Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB3-3.4012.335.2020.3.MS
z 14 października 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 6 czerwca 2020 r. (data wpływu 22 czerwca 2020 r.), uzupełnionym pismem z 18 sierpnia 2020 r. (data wpływu 20 sierpnia 2020 r.) oraz pismem z 28 września 2020 r. (data wpływu 30 września 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr … i część działki nr … w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez ich nabywcę - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 czerwca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie
opodatkowania sprzedaży działki nr … i część działki nr … w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez ich nabywcę.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 18 sierpnia 2020 r. (data wpływu 20 sierpnia 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z 10 sierpnia 2020 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.335.2020.1.MS oraz pismem z 28 września 2020 r. (data wpływu 30 września 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 16 września 2020 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.335.2020.2.MS.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
• Pana …. (dalej jako: „Wnioskodawca”),
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
• …, NIP: … (dalej jako: „Zainteresowany”).
  
  

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem działek (nieruchomości) położonych w …, oznaczonych numerami:

• … o powierzchni 1,6339 ha,
• … o powierzchni 0,2656 ha.
  
  

Działka … stanowi zurbanizowany teren niezabudowany klasyfikacja Bp, natomiast działka … stanowi zurbanizowany teren niezabudowany w powierzchni 0,4063 ha klasyfikacja Bp, zaś w powierzchni 1,2276 ha stanowi wody śródlądowe stojące klasyfikacja Ws.

Wnioskodawca jest właścicielem jeszcze innych działek na które zamierza znaleźć również Nabywcę, aczkolwiek nie stanowią one przedmiotu tegoż wniosku.

Powyższe działki Wnioskodawca nabył w drodze zniesienia współwłasności - postanowienie Sądu Rejonowego w … z dnia 19 marca 2013 r. sygn. akt ….

W 2018 r. Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży części nieruchomości i zaczął przygotowywać ją do sprzedaży. W celu dokonania sprzedaży Wnioskodawca aktywnie poszukiwał Nabywców. W wyniku tych poszukiwań udało mu się w tym samym roku podpisać umowę przedwstępną z ewentualnym Nabywcą. Umowa ta aby jednak doszła do skutku została obwarowana wieloma warunkami rozwązującymi. Warunki te to między innymi uzyskanie przez Nabywcę (lub przez podmioty powiązane) warunków zabudowy na przedmiotowych działkach.

Ponadto konieczne jest również:

• podłączenie działki w niezbędne media,
• nawiezienie ziemi w celu wyrównania terenu.
  
  

Wszystkie powyższe działania mają uatrakcyjnić działki i umożliwić ostateczne dokonanie ich sprzedaży. Działania te są w pełni profesjonalne i zmierzają do doprowadzenia nieruchomości do stanu umożliwiającego ich zbycie.

W sprawie należy także nadmienić, iż Podatnik do 2018 r. działał jedynie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym. Także dopiero w 2018 r. podjęto decyzję o sprzedaży działki. Kolejnym etapem w zakresie działań mających na celu przygotowanie działek do sprzedaży było złożenie wniosku o uzyskanie warunków do zabudowy bowiem dotychczas działka ta nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego i na przedmiotowych działkach nie było możliwości postawienia budynków (przedmiotowe warunki zabudowy na dzień składnia wniosku zostały już uzyskane). W chwili obecnej Wnioskodawca zamierza dokonać rejestracji w rejestrze czynnych podatników VAT oraz dokonać sprzedaży działek opodatkowując je podatkiem VAT. Zainteresowany niebędący stroną tj. Pan … wyraził chęć zakupu przedmiotowej działki i jako czynny podatnik VAT jest zainteresowany czy będzie mógł z tytułu przeprowadzonej transakcji dokonać odliczenia podatku naliczonego. Należy także nadmienić, iż zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej istnieje możliwość, iż działki te zostaną ostatecznie nabyte przez inny podmiot wskazany przez Nabywcę ale w każdym przypadku przedmiotowe działki będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W piśmie z 18 sierpnia 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że w celu dokładnego opisu stanu przyszłego został wskazany w złożonym wniosku zapis zawartej umowy o możliwości przekazania przez Zainteresowanego niebędącego stroną wskazania innej osoby lub podmiotu prawa do wykupu przedmiotowej działki.

Należy jednak nadmienić iż na chwilę obecną stanowi to tylko zapis zawarty w umowie i nie ma możliwości wskazania konkretnej innej osoby czy podmiotu. Tak więc należy uznać, iż osobą Kupującą jest … (zakup w ramach prowadzonej działalności …).

Ponadto w ww. piśmie Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na zadane pytania:

1.Czy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, jeżeli tak to w jakim zakresie i od kiedy?

Ad.1. Nie Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

2.Czy Wnioskodawca był zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym jeżeli tak to z jakiego tytułu (rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej) i w jakim okresie?

Ad.2. Na chwilę obecną Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym Podatnikiem VAT, zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym we wniosku zamierza dokonać rejestracji w przyszłości.

3.Czy Wnioskodawcy w związku z nabyciem działek nr … i … przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Ad.3. Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, działka ta została nabyta w drodze darowizny.

4.W jaki sposób przez cały czas posiadania (od nabycia w 2013 r.) wskazane we wniosku działki nr … i … były wykorzystywane przez Wnioskodawcę?

Ad.4. Działka w żaden sposób nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę. Stanowiła ona majątek prywatny. W ramach zarządu prywatnym majątkiem część działki … - część wody śródlądowe stojące - 1,2276 ha była dzierżawiona przez Gminę … - …. Działka ta służyła jako akwen wodny wykorzystywany na cele rekreacyjne przez mieszkańców Miasta …. Czynsz jaki otrzymywał Wnioskodawca był przychodem uzyskanym w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie w ramach działalności gospodarczej.

5.Czy działki nr … i … mające być przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu nabycia na cele rolnicze – jeżeli tak to należy podać:

1. jakiego rodzaju była to działalność rolnicza?
2. kiedy była prowadzona?
3. czy Wnioskodawca jest (był) rolnikiem ryczałtowym?
4. czy Wnioskodawca dokonywał sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na tym gruncie?
5. czy z tytułu tej działalności rolniczej Wnioskodawca był kiedykolwiek podatnikiem VAT czynnym, jeśli tak to kiedy?
6. czy Wnioskodawca dokonywał sprzedaży produktów rolnych opodatkowanych podatkiem VAT?

Ad.5. Nie, działka nie była wykorzystywana na cele rolnicze.

6.Czy działki nr … i … mające być przedmiotem sprzedaży były dzierżawione/wynajmowane przez Wnioskodawcę - jeżeli tak to należy podać:

1. w jakim okresie wskazane działki były przedmiotem dzierżawy/najmu?
2. jakie pożytki Wnioskodawca czerpał z tego tytułu tej dzierżawy/najmu?

Ad.6. Tak, działka … tylko w części (o której mowa w pkt Ad.4.) była dzierżawiona do 31 grudnia 2015 r.

7.Z wniosku wynika, że Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działek aktywnie poszukiwał nabywców. Proszę zatem o wskazanie jakie konkretnie działania (działania marketingowe) wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia podjął Wnioskodawca celem znalezienia nabywców działek nr … i …? Należy szczegółowo przedstawić działania podjęte przez Wnioskodawcę.

Ad.7. Wnioskodawca osobiście angażował się w poszukiwanie Nabywców np. telefoniczne składanie oferty.

8.Z wniosku wynika, że jednym z warunków zawarcia umowy sprzedaży działek (w zawartej przez Wnioskodawcę przedwstępnej umowie sprzedaży) było uzyskanie przez nabywcę (lub przez podmioty powiązane) warunków zabudowy na przedmiotowych działkach. Jednocześnie Wnioskodawca przedstawiając czynności, które podejmował w odniesieniu do działek nr … i … stwierdził w opisie sprawy, że „… do roku 2018 działał jedynie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym. Także dopiero w 2018 roku podjęto decyzję o sprzedaży działki. Kolejnym etapem w zakresie działań mających na celu przygotowanie działek do sprzedaży było złożenie wniosku o uzyskanie warunków do zabudowy bowiem dotychczas działka ta nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego i na przedmiotowych działkach nie było możliwości postawienia budynków (przedmiotowe warunki zabudowy na dzień składnia wniosku zostały już uzyskane). Proszę zatem o jednoznaczne wskazanie:

1. czy Wnioskodawca wnosił o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr … i …?
2. kto Wnioskodawca czy nabywca złożył wniosek o wydanie decyzji w zakresie warunków zabudowy dla działek nr … i …?
3. kiedy została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla działek nr … i …?

Ad.8.

