Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0112-KDIL3.4012.558.2020.2.LS
z 16 listopada 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2020 r. (data wpływu 3 września 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 października 2020 r. (data wpływu 2 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1 oraz udziału we współwłasności działki nr 2 – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1 oraz udziału we współwłasności działki nr 2. Wniosek uzupełniono w dniu 2 listopada 2020 r. o doprecyzowanie opisu sprawy, przeformułowane pytanie oraz własne stanowisko.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w lipcu 2016 zawiesiła działalność gospodarczą i od tego czasu nie dokonała żadnej czynności. Firma jest nadal zawieszona.

12 grudnia 2016 Zainteresowana zakupiła jako osoba fizyczna (z majątku odrębnego) od osoby fizycznej uzbrojoną działkę budowlaną w (…) woj. (…). W planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie podstawowe tej działki to teren zabudowy usług turystycznych – pensjonat, przeznaczenie uzupełniające – mieszkanie właściciela.

Jedynym nakładem poczynionym przez Wnioskodawczynię było zamknięcie rowu melioracyjnego, który był na granicy działki. W miedzy czasie sytuacja Zainteresowanej się zmieniła i postanowiła sprzedać tę działkę.

Firma zainteresowana kupnem tej działki jest firmą, która już buduje apartamenty na terenie graniczącym z działką Wnioskodawczyni. Firma chce dokupić działkę Zainteresowanej i postawić kolejny budynek apartamentowy.

Firma budująca apartamenty kupiła od sąsiadki Wnioskodawczyni 3 działki. Urząd skarbowy nakazał zapłaty od tej transakcji VAT. Sąsiadka Zainteresowanej jako osoba fizyczna stała się czynnym podatnikiem VAT i wystawiła fakturę z należnym podatkiem VAT.

Wnioskodawczyni często słyszy, że ma odwiesić działalność swojej firmy i sprzedać na fakturze z VAT.

Zainteresowana chciałaby jeszcze raz podkreślić, że kupiła tę działkę jako osoba fizyczna i zakup ten nie ma nic wspólnego z prowadzoną wcześniej działalnością gospodarczą.

Kupujący, jak sprzedająca chcielibyśmy uniknąć problemów podatkowych, stąd pytanie do Krajowej Informacji Skarbowej.

Wnioskodawczyni ostatnią sprzedaż nieruchomości dokonała 18 września 2018 r.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 28 października 2020 r. w odpowiedzi na pytania o treści:

1. „Co jest przedmiotem wniosku? Wskazać należy jaka konkretnie działka wraz ze wskazaniem jej numeru ewidencyjnego ma być przedmiotem sprzedaży przez Zainteresowaną?” – Wnioskodawczyni wskazała, że „Jestem właścicielką nieruchomości gruntowych położonych w (…), gmina (…), woj. (…):
   • niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 o pow. (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…),
   • udziału 3/15 części we współwłasności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 2 o pow. (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…), która stanowi drogę wewnętrzną”.
2. „W jakim celu Zainteresowana nabyła do majątku własnego (prywatnego) działkę mającą być przedmiotem sprzedaży?” – Zainteresowana odpowiedziała: „Opisaną powyżej nieruchomość nabyłam w dniu 12 grudnia 2016 roku w celu wybudowania w przyszłości domku letniskowego na własny użytek”.
3. „W jaki sposób działka będąca przedmiotem wniosku była i do czasu sprzedaży będzie wykorzystywana przez Zainteresowaną (należy dokładnie opisać do jakich celów i w jaki sposób Zainteresowana wykorzystywała/będzie wykorzystywać ww. działkę od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży)?” – Wnioskodawczyni wskazała, że: „Powyższe nieruchomości nie były i nie będą do czasu sprzedaży przez Wnioskodawczynię osobiście wykorzystywane w jakikolwiek sposób – działki leżały odłogiem, poza umową dzierżawy, o której mowa w punkcie 5”.
4. „Czy Zainteresowana dokonywała/będzie dokonywać jakichkolwiek czynności (poniosła/poniesie nakłady) w celu przygotowania do sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?” – Wnioskodawczyni wskazała: „Jedyną czynnością, którą wykonałam było współuczestniczenie w zamknięciu kanału melioracyjnego znajdującego się w granicy działki w celu uniknięcia ewentualnych podtopień i zalewania. Powyższa czynność nie została wykonana przeze mnie w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży, tylko w celu utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie. Nie dokonywałam żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży: nie ogłaszałam w środkach masowego przekazu, nie ogradzałam terenu, nie uzbrajałam go, nie występowałam o warunki zabudowy, gdyż działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego”.
5. „Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży była/jest/będzie udostępniane na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa)? Jeżeli tak, to czy były to umowy odpłatne i w jakim czasie były zawarte?” – Zainteresowana wskazała: „Nieruchomości są od dnia 22 maja 2020 roku do dnia 31 grudnia 2020 roku przedmiotem umowy dzierżawy, która to umowa jest odpłatna (…) zł za cały okres jej obowiązywania”.
6. „Czy na moment sprzedaży działka będąca przedmiotem wniosku będzie działką niezabudowaną?” – Wnioskodawczyni odpowiedziała, że: „W chwili sprzedaży nieruchomości będą niezabudowane”.
7. „Wnioskodawczyni w opisie sprawy wskazała: »12.12.2016 zakupiłam jako osoba fizyczna (z majątku odrębnego) od osoby fizycznej uzbrojoną działkę budowlaną (…)« – należy wskazać jakie uzbrojenia mieszczą się na działce i czy stanowią one budynki, budowle w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, z późn. zm.)?” – Zainteresowana wskazała, że: „Powyższe nieruchomości nie są uzbrojone. Prąd, woda, gaz i kanalizacja znajdują się w drodze publicznej, do której działki te przylegają. Na samych działkach nie znajdują się żadne budynki ani budowle w rozumieniu prawa budowlanego”.
8. „Jeśli sprzedawana działka stanowi działkę zabudowaną należy wskazać (odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego budynku, budowli znajdujących się na danej działce):
   1. jakie budynki, budowle w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy Prawo budowlane znajdują się na danej działce?
   2. kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (zajęcie, oddanie do używania, rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) tych budynków, budowli?
   3. czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku, budowli lub ich części, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
   4. czy Zainteresowana w odniesieniu do budynku, budowli lub ich części ponosiła/będzie ponosiła, do dnia zbycia wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?
   5. kiedy wydatki te zostały poniesione oraz czy budynek, budowla lub ich część po ulepszeniach był w całości oddany do używania i kiedy to nastąpiło (należy wskazać dokładną datę)?
   6. czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?”
   – Wnioskodawczyni wskazała: „Nie dotyczy – działki są niezabudowane”.
9. „Czy z przyszłym nabywcą przedmiotowej działki została zawarta/bądź będzie zawarta przedwstępna umowa sprzedaży? Jeśli tak, to należy wskazać:
   1. jakie warunki zawiera/będzie zawierała ta umowa oraz w jakim celu została zawarta?
   2. jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, ciążą/będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym?
   3. czy w ramach tej umowy Zainteresowana udzieliła lub zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw (upoważnień, zgód) dla nabywcy? Jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest/będzie ich zakres (wymienić należy wszystkie czynności, których kupujący może dokonać w imieniu Zainteresowanej).
   4. czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie? Jeżeli tak, to należy wskazać jakich?
   5. czy strona kupująca poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?”
   – Zainteresowana odpowiedziała: „Z przyszłym nabywcą została zawarta dnia 28 września 2020 roku umowa przedwstępna sprzedaży przedmiotowych nieruchomości:
   ad. a) jest to umowa sprzedaży, nie obwarowana żadnymi warunkami – poza uzyskaniem interpretacji podatkowej dotyczącej opodatkowania tej sprzedaży podatkiem VAT
   ad. b) poza obowiązkami wynikającymi z umowy sprzedaży: to jest zapłaty ceny w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, jedynym obowiązkiem było uzyskanie przeze mnie interpretacji podatkowej, o którą wnioskuję
   ad. c) udzieliłam pełnomocnictwa kupującym do zawierania umów o sposób korzystania z nieruchomości wspólnej – to jest działki 2, której kupujący są również współwłaścicielami, a także do składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy, jakie okażą się niezbędne przy wykonaniu i zawarciu w/w umowy o sposób korzystania
   ad. d) Kupujący nie będą po zawarciu umowy przedwstępnej dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, występują jedynie o pozwolenie na budowę
   ad. e) jedyne nakłady finansowe, które poniesie strona kupująca, to nakłady związane z uzyskaniem decyzji – pozwolenia na budowę, przy czym budowa ta nie zostanie rozpoczęta do dnia sprzedaży nieruchomości”.
10. „Czy nabycie przez Zainteresowaną działki będącej przedmiotem wniosku zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy zwolniona)?” –Wnioskodawczyni wskazała: „Nabycie przedmiotowych nieruchomości nie zostało wykonana w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedająca w akcie notarialnym zakupu przez wnioskodawczynię tych nieruchomości oświadczyła, że z tytułu zawarcia tej umowy sprzedaży nie jest podatnikiem podatku VAT. Został uiszczony podatek od czynności cywilnoprawnych”.
11. „Czy przy nabyciu ww. nieruchomości Zainteresowanej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?” – Wnioskodawczyni wskazała: „Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego”.
12. „Czy nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży przez cały okres użytkowania przez Zainteresowaną była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?” – Wnioskodawczyni wskazała: „Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży przez cały okres użytkowania przeze mnie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT”.
    
    

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 28 października 2020 r.)

Czy w opisanej wyżej sytuacji sprzedaż działek 1 i udziału w działce 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawczyni (własne stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 28 października 2020 r.) sprzedaż działek nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz powinna być potraktowana jako sprzedaż, w ramach zarządu majątkiem własnym. Zainteresowana nie zajmuje się handlem działkami budowlanymi jako źródło swojego utrzymania i nie podejmuje działań jak profesjonalista. Prowadzona przez nią działalność gospodarcza (która nie miała nic wspólnego z obrotem nieruchomościami) w chwili zakupu nieruchomości była zawieszona, nigdy nie została przez Wnioskodawczynię na nowo podjęta, a obecnie jest już wyrejestrowana. Zainteresowana nie podjęła żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie uzbrajała terenu, nie wydzielała dróg wewnętrznych, nie prowadziła działań marketingowych w celu sprzedaży działek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (...).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania działki nr 1 oraz udziału we współwłasności działki nr 2 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży ww. gruntów podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowych (niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 o pow. (…) ha oraz udziału 3/15 części we współwłasności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 2 o pow. (…) ha, która stanowi drogę wewnętrzną). Nieruchomości te nabyła w dniu 12 grudnia 2016 roku w celu wybudowania w przyszłości domku letniskowego na własny użytek. Powyższe nieruchomości nie były i nie będą do czasu sprzedaży przez Wnioskodawczynię wykorzystywane w jakikolwiek sposób – działki leżały odłogiem, poza umową dzierżawy. Nieruchomości są od dnia 22 maja 2020 roku do dnia 31 grudnia 2020 roku przedmiotem umowy dzierżawy, która to umowa jest odpłatna (…) zł za cały okres jej obowiązywania. W chwili sprzedaży nieruchomości będą niezabudowane. Nieruchomości nie są uzbrojone. Prąd, woda, gaz i kanalizacja znajdują się w drodze publicznej, do której działki te przylegają. Na samych działkach nie znajdują się żadne budynki ani budowle w rozumieniu prawa budowlanego. Jedyną czynnością, którą wykonała Zainteresowana było współuczestniczenie w zamknięciu kanału melioracyjnego znajdującego się w granicy działki w celu uniknięcia ewentualnych podtopień i zalewania. Powyższa czynność nie została wykonana przez Wnioskodawczynię w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży, tylko w celu utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie. Zainteresowana nie dokonywała żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży: nie ogłaszała w środkach masowego przekazu, nie ogradzała terenu, nie uzbrajała go, nie występowała o warunki zabudowy, gdyż działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z przyszłym nabywcą została zawarta dnia 28 września 2020 roku umowa przedwstępna sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Jest to umowa sprzedaży, nie obwarowana żadnymi warunkami – poza uzyskaniem interpretacji podatkowej dotyczącej opodatkowania tej sprzedaży podatkiem VAT. Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa kupującym do zawierania umów o sposób korzystania z nieruchomości wspólnej – to jest działki 2, której kupujący są również współwłaścicielami, a także do składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy, jakie okażą się niezbędne przy wykonaniu i zawarciu w/w umowy o sposób korzystania. Kupujący nie będą po zawarciu umowy przedwstępnej dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, występują jedynie o pozwolenie na budowę. Jedyne nakłady finansowe, które poniesie strona kupująca, to nakłady związane z uzyskaniem decyzji – pozwolenia na budowę, przy czym budowa ta nie zostanie rozpoczęta do dnia sprzedaży nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwość Wnioskodawczyni dotyczy ustalenia czy sprzedaż działki nr 1 i udziały w działce 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawczyni podjęła w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawczyni zawarła umowę dzierżawy od dnia 22 maja 2020 r. do dnia 31 grudnia 2020 r. Umowa ta jest odpłatna (…) zł za cały okres jej obowiązywania.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy, wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowe nieruchomości wydzierżawiane na podstawie zawartej umowy, wykorzystywane były przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Wydzierżawienie przez Wnioskodawczynię ww. działek spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego.

Dodatkowo należy wskazać, że Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa Kupującym.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni udzieliła Kupującym pełnomocnictwa do zawierania umów o sposób korzystania z nieruchomości wspólnej – to jest działki nr 2, której Kupujący są również współwłaścicielami, a także do składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy, jakie okażą się niezbędne przy wykonaniu i zawarciu ww. umowy o sposób korzystania.

Powyższe oznacza, że stroną postępowań zmierzających do ich realizacji będzie nie Kupujący, ale Wnioskodawczyni. Kupujący jako pełnomocnik działać będzie w imieniu Wnioskodawczyni, a nie w imieniu własnym. Zatem czynności podejmowane przez nabywcę jako przedstawiciela Wnioskodawczyni, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię.

Zatem fakt, że działania podejmowane przez Kupujących w ramach udzielonego im pełnomocnictwa nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawczyni. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy).

Podsumowując, z uwagi na treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącą działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Dlatego też czynność sprzedaży działki nr 1 oraz udziału we współwłasności działki nr 2, będzie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.