Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP4-3.4012.337.2020.2.MAT
z 29 września 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 lipca 2020 r. (data wpływu 3 lipca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 sierpnia 2020 r. (data wpływu 4 sierpnia 2020 r.), pismem z dnia 4 sierpnia 2020 r. (data wpływu 10 sierpnia 2020 r.) oraz pismem z dnia 8 sierpnia 2020 r. (data wpływu 8 sierpnia 2020 r.), będącymi odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 28 lipca 2020 r. (doręczone dnia 28 lipca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpływu opłaty rezerwacyjnej na rachunek bieżący Spółki – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 lipca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpływu opłaty rezerwacyjnej na rachunek bieżący Spółki. Złożony wniosek uzupełniony został na wezwanie tutejszego organu z dnia 28 lipca 2020 r. (doręczone dnia 28 lipca 2020 r.) pismem z dnia 4 sierpnia 2020 r. (data wpływu 4 sierpnia 2020 r.), pismem z dnia 4 sierpnia 2020 r. (data wpływu 10 sierpnia 2020 r.) oraz pismem z dnia 8 sierpnia 2020 r. (data wpływu 8 sierpnia 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej zwana Wnioskodawcą, Spółką albo Deweloperem) jest podatnikiem VAT, prowadzącym działalność w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań (działalność deweloperska).

Sprzedaż, co do zasady, jest dokonywana na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Działalność prowadzona przez Spółkę podlega przepisom ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) (dalej ustawa deweloperska). Ustawa deweloperska reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość.

Spółka, jako Deweloper, ma obowiązek zawarcia dla przedsięwzięcia deweloperskiego, w rozumieniu ustawy deweloperskiej, umowy z bankiem o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji deweloperskiej. Bank prowadzący taki rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z mieszkaniowego rachunku powierniczego wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Bank wypłaca Spółce środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Wynika to z art. 11 ustawy deweloperskiej. Ustawa ta daje bankom uprawnienie do kontroli zakończenia danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego, na podstawie dokumentacji budowlanej.

Spółka zawiera z Klientami umowy rezerwacji lokalu. Umowy takie nie są zawierane w formie aktu notarialnego. Klient deklaruje zainteresowanie zakupem określonego lokalu i wpłaca na bieżący rachunek bankowy Spółki - określoną w umowie - kwotę opłaty rezerwacyjnej. Jeżeli Klient ostatecznie nie zdecyduje się na zakup lokalu i zrezygnuje z jego rezerwacji, opłata ta podlega zwrotowi na rzecz Klienta (z wyłączeniem części opłaty, która przypada Spółce jako kara umowna jeśli do transakcji nie dochodzi z winy Klienta). Natomiast w momencie zawarcia umowy przedwstępnej z Klientem, wpłacona wcześniej opłata rezerwacyjna podlega zaliczeniu na poczet ceny lokalu oraz jednocześnie przekazaniu na rachunek powierniczy przez Dewelopera. W celu usprawnienia transakcji, Spółka, działając w imieniu Klienta, dokonuje przelewu wpłaconych wcześniej środków z jej bieżącego rachunku bankowego na rachunek powierniczy, prowadzony zgodnie z wymogami ustawy deweloperskiej.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że wnoszona przez Klienta na podstawie umowy rezerwacyjnej opłata rezerwacyjna stanowi kaucję. Wnioskodawca może dowolnie dysponować ww. opłatą do chwili zawarcia umowy deweloperskiej. Zgodnie z umową rezerwacyjną Nabywca wpłaca na rachunek bankowy Spółki opłatę rezerwacyjną składającą się z kwoty a) w terminie 3 dnia od zawarcia umowy rezerwacyjnej i kwoty b) w terminie do dwóch dni przed terminem zawarcia umowy deweloperskiej. W przypadku braku zawarcia umowy deweloperskiej, Deweloper jest uprawniony do zatrzymania części kwoty a) opłaty rezerwacyjnej tytułem kary umownej, zaś kwota b) podlega zwrotowi po potrąceniu udokumentowanych kosztów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy obowiązek podatkowy na gruncie podatku od towarów i usług w związku z otrzymaniem opłaty uregulowanej na podstawie umowy rezerwacyjnej - zwanej opłatą rezerwacyjną - powstaje z chwilą wpływu tych środków na rachunek bieżący Spółki?

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej w stanie faktycznym sytuacji wnoszona przez Klienta zainteresowanego zakupem lokalu opłata rezerwacyjna na rachunek bieżący Spółki nie stanowi ani zaliczki, ani przedpłaty w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT i w związku z tym w chwili wpływu tych środków na rachunek bankowy Spółki nie podlega VAT.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
(Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary rozumie się - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy - rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (...).

Zagadnieniem do rozstrzygnięcia jest czy obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania opłaty rezerwacyjnej - uregulowanej na podstawie umowy rezerwacyjnej - nie powstaje z chwilą wpływu tych środków na rachunek bieżący Spółki.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Przepisy prawa podatkowego regulujące kwestię obowiązku podatkowego zostały zdefiniowane w art. 19a ustawy. I tak, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Z kolei jak wynika z art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Z zastrzeżenia zawartego w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy wynika, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu wymienionych tam dostaw towarów lub świadczenia usług, ale powyższy przepis nie dotyczy dostawy nieruchomości, tym samym w tej sytuacji ww. zastrzeżenia nie znajdą zastosowania.

W niniejszej sprawie Klienci - w związku z zawartymi umowami rezerwacyjnymi - dokonują wpłaty opłaty rezerwacyjnej na rachunek bieżący Spółki, posiadającej - jak wskazuje Wnioskodawca - miano kaucji. Przedmiotowa opłata stanowi zatem deklarację zainteresowania kupnem danego lokalu/budynku, poprzez jego rezerwację. Natomiast z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej, wpłacona ww. opłata rezerwacyjna podlega zaliczeniu na poczet ceny lokalu/budynku. W konsekwencji opłata rezerwacyjna jest przekazywana na rachunek powierniczy prowadzony dla przedmiotowej inwestycji. W tym kontekście należy zauważyć, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy definicji zaliczki ani przedpłaty.

Zgodnie więc ze Słownikiem języka polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN S.A., strona internetowa - www.sjp.pwn.pl), zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry na poczet należności. Zatem zaliczkę wpłaca się na poczet przyszłej dostawy towarów lub przyszłego wykonania usługi przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Natomiast przez przedpłatę należy rozumieć określoną sumę pieniędzy, stanowiącą część ceny towaru lub usługi, wpłacaną z góry w celu uzyskania gwarancji zakupu lub wykonania usługi w określonym terminie. Stosownie do powyższego, zaliczka jak również przedpłata jako zapłata na poczet przyszłej należności musi być powiązana z konkretną transakcją i oznacza płatność w pieniądzu.

Ponadto, zgodnie ze znaczeniem słownikowym kaucja jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania.

Zabezpieczenie wykonania umowy, poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Nie jest to otrzymanie części należności, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że opłata rezerwacyjna wpłacana przez Klientów na rachunek bieżący Spółki do momentu podpisania umowy przedwstępnej nosi znamiona kaucji. Tym samym, w tej sytuacji ww. opłata rezerwacyjna nie stanowi przedpłaty, zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokalu/budynku, co oznacza że w momencie otrzymania od Klientów kaucji nie powstanie obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy.

Podsumowując, obowiązek podatkowy w związku z otrzymaniem opłaty rezerwacyjnej uregulowanej na podstawie umowy rezerwacyjnej nie powstaje z chwilą wpływu tych środków na rachunek bieżący Spółki.

Podobne stanowisko zajmują także organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych.

W piśmie Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 maja 2014 r.
(sygn. IPPP1/443-228/14-2/AP) wskazano: „Zatem w momencie wpłaty przez klienta tzw. opłaty rezerwacyjnej do chwili podpisania umowy przedwstępnej wpłata ta nosi znamiona kaucji, tym samym nie stanowi przedpłaty, zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokalu lub budynku w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy. W konsekwencji, u Wnioskodawcy w momencie otrzymania od ewentualnego klienta wpłaty rezerwacyjnej nie powstanie obowiązek podatkowy z ww. tytułu. (...) Zatem wpłata opłaty rezerwacyjnej, która po podpisaniu umowy przedwstępnej jest wpłacana przez Spółkę na rachunek powierniczy, jak również wpłata dokonana przez przyszłego nabywcę na rachunek powierniczy przed wydaniem nieruchomości, bez możliwości dysponowania pieniędzmi przez Wnioskodawcę, nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w stosunku do wpłaconej kwoty, gdyż nie stanowi ona należności, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Możliwość takiego dysponowania Wnioskodawca uzyska dopiero w momencie uwolnienia (wypłaty) przez bank środków pieniężnych, po spełnieniu przesłanek wynikających z umowy. W konsekwencji należy zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że momentem powstania obowiązku podatkowego w myśl art. 19a ust. 8 ustawy jest moment wypłaty środków zgromadzonych na rachunku powierniczym przez bank na rzecz Spółki, jeżeli wypłata następuje przed wydaniem lokalu”.

Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 8 stycznia 2016 r, sygn. IBPP2/4512-880/15/MG oraz Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 29 grudnia 2017 r.,
sygn. 0112-KDIL1-2.4012.566.2017.1.AW.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powołanych przepisów wynika, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi – co do zasady – usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;
  

• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).
  
  
  

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie
podlegało – jako usługa – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 – art. 19a ust. 8 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest podatnikiem VAT prowadzącym działalność w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań. Sprzedaż dokonywana jest co do zasady na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Działalność prowadzona przez Wnioskodawcę podlega przepisom o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa ta reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę własności tego lokalu, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość. Spółka jako Deweloper ma obowiązek zawarcia dla przedsięwzięcia deweloperskiego umowy z bankiem o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji deweloperskiej.

Bank prowadzący taki rachunek ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, a Deweloper ma prawo dysponować tymi środkami wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Bank wypłaca Wnioskodawcy środki zgromadzone na rachunku wyłącznie po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Wnioskodawca zawiera z Klientami umowy rezerwacji lokalu. Umowy takie nie są zawierane w formie aktu notarialnego. Wnoszona przez Klienta na podstawie umowy rezerwacyjnej opłata rezerwacyjna stanowi kaucję. Wnioskodawca może dowolnie dysponować ww. opłatą do chwili zawarcia umowy deweloperskiej.

Zgodnie z umową rezerwacyjną Nabywca wpłaca na rachunek bankowy Spółki opłatę rezerwacyjną składającą się z kwoty a) w terminie 3 dnia od zawarcia umowy rezerwacyjnej i kwoty b) w terminie do dwóch dni przed terminem zawarcia umowy deweloperskiej. W przypadku braku zawarcia umowy deweloperskiej, Wnioskodawca jest uprawniony do zatrzymania części kwoty a) opłaty rezerwacyjnej tytułem kary umownej, zaś kwota b) podlega zwrotowi po potrąceniu udokumentowanych kosztów.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpływu opłaty rezerwacyjnej na rachunek bieżący Spółki.

W myśl cytowanych wyżej przepisów art. 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstaje z chwilą dokonania dostawy tych budynków i lokali, tj. z chwilą przeniesienia rozporządzania nimi jak właściciel. Co do zasady, będzie to miało miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego. Jeżeli jednak przed podpisaniem tego aktu będzie miało miejsce wydanie tych budynków lub lokali, obowiązek podatkowy powstanie z tym dniem. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty, obowiązek powstanie z tą chwilą i w części otrzymanej zapłaty.

Odnosząc się do wpłacanej przez Klientów opłaty rezerwacyjnej, należy zauważyć, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki ani przedpłaty.

Zgodnie z definicją zawartą w słowniku Języka Polskiego PWN (wersja internetowa: sjp.pwn.pl), „zaliczka” to część należności wpłacana lub wypłacana z góry na poczet tej należności. Zatem zaliczkę wpłaca się na poczet przyszłej dostawy towarów lub przyszłego wykonania usługi przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi. Natomiast przez „przedpłatę” należy rozumieć określoną sumę pieniędzy, stanowiącą część ceny towaru lub usługi, wpłacaną z góry w celu uzyskania gwarancji jego zakupu lub wykonania usługi w określonym terminie. Stosownie do powyższego, zaliczka, jak również przedpłata, jako zapłata na poczet przyszłej należności musi być powiązana z konkretną transakcją i oznacza płatność w pieniądzu.

Przepisy podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług nie zawierają również definicji „kaucji”. Zgodnie ze znaczeniem słownikowym „kaucja” jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy, poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, iż ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Co do zasady kaucja, nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po zrealizowaniu warunków umowy. Nie jest to otrzymanie części należności, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę.

W niniejszej sprawie – jak wskazano we wniosku – Klient deklaruje zainteresowanie zakupem określonego lokalu i wpłaca na bieżący rachunek bankowy Spółki określoną kwotę opłaty rezerwacyjnej. Jeśli Klient ostatecznie nie zdecyduje się na zakup lokalu i zrezygnuje z jego rezerwacji, opłata ta polega zwrotowi na rzecz Klienta, z wyłączeniem części opłaty, która przypada Spółce jako kara umowna. Natomiast w momencie zawarcia umowy przedwstępnej z Klientem, wpłacona wcześniej opłata rezerwacyjna podlega zaliczeniu na poczet ceny lokalu oraz jednocześnie przekazaniu na rachunek powierniczy przez Dewelopera.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że w momencie wpłaty przez Klienta opłaty rezerwacyjnej do chwili podpisania umowy deweloperskiej opłata ta nosi znamiona „kaucji”.

Tak więc w dacie otrzymania przez Wnioskodawcę opłaty rezerwacyjnej, wpłacanej na podstawie umowy rezerwacyjnej, opłata ta nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług, a jedynie będzie potwierdzać rzeczywiste zainteresowanie Klienta ofertą Wnioskodawcy i wolę nabycia danego lokalu.

Opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania przez Wnioskodawcę nie wiąże się zatem z wykonaniem przez Wnioskodawcę świadczenia i tym samym w dacie jej otrzymania nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.