1. Działka nie posiada na chwilę obecną planu zagospodarowania przestrzennego.
2. Wniosek o wydanie decyzji składał Nabywca.
3. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana w dniu 19 grudnia 2019 r.
   
   

9.Ponadto z wniosku wynika, że warunkami zawarcia umowy sprzedaży działek (określonymi w zawartej przez Wnioskodawcę przedwstępnej umowie sprzedaży) są:

• podłączenie działki w niezbędne media,
• nawiezienie ziemi w celu wyrównania terenu.

Proszę zatem o wskazanie:

1. Jakie konkretnie media zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży mają zostać podłączone do działek?
2. kto zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej został zobowiązany do wykonania tych czynności Wnioskodawca czy nabywca?
3. czy czynności te zostaną wykonane przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży działek?

Ad.9. Wnioskodawca pragnie sprostować zapis zawarty w pierwotnie złożonym wniosku. Mianowicie wszelkie media zostaną przez Nabywcę podłączone w terminie późniejszym i nie stanowią one warunku zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

10.Czy w stosunku do wskazanych we wniosku działek nr … i … mających być przedmiotem planowanej sprzedaży Wnioskodawca podejmował (podejmie) jakiekolwiek inne czynności (niż podłączenie działek w niezbędne media i nawiezienie ziemi dla wyrównania terenu) w celu ich uatrakcyjnienia np. wytyczenie drogi wewnętrznej, budowa drogi, itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu?

Ad.10. Nie.

11.Czy w związku z zawartą przez Wnioskodawcę przedwstępną umową sprzedaży Wnioskodawca udzielił lub udzieli nabywcy lub osobie trzeciej pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących działek nr … i …? Jeżeli tak to czego pełnomocnictwo dotyczyło?

Ad.11. Nie, Wnioskodawca nie udzielał przedmiotowego pełnomocnictwa.

12.Czy Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku działek nr … i …) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie oraz kiedy, w jakim celu i w jaki sposób nabyte i wykorzystywane?

Ad.12. Tak, Wnioskodawca posiada inne nieruchomości - 3 działki w …. Nabyte w ramach majątku prywatnego Wnioskodawcy.

13.Czy Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

1. kiedy i w jaki sposób Wnioskodawca wszedł w posiadanie tych nieruchomości,
2. w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Wnioskodawcę,
3. w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,
4. kiedy Wnioskodawca dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,
5. ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),
6. czy Wnioskodawca z tytułu ich sprzedaży odprowadzał podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
7. na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Ad.13. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

14.Czy działki nr … i … przez cały czas ich posiadania były wykorzystywane przez Wnioskodawcę tylko i wyłącznie do czynności zwolnionych?

Ad.14 Działka stanowiła majątek prywatny Wnioskodawcy, nie była wykorzystywana w ramach żadnej działalności gospodarczej.

Ponadto w piśmie z 28 września 2020 r. Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na zadane pytania:

1.Czy Wnioskodawcy w związku z nabyciem działek nr … i … przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Ad. 1 Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, działka zarówno … jak i … została nabyta w drodze darowizny w 2008 r., kolejno w 2013 r. nastąpiło nabycie w postaci zniesienia współwłasności - postanowienie sądowe o zniesieniu współwłasności z dnia 19 marca 2013 roku sygn. akt ….

2.W jaki sposób przez cały czas posiadania (od nabycia w 2013 r.) wskazane we wniosku działki nr … i … były wykorzystywane przez Wnioskodawcę?

Ad.2 Działka w żaden sposób nie była wykorzystywana przez Podatnika. Stanowiła ona majątek prywatny. W ramach zarządu prywatnym majątkiem część działki … - część wody śródlądowe stojące -1,2276 ha była dzierżawiona przez Gminę … - …. Działka ta służyła jako akwen wodny wykorzystywany na cele rekreacyjne przez mieszkańców Miasta …. Czynsz jaki otrzymywał Wnioskodawca był przychodem uzyskanym w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie w ramach działalności gospodarczej.

3.Czy działki nr … i … mające być przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu nabycia na cele rolnicze – jeżeli tak to należy podać:

1. jakiego rodzaju była to działalność rolnicza?
2. kiedy była prowadzona?
3. czy Wnioskodawca jest (był) rolnikiem ryczałtowym?
4. czy Wnioskodawca dokonywał sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na tym gruncie?
5. czy z tytułu tej działalności rolniczej Wnioskodawca był kiedykolwiek podatnikiem VAT czynnym, jeśli tak to kiedy?
6. czy Wnioskodawca dokonywał sprzedaży produktów rolnych opodatkowanych podatkiem VAT?

Ad.3. Nie, działka … ani … nie była wykorzystywana na cele rolnicze.

4.Czy działki nr … i … mające być przedmiotem sprzedaży były dzierżawione/wynajmowane przez Wnioskodawcę – jeżeli tak to należy podać:

1. w jakim okresie wskazane działki były przedmiotem dzierżawy/najmu?
2. jakie pożytki Wnioskodawca czerpał z tego tytułu tej dzierżawy/najmu?

Ad.4. Tak działka … tylko w części (o której mowa w pkt Ad. 2) była dzierżawiona do 31 grudnia 2015 r. Działka … nie była dzierżawiona ani wynajmowana. Czynsz dzierżawny płatny co miesiąc przelewem na konto bankowe.

5.Z wniosku wynika, że jednym z warunków zawarcia umowy sprzedaży działek (w zawartej przez Wnioskodawcę przedwstępnej umowie sprzedaży) było uzyskanie przez nabywcę (lub przez podmioty powiązane) warunków zabudowy na przedmiotowych działkach. Jednocześnie Wnioskodawca przedstawiając czynności, które podejmował w odniesieniu do działek nr … i … stwierdził w opisie sprawy, że „… do roku 2018 działał jedynie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym. Także dopiero w 2018 roku podjęto decyzję o sprzedaży działki. Kolejnym etapem w zakresie działań mających na celu przygotowanie działek do sprzedaży było złożenie wniosku o uzyskanie warunków do zabudowy bowiem dotychczas działka ta nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego i na przedmiotowych działkach nie było możliwości postawienia budynków (przedmiotowe warunki zabudowy na dzień składnia wniosku zostały już uzyskane). Proszę zatem o jednoznaczne wskazanie:

1. czy Wnioskodawca wnosił o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr … i …?
2. kto Wnioskodawca czy nabywca złożył wniosek o wydanie decyzji w zakresie warunków zabudowy dla działek nr … i …?
3. kiedy została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla działek nr … i …?

Ad.5

1. Nie, Wnioskodawca nie wnosił o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego.
2. Wniosek o wydanie decyzji składał Nabywca.
3. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana w dniu 19 grudnia 2019 r.

6.Czy działki nr … i … przez cały czas ich posiadania były wykorzystywane przez Wnioskodawcę tylko i wyłącznie do czynności zwolnionych?

Ad.6. Tak były wykorzystywane tylko i wyłącznie do działalności zwolnionych.

7.Z uzupełnienia wniosku z 18 sierpnia 2020 r. wynika, że 19 grudnia 2019 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Proszę zatem o jednoznaczne wskazanie:

1. czy na moment sprzedaży działek nr … i … będzie obowiązywał dla nich miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeżeli tak to czy te działki będą przeznaczone pod zabudowę, jeżeli tak to jaką? Należy się odnieść do każdej działki oddzielnie.
2. czy dla obu działek nr … i … wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy? Jeśli tak to jakiej zabudowy dotyczą? Jak kwestia zabudowy określona została w tych decyzjach? Należy się odnieść do każdej działki oddzielnie.
3. czy w decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr … określono wprost, że możliwość zabudowy nie dotyczy części oznaczonej jako wody śródlądowe stojące.

Ad.7. Dla działek została wydana tylko decyzja o zabudowie, o wydanie warunków wystąpił nabywca. W warunkach zabudowy znajduje się kwestia zabudowy budownictwo wielorodzinne. Warunki zabudowy zostały wydane na 2 działki … oraz …. Jednakże Nabywca nie dokonuje zakupu działki w części w której znajdują się wody śródlądowe stojące.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy w przypadku sprzedaży poszczególnych działek Wnioskodawca będzie działał w charakterze Podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze z tytułu dokonanego zakupu przedmiotowej nieruchomości?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie on działał w charakterze podatnika podatku VAT, a sprzedaż wskazanej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ww. ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Analizując bowiem powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. W świetle art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie - ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Przepisy w zakresie podatku od towarów i usług nakładają na podatników, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy, którzy wykonują czynności podlegające opodatkowaniu - szereg obowiązków.

Jednym z takich obowiązków jest określony w art. 96 ust. 1 ustawy wymóg złożenia zgłoszenia rejestracyjnego.

Stosownie do art. 96 ust. 1 w/w ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W myśl art. 96 ust. 4 ww. ustawy, naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, w tym te dotyczące rejestracji i składania deklaracji VAT.

W świetle powyższego, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w danych okolicznościach podmiot będzie działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w niniejszej sprawie zostały podjęte i zostaną podjęte aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca bowiem prowadził i prowadzi intensywne działania polegające na poszukiwaniu nabywców. Wnioskodawca zamierza również dokonać sprzedaży pozostałych działek i na nie poszukiwać nabywców. Zdaniem Wnioskodawcy bezspornie podejmuje on aktywne działania z zakresie obrotu nieruchomościami - co świadczy o działaniu Wnioskodawcy jako podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie podatku VAT. Powyższe potwierdzone zostało w orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-81/10), z którego wynika, iż w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. z 2006 r. EU L nr 347 poz. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Podsumowując powyższe, z okoliczności mających związek ze sprzedażą wynika, że Wnioskodawca w celu sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, co będzie skutkować koniecznością uznania jego za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Co za tym idzie po zarejestrowaniu jako czynny podatnik VAT Wnioskodawca będzie miał prawo do wystawienia faktury z podatkiem VAT, a Kupujący do jego odliczenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W świetle przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Z treści art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W przedmiocie statusu – na płaszczyźnie podatku VAT – podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się NSA w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) wskazujące na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarcza, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zdaniem NSA ,,(…) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako osoba wykonująca wolny zawód”. Zatem w opinii NSA ,,ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesadzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

W ocenie przedmiotowego zagadnienia istotne znaczenie mają tezy przedstawione przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) - ECLI:EU:C:2011:589. W wyroku bowiem tym TSUE wskazał na kryteria uznania tego rodzaju sprzedaży za działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a sama liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Inaczej jest natomiast zdaniem Trybunału w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z krajowego orzecznictwa sądowo-administracyjnego wynika zatem, że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

Podkreślić należy – na co wskazują sądy administracyjne – że ustalenie jakie działania sprzedającego mogą zostać uznane za „aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami” jest przedmiotem badania w każdej indywidualnej sprawie.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np.: wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem działek oznaczonych numerami … o powierzchni 1,6339 ha i … o powierzchni 0,2656 ha. Działka … stanowi zurbanizowany teren niezabudowany klasyfikacja Bp, natomiast działka … stanowi zurbanizowany teren niezabudowany w powierzchni 0,4063 ha klasyfikacja Bp, zaś w powierzchni 1,2276 ha stanowi wody śródlądowe stojące klasyfikacja Ws.

Powyższe działki Wnioskodawca nabył w drodze darowizny w 2008 r. oraz zniesienia współwłasności - postanowienie Sądu Rejonowego w … z dnia 19 marca 2013 r. sygn. akt I ….

Dopiero w 2018 r. Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży części nieruchomości i zaczął przygotowywać ją do sprzedaży. W celu dokonania sprzedaży Wnioskodawca aktywnie poszukiwał nabywców (telefonicznie składał oferty). W wyniku tych poszukiwań udało mu się w tym samym roku podpisać umowę przedwstępną z ewentualnym nabywcą. Umowa ta aby jednak doszła do skutku została obwarowana pewnymi warunkami. Warunki te to między innymi uzyskanie przez Nabywcę (lub przez podmioty powiązane) warunków zabudowy na przedmiotowych działkach.

Ponadto konieczne jest również:

 nawiezienie ziemi w celu wyrównania terenu.

Podłączenie działki w niezbędne media (jak wynika z uzupełnienia wniosku) nie stanowiło warunku umowy i podłączenie to zostanie wykonane przez Nabywcę.

Na tle powyższego, wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii ustalenia, czy z tytułu sprzedaży na rzecz Nabywcy niezabudowanej działki nr … oraz części działki nr … (w części w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących) należy Wnioskodawcę uznać za podatnika podatku VAT, a w konsekwencji, czy przedmiotowa dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że w piśmie z 28 września 2020 r. Wnioskodawca odpowiadając na pytanie organu: „Z uzupełnienia wniosku z 18 sierpnia 2020 r. wynika, że 19 grudnia 2019 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Proszę zatem o jednoznaczne wskazanie:

1. czy na moment sprzedaży działek nr … i … będzie obowiązywał dla nich miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeżeli tak to czy te działki będą przeznaczone pod zabudowę, jeżeli tak to jaką? Należy się odnieść do każdej działki oddzielnie.
2. czy dla obu działek nr … i … wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy? Jeśli tak to jakiej zabudowy dotyczą? Jak kwestia zabudowy określona została w tych decyzjach? Należy się odnieść do każdej działki oddzielnie.
3. czy w decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr … określono wprost, że możliwość zabudowy nie dotyczy części oznaczonej jako wody śródlądowe stojące”,
   
   

Wnioskodawca wskazał, że „Dla działek została wydana tylko decyzja o zabudowie, o wydanie warunków wystąpił nabywca. W warunkach zabudowy znajduje się kwestia zabudowy budownictwo wielorodzinne. Warunki zabudowy zostały wydane na 2 działki … oraz …. Jednakże Nabywca nie dokonuje zakupu działki w części w której znajdują się wody śródlądowe stojące”.

Zatem mając na uwadze powyższe przyjęto za wskazaniem Wnioskodawcy zawartym w piśmie z 28 września 20202 r., że przedmiotem dostawy na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania będzie część działki nr …, która nie stanowi wód śródlądowych stojących.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działki nr … oraz części działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących, będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe orzeczenia oraz treść powołanych przepisów prawa stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy - w związku ze sprzedażą działki nr … oraz części działki nr … w części niestanowiącej wody śródlądowe stojące - za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika bowiem z opisu sprawy, Wnioskodawca działkę nr … oraz część działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących, nabył w drodze darowizny w 2008 r. oraz zniesienia współwłasności - postanowienie Sądu Rejonowego w … z dnia 19 marca 2013 r. sygn. akt I …. Działki stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy i nie były wykorzystywane w ramach żadnej działalności gospodarczej w tym nie były wykorzystywane na cele rolnicze. Jednocześnie Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest i nie był czynnym podatnikiem VAT. Decyzję o sprzedaży działek podjął dopiero w 2018 r. (do tego czasu działał jedynie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym). Zatem Wnioskodawca nie nabył działki z zamiarem jej sprzedaży lub wykorzystania w inny sposób niż na cele osobiste.

Jednocześnie Wnioskodawca poza poszukiwaniem nabywcy (np. jak wskazał poprzez telefoniczne składanie ofert) nie dokonał jakichkolwiek innych czynności (nie ponosił nakładów) w celu przygotowania przedmiotowych działek, tj. działki nr … i części działki …, która nie stanowi wód śródlądowych, do sprzedaży lub ich uatrakcyjnienia.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (zgodnie z zawartą przedwstępną umową sprzedaży działki … oraz część działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących, którą Wnioskodawca zawarł z potencjalnym nabywcą) złożył Nabywca i decyzja wydana została w dniu 19 grudnia 2019 r.

Przy czym w tym miejscu wskazać należy, że zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 293) w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji.

Z kolei w odniesieniu do pozostałych warunków zawartych w umowie przedwstępnej, tj. w zakresie podłączenia działki w niezbędne media i nawiezienie ziemi w celu wyrównania terenu Wnioskodawca wskazał, że wszelkie media zostaną podłączone przez nabywcę w terminie późniejszym i nie stanowią one warunku zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Zatem jak wynika z przedstawionego opisu zawarte w umowie przedwstępnej warunki nie obligowały Wnioskodawcy do podjęcia działań, których celem byłoby przygotowanie działki nr … oraz część działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących, do sprzedaży lub jej uatrakcyjnienie a tym samym nie mają wpływu na uznanie Wnioskodawcy za podatnika w związku z jej sprzedażą.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że w stosunku do działki nr … oraz część działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących, mających być przedmiotem planowanej sprzedaży nie podejmował (nie podejmie) jakichkolwiek innych czynności (niż nawiezienie ziemi dla wyrównania terenu) w celu jej uatrakcyjnienia np. wytyczenie drogi wewnętrznej, budowa drogi, itp. W tym miejscu wskazać należy, że w piśmie z 18 sierpnia 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że wszelkie media zostaną przez nabywcę podłączone w terminie późniejszym i nie stanowią one warunku zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Ponadto w związku z zawartą przedwstępną umową sprzedaży Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli nabywcy lub osobie trzeciej pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących działki nr … oraz część działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących. Wnioskodawca jednoznacznie wskazuje, że działka nr … oraz część działki nr … w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących, w żaden sposób nie były wykorzystywane, stanowiły majątek prywatny Wnioskodawcy. Nie były wykorzystywane na cele rolnicze oraz nie były dzierżawione i wynajmowane (dzierżawiona była część działki nr … w części w której stanowi wody śródlądowe stojące przy czym część ta jak wskazał Wnioskodawcy nie jest przedmiotem nabycia przez Zainteresowanego niebędącego stroną postepowania). Zostały nabyte w ramach majątku prywatnego Wnioskodawcy, stanowiły jego majątek prywatny, nie były wykorzystywane w ramach żadnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, do roku 2018 działał jedynie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym. W 2018 r. podjęto decyzję o sprzedaży działki.

Wnioskodawca zatem poza samodzielnym poszukiwaniem nabywcy działki nie podejmował ani nie zamierza w przyszłości podjąć żadnych dodatkowych działań związanych z przygotowaniem działki nr … oraz część działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących, do sprzedaży, mających na celu zwiększenie ich wartości lub atrakcyjności. Ewentualne działania w tym zakresie, tj. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, podłączenie działek w niezbędne media, należy zgodnie z zawartą umową przedwstępną do zakresu obowiązków nabywcy a nie Wnioskodawcy. Jednocześnie Wnioskodawca nie udzielił nabywcy pełnomocnictw do występowania w jego imieniu.

Zatem z samego faktu poszukiwania przez Wnioskodawcę nabywcy działki nr … oraz część działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących oraz nawiezienia ziemi w celu wyrównania terenu, wobec braku innych czynności mających na celu zwiększenie ich wartości lub atrakcyjności nie można uznać za działania zbliżone do tych, jakie podejmują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz za działanie związane z zarządem majątkiem prywatnym jaki działka nr … oraz część działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących, stanowiły i w takim też zakresie w okresie od nabycia do podjęcia decyzji o ich sprzedaży w 2018 r. były wykorzystywane.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, planowane zbycie działki nr … oraz część działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących, przez Wnioskodawcę nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tego gruntu, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W związku z powyższym, mając na uwadze całokształt okoliczności w niniejszej sprawie należy wskazać, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr … oraz część działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących, nie będzie wypełniać definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca, w związku z tą dostawą, nie będzie działać jak podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, omawiana transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem, gdyż Wnioskodawca korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedając działki będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT i sprzedaż wskazanej działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jest nieprawidłowe.

Jednocześnie zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Natomiast stosownie do art. 106b ust. 1 ustawy – podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2. sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.
   
   

Tym samym Wnioskodawca będący stroną postępowania z uwagi na to, iż w związku z planowaną dostawą działki nr … oraz część działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących, nie będzie działał jak podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, nie będzie podlegał rejestracji jako czynny podatnik VAT a w konsekwencji nie będzie miał prawa wystawić faktury VAT dokumentującej tę czynność.

Wątpliwości Zainteresowanych budzi także kwestia prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę w związku z planowaną transakcją nabycia od Wnioskodawcy działki nr … oraz część działki nr …, w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Wnioskodawca wskazał, że nabywca działki (Zainteresowany Niebędący Stroną Postępowania) obecnie nie jest czynnym podatnikiem VAT, zamierza dokonać rejestracji w przyszłości. Przy czym sprzedaż zostanie dokonana bezspornie na rzecz czynnego podatnika VAT, zaś w przypadku dokonania zakupu przedmiotowa działka będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednakże, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, Wnioskodawca w przedstawionych we wniosku okolicznościach planowanego zdarzenia przyszłego nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz nabywcy działki nr … oraz część działki nr … w której nie stanowi ona wód śródlądowych stojących. Sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do udokumentowania tej transakcji poprzez wystawienie faktury VAT. W konsekwencji nabywca nie będzie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 w zw. z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, z uwagi na to, iż przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a nabywca nie otrzyma faktury z wykazanym podatkiem VAT, który mógłby być przez niego odliczony.

Zatem również stanowisko Wnioskodawcy, że kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT w związku ze sprzedażą działek jest nieprawidłowe.

Podsumowując przedstawione we wniosku stanowisko, że z okoliczności mających związek ze sprzedażą wynika, że Wnioskodawca w celu sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, co będzie skutkować koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Co za tym idzie po zarejestrowaniu jako czynny Podatnik VAT Wnioskodawca będzie miał prawo do wystawienia faktury z podatkiem VAT, a Kupujący do jego odliczenia jest nieprawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu złożenia wniosku.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.