2020.11.16 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB3-1.4012.617.2020.2.AB
z 16 listopada 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 27 lipca 2020 r. (data wpływu 4 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z 26 października 2020 r. (data wpływu 29 października 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

zwolnienia z podatku VAT sprzedaży działki nr 1 – jest nieprawidłowe,
braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 2 - jest prawidłowe,
braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziału w działce nr 3 – jest prawidłowe,
braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 4, 5, 6, 7, 8 - jest prawidłowe,
ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku, gdy część gruntów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a część będzie korzystać ze zwolnienia – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 sierpnia 2020 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości oraz ustalenia podstawy opodatkowania.

Ww. wniosek został uzupełnionym pismem z 26 października 2020 r. (data wpływu 29 października 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 8 października 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.617.2020.1.AB.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Nieruchomość w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr 1:

Jest to nieruchomość gruntowa, co do zasady niezabudowana - poza jednym budynkiem na działce nr 1, zlokalizowana (…), stanowiąca działki gruntu: nr 1 - 1.284,00 m2 i nr 2 - 975 m2:

Tabela 1 – załącznik PDF

Na działce 1, w południowej jej części, znajduje się budynek o funkcji: „budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa” o liczbie kondygnacji: 1, powierzchnia zabudowy: 136 m2, rok zakończenie budowy: 1960. Wysokość budynku od 2,40 do 7,20 m. Jest to budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, parterowy, o konstrukcji murowanej z pustaków.

Podatnik nie poniósł wydatków na ulepszenie w/w budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej.

Podatnik nie wykorzystywał też z przedmiotowego budynku w zakresie czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Na obszarze, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość na dzień sporządzenia przedmiotowego pisma obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony Uchwałą nr X z dnia 31.01.2005 r. Ogłoszony w Dz.U. Woj. z dnia 24.03.2005 r. Przy czym plan ten obejmuje całość działki nr 2 i zabudowaną, południową część działki nr 1.

Zgodnie z zapisem w tym dokumencie teren, na którym położona jest wyceniana nieruchomość oznaczony jest symbolami: MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej obejmującej zabudowę jednorodzinną i bliźniaczą - w obiektach wolnostojących, na wydzielonych działkach, ustala się:

„zakaz lokalizacji:
1. przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w zrozumieniu obowiązujących przepisów szczególnych (także garaży dla samochodów ciężarowych i autobusów),
2. wielkogabarytowych reklam.
nakazy w zakresie warunków, zasad i standardów kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu:
1. warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest przyłączenie wnioskowanej działki budowlanej do systemów infrastruktury technicznej a w szczególności do miejskiego systemu odprowadzania ścieków oraz do drogi publicznej, zgodnie z ustaleniami zawartymi w rozdz. VI, ust. 2 pkt 3/,
2. miejsca garażowe oraz miejsca postojowe w obrębie działki budowlanej wg wskaźników określonych w rozdz. III, ust. 7,
3. udział terenów zieleni w granicach działki budowlanej - co najmniej 45%,
4. dla terenu u zbiegu ulic: (…)- maksymalnego zachowania istniejącej zieleni wysokiej pełniącej funkcję zieleni izolacyjnej od terenu szybu górniczego,
5. wysokość nowych i nadbudowywanych domów mieszkalnych nie może przekraczać 2 kondygnacji nadziemnych tj. nie więcej niż 10m (w tym możliwość wykorzystania poddasza jako kondygnacji mieszkalnej) i musi być dostosowana do wysokości budynków sąsiednich, wyjątek stanowi nadbudowa lub wymiana dachu w istniejących budynkach dwukondygnacyjnych gdzie wysokość nie może przekraczać 3 kondygnacji nadziemnych tj. nie więcej niż 13m,
6. linia nowej zabudowy w obrębie 1-2 wolnych działek pomiędzy istniejącymi budynkami mieszkalnymi - wg budynków istniejących, w innej sytuacji - wg ustaleń w rozdz. III ust. 1 pkt 2/,
7. dachy nowych, rozbudowywanych, nadbudowywanych lub przebudowywanych domów należy wznosić jako dwuspadowe - symetryczne lub czterospadowe, o kącie nachylenia połaci 30 - 45%, wyjątek stanowi zabudowa luki budowlanej w sąsiedztwie obiektów o dachach płaskich lub prawie płaskich,
8. poddasza domów o stromych dachach mogą być wykorzystywane dla mieszkalnictwa lub innych funkcji, nie kolidujących z funkcją mieszkalnictwa,
9. kolorystyka pokryć dachowych: czerwona, czerwono-brązowa lub brązowa. Ściany zewnętrzne w kolorach jasnych lub z ceramiki budowlanej z możliwością zastosowania elementów drewnianych i kamiennych,
10. zabrania się stosowania jako materiałów elewacyjnych wszelkiego rodzaju listew plastikowych oraz blach falistych, trapezowych i innych,
11. forma architektoniczna wolnostojących małych obiektów gospodarczych i garaży powinna spełniać następujące wymagania:
12. przestrzegania ustaleń dla strefy ochrony konserwatorskiej „B”, wymienionych w niniejszym rozdziale, ust. 15 pkt 2/ dla terenów wchodzących w obszar tej strefy oraz ustaleń dla obiektów wymienionych w ewidencji chronionych, nieruchomych dóbr kultury zawartych w niniejszym rozdziale ust. 15 pkt 1/;
dopuszcza się:
1. adaptację istniejącej przy ul. (…) funkcji usług z zakresu urządzeń obsługi komunikacji - garaże i parkingi,
2. jako funkcję uzupełniającą - lokalizację nieuciążliwych usług wbudowanych, umożliwiających realizację przedsięwzięć komercyjnych, zaspokajających główne potrzeby społeczności lokalnej,
3. lokalizację garaży i małych obiektów gospodarczych wolnostojących, przybudowanych lub wbudowanych, towarzyszące budynkowi mieszkalnemu w granicy działki budowlanej,
4. lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej,
5. ulic dojazdowych i wewnętrznych nie określonych w rysunku planu Nr 1, lecz o parametrach wg rozdziału III, ust. 5, ustaleń planu;
zasady podziału terenów na działki budowlane:
- powierzchnia działki musi wynosić co najmniej 600m2,
- szerokość działki od strony ulicy - co najmniej 17m, (zalecane 20m)
- każda działka budowlana musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz do sieci infrastruktury technicznej”.

Część tych terenów może też stanowić zgodnie z w/w MPZP z 31.01.2005 r. linie rozgraniczające drogi zbiorczej ul. (…) o szerokości 20m (symbol: KZ 1/2).

Północna część działki nr 1 zlokalizowana jest w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta (…), w obszarze fragmentów terenów górniczych (…) - część obejmująca teren doliny rzeki wraz z jej odpływami uchwalonego Uchwalą nr X Rady Miasta z dnia 23 listopada 2016 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 8 grudnia 2016 r. poz. 6631 - na terenie oznaczonym symbolami:

46Z, 47Z, 48Z, 49Z - teren zieleni w dłoniach rzecznych,
17WS/Z, 19WS/Z - teren wód powierzchniowych śródlądowych i zieleni w dolinach rzecznych. Zgodnie z tym MPZP z dnia 23 listopada 2016 r. dla terenów oznaczonych symbolami 46Z, 47Z, 48Z, 49Z ustalono następujące przeznaczenie:

3Z, 4Z, 5Z, 6Z, 7Z, 8Z, 9Z, 10Z, 11Z, 12Z, 13Z, 14Z, 15Z, 16Z, 17Z, 18Z, 19Z, 20Z, 21Z, 22Z, 23Z, 24Z, 25Z, 26Z, 27Z, 28Z, 29Z, 30Z, 31Z, 32Z, 33Z, 34Z, 35Z, 36Z, 37Z, 38Z, 39Z, 40Z, 41Z, 42Z, 43Z, 44Z, 45Z, 46Z, 47Z, 48Z, 49Z, 50Z, 51Z, 52Z, 53Z, 54Z, 55Z, 56Z, 57Z, 58Z, 59Z, 60Z, 61Z, 62Z, 63Z,

przeznaczenie:
1. łęki, pastwiska, pola uprawne, zakrzewienia, zadrzewienia,
2. zieleń, ogrody przydomowe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej, mieszkaniowo - usługowej i usługowej,
3. wody powierzchniowe śródlądowe stojące - stawy,
4. istniejąca zabudowa, z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2;
dopuszczenie:
1. dojść, dojazdów,
2. lokalizacji budowli i urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
3. lokalizacji urządzeń melioracji wodnych szczegółowych oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
4. ciągów pieszych, pieszo - rowerowych,
5. ścieżek rowerowych,
6. lokalizacji kładek dla ruchu pieszego, pieszo - rowerowego, mostów,
7. elementów wyposażenia miejskiego,
8. urządzeń rekreacji wodnej i wypoczynku na stawach,
9. sieci i urządzeń infrastruktury technicznej;
nakaz:
1. realizacji ogrodzeń bez podmurówek - z prześwitem, umożliwiających migrację drobnych zwierząt, zwłaszcza drewnianych ogrodzeń typu farmerskiego,
2. realizacji ciągów pieszych i pieszo - rowerowych, ścieżek rowerowych jako gruntowych,
3. umożliwienia przejść dla zwierząt,
4. maskowania urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową, melioracją, regulacją w szczególności:
5. zachowania minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej w granicach planu: 90%,
6. zachowania ciągłości istniejących i projektowanych ciągów pieszych i pieszo- rowerowych;
zakaz:
1. nadsypywania terenu,
2. zabudowy i zagospodarowania terenu innego niż ustalone w pkt 1 i 2 z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt li 2,
3. sytuowania ogrodzeń:
4. lokalizacji tymczasowych obiektów budowlanych”.

Natomiast dla terenów oznaczonych symbolami 17WS/Z i 19WS/Z ustalono następujące przeznaczenie:

„ § 13. 1. Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1WS/Z, 2WS/Z, 3WS/Z, 4WS/Z, 5WS/Z, 6WS/Z, 7WS/Z, 8WS/Z, 9WS/Z, 10WS/Z, 11WS/Z, 12 WS/Z, 13 WS/Z, 14WS/Z, 15WS/Z, 16WS/Z, 17WS/Z, 18 WS/Z, 19WS/Z, 20WS/Z, 21 WS/Z, 22WS/Z, 23WS/Z, 24WS/Z, 25WS/Z, 26WS/Z, 27WS/Z, 28WS/Z, 29WS/Z, 30WS/Z, 31 WS/Z, 32WS/Z, 33WS/Z, 34WS/Z, 35WS/Z, 36WS/Z, 37WS/Z, 38WS/Z, 39WS/Z ustala się:

przeznaczenie:
1. wody powierzchniowe śródlądowe i zieleń w dolinach rzecznych - (…),
2. łąki, pastwiska, pola uprawne, zakrzewienia, zadrzewienia, stanowiące biologiczną obudowę rzeki i jej dopływów,
3. istniejąca zabudowa, z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2;
dopuszczenie:
1. lokalizacji budowli i urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
2. lokalizacji urządzeń melioracji wodnych szczegółowych oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
3. lokalizacji kładek dla ruchu pieszego, pieszo - rowerowego, mostów,
4. lokalizacji przepustów,
5. ciągów pieszych i pieszo - rowerowych,
6. dojść, dojazdów,
7. sieci i urządzeń infrastruktury technicznej,
8. elementów wyposażenia miejskiego;
nakaz:
1. utrzymania biologicznej obudowy rzeki i jej dopływów,
2. realizacji ciągów pieszych i pieszo - rowerowych jako gruntowych,
3. umożliwienia przejść dla zwierząt,
4. maskowania urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową, melioracją, regulacją w szczególności:
5. prowadzenia dojść, dojazdów, kładek dla ruchu pieszego i pieszo - rowerowego, mostów, przepustów, w poprzek dolin rzecznych, realizowanych łącznie z niezbędnymi sieciami infrastruktury technicznej,
6. zachowania ciągłości istniejących i projektowanych ciągów pieszych i pieszo- rowerowych;
zakaz:
1. zabudowy i zagospodarowania terenu innego niż ustalone w pkt 1 i 2 z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2,
2. nadsypywania terenu,
3. lokalizacji tymczasowych obiektów budowlanych”.

Tereny te objęte są również uchwałą Rady Miasta o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenach obowiązujących MPZP. W tym zakresie obszar ten jest objęty II edycją Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta, uchwalonego Uchwałą nr X Rady Miasta z dnia 25-go kwietnia 2012 r.

Zgodnie z zapisem w tym dokumencie teren, na który położona jest przedmiotowa nieruchomość oznaczony jest symbolami: MJ - obszary zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dotyczy to całości działki nr 2 i zabudowaną część działki nr 1.

Zgodnie z w/w Studium:

„MJ - obszary zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

9.1. Podstawowy kierunek przeznaczenia terenów:

zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

9.2. Dopuszczalne kierunki przeznaczenia terenów:

usługi społeczne,
usługi administracyjno-biurowe,
usługi konsumpcyjne oraz usługi handlu detalicznego o powierzchni sprzedaży do 2000 m2,
usługi kultu religijnego i cmentarze przykościelne,
obiekty rekreacji indywidualnej na działkach w zabudowie jednorodzinnej,
nieuciążliwe usługi i małe zakłady produkcyjne,
gospodarstwa ogrodnicze i specjalistyczne gospodarstwa rolne,
inne, wyżej nie wymienione - zgodnie z § 2 p.1.2.

9.3. Ograniczenia zmian w przeznaczeniu terenów:

9.3.1 Zakaz lokalizacji sposobów zagospodarowania terenu:

znacząco oddziałujących na środowisko,
mogących być źródłem hałasu przewyższającego dopuszczalne poziomy dla obszaru,
związanych z gromadzeniem lub przetwarzaniem odpadów, złomu, zużytych pojazdów i ich części, maszyn, sprzętu elektromechanicznego itp.,
obejmujących składowanie surowców, paliw lub innych materiałów na powierzchni terenu,
wykorzystujących transport samochodami ciężarowymi typu TIR.

9.3.2 Wyklucza się uciążliwe dla środowiska obiekty produkcji rolniczej,

9.4. Zasady zagospodarowania i użytkowania terenów:

9.4.1 Usługi społeczne i konsumpcyjne powinny służyć głównie obsłudze lokalnych mieszkańców (tzw. usługi podstawowe); ponadto dopuszczone mogą być nieuciążliwe usługi i małe zakłady produkcyjne niepowodujące uciążliwości dla podstawowego kierunku przeznaczenia terenu, zlokalizowane w budynkach mieszkalnych lub usługowych o gabarytach typowych dla okolicznej zabudowy mieszkaniowej, jak pracownie projektowe, twórcze, kancelarie, gabinety usług związanych z ochroną zdrowia, punkty napraw, usługi specjalistyczne, piekarnie, małe warsztaty itp.).

9.4.2 Zaleca się zapewnić ochronę istniejących lasów, z możliwością ich zagospodarowania na cele rekreacyjne i edukacyjne. Przeznaczenie lasów na cele nieleśne dopuszcza się wyjątkowo, w przypadkach związanych z realizacją celów publicznych, zaspokojeniem zbiorowych potrzeb społecznych, potrzebą zapewnienie bezpieczeństwa ludzi i mienia, racjonalnej gospodarki leśnej lub ochrony środowiska, pod warunkiem uzyskania niezbędnych zgód w toku opracowania miejscowego planu.

9.4.3 Kształtowanie i ochrona ładu przestrzennego:

Większość obszarów „MJ”, w tym zwłaszcza położonych w dzielnicach południowych miasta, to obszary wymagające ukształtowania układów przestrzennych o strukturze osiedli podmiejskich. Podstawą dalszego rozwoju przestrzennego tych obszarów powinna być kompleksowa realizacja prawidłowej sieci ulic dojazdowych i wewnętrznych dla całych obszarów przewidzianych do zabudowy, a co najmniej zaplanowanie zasad jej rozwoju, w nawiązaniu do układu istniejących i planowanych dróg zbiorczych oraz lokalnych określonego na rysunku studium nr 1 i nr 2.

9.5. Wytyczne szczegółowe do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego:

9.5.1 Plany miejscowe powinny tworzyć warunki zrównoważonego rozwoju obszaru, w szczególności poprzez kształtowanie hierarchicznej struktury lokalnych układów drogowych (minimalizującej ruch tranzytowy), właściwą strukturę przestrzeni publicznych, zwłaszcza w rozwiązaniach dotyczących ciągów i przejść pieszych oraz rozmieszczenia usług i zieleni.

9.5.2 W miejscowych planach należy w sposób szczególny rozpoznać uwarunkowania lokalne, w tym charakter istniejącej zabudowy, przepustowość układu drogowego oraz ograniczenia ekofizjograficzne, wpływające na określenie dopuszczalnych kierunków zagospodarowania terenu.

9.5.3 Główne zadania wymagające rozwiązania w planach:

regulacja układu ulic klasy L (lokalnej) i Z (zbiorczej), głównie położonych w południowych dzielnicach miasta - w celu poprawienia czytelność i ciągłości układu ulic oraz parametrów pasów drogowych i jezdni;
określenie zasad odprowadzania i oczyszczania wód opadowych i roztopowych, w tym kierunków rozwoju systemu kanalizacji deszczowej;
określenie zasad rozwoju układu ulic klasy D (dojazdowych), w dostosowaniu do przewidywanej intensywności zagospodarowania obszaru;
dostosowanie intensywności zabudowy do możliwości rozbudowy układu drogowego;
określenie założeń programowo-przestrzennych rozmieszczenia usług społecznych niezbędnych dla uzupełnienia potrzeb rozwijających się osiedli mieszkaniowych, przy założeniu skupiania usług w lokalnych ośrodkach i rozmieszczenia ich w odległości pieszego dojścia oraz ustalenie zasad zagospodarowania takich ośrodków i zespołów usługowych;
powstrzymanie rozwoju zabudowy w formie nadmiernie intensywnych zespołów realizowanych kosztem jakości środowiska zamieszkania, w tym sytuowania budynków w zbyt małej odległości od jezdni ulic lokalnych i zbiorczych;
zapewnienie parametrów ulic klasy Z pozwalających na zmniejszenie uciążliwości dla przyległej zabudowy;
ochrona płynności ruchu w ciągach ulic zbiorczych (w miarę możliwości - włączanie ruchu poprzez ulice dojazdowe i lokalne, unikanie wprowadzania indywidualnych wjazdów bramowych);
zapewnienie odległości zabudowy od kompleksów leśnych (obszarów „ZL”) spełniającej potrzeby bezpieczeństwa”.

W części niezbudowanej działka nr 1 objęta II edycję Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta, uchwalonego Uchwałą nr X Rady Miasta z dnia 25-go kwietnia 2012 r. Zgodnie z zapisem w tym dokumencie teren oznaczony jest symbolami: ZE: tereny zieleni nieurządzonej w tym w ciągach ekologicznych. Zgodnie z w/w Studium:

„18. ZE - obszary zieleni o funkcji przyrodniczoekologicznej

18.1. Podstawowe kierunki przeznaczenia terenów:

tereny rolnicze,
wody powierzchniowe,
tereny zieleni objęte formami ochrony zgodnie z przepisami o ochronie przyrody,
tereny zieleni.

18.2. Dopuszczalne kierunki przeznaczenia terenów:

Zgodnie z § 2 p.1.2, z zastrzeżeniem p. 18.3.2.

18.3. Ograniczenia zmian w przeznaczeniu terenów:

18.3.1 Wyklucza się lokalizację nowej zabudowy związanej z gospodarką rolną.

18.3.2 Inwestycje powinny być dopuszczane wyłącznie w przypadkach uzasadnionych potrzebą rozwoju systemów infrastruktury technicznej, urządzeń służących ochronie przed powodzią i ochronie środowiska oraz tworzeniem warunków rekreacji i wypoczynku.

18.4. Zasady zagospodarowania i użytkowania terenów:

18.4.1 Użytkowanie terenów wymienionych w p. 18.2 dopuszczalne powinno być tylko w takim zakresie, w jakim nie koliduje z ich wiodącą funkcją przyrodniczą, w tym:

utrzymaniem dominacji terenów otwartych oraz ochroną ciągłości przestrzennej ekosystemów w skali ponadlokalnej i lokalnej,
zachowaniem bioróżnorodności, zwłaszcza zbiorowisk roślinnych o naturalnym charakterze towarzyszących ciekom wodnym, łąk i remiz śródpolnych;
ochroną i kształtowaniem warunków odtwarzania się zasobów wód podziemnych;
ochroną gleb, wód powierzchniowych i podziemnych przed zanieczyszczeniem;
zapewnieniem przewietrzania obszarów zurbanizowanych.

18.4.2 Sposoby użytkowania terenu określone w ramach przeznaczenia dopuszczalnego mogą być realizowane pod warunkiem:

utrzymania naturalnej biologicznej otuliny rzek i cieków w pasach o szerokości 5 m od brzegu koryta,
nie pogarszania warunków odprowadzania wód opadowych oraz przepływu wód wezbraniowych.

18.4.3 Obiekty budowlane nie mogą powodować przegrodzenia dolin, a w szczególności przerwania ciągłości terenów czynnych biologicznie, utrudnienia migracji zwierząt oraz swobodnego spływu wód i powietrza.

18.4.4 Zagospodarowanie terenu nie powinno prowadzić do zmian ukształtowania terenu w obrębie dolin, a w szczególności w bliskim sąsiedztwie koryt cieków. Niedopuszczalne jest nadsypywanie terenu poniżej oraz w obrębie naturalnie ukształtowanej skarpy oddzielającej terasę zalewową od wyżej położonej części doliny.

18.4.5 Budowa dróg oraz sieci i urządzeń infrastruktury technicznej powinna zapewniać zastosowanie rozwiązań i technologii minimalizujących szkody w środowisku w trakcie budowy oraz uciążliwości w trakcie użytkowania, a także ochronę krajobrazu. W razie konieczności prowadzenia sieci infrastruktury technicznej w poprzek dolin rzecznych, jeżeli konieczne jest umieszczenie ich nad ziemią, należy stosować rozwiązania projektowe zapewniające ich estetyczny wygląd i w miarę możliwości łączyć z budową kładek pieszo - rowerowych. Przy projektowaniu ciągów drogowych przecinających ciągi dolinne i koryta cieków należy preferować rozwiązania konstrukcyjne (mosty i przepusty), które umożliwią swobodną i bezpieczną migrację zwierząt, w tym zwierzyny grubej.

18.4.6 Istniejąca zabudowa, w tym mieszkaniowa, może podlegać remontom, przebudowie oraz rozbudowie w granicach istniejącej działki, a także uzupełnieniu o garaże i obiekty gospodarcze, pod warunkiem uwzględnienia wymagań ochrony przed powodzią i podtopieniem oraz zachowania ustaleń zawartych wp. 18.4.1. -18.4.4.

Nieruchomość ta została zakupiona przez Sp. z o.o. na podstawie aktu notarialnego z dnia 30.09.2011 r. 1 od: (…).

W momencie zakupu tej nieruchomości działka nr 1 była zabudowana w/w budynkiem. Natomiast działka nr 2 była niezabudowana.

Tym samym aktem notarialnym została również zakupiony udział w prawie własności nieruchomości - wartość udziału 1/2, dla której Sąd Rejonowy XI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą 2 składająca się z działki nr 3. W momencie zakupu tej nieruchomości działka nr 3 była niezabudowana. Nieruchomość ta została szczegółowo opisana w pkt 2.

Nieruchomości (…) zostały zakupione za łączną cenę 621.846,00 zł.

Uprzednim właścicielem tej nieruchomości była (…), która uzyskała prawo własności tej nieruchomości na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 30 maja 1985 r. rep. A nr 1127/85.

Następnie właścicielem tej nieruchomości zostali w/w (…), którzy uzyskali prawo własności tej nieruchomości na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 8 czerwca 2011 r. rep. A 1.

Tym samym żadna z czynności prawnych czy zdarzeń prawnych, na podstawie której uprzedni właściciele, jak i obecny właściciel tej nieruchomości uzyskali do nie niej prawo własności nie było czynnością, od której zostałby naliczony i odprowadzony podatek VAT.

2. Nieruchomość w miejscowości dla której Sąd Rejonowy wicach Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr 2:

Nieruchomość ta stanowi współwłasność z Państwem (…). Udział podatnika w prawie własności wynosi 1/2.

Jest to nieruchomość gruntowa, niezabudowana, zlokalizowana (…), stanowiąca działki gruntu: 3 - 298 m2.

Jest działka drogowa, która na dzień sporządzenia niniejszego wniosku nie została urządzona.

Tabela 2 – załącznik PDF

Na obszarze, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość na dzień sporządzenia przedmiotowego pisma obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony Uchwałą nr 05 RM z dnia 31.01.2005 r. Ogłoszony w Dz. U. Woj. Nr 3 z dnia 24.03.2005 r.

Zgodnie z zapisem w tym dokumencie teren na którym położona jest wyceniana nieruchomość oznaczony jest symbolami: MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

zakaz lokalizacji:
1. przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w zrozumieniu obowiązujących przepisów szczególnych (także garaży dla samochodów ciężarowych i autobusów),
2. wielkogabarytowych reklam.
nakazy w zakresie warunków, zasad i standardów kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu:
1. warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest przyłączenie wnioskowanej działki budowlanej do systemów infrastruktury technicznej a w szczególności do miejskiego systemu odprowadzania ścieków oraz do drogi publicznej, zgodnie z ustaleniami zawartymi w rozdz. VI, ust. 2 pkt 3/,
2. miejsca garażowe oraz miejsca postojowe w obrębie działki budowlanej wg wskaźników określonych w rozdz. III, ust. 7,
3. udział terenów zieleni w granicach działki budowlanej - co najmniej 45%,
4. dla terenu u zbiegu ulic: (…) - maksymalnego zachowania istniejącej zieleni wysokiej pełniącej funkcję zieleni izolacyjnej od terenu szybu górniczego,
5. wysokość nowych i nadbudowywanych domów mieszkalnych nie może przekraczać 2 kondygnacji nadziemnych tj. nie więcej niż 10m (w tym możliwość wykorzystania poddasza jako kondygnacji mieszkalnej) i musi być dostosowana do wysokości budynków sąsiednich, wyjątek stanowi nadbudowa lub wymiana dachu w istniejących budynkach dwukondygnacyjnych gdzie wysokość nie może przekraczać 3 kondygnacji nadziemnych tj. nie więcej niż 13m,
6. Unia nowej zabudowy w obrębie 1-2 wolnych działek pomiędzy istniejącymi budynkami mieszkalnymi - wg budynków istniejących, w innej sytuacji - wg ustaleń w rozdz. III ust. 1 pkt 2/,
7. dachy nowych, rozbudowywanych, nadbudowywanych lub przebudowywanych domów należy wznosić jako dwuspadowe - symetryczne lub czterospadowe, o kącie nachylenia połaci 30 - 45%, wyjątek stanowi zabudowa luki budowlanej w sąsiedztwie obiektów o dachach płaskich lub prawie płaskich,
8. poddasza domów o stromych dachach mogą być wykorzystywane dla mieszkalnictwa lub innych funkcji, nie kolidujących z funkcją mieszkalnictwa,
9. kolorystyka pokryć dachowych: czerwona, czerwono-brązowa lub brązowa. Ściany zewnętrzne w kolorach jasnych lub z ceramiki budowlanej z możliwością zastosowania elementów drewnianych i kamiennych,
10. zabrania się stosowania jako materiałów elewacyjnych wszelkiego rodzaju listew plastikowych oraz blach falistych, trapezowych i innych,
11. forma architektoniczna wolnostojących małych obiektów gospodarczych i garaży powinna spełniać następujące wymagania:
12. przestrzegania ustaleń dla strefy ochrony konserwatorskiej „B”, wymienionych w niniejszym rozdziale, ust. 15 pkt 2/ dla terenów wchodzących w obszar tej strefy oraz ustaleń dla obiektów wymienionych w ewidencji chronionych, nieruchomych dóbr kultury zawartych w niniejszym rozdziale ust. 15 pkt 1/;
dopuszcza się:
1. adaptację istniejącej przy ul. (...) funkcji usług z zakresu urządzeń obsługi komunikacji - garaże i parkingi,
2. jako funkcję uzupełniającą - lokalizację nieuciążliwych usług wbudowanych, umożliwiających realizację przedsięwzięć komercyjnych, zaspokajających główne potrzeby społeczności lokalnej,
3. lokalizację garaży i małych obiektów gospodarczych wolnostojących, przybudowanych lub wbudowanych, towarzyszące budynkowi mieszkalnemu w granicy działki budowlanej,
4. lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej,
5. ulic dojazdowych i wewnętrznych nie określonych w rysunku planu Nr 1, lecz o parametrach wg rozdziału III, ust. 5, ustaleń planu;
zasady podziału terenów na działki budowlane:
1. powierzchnia działki musi wynosić co najmniej 600m2,
2. szerokość działki od strony ulicy - co najmniej 17m, (zalecane 20m)
3. każda działka budowlana musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz do sieci infrastruktury technicznej”.

Tereny te objęte są również uchwałę Rady Miasta o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenach obowiązujących MPZP. W tym zakresie obszar ten jest objęty II edycją Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta , uchwalonego Uchwałą nr 2 Rady Miasta z dnia 25-go kwietnia 2012 r.

Zgodnie z zapisem w tym dokumencie teren, na który położona jest przedmiotowa nieruchomość oznaczony jest symbolami: MJ - obszary zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Zgodnie z w/w Studium:

„MJ - obszary zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

9.1. Podstawowy kierunek przeznaczenia terenów:

zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

9.2. Dopuszczalne kierunki przeznaczenia terenów:

usługi społeczne,
usługi administracyjno-biurowe,
usługi konsumpcyjne oraz usługi handlu detalicznego o powierzchni sprzedaży do 2000 m2,
usługi kultu religijnego i cmentarze przykościelne,
obiekty rekreacji indywidualnej na działkach w zabudowie jednorodzinnej,
nieuciążliwe usługi i małe zakłady produkcyjne,
gospodarstwa ogrodnicze i specjalistyczne gospodarstwa rolne,
inne, wyżej nie wymienione - zgodnie z § 2 p.1.2.

9.3. Ograniczenia zmian w przeznaczeniu terenów:

9.3.1 Zakaz lokalizacji sposobów zagospodarowania terenu:

znacząco oddziałujących na środowisko,
mogących być źródłem hałasu przewyższającego dopuszczalne poziomy dla obszaru,
związanych z gromadzeniem lub przetwarzaniem odpadów, złomu, zużytych pojazdów i ich części, maszyn, sprzętu elektromechanicznego itp.,
obejmujących składowanie surowców, paliw lub innych materiałów na powierzchni terenu,
wykorzystujących transport samochodami ciężarowymi typu TIR.

9.3.2 Wyklucza się uciążliwe dla środowiska obiekty produkcji rolniczej,

9.4. Zasady zagospodarowania i użytkowania terenów:

9.4.3 Kształtowanie i ochrona ładu przestrzennego:

Większość obszarów „MJ” w tym zwłaszcza położonych w dzielnicach południowych miasta, to obszary wymagające ukształtowania układów przestrzennych o strukturze osiedli podmiejskich. Podstawą dalszego rozwoju przestrzennego tych obszarów powinna być kompleksowa realizacja prawidłowej sieci ulic dojazdowych i wewnętrznych dla całych obszarów przewidzianych do zabudowy, a co najmniej zaplanowanie zasad jej rozwoju, w nawiązaniu do układu istniejących i planowanych dróg zbiorczych oraz lokalnych określonego na rysunku studium nr 1 i nr 2.

9.5. Wytyczne szczegółowe do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego:

9.5.3 Główne zadania wymagające rozwiązania w planach:

regulacja układu ulic klasy L (lokalnej) i Z (zbiorczej), głównie położonych w południowych dzielnicach miasta - w celu poprawienia czytelność i ciągłości układu ulic oraz parametrów pasów drogowych i jezdni;
określenie zasad odprowadzania i oczyszczania wód opadowych i roztopowych, w tym kierunków rozwoju systemu kanalizacji deszczowej;
określenie zasad rozwoju układu ulic klasy D (dojazdowych), w dostosowaniu do przewidywanej intensywności zagospodarowania obszaru;
dostosowanie intensywności zabudowy do możliwości rozbudowy układu drogowego;
określenie założeń programowo-przestrzennych rozmieszczenia usług społecznych niezbędnych dla uzupełnienia potrzeb rozwijających się osiedli mieszkaniowych, przy założeniu skupiania usług w lokalnych ośrodkach i rozmieszczenia ich w odległości pieszego dojścia oraz ustalenie zasad zagospodarowania takich ośrodków i zespołów usługowych;
powstrzymanie rozwoju zabudowy w formie nadmiernie intensywnych zespołów realizowanych kosztem jakości środowiska zamieszkania, w tym sytuowania budynków w zbyt małej odległości od jezdni ulic lokalnych i zbiorczych;
zapewnienie parametrów u He klasy Z pozwalających na zmniejszenie uciążliwości dla przyległej zabudowy;
ochrona płynności ruchu w ciągach ulic zbiorczych (w miarę możliwości - włączanie ruchu poprzez ulice dojazdowe i lokalne, unikanie wprowadzania indywidualnych wjazdów bramowych);
zapewnienie odległości zabudowy od kompleksów leśnych (obszarów ,,ZL”) spełniającej potrzeby bezpieczeństwa”.

Część tego terenu może też stanowić zgodnie z w/w MPZP z 31.01.2005 r. linie rozgraniczające drogi zbiorczej ul. (...) o szerokości 20m (symbol: KZ 1/2).

Udział w prawie własności nieruchomości tej został zakupiony przez (...) Sp. z o.o. na podstawie aktu notarialnego z dnia 30.09.2011 r. Rep. A nr 1 od: (…).

W momencie zakupu tej nieruchomości działka nr 3 była niezabudowana.

Tym samym aktem notarialnym została również zakupiona nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (...) XI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą 9 składająca się z działki nr 1 i 2. Nieruchomość ta została szczegółowo opisana w pkt 1. Nieruchomości x i y zostały zakupione za łączną cenę 621.846,00 zł.

Uprzednim właścicielem udziału w prawie własności tej nieruchomości była (…), która uzyskała to prawo na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 30 maja 1985 r. rep. A nr 5.

Następnie właścicielem udziału w prawie własności tej nieruchomości zostali w/w (…) którzy uzyskali to prawo na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 8 czerwca 2011 r. rep. A 11.

3. Nieruchomość w miejscowości , dla której Sąd Rejonowy w (...) XI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr 4:

Jest to nieruchomość gruntowa, niezabudowana, stanowiąca działki gruntu o numerach 4, 5, 6, 7, 8 i 11 o łącznej powierzchni 31.690,00 m2, zlokalizowana w (...) przy ul. (...).

Tabela 3. – załącznik PDF

Środkowa część działki nr 7, północno-wschodnie naroże działki 6, południowa część działki nr 8, południowo-wschodnia część działki nr 4 zlokalizowane są w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta , w obszarze fragmentów terenów górniczych (…) - (…)- część obejmująca teren doliny rzeki (…) wraz z jej odpływami uchwalonego Uchwalą nr 6 Rady Miasta z dnia 23 listopada 2016 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z dnia 8 grudnia 2016 r. poz. 1 - na terenie oznaczonym symbolami:

46Z, 47Z, 48Z, 49Z - teren zieleni w dłoniach rzecznych,
17WS/Z, 19WS/Z - teren wód powierzchniowych śródlądowych i zieleni w dolinach rzecznych.

Zgodnie z tym MPZP z dnia 23 listopada 2016 r. dla terenów oznaczonych symbolami 46Z, 47Z, 48Z, 49Z ustalono następujące przeznaczenie:

„ § 14.1. Dla terenów zieleni w dolinach rzecznych oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1Z, 2Z, 3Z, 4Z, 5Z, 6Z, 7Z, 8Z, 9Z, 10Z, 11Z, 12Z, 13Z, 14Z, 15Z, 16Z, 17Z, 18Z, 19Z, 20Z, 21Z, 22Z, 23Z, 24Z, 25Z, 26Z, 27Z, 28Z, 29Z, 30Z, 31Z, 32Z, 33Z, 34Z, 35Z, 36Z, 37Z, 38Z, 39Z, 40Z, 41Z, 42Z, 43Z, 44Z, 45Z, 46Z, 47Z, 48Z, 49Z, 50Z, 51Z, 52Z, 53Z, 54Z, 55Z, 56Z, 57Z, 58Z, 59Z, 60Z, 61Z, 62Z, 63Z, 64Z, 65Z, 66Z, 67Z, 68Z, 69Z, 70Z, 71Z, 72Z, 73Z, 74Z, 75Z, 76Z, 77Z, 78Z, 79Z, 80Z, 81Z, 82Z, 83Z, 84Z, 85Z, 86Z, 87Z, 88Z, 89Z, 90Z ustala się:

przeznaczenie:
1. łąki, pastwiska, pola uprawne, zakrzewienia, zadrzewienia,
2. zieleń, ogrody przydomowe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej, mieszkaniowo - usługowej i usługowej,
3. wody powierzchniowe śródlądowe stojące - stawy,
4. istniejąca zabudowa, z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2;
dopuszczenie:
1. dojść, dojazdów,
2. lokalizacji budowli i urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
3. lokalizacji urządzeń melioracji wodnych szczegółowych oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
4. ciągów pieszych, pieszo - rowerowych,
5. ścieżek rowerowych,
6. lokalizacji kładek dla ruchu pieszego, pieszo - rowerowego, mostów,
7. elementów wyposażenia miejskiego,
8. urządzeń rekreacji wodnej i wypoczynku na stawach,
9. sieci i urządzeń infrastruktury technicznej;
nakaz:
1. realizacji ogrodzeń bez podmurówek - z prześwitem, umożliwiających migrację drobnych zwierząt, zwłaszcza drewnianych ogrodzeń typu farmerskiego,
2. realizacji ciągów pieszych i pieszo - rowerowych, ścieżek rowerowych jako gruntowych,
3. umożliwienia przejść dla zwierząt,
4. maskowania urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową, melioracją, regulacją w szczególności:
5. zachowania minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej w granicach planu: 90%,
6. zachowania ciągłości istniejących i projektowanych ciągów pieszych i pieszo- rowerowych;
zakaz:
1. nadsypywania terenu,
2. zabudowy i zagospodarowania terenu innego niż ustalone w pkt 1 i 2 z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2,
3. sytuowania ogrodzeń:
4. lokalizacji tymczasowych obiektów budowlanych”.

Natomiast dla terenów oznaczonych symbolami 17WS/Z i 19WS/Z ustalono następujące przeznaczenie:

„ § 13. 1. Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1WS/Z, 2WS/Z, 3WS/Z, 4WS/Z, 5WS/Z, 6WS/Z, 7WS/Z, 8WS/Z, 9WS/Z, 10WS/Z, 11 WS/Z, 12WS/Z, 13 WS/Z, 14WS/Z, 15WS/Z, 16WS/Z, 17WS/Z, 18 WS/Z, 19 WS/Z, 20WS/Z, 21 WS/Z, 22WS/Z, 23WS/Z, 24WS/Z, 25WS/Z, 26WS/Z, 27WS/Z, 28WS/Z, 29WS/Z, 30WS/Z, 31 WS/Z, 32WS/Z, 33WS/Z, 34WS/Z, 35WS/Z, 36WS/Z, 37WS/Z, 38WS/Z, 39 WS/Z ustala się:

przeznaczenie:
1. wody powierzchniowe śródlądowe i zieleń w dolinach rzecznych - rzeka (…) oraz jej dopływy- rowy: (…),
2. łąki, pastwiska, pola uprawne, zakrzewienia, zadrzewienia, stanowiące biologiczną obudowę rzeki i jej dopływów,
3. istniejąca zabudowa, z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2;
dopuszczenie:
1. lokalizacji budowli i urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
2. lokalizacji urządzeń melioracji wodnych szczegółowych oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
3. lokalizacji kładek dla ruchu pieszego, pieszo - rowerowego, mostów,
4. lokalizacji przepustów,
5. ciągów pieszych i pieszo - rowerowych,
6. dojść, dojazdów,
7. sieci i urządzeń infrastruktury technicznej,
8. elementów wyposażenia miejskiego;
nakaz:
1. utrzymania biologicznej obudowy rzeki i jej dopływów,
2. realizacji ciągów pieszych i pieszo - rowerowych jako gruntowych,
3. umożliwienia przejść dla zwierząt,
4. maskowania urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową, melioracją, regulacją w szczególności:
5. prowadzenia dojść, dojazdów, kładek dla ruchu pieszego i pieszo - rowerowego, mostów, przepustów, w poprzek dolin rzecznych, realizowanych łącznie z niezbędnymi sieciami infrastruktury technicznej,
6. zachowania ciągłości istniejących i projektowanych ciągów pieszych i pieszo- rowerowych;
zakaz:
1. zabudowy i zagospodarowania terenu innego niż ustalone w pkt 1 i 2 z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2,
2. nadsypywania terenu,
3. lokalizacji tymczasowych obiektów budowlanych”.

Co do pozostałej części w/w nieruchomości na obszarze, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość na dzień sporządzenia przedmiotowego wniosku brak jest obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Obszar, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość jest objęty natomiast II edycją Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta , uchwalonego Uchwałą nr 1 Rady Miasta z dnia 25-go kwietnia 2012 r.

Zgodnie z zapisem w tym dokumencie teren, na który położona jest przedmiotowa nieruchomość oznaczony jest symbolami:

N.38 Rm: obszary rolne - rezerwy rozwojowe na cele zabudowy mieszkaniowej - działka nr 11;
N.41 ZE: obszary zieleni o funkcji przyrodniczoekologicznej - działki nr 4, 5, 6, 7, 8.

Zgodnie z w/w Studium:

„18. ZE - obszary zieleni o funkcji przyrodniczoekologicznej

18.1. Podstawowe kierunki przeznaczenia terenów:

tereny rolnicze,
wody powierzchniowe,
tereny zieleni objęte formami ochrony zgodnie z przepisami o ochronie przyrody,
tereny zieleni.

18.2. Dopuszczalne kierunki przeznaczenia terenów:

Zgodnie z § 2 p.1.2, z zastrzeżeniem p. 18.3.2.

18.3. Ograniczenia zmian w przeznaczeniu terenów:

18.3.1 Wyklucza się lokalizację nowej zabudowy związanej z gospodarką rolną.

18.4. Zasady zagospodarowania i użytkowania terenów:

18.4.1 Użytkowanie terenów wymienionych w p. 18.2 dopuszczalne powinno być tylko w takim zakresie, w jakim nie koliduje z ich wiodącą funkcją przyrodniczą, w tym:

utrzymaniem dominacji terenów otwartych oraz ochroną ciągłości przestrzennej ekosystemów w skali ponadlokalnej i lokalnej,
zachowaniem bioróżnorodności, zwłaszcza zbiorowisk roślinnych o naturalnym charakterze towarzyszących ciekom wodnym, łąk i remiz śródpolnych;
ochroną i kształtowaniem warunków odtwarzania się zasobów wód podziemnych;
ochroną gleb, wód powierzchniowych i podziemnych przed zanieczyszczeniem;
zapewnieniem przewietrzania obszarów zurbanizowanych.

18.4.2 Sposoby użytkowania terenu określone w ramach przeznaczenia dopuszczalnego mogą być realizowane pod warunkiem:

utrzymania naturalnej biologicznej otuliny rzek i cieków w pasach o szerokości 5 m od brzegu koryta,
nie pogarszania warunków odprowadzania wód opadowych oraz przepływu wód wezbraniowych.

19. Rm - obszary rolne - rezerwy rozwojowe na cele zabudowy mieszkaniowej

19.1. Podstawowe kierunki przeznaczenia terenów:

tereny rolnicze,
zabudowa zagrodowa (siedliskowa) w indywidualnych gospodarstwach rolnych,
zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna - na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

19.2. Dopuszczalne kierunki przeznaczenia terenów:

specjalistyczne gospodarstwa rolne i ogrodnicze,
usługi sportu i rekreacji,
tereny zieleni,
kierunki przeznaczenia określone w p. 9.2 (jak dla obszarów MJ) - w przypadku przeznaczenia w miejscowym planie całości lub części obszaru na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
inne, wyżej nie wymienione - zgodnie z § 2 p. 1.2.

19.3. Ograniczenia zmian w przeznaczeniu terenów:

19.3.1 Wyklucza się uciążliwe dla środowiska obiekty związane z produkcją rolniczą, a także fermy drobiu, trzody chlewnej, bydła, zwierząt futerkowych, wytwórnie grzybów itp.

19.3.2 Ograniczenia określone w p. 9.3 (jak dla obszarów MJ) - w przypadku przeznaczenia na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

19.4. Zasady zagospodarowania i użytkowania terenów:

19.4.1 Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna może być dopuszczona w przypadku zmiany przeznaczenia całości lub części obszaru na podstawie miejscowego planu, z uwzględnieniem zasad zagospodarowania określonych w p. 9.4.

19.4.2 Wymagane prowadzenie gospodarki wodno - ściekowej w sposób wykluczający zanieczyszczenie wód powierzchniowych i podziemnych.

19.4.3 Nie należy lokalizować obiektów związanych z produkcją rolną w miejscach eksponowanych krajobrazowo, lub zapewniać ich wizualne odseparowanie zielenią osłonową.

19.5. Wytyczne szczegółowe do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego:

19.5.1 Wytyczne określone w p. 9.5 (jak dla obszarów MJ) - w przypadku w przypadku zmiany przeznaczenia całości lub części obszaru w miejscowym planie;

19.5.2 do czasu zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze - należy przyjmować ustalenia uwzględniające priorytet ochrony warunków kontynuacji produkcji rolniczej”.

W stosunku do tej nieruchomości została wydana:

decyzja Prezydenta Miasta z dnia 4 sierpnia 2017 r. nr 219/2017 o warunkach zabudowy ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla budowy zespołu 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastrukturą (droga dojazdowa, dojścia i miejsca postojowe) na działkach nr 4, 5 i 8.
decyzja Prezydenta Miasta z dnia 9 lipca 2018 r. nr 8 o warunkach zabudowy ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla 7 budynków mieszkalnych w zabudowie wolnostojącej na działce nr 6 i 7.

Następnie w stosunku do tej nieruchomości został również wydana:

decyzja Prezydenta Miasta z dnia 9 kwietnia 2020 r. zatwierdzająca projekt budowalny i udzielająca pozwolenie na budowę zespołu 7 budynków jednorodzinnych z wewnętrznymi instalacjami wod-kan, CO i elektryczną (z wyłączeniem wewnętrznej drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem) na działce nr 6 i 7.
decyzja Prezydenta Miasta 9 z dnia 29 grudnia 2019 r. zatwierdzająca projekt budowalny i udzielająca pozwolenie na budowę zespołu 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z wewnętrznymi instalacjami wod-kan, CO i elektryczną (z wyłączeniem wewnętrznej drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem oraz sieci wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej) na działkach nr 4, 5 i 8.

Nieruchomość ta została zakupiona przez (...) Sp. z o.o. na podstawie aktu notarialnego z dnia 30.09.2011 r. Rep. A nr 1 od: (…).

Był to zakup od osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej. Była to sprzedaż majątku osobistego, mająca charakter okazjonalny i nie zmierzała ona do nadania jej i nie miała ona stałego charakteru. Od tej czynności nie został zatem naliczony podatek VAT. W momencie zakupu nieruchomość ta była niezabudowana. Nieruchomość została zakupione za łączną cenę 6.590.000,00 zł

Uprzednim właścicielem tych działek był (…), którzy uzyskali ich prawo własności na podstawie umowy o przekazaniu własności i posiadania gospodarstwa rolnego 82 z 1982 r. - wówczas dla tych działek została założona księga wieczysta nr 8.

Następnie właścicielem tych działek zostali (…), którzy uzyskali ich prawo własności na podstawie postanowienia o stwierdzenie nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w (...) II Wydział Cywilny w sprawie 94 z dnia 28.12.1994 r. oraz na podstawie postanowienia o stwierdzenie nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w (...) II Wydział Cywilny w sprawie 06 z dnia 29.05.2005 r. - wówczas dla tych działek nadal była prowadzona księga wieczysta nr 8.

Następnie jednym właścicielem tych działek został (…), który uzyskał udział w prawie własności od (…) na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 9 kwietnia 2010 r. rep. A nr 10 - wówczas dla tych działek nadal była prowadzona księga wieczysta nr 8.

Następnie właścicielem tej nieruchomości zostali w/w (…) którzy uzyskali prawo własności tej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 września 2010 r. rep. A nr 2010 - wówczas dla tej nieruchomości została założona księga wieczysta nr 1.

Zdarzenie przyszłe - opisane powyżej nieruchomości mają być przedmiotem jednej transakcji sprzedaży.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

Odnośnie działki 1:
1. Obniżenie kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu budynku: Spółce (...) nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości;
2. Kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia/zajęcia sprzedawanego budynku (używania przedmiotowego budynku) - należy wskazać datę: Nie jest Wnioskodawcy nic wiadomo, aby doszło do używania budynku położonego na działce przez Spółkę do jakiejkolwiek jej działalności. Nie jest Wnioskodawcy wiadomym, aby spółka (...) Sp. z o.o. prowadziła w budynku jakąkolwiek działalności ani również by był on komuś oddawany do używania;
3. Czy budynek był przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze jeśli tak to należy wskazać kiedy: Nie jest Wnioskodawcy nic wiadomo, aby budynek był przedmiotem najmu, dzierżawy lub był oddany do używania innej osobie na podstawie innego rodzaju umowy;
4. Czy ww. budynek był wykorzystywany przez upadłą spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Nie jest Wnioskodawcy nic wiadomo, aby doszło do używania budynku położonego na działce przez Spółkę do jakiejkolwiek jej działalności, a więc tym samym do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku;
5. Czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego istnieje linia rozgraniczająca na działce 1 oddzielająca część działki północnej od części działki południowej: Co do linii rozgraniczającej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego – w załączeniu przesyłam informację z Urzędu Miasta , na której zaznaczone liniami jest jakie części działki znajdują się w obrębie poszczególnych Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego;
6. Jeśli istnieje taka linia rozgraniczająca to należy jednoznacznie wskazać dla części północnej działki:
- czy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania północna część działki nr 1 jest przeznaczona pod zabudowę czy nie?
- czy dla północnej części działki nr 1 została wydana decyzja o warunkach zabudowy lub lokalizacji inwestycji celu publicznego;
- czy północna część działki 1 była wykorzystywana przez upadłą spółkę wyłącznie do czynności zwolnionych:

Co do przeznaczenia północnej części działki 1 pod zabudowę: zgodnie z przekazaną już informacją w interpretacji (s. 4-5 pisma przewodniego i załącznik nr ORD-IN 3 i 4) teren jest położona na obszarze oznaczonym 19 WS/Z oraz 48 Z i 49 Z można na nim budować jedynie budowle i urządzenia związane z gospodarką wodną, mosty, kładki dla ruchu pieszego i rowerowego. Szczegółowe wyliczenie przedstawiono ponownie poniżej:

„ § 14. 1. Dla terenów zieleni w dolinach rzecznych oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1Z, 2Z, 3Z, 4Z, 5Z, 6Z, 7Z, 8Z, 9Z, 10Z, 11Z, 12Z, 13Z, 14Z, 15Z, 16Z, 17Z, 18Z, 19Z, 20Z, 21Z, 22Z, 23Z, 24Z, 25Z, 26Z, 27Z, 28Z, 29Z, 30Z, 31Z, 32Z, 33Z, 34Z, 35Z, 36Z, 37Z, 38Z, 39Z, 40Z, 41Z, 42Z, 43Z, 44Z, 45Z, 46Z, 47Z, 48Z, 49Z, 50Z, 51Z, 52Z, 53Z, 54Z, 55Z, 56Z, 57Z, 58Z, 59Z, 60Z, 61Z, 62Z, 63Z, 64Z, 65Z, 66Z, 67Z, 68Z, 69Z, 70Z, 71Z, 72Z, 73Z, 74Z, 75Z, 76Z, 77Z, 78Z, 79Z, 80Z, 81Z, 82Z, 83Z, 84Z, 85Z, 86Z, 87Z, 88Z, 89Z, 90Z ustala się:

przeznaczenie:
1. łąki, pastwiska, pola uprawne, zakrzewienia, zadrzewienia,
2. zieleń, ogrody przydomowe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej, mieszkaniowo - usługowej i usługowej,
3. wody powierzchniowe śródlądowe stojące - stawy,
4. istniejąca zabudowa, z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2;
dopuszczenie:
1. dojść, dojazdów,
2. lokalizacji budowli i urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
3. lokalizacji urządzeń melioracji wodnych szczegółowych oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
4. ciągów pieszych, pieszo - rowerowych,
5. ścieżek rowerowych,
6. lokalizacji kładek dla ruchu pieszego, pieszo - rowerowego, mostów,
7. elementów wyposażenia miejskiego,
8. urządzeń rekreacji wodnej i wypoczynku na stawach,
9. sieci i urządzeń infrastruktury technicznej;
nakaz:
1. realizacji ogrodzeń bez podmurówek - z prześwitem, umożliwiających migrację drobnych zwierząt, zwłaszcza drewnianych ogrodzeń typu farmerskiego,
2. realizacji ciągów pieszych i pieszo - rowerowych, ścieżek rowerowych jako gruntowych,
3. umożliwienia przejść dla zwierząt,
4. maskowania urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową, melioracją, regulacją w szczególności:
5. zachowania minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej w granicach planu: 90%,
6. zachowania ciągłości istniejących i projektowanych ciągów pieszych i pieszo- rowerowych;
zakaz:
1. nadsypywania terenu,
2. zabudowy i zagospodarowania terenu innego niż ustalone w pkt 1 i 2 z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt li 2,
3. sytuowania ogrodzeń:
4. lokalizacji tymczasowych obiektów budowlanych”.

Natomiast dla terenów oznaczonych symbolami 17WS/Z i 19WS/Z ustalono następujące przeznaczenie:

przeznaczenie:
1. wody powierzchniowe śródlądowe i zieleń w dolinach rzecznych - rzeka (…) oraz jej dopływy- rowy: (…),
2. łąki, pastwiska, pola uprawne, zakrzewienia, zadrzewienia, stanowiące biologiczną obudowę rzeki i jej dopływów,
3. istniejąca zabudowa, z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt 1 i 2;
dopuszczenie:
1. lokalizacji budowli i urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
2. lokalizacji urządzeń melioracji wodnych szczegółowych oraz prac związanych z ich utrzymaniem i remontem,
3. lokalizacji kładek dla ruchu pieszego, pieszo - rowerowego, mostów,
4. lokalizacji przepustów,
5. ciągów pieszych i pieszo - rowerowych,
6. dojść, dojazdów,
7. sieci i urządzeń infrastruktury technicznej,
8. elementów wyposażenia miejskiego;
nakaz:
1. utrzymania biologicznej obudowy rzeki i jej dopływów,
2. realizacji ciągów pieszych i pieszo - rowerowych jako gruntowych,
3. umożliwienia przejść dla zwierząt,
4. maskowania urządzeń wodnych związanych z gospodarką wodami opadowymi i roztopowymi, ochroną przeciwpowodziową, melioracją, regulacją w szczególności:
5. prowadzenia dojść, dojazdów, kładek dla ruchu pieszego i pieszo - rowerowego, mostów, przepustów, w poprzek dolin rzecznych, realizowanych łącznie z niezbędnymi sieciami infrastruktury technicznej,
6. zachowania ciągłości istniejących i projektowanych ciągów pieszych i pieszo- rowerowych;
zakaz:
1. zabudowy i zagospodarowania terenu innego niż ustalone w pkt 1 i 2 z zastrzeżeniem ustaleń § 5 pkt l i 2,
2. nadsypywania terenu,
3. lokalizacji tymczasowych obiektów budowlanych”.

Co do decyzji o warunkach zabudowy lub lokalizacji inwestycji celu publicznego dla północnej części działki 1: przez działkę 1 zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z 5 marca 2019 r. oraz zgłoszenia dokonanego do Prezydenta Miasta ma przebiegać sieć wodociągowa;

Co do wykorzystywania działki wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku: jak wskazano wyżej - nie jest mi wiadome, aby ww. działka była w ogóle wykorzystywana przez spółkę do prowadzenia jakiejkolwiek działalności.

Odnośnie działki 2:

Czy przy nabyciu niezabudowanej działki 2 przysługiwało upadłej spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Czy działka nr 2 była wykorzystywana przez upadłą spółkę wyłącznie do czynności zwolnionych.

działki

Odnośnie niezabudowanej działki nr 3;

Czy przy nabyciu niezabudowanej działki 3 przysługiwało upadłej spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Czy działka nr 3 była wykorzystywana przez upadłą spółkę wyłącznie do czynności zwolnionych.

działki

Odnośnie działek nr 4, 5, 6, 7, 8:

Czy przy nabyciu niezabudowanych działek nr 4, 5, 6, 7, 8 przysługiwało upadłej spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Czy działka nr 4, 5, 6, 7, 8 była wykorzystywana przez upadłą spółkę wyłącznie do czynności zwolnionych.

Odnośnie działki 11:

Czy przy nabyciu działki nr 11 przysługiwało upadłej spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Spółce (...) nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości;
Czy działka nr 11 była wykorzystywana przez upadłą spółkę wyłącznie do czynności zwolnionych. Nie jest mi nic wiadomo, aby doszło do używania działki przez Spółkę do jakiejkolwiek jej działalności, a więc tym samym do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku;
Czy dla działki 11 została wydana decyzja o warunkach zabudowy lub lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dla działki 11 nie została wydana żadna decyzja.
Czy zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego działka niezabudowana 11 stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. Działka nr 11 nie jest objęta żadnym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego co potwierdza dołączona z Urzędu Miasta Informacja.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż ww. nieruchomości, należy opodatkować podatkiem VAT wg stawki 23%, czy też istnieje możliwość zastosowania zwolnienia przedmiotowego w tym zakresie?
Jak prawidłowo ustalić podstawę opodatkowania sprzedaży opisanych nieruchomości w przypadku, gdy część gruntów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a część będzie korzystać ze zwolnienia?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 106, zwanej dalej ustawą o VAT) przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Biorąc pod uwagę powyższe, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT zbycie nieruchomości gruntowej, jak również budynków i budowli lub ich części, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. l pkt 1 ustawy o VAT. Powyższe nie oznacza, że każda sprzedaż nieruchomości stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług: aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Tym samym, aby daną sprzedaż opodatkować podatkiem VAT, należy ją wykonać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9-10a ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2016 r. poz. 710, zwanej dalej ustawą o VAT) z w/w podatku zwalnia się dostawę:

9) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane;

10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawę budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętę zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części;

Przez tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przy czym do dnia 1 września 2019 r, art. 2 pkt 14 ustawy o VAT miał następujące brzmienie: „pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Jednocześnie jak wynika to m.in. z interpretacji Izby Skarbowej w (...) z 7 lutego 2012 r. (IBPP2/443-1222/11/IK): „objęcie jedną księgą wieczystą kilku działek gruntów nie oznacza, że można traktować transakcję sprzedaży tak określonej nieruchomości jako jedną dostawę. Każda działka gruntu wchodząca w skład nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą stanowi samodzielnie wyodrębnioną całość, która może być przedmiotem odrębnej dostawy, opodatkowanej właściwą stawką podatkową. Uwzględniając powyższe, objęta jedną transakcją może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek grantów, objętych jedną księgą wieczystą, lecz przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT będzie każda z tych działek odrębnie”.

Stanowisko w sprawie:

A. W odniesieniu do sprzedaży działki nr 2 sprzedaż tej działki będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%. Działka ta bowiem jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony Uchwałą nr M z dnia 31.01.2005 r. Ogłoszony w Dz. U. Woj. (...) Nr 33 z dnia 24.03.2005 r. Zgodnie z zapisem w tym dokumencie działka te położona jest na terenie oznaczonym symbolami: MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Tym samym jest to grunt przeznaczony pod zabudowę, a więc jest to działka budowlana w rozumieniu ustawy o VAT. Nie korzysta ona zatem zwolnienia z w/w podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zgodnie, z którym zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

B. W odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 sprzedaż będzie ona korzystała ze zwolnienia z w/w podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Po pierwsze sprzedaż tej działki nie będzie korzystała ze zwolnienia z w/w podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z tym zapisem z podatku VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się przy tym oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przy czym do dnia 1 września 2019 r. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT miał następujące brzmienie: „pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Z informacji będących w posiadaniu podatnika nie wynika natomiast by uprzednio ta działka była przedmiotem sprzedaży podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym w tym przypadku będziemy mieli do czynienia z pierwszym zasiedleniem w rozumieniu ustawy o VAT.

Grunt ten będzie jednak podlegał jednak zwolnieniu od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, który stanowi, że zwalania się od tego podatku „dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

W związku z powyższym należ wskazać, że działka ta została zakupiona przez podatnika od osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej. Była to sprzedaż majątku osobistego, mająca charakter okazjonalny i nie zmierzała ona do nadania jej i nie miała ona stałego charakteru. Od tej czynności nie został zatem naliczony podatek VAT. Tym samym w stosunku do tej działki nie przysługiwało podatnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednocześnie należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie, z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Tak wskazał np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 8 listopada 2016 r. w sprawie I SA/Gd 986/16 lub Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 8 listopada 2016 r. w sprawie I SA/Rz 695/16.

C. W odniesieniu do sprzedaży działki nr 3 sprzedaż tej działki będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%. Działka ta bowiem jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony Uchwałą nr 05 RM z dnia 31.01.2005 r. Ogłoszony w Dz. U. Woj. (...) Nr 33 z dnia 24.03.2005 r. Zgodnie z zapisem w tym dokumencie działka te położona jest na terenie oznaczonym symbolami: MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Tym samym jest to grunt przeznaczony pod zabudowę, a więc jest to działka budowlana w rozumieniu ustawy o VAT. Nie korzysta ona zatem zwolnienia z w/w podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zgodnie, z którym zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

D. W odniesieniu do sprzedaży działek nr 4, 5, 6, 7 i 8 sprzedaż tych działek będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%.

W odniesieniu do tych działek została, bowiem wydana:

decyzja Prezydenta Miasta 2020 z dnia 4 sierpnia 2017 r. nr 2017 o warunkach zabudowy ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla budowy zespołu 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastrukturą (droga dojazdowa, dojścia i miejsca postojowe) na działkach nr 4, 5 i 8.
decyzja Prezydenta Miasta z dnia 9 lipca 2018 r. nr 2018 o warunkach zabudowy ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla 7 budynków mieszkalnych w zabudowie wolnostojącej na działce nr 6 i 7.
Następnie w stosunku do tej nieruchomości został również wydana:
decyzja Prezydenta Miasta z dnia 9 kwietnia 2020 r. zatwierdzająca projekt budowalny i udzielająca pozwolenie na budowę zespołu 7 budynków jednorodzinnych z wewnętrznymi instalacjami wod-kan, CO i elektryczną (z wyłączeniem wewnętrznej drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem) na działce nr 6 i 7.
decyzja Prezydenta Miasta 2019 z dnia 29 grudnia 2019 r. zatwierdzająca projekt budowalny i udzielająca pozwolenie na budowę zespołu 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z wewnętrznymi instalacjami wod-kan, CO i elektryczną (z wyłączeniem wewnętrznej drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem oraz sieci wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej) na działkach nr 4, 5 i 8.

Tym samym są to grunty przeznaczony pod zabudowę, a więc są to działki budowlane w rozumieniu ustawy o VAT. Nie korzystają ona zatem ze zwolnienia z w/w podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zgodnie, z którym zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

E. W odniesieniu do sprzedaży działki nr 11 sprzedaż tej działki będzie korzystała ze zwolnienia z w/w podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Jest to bowiem działka niezabudowana. Jednocześnie nie jest to teren budowlanym w rozumieniu ustawy o VAT – w odniesieniu do tej działki nie obowiązuje bowiem miejscowym plan zagospodarowania przestrzennego ani nie została w stosunku do nie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które przeznaczałaby tą działką po zabudowę. Tym samym sprzedaż tej działki będzie podlegała zwolnieniu z w/w podatku z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zgodnie, z którym zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ad. 2

Przepisy ustawy o podatku o VAT, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy, nie zawierają regulacji dotyczącej sposobu przypisania wartości sprzedawanych nieruchomości do ceny poszczególnych gruntów wchodzących w skład tych nieruchomości, w przypadku, gdy część z nich podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a część korzysta ze zwolnienia. Wobec powyższego można przyjąć, iż dopuszczalne są różne rozwiązania w tym zakresie, tj. wg klucza powierzchniowego (udziału powierzchni gruntów podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni gruntów tworzących dane nieruchomości) lub wg klucza wartościowego (udziału wartości gruntów podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem wszystkich gruntów tworzących dane nieruchomości). Istotne jest, aby przyjęty przez podatnika klucz był rzetelny i miarodajny, a tym samym odzwierciedlał stan faktyczny.

Takie stanowisko wyraził m. in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w indywidualnej interpretacji podatkowej z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1 /443-1230/12-2/EK): „Wskazać należy, iż żaden przepis ustawy o VAT oraz przepisów wykonawczych do niej nie zawiera zapisu dotyczącego sposobu określenia właściwej podstawy opodatkowania dla dostawy nieruchomości, które są opodatkowane i zwolnione. Treść art. 29 ust. 1 ustawy o VAT wskazuje, iż podstawą opodatkowania jest obrót, a obrotem jest kwota należna (cena) z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Zatem dla określenia podstawy opodatkowania nieruchomości, które są opodatkowane stawką podatku VAT w wysokości 23% można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza powierzchniowego (udziału powierzchni nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy) lub wg klucza wartościowego (udziału wartości nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem wszystkich nieruchomości stanowiących przedmiot dostawy). Zatem każda metoda - czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, jest właściwa”.

Podobnie uznał również Dyrektor Izby Skarbowej w (...) z dnia 22 kwietnia 2015 r. (sygn. IBPP1/4512-355/15/ES): „Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia czy dla określenia podstawy opodatkowania każdego budynku lub budowli, o których mowa w pkt B stanu faktycznego znajdujących się jednocześnie na tej samej działce, których sprzedaż w części podlega opodatkowaniu VAT, jak i w części korzysta ze zwolnienia od podatku, Wnioskodawca powinien przypisać do danego budynku lub budowli część wartości gruntu wg odpowiedniego klucza alokacji. Odnośnie zastosowania przez Wnioskodawcę odpowiedniego klucza alokacji, należy wskazać, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy częściowo nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo nieruchomości korzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Zatem w tej sytuacji dopuszczalne są różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości zastosować do nich właściwe stawki, lub według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części - opodatkowane VAT i korzystające ze zwolnienia od podatku”.

Takie stanowisko potwierdzono również w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 marca 2012 r. (sygn. IPPP2/443-1400/11-4/KG): „IV tym miejscu wyjaśnić należy, iż przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu podziału nieruchomości gruntowej (prawa użytkowania wieczystego) i wyliczenia części opodatkowanej bądź zwolnionej od podatku od towarów i usług, w sytuacji, gdy na gruncie tym posadowione są zarówno budynki (budowle), których dostawa jest opodatkowana stawką podstawową podatku VAT oraz budynki (budowle), których sprzedaż korzysta z preferencyjnej stawki VAT lub ze zwolnienia. Ww. przepisy nie wskazują też, iż działka gruntu (prawo użytkowania wieczystego) dla potrzeb podatku VAT nie może być dzielona. Z uwagi na powyższe dopuszcza się, iż w celu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza wartościowego, tj. - proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków i budowli przypisać do nich odpowiednio udział gruntu i zastosować właściwe stawki, lub wg klucza powierzchniowego, tj. - podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki i budowle”.

Podobnie też wskazano w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 24 maja 2012 r. (sygn. ILPP1/443-209/12-2/AW): „IV tym miejscu należy zauważyć, iż ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy częściowo nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo nieruchomości korzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Zatem w tej sytuacji można przyjąć różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków, budowli przypisać do nich odpowiednio udział w gruncie i zastosować właściwe stawki, lub według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny, jest właściwa”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

zwolnienia z podatku VAT sprzedaży działki nr 1 – jest nieprawidłowe,
braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 2 - jest prawidłowe,
braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziału w działce nr 3 – jest prawidłowe,
braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 4, 5, 6, 7, 8 - jest prawidłowe,
ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku, gdy część gruntów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a część będzie korzystać ze zwolnienia – jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – według art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie zatem z powołanymi przepisami, grunt jak i budynki i budowle spełniają definicje towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

określone udziały w nieruchomości,
prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie ulega wątpliwości, że w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawca dokonując zbycia opisanej nieruchomości – działa w charakterze podatnika, a czynność ta dokonywana będzie przez niego w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie natomiast do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z obowiązującą od 1 września 2019 r. treścią art. 2 pkt 14 ustawy stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych ustaw (Dz.U. z 2019 r. poz. 1520), rozumie oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z ww. przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Kwestię zwolnienia dostawy nieruchomości niezabudowanych regulują przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 5, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego wyżej przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm).

W myśl art. 3 pkt 1 ww. ustawy, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Jak stanowi art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowlą jest natomiast każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Niezależnie od powyższego w tym miejscu należy przytoczyć art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W pierwszej kolejności tut. organ pragnie odnieść się do możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1 i 2.

W tym miejscu tut. organ pragnie zauważyć, że w wezwaniu z 16 października 2020 r. tut. organ zadał następujące pytanie nr II. 1. pkt e. „Czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego istnieje linia rozgraniczająca na działce 1 oddzielająca część działki północnej od części działki południowej.” Wnioskodawca odpowiedział następująco:

„Co do linii rozgraniczającej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego – w załączeniu przesyłam informację z Urzędu Miasta , na której zaznaczone liniami jest jakie części działki znajdują się w obrębie poszczególnych Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego”.

W dalszej części wezwania tut. organ zadał następujące pytanie nr II. 1. pkt f.:

„Jeśli istnieje taka linia rozgraniczająca to należy jednoznacznie wskazać dla części północnej działki:

czy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania północna część działki nr 1 jest przeznaczona pod zabudowę czy nie?
czy dla północnej części działki nr 1 została wydana decyzja o warunkach zabudowy lub lokalizacji inwestycji celu publicznego;
czy północna część działki 1 była wykorzystywana przez upadłą spółkę wyłącznie do czynności zwolnionych”.

Wnioskodawca odpowiedział następująco:

„Co do przeznaczenia północnej części działki 1 pod zabudowę: zgodnie z przekazaną już informacją w interpretacji (s. 4-5 pisma przewodniego i załącznik nr ORD-IN 3 i 4) teren jest położona na obszarze oznaczonym 19 WS/Z oraz 48 Z i 49 Z można na nim budować jedynie budowle i urządzenia związane z gospodarką wodną, mosty, kładki dla ruchu pieszego i rowerowego. Szczegółowe wyliczenie przedstawiono ponownie poniżej: (…)”

„(…) Co do decyzji o warunkach zabudowy lub lokalizacji inwestycji celu publicznego dla północnej części działki 1: przez działkę 1 zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z 5 marca 2019 r. oraz zgłoszenia dokonanego do Prezydenta Miasta ma przebiegać sieć wodociągowa;

Zatem mimo braku jednoznacznej odpowiedzi Wnioskodawcy na pytanie tut. organu nr II. 1. Pkt e odnośnie istnienia linii rozgraniczającej na działce nr 1 oddzielającej część północną działki od części południowej działki, udzielenie odpowiedzi przez Wnioskodawcę na pytanie tut. organu nr II. 1. pkt f jednoznacznie wskazuje na istnienie linii rozgraniczającej na działce nr 1 oddzielającej cześć północna od części południowej działki.

Tym samym tut. organ poniżej rozstrzygnął możliwość zastosowania zwolnienia części działki południowej nr 1 zabudowanej budynkiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10 ustawy o VAT oraz części działki północnej nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, która to cześć ze względu na linie rozgraniczającą stanowi grunt niezabudowany.

Z opisu sprawy wynika, że na działce nr 1 w południowej jej części, znajduje się budynek o funkcji: „budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa, rok zakończenie budowy: 1960. Podatnik nie poniósł wydatków na ulepszenie w/w budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej. Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Nie jest Wnioskodawcy nic wiadomo, aby doszło do używania budynku położonego na działce przez Spółkę do jakiejkolwiek jej działalności. Nie jest Wnioskodawcy wiadomo, aby spółka prowadziła w budynku jakąkolwiek działalność ani również by był on komuś oddawany do używania. Nie jest Wnioskodawcy nic wiadomo, aby budynek był przedmiotem najmu, dzierżawy lub był oddany do używania innej osobie na podstawie innego rodzaju umowy. Nie jest Wnioskodawcy nic wiadomo, aby doszło do używania budynku położonego na działce przez Spółkę do jakiejkolwiek jej działalności, a więc tym samym do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku.

Mając na uwadze powyższe okoliczności wskazane w opisie sprawy, należy stwierdzić, że dostawa ww. budynku położonego w południowej części działki nr 1, w sytuacji gdy ta część działki będzie oddzielona od części północnej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego linią rozgraniczającą, będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż jak wskazał Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego nie jest Wnioskodawcy nic wiadomo, aby doszło do używania budynku położonego na działce przez Spółkę do jakiejkolwiek jej działalności i nie jest Wnioskodawcy wiadomo, aby spółka prowadziła w budynku jakąkolwiek działalność ani również by był on komuś oddawany do używania. Tym samym z okoliczności sprawy nie wynika aby doszło do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku położonego w południowej części działki nr 1. Tym samym nie został spełniony podstawowy warunek umożliwiający zwolnienie przedmiotowego budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie dostawa ww. budynku położonego w południowej części działki nr 1 będzie mogła natomiast korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie powołanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto z opisu zdarzenia wynika, że Podatnik nie poniósł wydatków na ulepszenie w/w budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej.

W związku z powyższym sprzedaż ww. budynku położonego w południowej części działki nr 1 podlega zwolnieniu od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W związku z powyższym dostawa ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa południowej części działki nr 1, na której ww. budynek jest posadowiony (art. 29a ust. 8 ustawy).

Odnosząc się natomiast do północnej części działki 1, która jest niezabudowana Wnioskodawca wskazał, że przez działkę 1 zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z 5 marca 2019 r. oraz zgłoszenia dokonanego do Prezydenta Miasta ma przebiegać sieć wodociągowa. Zatem część północna działki nr 1 jest objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, tym samym stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę.

Mając zatem na uwadze powyższe, sprzedaż północnej niezabudowanej części działki 1 stanowiącej teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Reasumując, sprzedaż północnej części działki 1 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla sprzedaż północnej części działki 1, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. części działki wynikające z przytoczonego już wcześniej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, że przy nabyciu działki nr 1 nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz północna części działki 1 jak wskazał Wnioskodawca według jego wiedzy nie była w ogóle wykorzystywana przez Spółkę do prowadzenia jakiejkolwiek działalności. Tym samym nie zostały spełnione przesłanki umożliwiające zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż północnej części działki 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jak również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż północnej części działki 1 będzie opodatkowana właściwą stawką VAT dla gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Tym samym całościowo stanowisko Wnioskodawcy odnośnie możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a sprzedaży całej działki nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do sprzedaży działki niezabudowanej nr 2 należy zauważyć co następuje:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że sprzedawana przez Wnioskodawcę działka nr 2 położona jest wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenach oznaczonych symbolem MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej obejmującej zabudowę jednorodzinna i bliźniaczą – w obiektach wolnostojących, na wydzielonych działkach.

Mając zatem na uwadze powyższe, działka nr 2 stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę i jest terenem budowlanym określonym w art. 2 pkt 33 ustawy, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla sprzedaż działki 2, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. działki wynikające z przytoczonego już wcześniej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, że przy nabyciu działki nr 2 nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz działka 2 nie była używana przez Spółkę do prowadzenia jakiejkolwiek działalności, a więc tym samym do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku. Tym samym nie zostały spełnione przesłanki umożliwiające zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż działki nr 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jak również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż działki nr 2 będzie opodatkowana właściwą stawką VAT dla gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku zwolnienia z podatku VAT sprzedaży działki nr 2 należało uznać za prawidłowe.

W dalszej części interpretacji tut. organ pragnie odnieść się do możliwości zwolnienia z podatku VAT sprzedaży udziału w działce niezabudowanej nr 3:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że sprzedawana przez Wnioskodawcę działka nr 3 położona jest wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenach oznaczonych symbolem MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Mając zatem na uwadze powyższe, działka nr 3 stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę i jest terenem budowlanym określonym w art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, że przy nabyciu działki nr 3 nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz działka 3 nie była używana przez Spółkę do prowadzenia jakiejkolwiek działalności, a więc tym samym do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku. Zatem nie zostały spełnione przesłanki umożliwiające zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż udziału w działce nr 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jak również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż udziału w działce nr 3 będzie opodatkowana właściwą stawką VAT dla gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku zwolnienia z podatku VAT sprzedaży udziału w działce nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc do możliwości zastosowania zwolnienia przy sprzedaży niezabudowanych działek nr 4, 5, 6, 7, 8 należy zauważyć co następuje.

Z przedstawionego zdarzenia wynika, że w stosunku do działek nr 4, 5 i 8

została wydana decyzja Prezydenta Miasta z dnia 4 sierpnia 2017 r. o warunkach zabudowy ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla budowy zespołu 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastrukturą (droga dojazdowa, dojścia i miejsca postojowe) na działkach oraz decyzja Prezydenta Miasta z dnia 9 lipca 2018 r. o warunkach zabudowy ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla 7 budynków mieszkalnych w zabudowie wolnostojącej na działce nr 6 i 7.

Następnie w stosunku do działek nr 6 i 7 został również wydana decyzja Prezydenta Miasta z dnia 9 kwietnia 2020 r. zatwierdzająca projekt budowalny i udzielająca pozwolenie na budowę zespołu 7 budynków jednorodzinnych z wewnętrznymi instalacjami wod-kan, CO i elektryczną (z wyłączeniem wewnętrznej drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem) oraz decyzją Prezydenta Miasta z dnia 29 grudnia 2019 r. zatwierdzająca projekt budowalny i udzielająca pozwolenie na budowę zespołu 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z wewnętrznymi instalacjami wod-kan, CO i elektryczną (z wyłączeniem wewnętrznej drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem oraz sieci wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej) na działkach nr 4, 5 i 8.

Mając zatem na uwadze powyższe, że dla działek nr 4, 5, 6, 7, 8 zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, zatem działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę i są terenami budowlanymi określonymi w art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, że przy nabyciu działki nr 4, 5, 6, 7, 8 nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz działki nr 4, 5, 6, 7, 8, działki nie były używane przez Spółkę do prowadzenia jakiejkolwiek działalności, a więc tym samym do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku. Zatem nie zostały spełnione przesłanki umożliwiające zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż działek nr 4, 5, 6, 7, 8 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jak również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż działek nr 4, 5, 6, 7, 8 będzie opodatkowana właściwą stawką VAT dla gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku zwolnienia z podatku VAT sprzedaż działek nr 4, 5, 6, 7, 8 należało uznać za prawidłowe.

Natomiast odnosząc się do pytania nr 2 Wnioskodawcy tj. jak prawidłowo ustalić podstawę opodatkowania sprzedaży opisanych nieruchomości w przypadku, gdy część gruntów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a część będzie korzystać ze zwolnienia należy zauważyć co następuje:

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 65) ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

W myśl art. 4 pkt 3 ww. ustawy, ilekroć mowa jest w niej o działce gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Ponadto, zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 393) działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.

Według § 9 ust. 2 tego rozporządzenia, sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli:

wyodrębnione zostały w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,
są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny nieruchomości, a w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sądowych i ostatecznych decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
obejmują grunty zajęte pod drogi publiczne, linie kolejowe, wody śródlądowe, rowy, a ich wyróżnienie w postaci odrębnych działek jest celowe ze względu na odrębne oznaczenia tych gruntów w innych ewidencjach i rejestrach publicznych bądź ze względu na ich różne nazwy urzędowe.

Powyższe oznacza, że szerokie pojęcie „nieruchomość” („grunt”) nie jest tożsame z pojęciem „działki”, która jest najmniejszą wyodrębnioną jednostką gruntu. Zatem dokonując oceny dotyczącej opodatkowania takiej nieruchomości należy odnieść się do sytuacji każdej działki mającej być przedmiotem opisywanej przez Wnioskodawcę czynności.

Należy wskazać, że ani przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dotyczy dostawy nieruchomości gruntowej, która podlega opodatkowaniu różnymi stawkami podatku VAT lub częściowemu zwolnieniu z podatku VAT. Zatem, w tej sytuacji dopuszczalne są różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości gruntowych zastosować do nich właściwą stawkę podatku VAT, lub też według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię nieruchomości gruntowej proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części opodatkowane różnymi stawkami VAT lub zwolnione z podatku VAT. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym jest właściwa, o ile odzwierciedla stan faktyczny.

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji. Jeżeli zatem zastosowanie klucza podziału, czy to wartościowego czy to powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji Sprzedającego metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby Sprzedający taką metodę zastosował.

W tym miejscu należy zauważyć, że ocena prawidłowości postępowania Sprzedającego w kwestii zastosowania odpowiedniego klucza podziału może być dokonana wyłącznie przez właściwy organ podatkowy w toku kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej, bowiem postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, stosownie do treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, opiera się jedynie na interpretacji prawa podatkowego w oparciu o przedstawiony we wniosku opis, a nie o zebrany w sprawie materiał dowodowy. Organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego i nie ma kompetencji do wskazywania odpowiedniego klucza alokacji.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że każda z opisanych we wniosku działek będzie na gruncie podatku od towarów i usług przedmiotem odrębnej sprzedaży. Działki będące przedmiotem sprzedaży są niezabudowane, za wyjątkiem działki nr 1, która w części południowej jest zabudowana jednym budynkiem. W oparciu o informacje wynikające z uzupełnienia wniosku, organ przyjął, że w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego dla ww. działki znajdują się linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Zatem należy stwierdzić, że ustalenie podstawy opodatkowania w przedmiotowej sprawie w oparciu klucz powierzchniowy czy wartościowy nie będzie mieć zastosowania, gdyż taki grunt (działka opodatkowana różnymi stawkami podatku) nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2, z uwagi na powyższe uzasadnienie, należało uznać za nieprawidłowe.

Kwestia dotycząca zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla dostawy działek nr 2 3, 4, 5, 6, 7, 8 oraz północnej części działki nr 1 została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Kwestia dotycząca zwolnienia z podatku VAT sprzedaży działki nr 11 została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, w szczególności braku w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego linii rozgraniczających dla działki nr 1, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Dodatkowo należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ww. ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny dokumentów załączonych do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Tak więc, załączone do uzupełnienia wniosku z 26 października 2020 r. dokumenty w postaci informacji z Urzędu Miasta nie mogły być uwzględnione przy wydawaniu niniejszej interpretacji a ich treść przedmiotem analizy przez tut. Organ.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin