposażone w sprzęt ruchomy. P. oraz A. poniosły nakłady w obcych środkach trwałych oraz doposażyły w sprzęt ruchomy nieruchomości.

Na podstawie umów dzierżawy między wydzierżawiającymi a dzierżawcami zostały ustalone ramowe zasady rozliczenia poniesionych przez dzierżawców nakładów inwestycyjnych (inwestycji w obcych środkach trwałych). Zgodnie z nimi, po zakończeniu dzierżawy, wydzierżawiający jest zobowiązany zwrócić wartość nakładów poniesionych przez A. oraz P. Wówczas strony umów określą wspólnie wartość poniesionych nakładów przez danego dzierżawcę, biorąc pod uwagę ich umorzenie, przydatność dla wydzierżawiającego oraz stan techniczny.

Obecnie, właściciele nieruchomości rozważają sprzedaż Nieruchomości Wspólnej i w związku z tym, powzięli wątpliwość czy sprzedaż Nieruchomości Wspólnej, będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT oraz czy rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawców na Nieruchomość Wspólną, będzie neutralne podatkowo dla Wnioskodawców.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że numer ewidencyjny działki, której dotyczy pytanie nr 1 to nr 6. Odpłatne zbycie nieruchomości, na którą składa się działka o nr ewidencyjnym 6, nastąpi w 2020 r. Każdy z Zainteresowanych nabył udziały w wysokości 1/3 w nieruchomości składającej się z działek nr 1 oraz nr 2. Ponadto, po zniesieniu współwłasności tych nieruchomości, każdy z Zainteresowanych ma udział w wysokości 1/3, w nieruchomości nr 6, powstałej w wyniku zniesienia współwłasności.

Z ewidencji gruntów wynika, że były to nieruchomości rolne. Nieruchomość ta była przeznaczona na cele rolne jako …. Zgodnie z umową sprzedaży z dnia 26 września 2006 r., na nieruchomości znajdowały się następujące budynki i budowle: ubojnia, kurniki, bukaciarnia, chlewnia, paszarnia cieląt, wypajalnia cieląt, mateczniki z wyposażeniem, sieć kanalizacyjna, przewody kanalizacji gnojowej, sieć kanałowa, oświetlenie wewnętrzne, zbiornik bezodpływowy, parnik-kolumna, drogi-wewnętrzne, silos przejazdowy, zbiornik przeciwpożarowy, zbiorniki bezodpływowe, zbiornik V-20, kanały co, wybiegi zewnętrzne, płyty gnojowe, ogrodzenie 65% środka trwałego, sieć wewnętrzna, przepompownia gnojownicy, place i drogi w 53,93% środka trwałego. Na działce nr 6, która powstała na skutek zniesienia współwłasności, znajdowała się płyta gnojowa.

Wyżej wskazane budynki i budowle nie stanowiły odrębnego od gruntu przedmiotu własności.

Z zaświadczenia numer …/06, Burmistrza Gminy …z dnia 4 stycznia 2006 r., wynika, że działki nr 1 i nr 2, w obrębie geodezyjnym …do dnia obowiązywania gminnego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczone były na cele rolne jako… „…”. W opracowanym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek nie przewiduje się zmiany funkcji w planie.

Zainteresowani nabywając udział w nieruchomości składającej się z działek numer 1 i nr 2, zamierzali przedmiotową nieruchomość przeznaczyć na utworzenie gospodarstwa rolnego, jednakże okazało się, że nakłady inwestycyjne na utworzenie gospodarstwa rolnego w przedmiotowej nieruchomości są zbyt duże, stąd zaniechano tych planów.

Podział działek o nr ewidencyjnych 1 i nr 2, nastąpił w dniu 24 listopada 2006 r.

Działki otrzymały następujące nr ewidencyjne:

działka nr 3, o powierzchni 1,0081 ha, której właścicielami stali się Państwo M. i T. W,

działka nr 4, o powierzchni 0,9990 ha, której właścicielami stali się Państwo M. i B. K.,

działki nr 5 i 1, o łącznej powierzchni 1,4460 ha, której właścicielami stali się Państwo Z. i A. S.,

działka nr 6, o powierzchni 2,5475 ha, której współwłaścicielami stały się wszystkie wyżej wymienione osoby.

Wszystkie wyżej wskazane działki widnieją w ewidencji gruntów jako nieruchomości rolne. Podział wynikał ze wspólnej inicjatywy współwłaścicieli i został dokonany na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 24 listopada 2006 r.

Zainteresowani planują sprzedać działkę o nr ewidencyjnym 6, stanowiącą Nieruchomość Wspólną. Propozycja sprzedaży pochodziła od potencjalnego nabywcy, działającego w branży …, który jest zainteresowany zwiększeniem swojego posiadania działek na terenie gminy.

W odniesieniu do pozostałych działek stanowi to suwerenną decyzję każdego z Zainteresowanych, bowiem nie są one objęte współwłasnością. Jednak wszystkie z ww. działek, będą podlegały sprzedaży na rzecz tego samego nabywcy.

Działka, która będzie przedmiotem sprzedaży nie była związana z ewentualną działalnością gospodarczą Zainteresowanych. Zainteresowani nie prowadzili na działce gospodarstwa rolnego. Od dnia 24 listopada 2006 r. działka była dzierżawiona i Zainteresowani uzyskiwali pożytki cywilne, tj. czynsz dzierżawny. Na działce nr 6, nie znajdują się budynki. Zainteresowani nie ponieśli i nie poniosą nakładów w związku z przygotowaniem do sprzedaży nieruchomości. Zainteresowani nie prowadzą oraz nie prowadzili działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.). Zainteresowani nie wykorzystywali Nieruchomości Wspólnej do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość Wspólna nie stanowiła składniku majątkowego lub towaru handlowego w działalności gospodarczej Zainteresowanych. Odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pan M. W. wraz z małżonką w latach 80-tych nabyli nieruchomość zabudowaną, tj. dom jednorodzinny wraz ze stodołą i 1 ha ziemi rolnej, od osoby fizycznej. Nieruchomość ta została nabyta na cele prywatne. Na nabytej działce ww. Zainteresowany wraz z małżonką prowadzili małe gospodarstwo rolne, zajmując się m.in. uprawą pieczarek, hodowlą świń. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpiła w latach 90-tych z uwagi na nieopłacalność prowadzonej na niej działalności. Była to jedyna sprzedaż nieruchomości zrealizowana przez ww. Zainteresowanego i jego małżonkę.

Pan M. K. wraz z małżonką sprzedali dwie nieruchomości zabudowane (jedną mieszkalną oraz jedną użytkową). Pan M. K. wraz z małżonką otrzymali do użytkowania spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego na podstawie wkładu mieszkaniowego w 1977 r. Następnie ustanowiona została odrębna własność lokalowa nieruchomości na rzecz Państwa K.. Nieruchomość była wykorzystywana na cele prywatne. Sprzedaż nastąpiła w 2002 r., z uwagi na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w postaci domu jednorodzinnego, tym samym, niecelowe było posiadanie mieszkania. W odniesieniu do nieruchomości użytkowej, członkowie wspólnoty mieszkaniowej kupili działkę w pobliżu bloku, w którym znajdowało się mieszkanie należące do Państwa K. Działka ta została podzielona na segmenty i zostały wyodrębnione garaże. Garaż został sprzedany ok. 2018 r.

Pan Z. S. wraz z małżonką nie dokonywali sprzedaży nieruchomości.

Każdy z Zainteresowanych jest współwłaścicielem Nieruchomości Wspólnej w udziale o wysokości 1/3.

Nieruchomość Wspólna pełni funkcję pomocniczą wobec FBIIA, FBIIB oraz FBIIC, z uwagi na zabudowanie infrastrukturą towarzyszącą. Prawo do jej używania wynika z umów dzierżawy związanych z pozostałymi fermami. Umowy te są odpłatne. Zainteresowani czerpali pożytki cywilne w postaci czynszu dzierżawnego.

Dzierżawcy uzyskali tytuł prawny do Nieruchomości Wspólnej na podstawie:

umowy dzierżawy z dnia 24 listopada 2006 r., zawartej pomiędzy Panem MW. a spółką P. sp. z o.o. na okres 10 lat; w dniu 1 czerwca 2016 r. zawarty został aneks nr 1 do umowy, na podstawie którego dzierżawa została przedłużona na kolejne 10 lat, licząc od dnia 24 listopada 2016 r.;

umowy dzierżawy z dnia 30 czerwca 2009 r., zawartej pomiędzy Panem M.K. a A. sp. z o.o., wydzierżawiona została działka na okres 10 lat; w dniu 30 czerwca 2019 r. zawarty został aneks nr 1 do umowy, na podstawie którego dzierżawa została przedłużona na kolejne 10 lat, licząc od dnia 1 lipca 2019 r.;

umowy dzierżawy z dnia 24 listopada 2006 r. zawartej pomiędzy Panem Z. S. a P. na okres 10 lat licząc od dnia 1 lipca 2008 r.; w dniu 26 kwietnia 2018 r. zawarty został aneks nr 1 do umowy, na podstawie którego dzierżawa została przedłużona na kolejne 10 lat, licząc od dnia 1 lipca 2018 r.

P. wykorzystywało Nieruchomość Wspólną w działalności gospodarczej na podstawie ww. umowy dzierżawy z dnia 24 listopada 2006 r., zawartej pomiędzy Panem MW a spółką P. sp. z o.o. oraz ww. umowy dzierżawy z dnia 24 listopada 2006 r., zawartej pomiędzy Panem ZS a P. Wyżej wskazane umowy zawierały postanowienia dotyczące wzajemnych rozliczeń stron z tytułu poniesionych nakładów oraz doposażenia w sprzęt ruchomy. Zgodnie z postanowieniami umów, po zakończeniu dzierżawy, wydzierżawiający jest zobowiązany zwrócić wartość nakładów poniesionych przez P.

A. wykorzystywało Nieruchomość Wspólną w działalności gospodarczej na podstawie ww. umowy dzierżawy z dnia 30 czerwca 2009 r., zawartej pomiędzy Panem MK a A. sp. z o.o. Wyżej wskazana umowa zawierała postanowienia dotyczące wzajemnych rozliczeń stron z tytułu poniesionych nakładów oraz doposażenia w sprzęt ruchomy. Zgodnie z postanowieniami umowy, po zakończeniu dzierżawy, wydzierżawiający jest zobowiązany zwrócić wartość nakładów poniesionych przez A.

W odpowiedzi na pytanie, jakie nakłady zostały poczynione przez dzierżawcę na „Nieruchomości Wspólnej” będącej przedmiotem pytania, w uzupełnieniu wskazano, że Nieruchomość Wspólna została ogrodzona.

Rozliczenie nakładów będzie miało charakter odpłatny, w związku z czym, zwrot przez osoby wydzierżawiające nastąpi w wysokości odpowiadającej nakładom poczynionym przez dzierżawcę na Nieruchomości Wspólnej. Rozliczenie nakładów nastąpi po rozwiązaniu umowy dzierżawy w drodze pisemnego porozumienia (umowy nienazwanej). Rozwiązanie umowy dzierżawy nastąpi w 2020 r., tj. przed odpłatnym zbyciem nieruchomości.

W 2020 r. nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości. Cena nieruchomości będzie uwzględniała wartość nakładów na nieruchomości. Sprzęt ruchomy nie będzie uwzględniony w cenie sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości Wspólnej, będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?
Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na Nieruchomość Wspólną, nie będzie dla Zainteresowanych stanowić przychodu na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o PIT?

Zdaniem Zainteresowanych (w zakresie pytania nr 1), sprzedaż Nieruchomości Wspólnej będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zdaniem Zainteresowanych (w zakresie pytania nr 2), rozliczenie nakładów poniesionych na Nieruchomość Wspólną przez dzierżawcę, będzie dla Zainteresowanych neutralne podatkowo.

Zainteresowani stoją na stanowisku, że rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na Nieruchomość Wspólną nie będzie dla Zainteresowanych stanowić przychodu na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o PIT.

Ad 1

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie zaś do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawda do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pól roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, rodzi powstanie obowiązku podatkowego. Zatem, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw majątkowych, jeżeli następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie – nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw majątkowych, w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem mając na uwadze powyższe do uznania, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw majątkowych jest wyłączone z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych muszą zaistnieć łącznie następujące przesłanki:

zbycie musi mieć charakter odpłatny,

zbycie nie może następować w ramach wykonywania przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej,

odpłatne zbycie musi zostać dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, w kwestii opodatkowania ich sprzedaży podatkiem dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie ma moment ich nabycia. Przy czym należy wskazać, że ustawa o PIT nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia.

W tym celu należy zwrócić się do orzecznictwa, które wyjaśnia te wątpliwości. I tak, Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, w wyroku z dnia 29 maja 2014 r., sygn. akt II FSK 1610/12, stwierdził, że przez: „pojęcie nabycie użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., należy rozumieć w znaczeniu najbardziej ogólnym, jako uzyskanie własności lub innego prawa majątkowego w każdy prawem przewidziany sposób ”.

Powyższy pogląd podzielił Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 9 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 3673/16, stwierdzając, że: „Termin nabycie, którym posługuje się ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. oznacza, każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej, co do tożsamości. Tak, więc nabycie rozumiane jest w znaczeniu najbardziej ogólnym, jako uzyskanie własności lub innego prawa majątkowego w każdy prawem przewidziany sposób”.

W związku z szerokim definiowaniem pojęcia nabycia w rozumieniu ustawy o PIT, należy stwierdzić, że z nabyciem mamy także do czynienia, gdy w wyniku zniesienia współwłasności zwiększa się udział dotychczasowego właściciela w nieruchomości.

Powyższe stanowisko znalazło również potwierdzenie w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 8 października 2018 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.389.2018.3.KP, w której stwierdzono, że: „Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego”.

Odnosząc powyższe na grunt przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy wskazać, że:

Nieruchomość Wspólna zostanie sprzedana na rzecz osoby/osób trzecich na podstawie odpłatnej umowy sprzedaży, więc należy stwierdzić, że warunek odpłatności zostanie spełniony;

Zainteresowani zamierzają dokonać sprzedaży Nieruchomości Wspólnej wchodzącej w skład ich majątków prywatnych, stanowiących współwłasność łączną z małżonkami, jak również, zbycie nie nastąpi w ramach wykonywania przez Nich pozarolniczej działalności gospodarczej;

za moment nabycia Nieruchomości Wspólnej przez Zainteresowanych – na gruncie ustawy o PIT – należy uznać dzień 26 września 2006 r., czyli dzień zakupu Nieruchomości Wspólnej. W związku z powyższym, dla każdego z Zainteresowanych upłynął termin 5 letni od nabycia własności Nieruchomości Wspólnej.

Zatem, mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie Nieruchomości Wspólnej nie stanowi dla Zainteresowanych źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, bowiem odpłatne zbycie Nieruchomości Wspólnej nie będzie dokonane w ramach wykonywania pozarolniczej działalności gospodarczej, jak również – na moment zbycia – upłynie już okres, po którym odpłatne zbycie nieruchomości będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, Zainteresowani nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Ad 2

Zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do treści art. 11 ust. 2 ustawy o PIT, wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń – na mocy art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ustala się:

jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;
jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu lego lokalu lub budynku;
w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 10 ust. 1 ustawy o PIT.

Stosownie do treści z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT, źródłem przychodów są inne źródła.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o PIT, za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności” wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy o PIT. Zatem, o przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika występują realne korzyści majątkowe, których nie sposób zakwalifikować do innych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT.

Przepisy ustawy o PIT nie zawierają definicji pojęcia „nieodpłatnego świadczenia”. Dla celów podatkowych przyjmuje się, że pojęcie „nieodpłatnego świadczenia” ma szerszy zakres niż w prawie cywilnym. Obejmuje ono nie tylko działanie lub zaniechanie na rzecz innej strony, ale w jego zakres wchodzą także wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest nieodpłatne przysporzenie majątku innej osobie kosztem majątku innego podmiotu, mające konkretny wymiar finansowy. Powstanie przychodu ze świadczeń nieodpłatnych należy zatem rozważyć zawsze wtedy, gdy podatnik podatku dochodowego od osób fizycznych otrzymuje bez obowiązku świadczenia wzajemnego rzeczy lub prawa, bądź, inne świadczenia lub też, możliwość korzystania z rzeczy lub praw.

Odnosząc powyższe na grunt zdarzenia przyszłego, zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego, w sytuacji gdy nakłady poniesione przez dzierżawcę są pozostawione nieodpłatnie wydzierżawiającemu to powstaje dla niego przychód z innych źródeł, tak m.in.:

w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 19 sierpnia 2019 r., nr 0115-KDIT2-2.4011.240.2019.l.HD, w której stwierdzono, że: „Przychód z tytułu nieodpłatnego pozostawienia przez dzierżawcę nakładów dokonanych na przedmiocie dzierżawy mieści się w dyspozycji art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 podlega opodatkowaniu jako przychód z innych źródeł”;

w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 31 maja 2017 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.6.2017.l.KS, zgodnie z którą: „W praktyce w pojęciu przychodu mieści się realna korzyść, jaką uzyskał podatnik. Do tych korzyści zaliczyć należy również wartość dokonanych przez dzierżawcę - spółkę z o.o. nakładów na budynku hotelu stanowiącego część składową gruntu. Bez wątpienia właściciel nieruchomości osiąga realne korzyści w postaci poczynionych nakładów na budynkach będącym przedmiotem umowy dzierżawy, nie świadcząc nic w zamian. W związku z tym, ma miejsce przysporzenie majątkowe, mające konkretny wymiar finansowy, ponieważ wydzierżawiający osiąga przychód bez ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego. Następuje więc korzyść majątkowa po stronie otrzymującego świadczenie”.

W świetle powyższego, należy przyjąć a contrario, że jeśli wydzierżawiający zwróci dzierżawcy równowartość nakładów (poniesionych na wyremontowanie, ulepszenie i zaadaptowanie do potrzeb hodowli trzody chlewnej Nieruchomości Wspólnej oraz doposażenie jej w sprzęt ruchomy), to nie powstanie dla niego przychód z innych źródeł.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie dochodzi do nieodpłatnego świadczenia ani częściowo odpłatnego świadczenia, bowiem Zainteresowani uiszczą w całości wartość poniesionych nakładów.

W uzupełnieniu wniosku dodano, że mając na względzie powyższe, rozliczenie nakładów dla Zainteresowanych będzie neutralne podatkowo i nie będzie stanowić dla Zainteresowanych przychodu na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z analizy cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 26 września 2006 r.

Zainteresowani, tj. Pan MW, Pan ZS, Pan MK wraz z małżonkami, nabyli od nabyli od Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy, nieruchomość rolną zabudowaną, oznaczoną jako działki nr 1 i nr 2, o łącznej powierzchni 6,2332 ha (dalej: „Nieruchomości”). Nabyte Nieruchomości po ich zakupie stanowiły współwłasność nabywców w częściach ułamkowych. Każdy z Zainteresowanych nabył udziały w wysokości 1/3 w nieruchomości składającej się z działek nr 1 oraz nr 2. Nieruchomości nie wchodziły i nie wchodzą w skład jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, co więcej Zainteresowani nie prowadzili i nie prowadzą jednoosobowych działalności gospodarczych. Zgodnie z umową sprzedaży z dnia 26 września 2006 r., na nieruchomości znajdowały się następujące budynki i budowle: ubojnia, kurniki, bukaciarnia, chlewnia, paszarnia cieląt, wypajalnia cieląt, mateczniki z wyposażeniem, sieć kanalizacyjna, przewody kanalizacji gnojowej, sieć kanałowa, oświetlenie wewnętrzne, zbiornik bezodpływowy, parnik-kolumna, drogi-wewnętrzne, silos przejazdowy, zbiornik przeciwpożarowy, zbiorniki bezodpływowe, zbiornik V-20, kanały co, wybiegi zewnętrzne, płyty gnojowe, ogrodzenie 65% środka trwałego, sieć wewnętrzna, przepompownia gnojownicy, place i drogi w 53,93% środka trwałego (na działce nr 6, która powstała na skutek zniesienia współwłasności, znajdowała się płyta gnojowa). Wskazane budynki i budowle nie stanowiły odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Z ewidencji gruntów wynika, że były to nieruchomości rolne. Nieruchomość była przeznaczona na cele rolne jako ... Podatnikami podatku rolnego od ww. nieruchomości są właściciele. Zainteresowani nabywając udział w nieruchomości składającej się z działek numer 1 i nr 2, zamierzali przedmiotową nieruchomość przeznaczyć na utworzenie gospodarstwa rolnego, jednakże okazało się, że nakłady inwestycyjne na utworzenie gospodarstwa rolnego w przedmiotowej nieruchomości są zbyt duże, stąd zaniechano tych planów. Podział działek o nr ewidencyjnych 1 i nr 2, nastąpił w dniu 24 listopada 2006 r.

W dniu 24 listopada 2006 r. zniesiona została współwłasność łączna nieruchomości, w wyniku czego wydzielono niżej wskazane działki, których własność została ustalona w następujący sposób:

działka nr 3, o powierzchni 1,0081 ha (dalej: „FBIIA”), której właścicielami stali się Państwo M. i T. W.,

działka nr 4, o powierzchni 0,9990 ha (dalej: „FBIIB”), której właścicielami stali się Państwo M i B. K.,

działki nr 5 i nr 1, o łącznej powierzchni 1,4460 ha, której właścicielami stali się Państwo Z. i A. S (dalej: „FBIIC”),

działka nr 6, o powierzchni 2,5475 ha, której współwłaścicielami stały się wszystkie wyżej wymienione osoby (dalej: „Nieruchomość Wspólna”).

W późniejszym okresie nieruchomości zostały wydzierżawione w następujący sposób:

na podstawie umowy dzierżawy z dnia 24 listopada 2006 r., zawartej pomiędzy Panem MW a spółką … sp. z o.o. (dalej: „P.”), wydzierżawiona została działka nr 3, na okres 10 lat; w dniu 1 czerwca 2016 r. zawarty został aneks nr 1 do umowy, na podstawie którego dzierżawa została przedłużona na kolejne 10 lat, licząc od dnia 24 listopada 2016 r.;

na podstawie umowy dzierżawy z dnia 30 czerwca 2009 r., zawartej pomiędzy Panem MK a A. sp. z o.o. (dalej: „A.”), wydzierżawiona została działka nr 4, na okres 10 lat; w dniu 30 czerwca 2019 r. zawarty został aneks nr 1 do umowy, na podstawie którego, dzierżawa została przedłużona na kolejne 10 lat, licząc od dnia 1 lipca 2019 r.;

na podstawie umowy dzierżawy z dnia 24 listopada 2006 r., zawartej pomiędzy Panem ZS a P., wydzierżawione zostały działki nr 5 i 1, na okres 10 lat, licząc od dnia 1 lipca 2008 r.; w dniu 26 kwietnia 2018 r. zawarty został aneks nr 1 do umowy, na podstawie którego, dzierżawa została przedłużona na kolejne 10 lat, licząc od dnia 1 lipca 2018 r.

Zainteresowani planują sprzedać działkę o nr ewidencyjnym 6, stanowiącą Nieruchomość Wspólną. Propozycja sprzedaży pochodzi od potencjalnego nabywcy, działającego w branży …, który jest zainteresowany zwiększeniem swojego posiadania działek na terenie gminy. Po zniesieniu współwłasności tych nieruchomości, każdy z Zainteresowanych ma udział w wysokości 1/3, w nieruchomości nr 6, powstałej w wyniku zniesienia współwłasności. Nieruchomość Wspólna pełni funkcję pomocniczą wobec FBIIA, FBIIB oraz FBIIC, z uwagi na zabudowanie infrastrukturą towarzyszącą. W dniu podpisania ww. umów dzierżawy stan techniczny obiektów posadowionych na nieruchomościach, w tym Nieruchomości Wspólnej, nie pozwalał na prowadzenie w nich hodowli i tuczu trzody chlewnej. W oparciu o podpisane umowy dzierżawy wszystkie nieruchomości, w tym Nieruchomość Wspólna, zostały przez dzierżawców generalnie wyremontowane, ulepszone i zaadaptowane do potrzeb hodowli trzody chlewnej oraz doposażone w sprzęt ruchomy. Nieruchomość Wspólna została ogrodzona. P. oraz A. poniosły nakłady w obcych środkach trwałych oraz doposażyły w sprzęt ruchomy nieruchomości. P. wykorzystywało Nieruchomość Wspólną w działalności gospodarczej na podstawie ww. umowy dzierżawy z dnia 24 listopada 2006 r., zawartej pomiędzy Panem MK a spółką P. sp. z o.o. oraz ww. umowy dzierżawy z dnia 24 listopada 2006 r., zawartej pomiędzy Panem ZS a P. A. wykorzystywało Nieruchomość Wspólną w działalności gospodarczej na podstawie ww. umowy dzierżawy z dnia 30 czerwca 2009 r., zawartej pomiędzy Panem MK a A. sp. z o.o. Wyżej wskazane umowy zawierały postanowienia dotyczące wzajemnych rozliczeń stron z tytułu poniesionych nakładów oraz doposażenia w sprzęt ruchomy. Zgodnie z postanowieniami umów po zakończeniu dzierżawy, wydzierżawiający jest zobowiązany zwrócić wartość nakładów poniesionych przez P. oraz po zakończeniu dzierżawy, wydzierżawiający jest zobowiązany zwrócić wartość nakładów poniesionych przez A. Rozliczenie nakładów będzie miało charakter odpłatny, w związku z czym, zwrot przez osoby wydzierżawiające nastąpi w wysokości odpowiadającej nakładom poczynionym przez dzierżawcę na Nieruchomości Wspólnej. Rozliczenie nakładów nastąpi po rozwiązaniu umowy dzierżawy w drodze pisemnego porozumienia (umowy nienazwanej). Rozwiązanie umowy dzierżawy nastąpi w 2020 r., tj. przed odpłatnym zbyciem nieruchomości. W 2020 r. nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości. Cena nieruchomości będzie uwzględniała wartość nakładów na nieruchomości. Sprzęt ruchomy nie będzie uwzględniony w cenie sprzedaży nieruchomości. Działka o nr ewidencyjnym 6, która będzie przedmiotem sprzedaży nie była związana z ewentualną działalnością gospodarczą Zainteresowanych. Zainteresowani nie prowadzili na działce gospodarstwa rolnego. Zainteresowani nie ponieśli i nie poniosą nakładów w związku z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Zainteresowani nie prowadzą oraz nie prowadzili działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zainteresowani nie wykorzystywali Nieruchomości Wspólnej do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość Wspólna nie stanowiła składniku majątkowego lub towaru handlowego w działalności gospodarczej Zainteresowanych. Odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, że należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145) Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak i budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią co do zasady części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo credit, w myśl której, własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i posadowionego na nim budynku, trwale z nim związanego.

Zatem, w przypadku wybudowania budynku na gruncie stanowiącym własność, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku, wobec czego istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Jeżeli zatem, na nieruchomości gruntowej znajduje się, jako jej część składowa budynek niestanowiący odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, to sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Jedynie budynek wzniesiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym jest przedmiotem odrębnej własności, a bieg terminu 5-letniego liczy się odrębnie dla nabycia prawa użytkowania wieczystego i dla wybudowania na gruncie tym budynku.

Wskazać należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej (art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego).

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części ilu jest współwłaścicieli z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności.

Zatem zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości – w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby na rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość (udział w nieruchomości), której (którego) wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W analizowanej sprawie nabycie przez Zainteresowanych Nieruchomości Wspólnej, która ma być przedmiotem sprzedaży (tj. działki gruntu nr 6), nastąpiło w 2006 r. Naniesienia na nieruchomości, jeżeli są trwale z gruntem związane (np. budynki, budowle) stanowią część składową tej nieruchomości. Należy zatem podkreślić, że bieg pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntów oraz na przykład wybudowanych na tych gruntach budynków lub budowli, stanowiących ich część składową.

Mając na uwadze powołane uregulowania prawne oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie za datę nabycia Nieruchomości Wspólnej, która ma być będącej przedmiotem sprzedaży należy przyjąć datę nabycia gruntu, czyli 2006 r. Wobec powyższego, w sytuacji opisanej we wniosku, planowane przez Zainteresowanych w 2020 r. odpłatne zbycie Nieruchomości Wspólnej (tj. działki gruntu nr 6), nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, a zatem nie będzie skutkowało obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie.

Odnosząc się natomiast do nakładów poczynionych przez P. sp. z o.o. oraz A. sp. z o.o., na nieruchomości nr 6, należy wskazać, że zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, źródłem przychodu są inne źródła.

W myśl art. 20 ust. 1 ww. ustawy, za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności” wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika występują realne korzyści majątkowe.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji pojęcia „nieodpłatnego świadczenia”. Dla celów podatkowych przyjmuje się, iż pojęcie „nieodpłatnego świadczenia” ma szerszy zakres niż w prawie cywilnym. Obejmuje ono nie tylko działanie lub zaniechanie na rzecz innej strony, ale w jego zakres wchodzą także wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest nieodpłatne przysporzenie majątku innej osobie kosztem majątku innego podmiotu, mające konkretny wymiar finansowy. Powstanie przychodu ze świadczeń nieodpłatnych należy zatem rozważyć zawsze wtedy, gdy podatnik podatku dochodowego od osób fizycznych otrzymuje bez obowiązku świadczenia wzajemnego rzeczy lub prawa, bądź inne świadczenia lub też możliwość korzystania z rzeczy lub praw.

W analizowanej sprawie, Zainteresowani jako współwłaściciele działki gruntu nr 6, zamierzają dokonać sprzedaży tej nieruchomości, po uprzednim rozliczeniu nakładów poczynionych na ww. nieruchomości przez P. sp. z o.o. oraz przez A. sp. z o.o. Zgodnie z zawartymi umowami Pan MW, Pan MK i Pan ZS są zobowiązani zwrócić wartość nakładów poniesionych przez P. sp. z o.o. oraz przez A. sp. z o.o. Rozliczenie nakładów poniesionych na Nieruchomość Wspólną, będzie miało charakter odpłatny. Rozliczenie nakładów nie będzie dotyczyło doposażenia w sprzęt ruchomy. Zwrot nastąpi w wysokości odpowiadającej nakładom poczynionym przez P. sp. z o.o. oraz przez A. sp. z o.o., na przedmiotowej nieruchomości. Rozliczenie nakładów nastąpi po rozwiązaniu umowy (umów), w drodze pisemnego porozumienia stron (umowy nienazwanej). Rozwiązanie umowy (umów) nastąpi w 2020 r., tj. przed odpłatnym zbyciem tej nieruchomości (tj. działki gruntu nr 6).

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 694 ww. Kodeksu, do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

W myśl art. 705 ustawy Kodeks cywilny, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Od strony cywilistycznej dokonane przez dzierżawcę nakłady na przedmiot dzierżawy stają się częścią składową nieruchomości. W trakcie trwania umowy dzierżawy dzierżawca, za zgodą wydzierżawiającego, może ulepszyć dzierżawioną rzecz.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego). Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego).

W świetle przytoczonych przepisów należy stwierdzić, że dzierżawca, który poniósł nakłady na rzecz dzierżawioną, jest ich właścicielem tylko w sensie ekonomicznym (nie prawnym).

Kwestie wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami reguluje natomiast art. 676 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Do dzierżawy – na mocy art. 694 Kodeksu cywilnego – stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

Stosownie do treści art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W myśl art. 11 ust. 2 ww. ustawy, wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ww. ustawy, wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu;
jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;
w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

W myśl art. 11 ust. 2b ww. ustawy, jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Brzmienie powyższego przepisu wskazuje, że w przypadku nieodpłatnych świadczeń datą uzyskania przychodu jest postawienie tychże świadczeń do dyspozycji podatnika.

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy świadczenie w postaci nakładów poczynionych na nieruchomości miało charakter nieodpłatny, a następnie, kiedy owo świadczenie postawione zostało do dyspozycji podatnika.

Ustalenie, czy nakłady miały charakter świadczenia odpłatnego, nieodpłatnego bądź częściowo odpłatnego możliwe jest dopiero z chwilą dokonania rozliczenia tychże nakładów przez strony. Dopiero z tą chwilą można ustalić, czy wartość nakładów rzeczywiście zwiększyła majątek podatnika bez żadnego ekwiwalentu z jego strony, czy też, podatnik przekazał w ramach rozliczenia ekwiwalent odpowiadający w całości lub w części wartości nakładów.

Przenosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy zauważyć należy, że strony umowy (umów) postanowiły dokonać rozliczenia pozostawionych na przedmiotowej nieruchomości nakładów. Rozliczenie nakładów poniesionych na nieruchomość, będzie miało charakter odpłatny. Zwrot nastąpi w wysokości odpowiadającej nakładom poczynionym przez P. sp. z o.o. oraz przez A. sp. z o.o., na tej nieruchomości. W konsekwencji, należy więc stwierdzić, że u Zainteresowanych nie dojdzie do uzyskania korzyści majątkowej z tytułu rozliczenia nakładów poniesionych przez ww. spółki. Zatem, w przedstawionej sytuacji u Zainteresowanych nie dojdzie do powstania przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, w sytuacji opisanej we wniosku, planowane przez Zainteresowanych w 2020 r. odpłatne zbycie nieruchomości, tj. działki gruntu nr 6, nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. Ponadto, rozliczenie nakładów w wysokości odpowiadającej nakładom poczynionym przez P. sp. z o.o. oraz przez A. sp. z o.o., na ww. nieruchomości, nie będzie stanowić dla Zainteresowanych przychodu na podstawie art. 11 ust. 1 cytowanej ustawy.

Stanowisko Zainteresowanych uznane zostało za prawidłowe, pomimo stwierdzenia, że „sprzedaż Nieruchomości Wspólnej będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT”, zamiast postawienia wniosku, że nie będzie stanowiła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Organ uznał, że powyższe nie miało wpływu na rozstrzygnięcie, ponieważ wywołuje taki sam skutek podatkowy, w postaci braku obowiązku opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325) jest sam przepis prawa. W świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego, to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 ustawy Ordynacja podatkowa) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w…, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin