2020.10.21 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0114-KDIP4-1.4012.432.2020.2.RMA

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP4-1.4012.432.2020.2.RMA
z 21 października 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 20 sierpnia 2020 r. (data wpływu 24 sierpnia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości, braku możliwości skorzystania ze zwolnienia i prawa nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 sierpnia 2020 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości, braku możliwości skorzystania ze zwolnienia i prawa nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
A. Sp. z o.o.

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
B. Sp. z o.o.

przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Działalność i status zainteresowanych

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [dalej: Nabywca lub Kupujący] prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (wraz z późniejszą sprzedażą lokali w takich budynkach), tj. działalność opodatkowaną VAT.

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [dalej: Zbywca lub Sprzedający] prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych, tj. działalność opodatkowaną VAT.

Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy w drodze transakcji kupna-sprzedaży [dalej: Transakcja] prawo użytkowania wieczystego nieruchomości [dalej: Nieruchomość].

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na moment przeprowadzenia Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Planowana Transakcja nabycia Nieruchomości przez Nabywcę

Zbywca i Nabywca zawarli w dniu 8 grudnia 2016 r. umowę przedwstępną zobowiązującą do zawarcia Transakcji [dalej: Umowa Przedwstępna], która następnie była przez Strony kilkakrotnie aneksowana.

W Umowie przedwstępnej Zbywca oświadczył, iż Transakcja nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Zbywca i Nabywca zgodnie oświadczyli, iż ich intencją jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki podatkowej.

W ramach Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy:

prawo wieczystego użytkowania działek o numerach ewidencyjnych 1, 2 i 3, [dalej: Działki], oraz
prawo własności budynków niemieszkalnych i budowli znajdujących się na Działkach tj.:

- prawo własności znajdujących się na działce 1 na dzień Transakcji następujących budynków i budowli:

Budynki:

Oczyszczalnia [dalej: Oczyszczalnia],
Kotłownia [dalej: Kotłownia],
Przepompownia [dalej: Przepompownia],
Budynek stacji redukcji gazu [dalej: Stacja redukcji gazu],
Wartownia C&C [dalej: Wartownia C&C],
Wartownia [dalej: Wartownia 2],
Wiata na palety [dalej: Wiata],
Wiata dla butli z gazem [dalej: Wiata 2],
Budynek C&C [dalej: Budynek C&C],
Zbiornik przeciwpożarowy [dalej: Zbiornik przeciwpożarowy],
Zbiornik retencyjny [dalej: Zbiornik retencyjny],
Wiata magazynowa [dalej: Wiata 3],
Wiata magazynowa [dalej: Wiata 4],
Wiata magazynowa [dalej: Wiata 5],
Wiata magazynowa [dalej: Wiata 6],
Wiata magazynowa [dalej: Wiata 7],
Zbiornik przeciwpożarowy [dalej: Zbiornik przeciwpożarowy 2],
Magazyn półotwarty [dalej: Magazyn półotwarty],
Budynek produkcyjny [dalej: Budynek produkcyjny],
Budynek produkcyjny [dalej: Budynek produkcyjny 2],
Budynek produkcyjny [dalej: Budynek produkcyjny 3],
Budynek biurowy [dalej: Budynek biurowy],
Budynek magazynowy [dalej: Budynek pomocniczy],
Budynek magazynowy [dalej: Budynek pomocniczy 2],
Budynek magazynowy [dalej: Budynek pomocniczy 3],
Budynek stacji mycia [dalej: Stacja mycia],
Budynek dla procesu technologicznego [dalej: Budynek dla procesu technologicznego].

Budowle:

Ogrodzenie [dalej: Ogrodzenie],
Drogi [dalej: Drogi],
Place [dalej: Place],
Chodniki [dalej: Chodniki],
Drogi [dalej: Drogi 2],
Place [dalej: Place 2],
Chodniki [dalej: Chodniki 2],
Parking [dalej: Parking],
Ogrodzenie [dalej: Ogrodzenie 2],
Odpływ kanalizacyjny [dalej: Odpływ kanalizacyjny],
Instalacja kanalizacyjna [dalej: Instalacja kanalizacyjna],
Hydrant przeciwpożarowy [dalej: Hydrant],
Estakady [dalej: Estakady],
Estakady [dalej: Estakady 2],
Instalacja odpływowa [dalej: Instalacja odpływowa],
Zbiornik składowy śmietany [dalej: Zbiornik składowy śmietany],
Zbiornik składowy mleka [dalej: Zbiornik składowy mleka],
Zbiornik składowy mleka [dalej: Zbiornik składowy mleka 2],
Sieć hydrantowa [dalej: Sieć hydrantowa],
Zbiorcza sieć kanalizacyjna [dalej: Zbiorcza sieć kanalizacyjna],
Zbiorcza sieć kanalizacyjna [dalej: Zbiorcza sieć kanalizacyjna 2],
Zbiorcza sieć kanalizacyjna [dalej: Zbiorcza sieć kanalizacyjna 3],
Okablowanie terenu [dalej: Okablowanie],
Latarnie [dalej: Latarnie],
Zbiornik oleju paliwowego [dalej: Zbiornik oleju paliwowego],
Zbiornik oleju paliwa [dalej: Zbiornik oleju paliwa],
Komin stalowy [dalej: Komin],
Instalacja gazowa [dalej: Instalacja gazowa],
Studnia głębinowa [dalej: Studnia],
Fundamenty pod tanki składowe mleka [dalej: Fundamenty],
Fundamenty pod tanki składowe mleka [dalej: Fundamenty 2],
Wiata magazynowa na palety [dalej: Wiata magazynowa],
Studnia głębinowa [dalej: Studnia 2],
Latarnie [dalej: Latarnie 2],
Zbiorcza sieć kanalizacyjna [dalej: Zbiorcza sieć kanalizacyjna 4],
Zbiornik oleju paliwowego [dalej: Zbiornik oleju paliwowego 2],
Zbiornik oleju paliwa [dalej: Zbiornik oleju paliwa 2],
Komin stalowy [dalej: Komin 2],
Sieć kanalizacyjna [dalej: Sieć kanalizacyjna],
Instalacja wodociągowa [dalej: Instalacja wodociągowa],
Studnia głębinowa [dalej: Studnia 3],
Magazyn półotwarty [dalej: Magazyn półotwarty 2],
Hydrant naziemny przeciwpożarowy [dalej: Hydrant naziemny],
Wiata betonowa dla butli z gazem [dalej: Wiata betonowa],
Studnia wody oligoceńskiej [dalej: Studnia 4],
Wiata magazynowa na palety [dalej: Wiata magazynowa 2],
Tłuszczownik [dalej: Tłuszczownik],
Instalacja centralnego ogrzewania [dalej: Instalacja centralnego ogrzewania],
Żuraw słupowy [dalej: Żuraw],
Waga samochodowa [dalej: Waga].

[dalej łącznie wszystkie budynki i budowle będą nazywane: Budynki/Budowle].

Ponadto, niektóre Budowle będą częściowo znajdowały się na dzień Transakcji także na innych Działkach, tj.:

na działce 2 będą znajdowały się na dzień Transakcji następujące Budowle (które częściowo będą znajdować się również na działkach 1 oraz 3):
1. Drogi 2,
2. Place 2,
3. Chodniki 2,
4. Latarnie 2,
5. Ogrodzenie 2.
na działce 3 będą znajdowały się na dzień Transakcji następujące Budowle (które częściowo będą znajdować się również na działkach 1 oraz 2):
1. Drogi 2,
2. Place 2,
3. Chodniki 2,
4. Ogrodzenie 2.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną VAT, a Nabywca jest również podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, intencją stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożyli w dniu 5 grudnia 2019 r., do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

Zgodnie z obecnym brzmieniem Umowy Przedwstępnej strony planują zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży do dnia 8 grudnia 2020 r. [dalej: Ostateczna Umowa Sprzedaży].

Ponadto, Strony zobowiązały się zawrzeć Ostateczną Umowę Sprzedaży pod warunkiem [dalej: Warunek], że na Działkach będących przedmiotem Transakcji będzie mogła zostać zrealizowana:

Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub usługi (symbol planistyczny MW/U lub równoznaczny)

Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami, jako funkcją dopuszczalną (symbol planistyczny MW(U) lub równoznaczny.

Historia i status Nieruchomości

Teren Działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości (obecna numeracja i granice Działek zostały ustalone dopiero w 2009 r. na mocy decyzji podziałowej) był początkowo w użytkowaniu Okręgowego Związku Spółdzielni (…) zgodnie z decyzjami kierownika Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej (z dnia 18 maja 1972 r.) oraz Zastępcy Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami (z dnia 11 kwietnia 1990 r.).

16 listopada 1990 r. Spółdzielnie (…) założyły spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą „Zakład (…)”.

10 stycznia 1991 r. między likwidatorem Okręgowego Związku Spółdzielni (…) a w/w spółdzielniami mleczarskimi została zawarta umowa (w trybie art. 3 ust. 6 ustawy z dnia 20 stycznia 1990 r. o zmianach w organizacji i działalności spółdzielczości), na mocy której własność Zakładu (…) została przeniesiona na rzecz w/w spółdzielni mleczarskich. Przeniesienie prawa własności zakładu obejmowało również przeniesienie uprawnień wynikających z oddania w użytkowanie gruntu, na którym zlokalizowany był zakład.

26 kwietnia 1991 r. majątek nabyty od likwidatora Okręgowego Związku Spółdzielni (…) ww. spółdzielnie (…) wniosły w postaci aportu rzeczowego do Zakładu (…) Sp. z o.o.

5 kwietnia 1992 r. Urząd Wojewódzki wydał decyzję, w której zostało stwierdzone, że m.in. tereny Działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości stały się w dniu 27 maja 1990 r. z mocy prawa własnością Gminy.

25 maja 1994 r. Urząd Wojewódzki wydał decyzję, w której stwierdzono nabycie nieodpłatnie własności m.in. terenu Działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości przez Dzielnicę - Gminę z mocy prawa w dniu 27 maja 1990 r.

29 listopada 1995 r. w związku z wnioskiem Zakładu (…) Sp. z o.o. o oddanie m.in. terenu Działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości w użytkowanie wieczyste Zarząd Dzielnicy wydał uchwałę, w której stwierdził, iż zaistniały przesłanki do tego, aby Zakład (…) Sp. z o.o. nabył prawo użytkowania m.in. terenu Działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości oraz prawo własności znajdujących się na tym gruncie budynków.

3 grudnia 1997 r. Zakłady (…) Sp. z o.o. oraz Gmina (w wykonaniu ww. uchwały z dnia 29 listopada 1995 r.) podpisały umowę o oddanie m.in. terenu Działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości w użytkowanie wieczyste i nieodpłatne przeniesienie własności nieruchomości, wzniesionych ze środków własnych Spółdzielczych Zakładów (…), Okręgowego Związku Spółdzielni (…) oraz jej następców prawnych na okres 99 lat, tj. do dnia 3 grudnia 2096 r. [dalej: Umowa z 1997 r.].

19 maja 1998 r. NZW Zakładu (…) Sp. z o.o. uchwaliło połączenie przez przejęcie Spółki Zakład (…) Sp. z o.o. przez spółkę pod firmą B. Sp. z o.o. (analogiczna uchwała została podjęta tego samego dnia przez NZW B. Sp. z o.o.). Spółka Zakład (…) Sp. z o.o. została wykreślona z Rejestru RHB na mocy postanowienia z dnia 7 lipca 1998 r. Na mocy postanowienia z dnia 7 lipca 1998 r. do Rejestru RHB prowadzonego dla spółki B. Sp. z o.o. zostało wpisane dokonane połączenie przez przejęcie.

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i nieodpłatne przeniesienie własności Budynków/Budowli znajdujących się na Nieruchomości na mocy Umowy z 1997 r. nie było opodatkowane VAT. Połączenie przez przejęcie również nie podlegało opodatkowaniu VAT. W związku z powyższym ani Zbywca ani jego poprzednik prawny (tj. Zakład (…) Sp. z o.o.) nie mieli prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Budynków/Budowli znajdujących się na Nieruchomości w dniu zawarcia Umowy z 1997 r.

Część z Budynków/Budowli została wybudowana przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego już po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r. W tym zakresie Zbywcy (oraz według najlepszej wiedzy Zainteresowanych, jego poprzednikowi prawnemu) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego. Wybudowanie przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego ww. części Budynków/Budowli w każdym przypadku miało miejsce ponad 2 lata przed Transakcją.

Odnośnie znajdujących się na działce 1 na dzień Transakcji Budynków:

Oczyszczalni - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Kotłowni - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Przepompowni - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Stacji redukcji gazu - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wartowni C&C - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wartowni 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wiaty - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wiaty 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Budynku C&C - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiornika przeciwpożarowego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiornika retencyjnego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wiaty 3 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wiaty 4 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wiaty 5 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wiaty 6 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wiaty 7 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiornika przeciwpożarowego 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Magazynu półotwartego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Budynku produkcyjnego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Budynku produkcyjnego 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Budynku produkcyjnego 3 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Budynku biurowego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Budynku pomocniczego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Budynku pomocniczego 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Budynku pomocniczego 3 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Stacji mycia - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Budynku dla procesu technologicznego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.

Odnośnie znajdujących się na działce 1 na dzień Transakcji Budowli:

Ogrodzenia - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Dróg - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Placów - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Chodników - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Dróg 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Placów 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Chodników 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Parkingu - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Ogrodzenia 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Odpływu kanalizacyjnego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Instalacji kanalizacyjnej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Hydrantu - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Estakad - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Estakad 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Instalacji odpływowej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiornika składowego śmietany - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiornika składowego mleka - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiornika składowego mleka 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Sieci hydrantowej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiorczej sieci kanalizacyjnej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiorczej sieci kanalizacyjnej 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiorczej sieci kanalizacyjnej 3 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Okablowania - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Latarni - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiornika oleju paliwowego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiornika oleju paliwa - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Komina - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Instalacji gazowej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Studni - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Fundamentów - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Fundamentów 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wiaty magazynowej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Studni 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Latarni 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiorczej sieci kanalizacyjnej 4 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiornika oleju paliwowego 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Zbiornika oleju paliwa 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Komina 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Sieci kanalizacyjnej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Instalacji wodociągowej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Studni 3 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Magazynu półotwartego 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Hydrantu naziemnego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wiaty betonowej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Studni 4 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wiaty magazynowej 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Tłuszczownika - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Instalacji centralnego ogrzewania - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Żurawia - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Wagi - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.

Odnośnie znajdujących się również na działkach 2 i 3 na dzień Transakcji Budowli:

Dróg 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Placów 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Chodników 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Latarni 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.,
Ogrodzenia 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.

Budynki/Budowle, które będą na moment Transakcji znajdować się na działkach 1, 2 i 3 nie były w ogóle wykorzystywane (tym bardziej wyłącznie) na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, były natomiast wykorzystywane przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego w ramach prowadzonej przez nich działalności opodatkowanej VAT, tj. m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

Co istotne wszystkie Budynki/Budowle, które będą na moment Transakcji znajdować się na Nieruchomości, co najmniej 2 lata przed Transakcją były wykorzystywane przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego w ramach prowadzonej przez nich działalności opodatkowanej VAT, tj. m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

Zbywca/jego poprzednik prawny wykorzystywał w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT (tj. m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych) znajdujące się na działce 1 na dzień Transakcji Budynki odpowiednio od:

Oczyszczalnia - 2001 r.,
Kotłownia - 1997 r.,
Przepompownia - 2001 r.,
Stacja redukcji gazu - 1997 r.,
Wartownia C&C - 1997 r.,
Wartownia 2 - 1998 r.,
Wiata - 2006 r.,
Wiata 2 - 2009 r.,
Budynek C&C - 1997 r.,
Zbiornik przeciwpożarowy - 2001 r.,
Zbiornik retencyjny - 2001 r.,
Wiata 3 - 1997 r.,
Wiata 4 - 1997 r.,
Wiata 5 - 1997 r.,
Wiata 6 - 1997 r.,
Wiata 7 - 1997 r.,
Zbiornik przeciwpożarowy 2 - 1997 r.,
Magazyn półotwarty - 2006 r.,
Budynek produkcyjny - 1997 r.,
Budynek produkcyjny 2 - 1997 r.,
Budynek produkcyjny 3 - 1997 r.,
Budynek biurowy - 1997 r.,
Budynek pomocniczy - 1997 r.,
Budynek pomocniczy 2 - 1997 r.,
Budynek pomocniczy 3 - 1997 r.,
Stacja mycia - 2009 r.,
Budynek dla procesu technologicznego - 2009 r.

Ogrodzenie - 1997 r.,
Drogi - 1997 r.,
Place - 1997 r.,
Chodniki - 1997 r.,
Drogi 2 – odpowiednie części od 1997/1998/1999/2001/2002 r.,
Place 2 - odpowiednie części od 1997/1998/1999/2001/2002 r.,
Chodniki 2 - odpowiednie części od 1997/1998/1999/2001/2002 r.,
Parking - 1999 r.,
Ogrodzenie 2 - odpowiednie części od 2000/2001 r.,
Odpływ kanalizacyjny - 1997 r.,
Instalacja kanalizacyjna - 1997 r.,
Hydrant - 1998 r.,
Estakady - 1997 r.,
Estakady 2 - odpowiednie części od 1998/2000/2001 r.,
Instalacja odpływowa - 1997 r.,
Zbiornik składowy śmietany - 1998 r.,
Zbiornik składowy mleka - 1997 r.,
Zbiornik składowy mleka 2 - 1998 r.,
Sieć hydrantowa - 1998 r.,
Zbiorcza sieć kanalizacyjna - 1997 r.,
Zbiorcza sieć kanalizacyjna 2 - 1997 r.,
Zbiorcza sieć kanalizacyjna 3 - 1997 r.,
Okablowanie - 1997 r.,
Latarnie - 1997 r.,
Zbiornik oleju paliwowego - 1997 r.,
Zbiornik oleju paliwa - 1997 r.,
Komin - 1997 r.,
Instalacja gazowa - 1997 r.,
Studnia - 1997 r.,
Fundamenty - 1997 r.,
Fundamenty 2 - 1998 r.,
Wiata magazynowa - 1999 r.,
Studnia 2 - odpowiednie części od 1999/2000/2001/2002/2014 r.,
Latarnie 2 - odpowiednie części od 2000/2001 r.,
Zbiorcza sieć kanalizacyjna 4 - odpowiednie części od 2000/2001/2002 r.,
Zbiornik oleju paliwowego 2 - 2001 r.,
Zbiornik oleju paliwa 2 - 2001 r.,
Komin 2 - 2002 r.,
Sieć kanalizacyjna - 2002 r.,
Instalacja wodociągowa - 2002 r.,
Studnia 3 - 2002 r.,
Magazyn półotwarty 2 - 2006 r.,
Hydrant naziemny - 2008 r.,
Wiata betonowa - 2010 r.,
Studnia 4 - 2014 r.,
Wiata magazynowa 2 - 2014 r.,
Tłuszczownik - 1997 r.,
Instalacja centralnego ogrzewania - 1997 r.,
Żuraw - 2010 r.,
Waga - 1998 r.

Zbywca/jego poprzednik prawny wykorzystywał w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT (tj. m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych) znajdujące się również na działkach 2 i 3 na dzień Transakcji Budowle od:

Drogi 2 - odpowiednie części od 1997/1998/1999/2001/2002 r.,
Place 2 - odpowiednie części od 1997/1998/1999/2001/2002 r.,
Chodniki 2 - odpowiednie części od 1997/1998/1999/2001/2002 r.,
Latarnie 2 - odpowiednie części od 2000/2001 r.,
Ogrodzenie 2 - odpowiednie części od 2000/2001 r.

Co do zasady, Budynki/Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego/jego poprzednika prawnego w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Jedynie w stosunku do niektórych Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości ulepszenia Sprzedającego/jego poprzednika prawnego były równe albo przekroczyły 30% ich wartości początkowej, jednak w każdym z takich przypadków były po osiągnięciu tego progu ulepszeń wykorzystywane następnie przez Sprzedającego w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych VAT (m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych).

Podkreślenia wymaga również fakt, że w każdym przypadku osiągnięcie ww. progu ulepszeń miało miejsce ponad 2 lata przed Transakcją.

Podsumowując Zbywca/jego poprzednik prawny poniósł następujące wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) znajdujących się na działce 1 na dzień Transakcji Budynków:

Kotłownia - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 2000 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.,

Przepompownia - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 2002 r. Po tej dacie wydatki na ulepszenia nie były już ponoszone,

Wartownia C&C - wydatki na ulepszenia poniżej 30% wartości początkowej. Ostatnie ulepszenie w 2006 r.,

Wartownia 2 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1999 r. Po tej dacie wydatki na ulepszenia nie były już ponoszone,

Wiata - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 2014 r. Po tej dacie wydatki na ulepszenia nie były już ponoszone,

Zbiornik przeciwpożarowy - wydatki na ulepszenia poniżej 30% wartości początkowej. Ostatnie ulepszenie w 2007 r.,

Zbiornik retencyjny - wydatki na ulepszenia poniżej 30% wartości początkowej. Ostatnie ulepszenie w 2003 r.,

Wiata 3 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2005 r.,

Wiata 4 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2005 r.,

Wiata 5 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2005 r.,

Wiata 6 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2005 r.,

Wiata 7 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2005 r.,

Budynek produkcyjny - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.,

Budynek produkcyjny 2 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.,

Budynek produkcyjny 3 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.,

Budynek biurowy - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.,

Budynek pomocniczy - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.,

Budynek pomocniczy 2 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.,

Budynek pomocniczy 3 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.

Zbywca/jego poprzednik prawny poniósł następujące wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) znajdujących się na działce 1 na dzień Transakcji Budowli:

Zbiorcza sieć kanalizacyjna - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 2007 r. Po tej dacie wydatki na ulepszenia nie były już ponoszone,

Zbiorcza sieć kanalizacyjna 2 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 2006 r. Po tej dacie wydatki na ulepszenia nie były już ponoszone,

Studnia 3 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 2003 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2004 r.

Zbywcy (oraz według najlepszej wiedzy Zainteresowanych, jego poprzednikowi prawnemu) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu ulepszeń Budynków/Budowli (w tym ulepszeń Wiaty).

Zgodnie z uchwałą Rady z dnia 28 maja 2009 r. [dalej: Uchwała], tj. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [dalej: MPZP], teren na którym znajduje się Nieruchomość oznaczony został symbolem „78 P/U” (przeznaczony został na potrzeby przemysłu lub usług (przeznaczenie podstawowe)). Następnie jednak wyrokiem WSA, utrzymanym w mocy wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2019 r. została stwierdzona nieważność Uchwały, przez co obecnie nie obowiązuje dla Nieruchomości żaden MPZP.

W dniu 4 grudnia 2019 r. Prezydent Miasta wydał na wniosek Nabywcy decyzję o warunkach zabudowy [dalej: Decyzja WZ], zgodnie z którą ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji na Nieruchomości polegającej na budowie zespołu budynków wielorodzinnych z usługami, garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną [dalej: Inwestycja].

W dniu 27 lutego 2020 r. Zbywca (jako wynajmujący) oraz Nabywca (jako najemca) zawarli umowę najmu Nieruchomości [dalej: Umowa Najmu], zgodnie z którą, w szczególności:

Umowa Najmu została zawarta w celu przygotowania przez Nabywcę Inwestycji (tj. w celu m.in. wykonywania pomiarów, badań, prac projektowych, prowadzenia postępowań administracyjnych zmierzających do uzyskania decyzji administracyjnych umożliwiających rozpoczęcie Inwestycji - np. pozwolenia na budowę, decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) [dalej: Prace Przygotowawcze] i w powyższym zakresie stanowi dla Nabywcy (jako najemcy) podstawę do wykazania się przez niego prawem do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

Nieruchomość została wydana Nabywcy przez Zbywcę w ramach Umowy Najmu z przeznaczeniem na realizację Prac Przygotowawczych, przy czym Zbywca pozostaje jej posiadaczem bez uszczerbku dla posiadania Nieruchomości przez Nabywcę na cele Prac Przygotowawczych,

Nabywca nie może czynić w Nieruchomości zmian sprzecznych z Umową Najmu oraz korzystać z niej na cele inne niż Prace Przygotowawcze,

Umowa Najmu została zawarta na okres od 1 marca 2020 r. do 8 grudnia 2020 r.,

Umowa Najmu wygaśnie przed okresem, na jaki została zawarta, z chwilą wykonania przez Strony Umowy Przedwstępnej, tj. wskutek nabycia Nieruchomości przez Nabywcę.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę innych praw lub obowiązków, poza prawem użytkowania wieczystego oraz prawem własności Budynków/Budowli.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków Zbywcy wynikających z zawartych przez Zbywcę umów dotyczących Nieruchomości. W szczególności Umowa Najmu wygaśnie - w wyniku konfuzji - w dniu Transakcji po przeniesieniu Nieruchomości na Nabywcę (a Strony nie dokonają jakichkolwiek rozliczeń z tytułu Prac Przygotowawczych).

Zbywca zatrudnia pracowników, jednakże umowy z pracownikami nie będą przedmiotem Transakcji.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności:

umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego, itp.,

środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

zobowiązania inwestycyjne z tytułu pożyczek/kredytów - w związku z Transakcją Nabywca we własnym zakresie zapewni finansowanie Nieruchomości (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),

firma Sprzedającego.

Zbywca nie prowadzi również odrębnej rachunkowości w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Nieruchomość nie została również wydzielona organizacyjnie w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział Zbywcy, itp.

Strony Transakcji w Umowie Przedwstępnej wskazały, że kwota ceny z tytułu Transakcji, którą Kupujący ma zapłacić Sprzedającemu będzie dotyczyć prawa użytkowania wieczystego Działek oraz znajdujących się na nich Budynków/Budowli [dalej: Cena]. Do dnia złożenia niniejszego wniosku Kupujący dokonał następujących wpłat (obejmujących proporcjonalnie niewielką część Ceny) w związku z planowaną Transakcją:

Kupujący wpłacił na rachunek bankowy Sprzedającego część Ceny jako zadatek w dniu 7 grudnia 2016 r. [dalej: Część Zadatku 1]. Faktura z tytułu otrzymania Części Zadatku 1 została wystawiona przez Sprzedającego w dniu 21 grudnia 2016 r. (do tej faktury została wystawiona faktura korygująca w dniu 6 kwietnia 2018 r.),

Kupujący wpłacił na rachunek bankowy Sprzedającego część Ceny jako zadatek w dniu 24 marca 2017 r. [dalej: Część Zadatku 2]. Faktura z tytułu otrzymania Części Zadatku 2 została wystawiona przez Sprzedającego w dniu 31 marca 2017 r. (do tej faktury została wystawiona faktura korygująca w dniu 6 kwietnia 2018 r.),

Kupujący wpłacił na rachunek bankowy Sprzedającego część Ceny jako zadatek w dniu 6 grudnia 2019 r. [dalej: Część Zadatku 3]. Faktura z tytułu otrzymania Części Zadatku 3 została wystawiona przez Sprzedającego w dniu 16 grudnia 2019 r.,

dodatkowo część Ceny, nazwana w Umowie Przedwstępnej „uzupełnieniem zadatku”, została przez Kupującego w dniu 5 kwietnia 2017 r. wpłacona na rachunek powierniczy prowadzony przez bank wspólnie dla Sprzedającego oraz Kupującego.

Umowa Przedwstępna przewiduje szczegółowy sposób postępowania z ww. kwotami (zarówno na wypadek zawarcia Ostatniej Umowy Sprzedaży, jak też w sytuacji gdyby nie doszła ona do skutku).

Dodatkowo zgodnie z Umową Przedwstępną:

Sprzedający zobowiązany jest do współdziałania z Kupującym w zakresie niezbędnym do doprowadzenia Nieruchomości do stanu zgodności z normami znajdującymi zastosowanie dla stanu środowiskowego nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe lub mieszkaniowo-usługowe,

Kupujący jest zobowiązany do podjęcia szeregu działań na swój koszt i swoim staraniem, które mają na celu doprowadzenie do ziszczenia się Warunku,

Jeżeli Transakcja nie będzie z jakichkolwiek przyczyn podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a innym podatkiem, który zobowiązany będzie uregulować Kupujący (w szczególności podatkiem od czynności cywilnoprawnych) to Cena ulegnie obniżeniu o 1%,

Sprzedający nie będzie zawierał żadnych umów najmu dotyczących Nieruchomości, za wyjątkiem umów najmu na czas określony, które zawierać będą postanowienia o rozwiązaniu tychże umów najpóźniej w dacie zawarcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży,

Co do zasady koszty związane z Nieruchomością do daty zawarcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży (z wyłączeniem dnia, w którym zawarta zostanie Ostateczna Umowa Sprzedaży) jest zobowiązany pokrywać Sprzedający, a od daty zawarcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży koszty związane z Nieruchomością jest zobowiązany pokrywać Kupujący,

Strony postanowiły, że Kupujący będzie partycypował w kosztach rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste w proporcjonalnej części od dnia zawarcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży do końca roku kalendarzowego. Przypadająca na Kupującego kwota z tego tytułu zostanie obliczona przed Datą Zamknięcia i uiszczona na rzecz Sprzedającego w określonym terminie od dnia zawarcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży,

Jeśli właściwy organ nałoży jednorazową opłatę na Sprzedającego w związku z tym, że wartość Nieruchomości wzrośnie w wyniku ustalenia nowego MPZP (lub podobną opłatę), to Kupujący jest zobowiązany do uiszczenia jej równowartości na rzecz Sprzedającego w określonym terminie od daty doręczenia mu przez Sprzedającego kopii decyzji/postanowienia organu, który nałożył taką opłatę na Sprzedającego.

W związku z Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Transakcji.

Podjęcie działalności na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji

Nabywca zamierza po Transakcji przeprowadzić na Nieruchomości inwestycję, w ramach której zamierza - na podstawie Decyzji WZ - zrealizować na Nieruchomości Inwestycję.

Część albo całość Budynków/Budowli nabytych w ramach Transakcji zostanie wyburzona w ramach Inwestycji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT?
Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji?

Zdaniem Zainteresowanych:

Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT, skoro Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożyli, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.
Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, skoro Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożyli, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców (grupy Zainteresowanych)

Różnice między zdarzeniem przyszłym opisanym we Wniosku z 2018 r. a zdarzeniem przyszłym opisanym we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, który Strony złożyły w dniu 7 listopada 2017 r.

Strony pragną wskazać, że dostawa Nieruchomości była już przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej, który Strony złożyły w dniu 7 listopada 2017 r., a który uzupełniony został pismem z dnia 29 grudnia 2017 r. będącym odpowiedzią na wezwanie organu z dnia 21 grudnia 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.708.2017.1.KO, 0111-KDIB4.4014.366.2017.2.BB [dalej: Wniosek z 2017 r.].

W odpowiedzi na Wniosek z 2017 r. Zainteresowani otrzymali:

interpretację indywidualną z dnia 6 lutego 2018 r. wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.873.2017.1.KO potwierdzającą prawidłowość stanowisko Stron w zakresie ustalenia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT;

interpretację indywidualną z dnia 16 lutego 2018 r. wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.708.2017.2.KO potwierdzającą prawidłowość stanowiska Stron w zakresie ustalenia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, przy czym stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości będzie stawka podstawowa VAT (obecnie w wysokości 23%) oraz potwierdzającą prawidłowość stanowiska Stron, czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji;

interpretację indywidualną z dnia 16 lutego 2018 r. wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygn. 0111-KDIB4.4014.366.2017.3.BB potwierdzającą prawidłowość stanowiska Stron w zakresie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli.

We Wniosku z 2017 r. Strony wskazały, że złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT „w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT”, przy czym - co wynika ze stanowiska Stron zamieszczonego we Wniosku z 2017 r. - intencją Zainteresowanych było wówczas złożenie oświadczenia jedynie w stosunku do części (a nie całości) dostawy Nieruchomości.

Jak wyraźnie bowiem wynikało ze stanowiska Stron zamieszczonego we Wniosku z 2017 r., w ich ocenie dostawa Nieruchomości stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości miała być:

stawka podstawowa VAT (obecnie w wysokości 23%):
- w części, w jakiej Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT (tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT - dotyczy dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których ulepszenia Sprzedającego/jego poprzednika prawnego były niższe niż 30% ich wartości początkowej, oraz przyporządkowanej do nich dostawy gruntów),
- oraz w części, w jakiej dostawa Nieruchomości będzie podlegać obligatoryjnie opodatkowaniu VAT (tj. w zakresie, w jakim nie będzie zwolniona z VAT ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT - dotyczy dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których ulepszenia Sprzedającego/jego poprzednika prawnego były równe albo przekroczyły 30% ich wartości początkowej, a w stosunku do których Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego polegającego na ich wybudowaniu już po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r., oraz przyporządkowanej do nich dostawy gruntów),

zwolnienie z VAT - w części, w jakiej dostawa Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT (dotyczy dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których ulepszenia Sprzedającego/jego poprzednika prawnego były równe albo przekroczyły 30% ich wartości początkowej, a przy nabyciu których na podstawie Umowy z 1997 r. Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, oraz przyporządkowanej do nich dostawy gruntów).

Stanowisko Stron we Wniosku z 2017 r. było oparte na ówczesnej linii orzeczniczej sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, w związku z czym Zainteresowani powołali się w nim na prounijną wykładnię pojęcia pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których ulepszenia Sprzedającego/jego poprzednika prawnego były niższe niż 30% ich wartości początkowej (i w takim też zakresie zamierzali wówczas objąć Transakcję oświadczeniem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT).

Tymczasem już po złożeniu Wniosku z 2017 r. został wydany wyrok TSUE z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 (Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), w którym wskazano, że „zgodnie z przepisami dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. pojęcie „pierwszego zasiedlenia” ma własne znaczenie, niezależne od uprzedniego istnienia czynności podlegającej opodatkowaniu. Użytkowanie budynku (niezależnie od tego, czy jest on nowy, czy też przebudowany (...)) przez jego właściciela nieprzerwanie przez co najmniej przez dwa lata jest zrównane z pierwszą dostawą i jego późniejsza sprzedaż jest zwolniona z VAT”.

Ponadto w wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dla Stron interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.708.2017.2.KO na str. 42 organ potwierdził, że: „W związku z powyższym w przypadku zastosowania przez Sprzedawcę wykładni pierwszego zasiedlenia wynikającej z orzecznictwa TSUE należałoby stwierdzić, że do pierwszego zasiedlenia doszło w odniesieniu do wszystkich budynków i budowli znajdujących się na działkach nr 1, 2, 3 i że wszystkie budynki i budowle po pierwszym zasiedleniu były wykorzystywane przez Sprzedającego co najmniej 2 lata w prowadzonej działalności”.

W odróżnieniu więc od opisu zdarzenia przyszłego zamieszczonego we Wniosku z 2017 r. we Wniosku z 2018 r. (zdefiniowanym poniżej) Zainteresowani:

powołali się na prounijną wykładnię pojęcia pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do dostawy całości (a nie jedynie części) Nieruchomości oraz

wyraźnie wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, że przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości (a nie jedynie części) Nieruchomości.

Różnice między zaistniałym stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym opisanym w niniejszym wniosku a zdarzeniem przyszłym opisanym we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, który Strony złożyły w dniu 30 kwietnia 2018 r.

Ponadto, Strony oprócz Wniosku z 2017 r., złożyły także wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który został złożony w dniu 30 kwietnia 2018 r., a który uzupełniony został pismem z dnia 25 i 29 czerwca 2018 r. będącym odpowiedzią na wezwanie organu z dnia 19 czerwca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.371.2018.3.KO, 0111-KDIB4.4014.172.2018.4.BB [dalej: Wniosek z 2018 r.].

W odpowiedzi na Wniosek z 2018 r. Zainteresowani otrzymali:

interpretację indywidualną z dnia 19 lipca 2018 r. wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.371.2018.3.KO potwierdzającą prawidłowość stanowiska Stron, że:
- dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT,
- dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, przy czym stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości będzie stawka podstawowa VAT (obecnie w wysokości 23%),
- Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji.

interpretację indywidualną z dnia 19 lipca 2018 r. wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygn. 0111-KDIB4.4014.172.2018.4.BB potwierdzającą prawidłowość stanowiska Stron w zakresie wyłączenia przedmiotu Transakcji od PCC.

Stanowisko Stron we Wniosku z 2018 r. było oparte na ówczesnej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, organów podatkowych, a także wyroku TSUE, w związku z czym Zainteresowani powołali się w nim na prounijną wykładnię pojęcia pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do Budynków/Budowli.

Tymczasem, zgodnie z nowelizacją Ustawy o VAT w dniu 1 września 2019 r. została zmieniona definicja pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tą zmianą odstąpiono w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT od warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie budynków, budowli lub ich części następuje w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Ponadto doprecyzowano, że pierwsze zasiedlenie poza oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, obejmuje również rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne tych budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, które spełnia warunki określone w art. 2 pkt 14 lit. b Ustawy o VAT.

Dodatkowo, Strony we Wniosku postanowiły:

doprecyzować opis zdarzenia przyszłego przedstawiony we Wniosku z 2018 r. m.in. w zakresie wzajemnych rozliczeń oraz

uzupełnić go o zaistniałe już elementy stanu faktycznego, tj. o informację, że Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożyli w dniu 5 grudnia 2019 r., do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości oraz o informacje na temat faktur wystawionych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w związku z otrzymanymi przez niego kwotami zadatku.

W odróżnieniu więc od opisu zdarzenia przyszłego zamieszczonego we Wniosku z 2018 r. w niniejszym wniosku Zainteresowani:

powołują się na znowelizowaną od 1 września 2019 r. definicję pierwszego zasiedlenia,

doprecyzowują opis zdarzenia przyszłego odnośnie opisu ich wzajemnych rozliczeń oraz innych regulacji Umowy Przedwstępnej,

doprecyzowują opis zdarzenia przyszłego odnośnie listy budowli - w niniejszym wniosku usunięto z listy pompę głębinową,

wskazują, że złożyli już w dniu 5 grudnia 2019 r. oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT,

informują o wystawieniu przez Sprzedającego faktur z tytułu otrzymania zadatku od Kupującego,

wskazują na nowe okoliczności w zakresie statusu Nieruchomości, tj. brak MPZP, wydanie Decyzji WZ oraz zawarcie Umowy Najmu.

Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości - zasady ogólne

W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie będzie zwolniona z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym art. 7 ust. 1 pkt 6 mówi, że jako dostawa towarów traktowane jest również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, a pkt 7 potwierdza, że zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 również traktowane jest jako dostawa towarów.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

4.1. Normatywna definicja przedsiębiorstwa oraz jego zorganizowanej części.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

koncesje, licencje i zezwolenia,

patenty i inne prawa własności przemysłowej,

majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

tajemnice przedsiębiorstwa,

księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

4.2. Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot Transakcji (Nieruchomość) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych powyżej, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, tj. działalności gospodarczej w zakresie m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za podlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(...) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”;

stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/IGo), w której pojawia się stwierdzenie, że: „(...) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych”;

w tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

4.3. Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem Transakcji kupna-sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość. W konsekwencji, po dacie Transakcji w rękach Zbywcy pozostanie szereg różnych innych aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa koniecznych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

Dodatkowo - jak zaznaczono powyżej - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy.

W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca dokona planowanej Inwestycji i będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, w ocenie Stron przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji będzie pozostawało w gestii Nabywcy.

Dodatkowo Strony pragną podkreślić, iż planowana przez Wnioskodawcę działalność, tj. Inwestycja polegająca na realizacji projektu budowlanego o przeznaczeniu głównie mieszkaniowym, znacząco różni się od działalności dotychczas prowadzonej na Nieruchomości przez Zbywcę w zakresie m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.

5.1. Zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa [dalej: ZCP], o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z powoływaną już wyżej definicją z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/AKr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Dlatego też, zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

5.2. Odrębność organizacyjna.

Zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Zdaniem Zainteresowanych odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

5.3. Odrębność finansowa.

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

W przedmiotowej sprawie nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji, Zbywca nie prowadzi bowiem osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości. Wynikało to w szczególności z faktu, że to właśnie na Nieruchomości była prowadzona zasadnicza część działalności gospodarczej Zbywcy w zakresie m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

5.4. Samodzielność ZCP.

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych powyżej elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej - co istotne zupełnie innego rodzaju (realizacja projektu budowlanego) niż działalność prowadzona wcześniej przez Zbywcę (przetwórstwo i sprzedaż produktów mlecznych).

W konsekwencji, zdaniem Stron elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

5.5. Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

5.6. Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji za ZCP bądź przedsiębiorstwo.

W ocenie Zainteresowanych przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W ocenie Stron przedmiotem Transakcji nie jest również przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Powyższe stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania VAT zbycia nieruchomości komercyjnych (Ogólne wyjaśnienia przepisów prawa podatkowego dotyczące stosowania tych przepisów (objaśnienia podatkowe) wydawane przez Ministra właściwego do spraw finansów publicznych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe (dalej: „Objaśnienia”)), w których Minister Finansów wskazał, że co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą VAT, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej będącej przedmiotem dostawy jako przedsiębiorstwa/ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami:

w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów,
- umowy o zarządzanie nieruchomością,
- umowy zarządzania aktywami,
- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki - np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy;

nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę - np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa/ZCP;

nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:
- ruchomości,
- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,
- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,
- prawa autorskie,
- dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

W świetle powyższych Objaśnień Ministerstwa Finansów, nie ulega więc wątpliwości, iż przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za: (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji
oraz
faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

Dodatkowo stanowisko Stron znajduje swoje potwierdzenie w najnowszych orzeczeniach sądów administracyjnych - przykładowo NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15 stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12; dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl)”.

Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również w najnowszym wyroku NSA z 28 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 293/17.

Podsumowując zdaniem Zainteresowanych Transakcja:

będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT

i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

Brak zwolnienia z VAT planowanej Transakcji.

6.1. Zasady ogólne.

Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Zainteresowanych będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Zainteresowanych, należy również przeanalizować, czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.

6.2. Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Odnosząc powyższe do Transakcji opisanej w niniejszym wniosku należy wskazać, że w ocenie Zainteresowanych nie podlega ona zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Jako że Transakcja obejmuje zbycie Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkami/Budowlami, w ocenie Zainteresowanych art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w przypadku Transakcji w związku z faktem, że Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (działalności w zakresie m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych), a zatem Budynki/Budowle nie były w ogóle wykorzystywane (tym bardziej wyłącznie) na cele działalności zwolnionej z VAT.

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

6.3. Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

6.3.1. Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”.

Na podstawie regulacji zawartej w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolniona od podatku została dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle znowelizowanej definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

6.3.2. Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych opierając się na znowelizowanej definicji „pierwszego zasiedlenia” w odniesieniu do Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło już pierwsze zasiedlenie z racji tego, że Budynki/Budowle co najmniej 2 lata przed Transakcją były wykorzystywane przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego w ramach prowadzonej przez nich działalności opodatkowanej VAT, tj. m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Zbywca jak i Nabywca, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT Transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.

W związku z tym, skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożyli do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości, to przedmiotowa Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT.

6.4. Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych do Transakcji dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Tymczasem w ocenie Zainteresowanych dostawa Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie w całości objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ponieważ co najmniej 2 lata przed Transakcją miało już miejsce ich pierwsze zasiedlenie.

Powyższy schemat opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji sygn. IPPP1/443-1218/11-2/AW z dnia 7 września 2011 r. wskazując, że: „ Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma z kolei zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy. Ponieważ planowana sprzedaż została już objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pkt 10a nie będzie miał zastosowania w sprawie”.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych do Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

6.5. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie opodatkowania VAT planowanej Transakcji.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

do Transakcji dotyczącej dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w związku z czym skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości, to przedmiotowa Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT,

zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT również dostawa gruntu, na którym znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana VAT,

do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Nabywcę.

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT.

Jak wskazano powyżej Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (wraz z późniejszą sprzedażą lokali w takich budynkach), tj. działalność opodatkowaną VAT. W szczególności Nabywca zamierza po Transakcji przeprowadzić na Nieruchomości Inwestycję, w ramach której - na podstawie Decyzji WZ - planuje zrealizować na Nieruchomości Inwestycję, a więc Nieruchomości opisane we Wniosku będą przez niego wykorzystywane po nabyciu do czynności opodatkowanych VAT.

W świetle powyższego zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji (jak też z faktur dokumentujących zapłatę Części Zadatku 1, Części Zadatku 2 oraz Części Zadatku 3 przez Nabywcę).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie pytania odnoszącego się do podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin