Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4014.177.2020.4.PB
z 6 listopada 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 14 sierpnia 2020 r. (data wpływu 25 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym 26 października 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 sierpnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 12 października 2020 r. Znak: 0112-KDIL1-1.4012.360.2020.2.JKU, 0111-KDIB2-2.4014.177.2020.3.PB, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 26 października 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana M. P.;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Spółka obecnie zmienia profil swojej działalności i planuje rozpocząć działalność polegającą na komercyjnym najmie nieruchomości. Spółka planuje w oparciu o posiadany już grunt oraz grunt, który planuje nabyć przeprowadzić inwestycję w postaci budowy budynku z przeznaczeniem na wynajem pod sklepy i biura.

Spółka jest obecnie właścicielem niezabudowanej działki gruntu („Działka”). Wobec tej nieruchomości jest wydana decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z którą można na niej wybudować budynek magazynowo-biurowy.

Spółka zamierza obecnie nabyć niezabudowaną nieruchomość położoną w województwie (…), składającą się z jednej działki ewidencyjnej o numerze (…) o powierzchni 1012 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość”).

Właścicielem Nieruchomości jest M. P. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający jest (w chwili składania wniosku, planowane są zmiany w tym zakresie) Prezesem Zarządu Spółki oraz większościowym udziałowcem Spółki.

Sprzedający nabył Nieruchomość w listopadzie 2018 r. od dwóch osób fizycznych, którzy nabyli przysługujące im udziały we własności Nieruchomości w ramach darowizny. Transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegała opodatkowaniu VAT; Sprzedający w związku z nabyciem Nieruchomości zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych.

W chwili nabywania Nieruchomości przez Sprzedającego dla Nieruchomości były wydane warunki zabudowy przewidujące na Nieruchomości budowę budynku usługowo-magazynowego. Wnioskodawca ma zamiar wykorzystać Nieruchomość oraz Działkę w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez przeprowadzenie na nich inwestycji w postaci budowy budynku biurowo-magazynowego. Po zakończeniu inwestycji budynek będzie wynajmowany na rzecz spółki z grupy (podmiotu powiązanego z Wnioskodawcą), która w tym budynku będzie prowadziła sklep z artykułami oświetleniowymi; potencjalnie powierzchnia w budynku może być również wynajmowana na rzecz innych najemców.

W związku z planowaną inwestycją, Sprzedawca – przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości – udzieli Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji planowanej inwestycji. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte będzie w cenie sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym, w ramach prowadzonych postępowań administracyjnych Spółka zasadniczo będzie działać we własnym imieniu, ale na rzecz Sprzedającego bądź jako pełnomocnik Sprzedającego. Ponadto, Sprzedający zezwoli Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań. Sprzedający udzieli Wnioskodawcy upoważnienia do podejmowania wszelkich czynności, w tym składania i odbierania wszelkich oświadczeń, dokumentów lub uzgodnień w toku ww. postępowań.

Sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, mającą status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazaną w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający prowadzi przede wszystkim działalność w zakresie sprzedaży hurtowej towarów związanych z wyposażeniem wnętrz (PKD 46.47.Z) oraz działalność usługową związaną z obsługą sprzedaży oświetlenia, ale również m.in. działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

Nieruchomość nie była i nie będzie do chwili sprzedaży przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedającego, poza użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy. Na Nieruchomości nie była prowadzona produkcja rolna ani leśna. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego ani w żaden inny sposób używana.

Obecnie Sprzedający – poza nieruchomościami wykorzystywanymi prywatnie (dom mieszkalny i mieszkanie) i Nieruchomością – jest właścicielem lokalu biurowego w P., który jest wynajmowany (lokal wynajmowany z VAT przez Sprzedawcę) oraz dwóch niezabudowanych działek gruntu.

W przeciągu ostatnich lat Sprzedający dokonał następujących transakcji dotyczących nieruchomości: sprzedaż i kupno domu prywatnego, kupno dwóch niezabudowanych działek, kupno lokalu użytkowego na wynajem, kupno Nieruchomości.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedający powzięli wątpliwości co do opodatkowania VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0112-KDIL1-1.4012.360.2020.3.JKU,, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej „PCC”)? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Zdaniem Zainteresowanych (sformułowanym ostatecznie w uzupełnieniu wniosku), biorąc pod uwagę, że transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT a nie będzie korzystała ze zwolnienia, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy PCC). Stosowanie do art. 2 pkt 4 ustawy PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług;
   
2. zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika VAT, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowania VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla odpowiedzi na pytanie Wnioskodawcy, tj. czy przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy nie będzie opodatkowana PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy PCC według właściwej stawki. Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT może bowiem skutkować wyłączeniem opodatkowania PCC.

Jak wskazano natomiast w stanowisku odnośnie do pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23% (i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania).

W konsekwencji spełniona zostanie przesłanka wskazana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy PCC i analizowana dostawa będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 04 listopada 2020 r. Znak: 0112-KDIL1-1.4012.360.2020.3.JKU.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2. innych praw majątkowych − 1%.
   
   

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania – Spółka zamierza nabyć niezabudowaną nieruchomość położoną w województwie (…), składającą się z jednej działki ewidencyjnej o numerze (…) o powierzchni 1012 m2. Właścicielem Nieruchomości jest Zainteresowany niebędący stroną postępowania, który jest Prezesem Zarządu Spółki oraz większościowym udziałowcem Spółki.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 04 listopada 2020 r. Znak: 0112-KDIL1-1.4012.360.2020.3.JKU wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) W odniesieniu do analizowanej sprawy wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji transakcja sprzedaży Działki na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Z uwagi na powyższe, należy uznać, że sprzedaż przedmiotowej Działki nie będzie stanowiła realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym Sprzedającego. (…)

Zatem mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy należy stwierdzić, że działka będąca przedmiotem dostawy na moment sprzedaży nie będzie stanowić terenu niezabudowanego, innego niż teren budowlany i w związku z powyższym jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. (…)

Podsumowując, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności Nieruchomości (niezabudowanego gruntu budowlanego) za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedającego na Spółkę stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z opodatkowania VAT.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.