2020.11.19 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP4-2.4012.397.2020.2.MC
z 19 listopada 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 sierpnia 2020 r. (data wpływu 18 sierpnia 2020 r.) uzupełnionym w dniu 9 listopada 2020 r. (data wpływu 12 listopada 2020 r.) na wezwanie z dnia 29 października 2020 r., skutecznie doręczone w dniu 6 listopada 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

zwolnienia od podatku sprzedaży Lokali w Kamienicy I i Kamienicy II oraz Budynku Fabrycznym, jak również sprzedaży Lokali powstałych w wyniku adaptacji poddaszy w budynkach Kamienica I oraz Kamienica II po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowieniu ich samodzielności – jest prawidłowe,

opodatkowania sprzedaży wyodrębnionych lokali w nowo wybudowanych budynkach (...), (...), (...) oraz sprzedaży udziałów w garażu podziemnym – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 sierpnia 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży Lokali w Kamienicy I i Kamienicy II oraz Budynku Fabrycznym, jak również sprzedaży Lokali powstałych w wyniku adaptacji poddaszy w budynkach Kamienica I oraz Kamienica II po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowieniu ich samodzielności, a także opodatkowania sprzedaży wyodrębnionych lokali w nowo wybudowanych budynkach (...), (...), (...) oraz sprzedaży udziałów w garażu podziemnym.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 6 listopada 2020 r., złożonym w dniu 9 listopada 2020 r. (data wpływu 12 listopada 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 29 października 2020 r., skutecznie doręczone w dniu 6 listopada 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z o.o. (dalej: Spółka) jest spółką celową, która prowadzi działalność związaną z rynkiem nieruchomości, w tym kupno i sprzedaż, nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.1), realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.1) oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.2). Model biznesowy Spółki opiera się na nabywaniu nieruchomości, ich rozbudowie/przebudowie, remoncie oraz dalszej sprzedaży. Wszystkie powyższe działania podejmowane przez Spółkę mają na celu przede wszystkim maksymalizację zysku z inwestycji. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka w celu realizacji inwestycji deweloperskiej dokona nabycia poniższych nieruchomości.

W 2016-2019 r. Spółka nabyła część udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu położonego w (…) przy ul. (…), oznaczonego w ewidencji gruntu jako działka nr (…) z obrębu ewidencyjnego nr (…) (dalej Nieruchomość I) wraz prawem własności posadowionego na niej budynku mieszkalnego (dalej Kamienica I) oraz budynku usługowego (zwany dalej Budynkiem Fabrycznym). W roku 2020 Spółka ma zamiar nabyć pozostałe udziały w w/w nieruchomości.

Spółka w 2020 roku planuje nabyć (wniesienie aportem przez wspólnika spółki) prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w (…) przy ul. (…), oznaczonego w ewidencji gruntu jako działka nr (…) z obrębu ewidencyjnego nr (…) (dalej Nieruchomość II) wraz prawem własności posadowionym na niej budynku mieszkalnym (dalej Kamienica II ).

Budynek Kamienica I, została wybudowany w roku 1904 i jest użytkowany (lokale w budynku są wynajmowane) do dnia złożenia wniosku. W budynku o 5 kondygnacjach, znajduje się 6 lokali mieszkalnych, 2 lokale użytkowe, poddasze oraz piwnice. Nakłady poczynione w budynku Kamienicy I w ostatnich pięciu latach nie przekroczyły 30% jego wartości.

Budynek Fabryczny został wybudowany w roku 1893 i był użytkowany do końca 2018 r. (wynajem lokali usługowych). Budynek Fabryczny jest budynkiem usługowym o 3 kondygnacjach, w którym znajdują się 3 lokale usługowe. Budynek jest częściowo podpiwniczony. Nakłady poczynione w budynku w ostatnich pięciu latach nie przekroczyły 30% jego wartości.

Kamienica II została wybudowana 1909-1910 roku i do końca 2012 roku była wynajmowana na lokale kwaterunkowe. W budynku o 6 kondygnacjach znajduje się 8 lokali mieszkalnych, 2 lokale użytkowe, poddasze oraz piwnice. Nakłady poczynione w budynku Kamienicy II w ostatnich pięciu latach nie przekroczyły 30% jej wartości.

Lokale znajdujące się w Kamienicy I, Kamienicy II oraz w budynku Fabrycznym nie są odrębną własnością (nie mają ksiąg wieczystych), jednak od wielu lat są odrębne pod względem użytkowym, wyodrębnione faktycznie z powierzchni budynku. Lokale znajdujące się na parterze Kamienicy I, Kamienicy II oraz lokale w budynku Fabrycznym były wykorzystywane na cele niemieszkalne. Pozostałe lokale w budynkach były wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Spółka będzie traktowała zakupione budynki jako towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży, bez wprowadzania ich do ewidencji środków trwałych.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić iż Spółka nabędzie Nieruchomości I oraz Nieruchomości II , w ramach transakcji zwolnionej z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż w wyniku nabycia nie doszło do pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata oraz nakłady poczynione w budynkach w ostatnich pięciu latach nie przekroczyły 30% ich wartości.

W ramach planowanej inwestycji deweloperskiej Spółka dokona szeregu prac remontowo- modernizacyjnych w poszczególnych budynkach tj. w Kamienicy I, Kamienicy II oraz w budynku Fabrycznym, których wartość przekroczy 30% wartości poszczególnych budynków.

Prace wykonane na budynku Kamienica I obejmą:

prace budowlane w poszczególnych lokalach polegające na wymianie stolarki okiennej i drzwiowej, wymianie instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, remoncie posadzek i parkietów, skuciu starych tynków i wykonaniu nowych, zmianie układu lokali poprzez ich łączenie oraz wykonanie nowych ścian działowych,

remont elewacji, wykonanie obróbek blacharskich, wymiana okien,

wykonanie nowego pokrycia dachu z podniesieniem jednej połaci oraz wymiana konstrukcji dachu,

wymianę stropu nad trzecim piętrem na żelbetonowy,

remont piwnic,

wykonanie szybu windowego i montaż windy,

remont klatek schodowych,

renowację drzwi wejściowych do budynku.

W budynku Kamienicy I spółka planuje adaptację istniejącego poddasza, które jest częścią wspólną budynku, na lokal mieszkalny, po dokonaniu prac remontowych i modernizacyjnych polegających na budowie ścian działowych, podniesieniu jednej połaci dachowej, wykonaniu tynków, posadzek, instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, montażu stolarki okiennej i drzwiowej.

Wykonane prace remontowo- modernizacyjne zmienią układ lokali w budynku, co spowoduje zmianę ich dotychczasowej powierzchni oraz strukturę, ale zostaną zachowane ich dotychczasowe funkcje. W budynku Kamienicy I w wyniku łączenia lokali zostaną wydzielone 4 lokale mieszkalne, oraz 2 lokale usługowe, przy zachowaniu dotychczasowej ilości kondygnacji.

Prace wykonane na budynku Kamienica II obejmą:

wzmocnienie istniejącej konstrukcji budynku (stropy, ściany, fundamenty),

prace budowlane w poszczególnych lokalach polegające na wymianie stolarki okiennej i drzwiowej, wymianie instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, renowacji stolarki drzwiowej, parkietów, skuciu i wykonaniu nowych tynków, zmianie układu lokali poprzez ich łączenie oraz wykonanie nowych ścian działowych,

remont elewacji, wykonanie obróbek blacharskich, wymiana okien,

wykonanie nowego pokrycia dachu z podniesieniem jednej połaci dachowej oraz wymianę konstrukcji dachu,

remont klatki schodowej polegający na skuciu i wykonaniu nowych tynków, wymianę stolarki okiennej, remont posadzki i schodów,

renowację drzwi wejściowych do budynku.

W poziomie parteru Kamienicy II Spółka planuje wybudowanie konstrukcji stalowo-szklanej, która będzie spełniać funkcje recepcji dla budynków usytuowanych na Nieruchomości I oraz Nieruchomości II.

Wykonane prace remontowo-modernizacyjne zmienią układ lokali w budynku, co spowoduje zmianę ich dotychczasowej powierzchni oraz strukturę ale zostaną zachowane ich dotychczasowe funkcje. W budynku Kamienicy II w wyniku łączenia lokali zostaną wydzielonych 5 lokali mieszkalnych, oraz 3 lokale usługowe, przy zachowaniu dotychczasowej ilości kondygnacji.

Planowany zakres prac w budynku Fabrycznym przedstawia się następująco:

remont poszczególnych lokali polegający na wymianie stolarki okiennej, wymianie instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, wymianie stolarki drzwiowej, skuciu i wykonaniu tynków, posadzek, zmianie układu lokali poprzez ich łączenie oraz wykonanie nowych ścian działowych,

remont elewacji, wykonanie obróbek blacharskich,

wykonanie nowego pokrycia oraz konstrukcji dachu,

wykonanie szybu windowego oraz montaż windy,

remont klatek schodowych.

Wykonane prace remontowo-modernizacyjne zmienią układ lokali w budynku, co spowoduje zmianę ich dotychczasowej powierzchni oraz struktury ale zostaną zachowane ich dotychczasowe funkcje. W wyniku podziału powstanie 9 lokali usługowych, przy zachowaniu dotychczasowej ilości kondygnacji.

Spółka planuje na Nieruchomości I wybudować 5 kondygnacyjny budynek usługowo- mieszkalny (zwany dalej Budynkiem (...)), stykający się z budynkami Kamienicy I i Kamienicy II. Budynek ten będzie posiadał odrębną konstrukcję w stosunku do Kamienicy, z wykonaną przerwą dylatacyjną. W budynku (...) będzie zamontowana winda, z której w wyniku nabycia prawa służebności, korzystać będą również nabywcy lokali w budynku Kamienicy II.

Na Nieruchomości I spółka zamierza wybudować 6 kondygnacyjny budynek usługowo-mieszkalny (zwany dalej Budynkiem (...)). Budynek ten będzie posiadać własną konstrukcję.

Na Nieruchomości spółka zamierza wybudować garaż podziemny, który posiadać będzie odrębną konstrukcję od budynku Kamienicy I, oddzielony przerwą dylatacyjną.

Między budynkami Kamienica I, a garażem podziemnym będą wykonane przejścia w celu umożliwienia komunikacji.

Na garażu podziemnym będą posadowione budynki (...), (...) (wspólna konstrukcja,) natomiast budynek Fabryczny w część będzie miał wspólną konstrukcję z garażem podziemnym, a w części będzie posadowiony na starych fundamentach. Pod budynkiem (...), będzie umiejscowiony zjazd do garażu podziemnego.

Garaż podziemny traktowany będzie jako oddzielny budynek, na który zostanie założona odrębna księga wieczysta.

Na Nieruchomości II Spółka przewiduje wybudować 7 kondygnacyjny budynek usługowo- mieszkalny (zwany dalej Budynkiem (...)) oraz garaż podziemny. Nowo wybudowany budynek posadowiony jest na garażu podziemnym i posiada z nim wspólną konstrukcję, odrębną od budynku Kamienicy II, oddzieloną przerwą dylatacyjną. Między budynkiem Kamienicy II oraz garażem podziemnym będzie wykonane przejście w celu umożliwieniu komunikacji pomiędzy nimi.

Garaż podziemny traktowany będzie jako oddzielny budynek, na który zostanie założona odrębna księga wieczysta.

Na Nieruchomości I spółka planuje wybudować przyłącze energetyczne, wodociągowo- sanitarne, deszczowe, natomiast na Nieruchomości II przyłącze ciepłownicze, deszczowe, sanitarne.

Spółka planuje sprzedać po wyodrębnieniu lokale w budynku Kamienicy I, Kamienicy II, budynku Fabrycznym z przynależnymi piwnicami, lokale w budynku (...), (...), (...) oraz udziały w garażu podziemnym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że w stosunku do poszczególnych lokali/garaży wyodrębnionych w budynku (...), (...) oraz (...) Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w związku z budową tych budynków i wyodrębnieniem lokali.

Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie poszczególnych lokali wyodrębnionych w budynkach (...), (...) oraz (…), gdyż lokale powstaną w nowo wybudowanych budynkach. Jedyne wydatki poniesione przez Wnioskodawcę będą wynikać z budowy w/w budynkach.

Liczba lokali powstałych w budynku Kamienicy I po przeprowadzeniu prac budowlanych wyniesie 6, w tym 1 lokal powstały w wyniku adaptacji poddasza.

Liczba lokali powstałych w budynku Kamienicy II po przeprowadzeniu prac budowlanych wyniesie 8, w tym 1 lokal powstały w wyniku adaptacji poddasza.

Liczba lokali powstałych w Budynku Fabrycznym po przeprowadzeniu prac budowlanych wyniesie 10.

Liczba lokali powstałych w wyniku adaptacji poddasza w budynkach Kamienica I oraz Kamienica II po przeprowadzeniu prac budowlanych wyniesie 2.

Liczba lokali wyodrębnionych w budynku (...) wyniesie 8.

Liczba lokali wyodrębnionych w budynku (...) wyniesie 5.

Liczba lokali wyodrębnionych w budynku (...) wyniesie 26.

Liczba garaży podziemnych, w których udziały będą przedmiotem sprzedaży wyniesie 2.

Intencją Wnioskodawcy jest uzyskanie interpretacji w zakresie opodatkowania wszystkich w/w lokali, jak również sprzedaży udziałów w garażu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż Lokali w dotychczasowej substancji w budynkach Kamienica I i Kamienica II, po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowienia ich samodzielności będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT?
Czy sprzedaż Lokali w dotychczasowej substancji budynku Fabrycznego, po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowienia ich samodzielności będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT?
Czy sprzedaż Lokali powstałych w wyniku adaptacji poddaszy w budynkach Kamienica I oraz Kamienica II, po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowienia ich samodzielności będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy VAT?
Czy sprzedaż wyodrębnionych lokali w nowo wybudowanym budynku (...), (...), (...) oraz sprzedaż udziałów w garażu podziemnym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

AD. 1

Zdaniem Spółki sprzedaż lokali w dotychczasowych substancjach budynków Kamienica I i Kamienica II po przeprowadzeniu prac budowlanych stanowić będzie czynności zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

AD. 2

Zdaniem Spółki sprzedaż lokali w dotychczasowej substancji budynku Fabrycznym po przeprowadzeniu prac budowlanych stanowić będzie czynności zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

AD. 3

Zdaniem Spółki sprzedaż lokali powstałych w wyniku adaptacji strychów po przeprowadzeniu prac budowlanych w budynkach Kamienica I i Kamienica II stanowić będzie czynności zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

AD. 4

Zdaniem Spółki sprzedaż lokali w nowo wybudowanym budynkach (...), (...), (...) oraz sprzedaż udziałów w garażu podziemnym będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami - w świetle art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146aa ust. 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:

stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Zgodnie art. 146aa ust. 2, Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy, stosuje się - w myśl ust. 12 wskazanego artykułu - do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl ust. 12c powołanego artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowe.

Natomiast termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 t r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1036 z późn. zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu budynków, budowli lub ich części wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanych zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a, to w przypadku dostawy ww. nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jeżeli zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Jednocześnie należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy - zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż budynki Kamienica I, Kamienica II oraz budynek Fabryczny (dalej Budynki), zostały wybudowane w okresie 1893 -1904 rok. Zatem, już na moment zakupu przedmiotowych Budynków przez Spółkę, spełnione zostaną warunki do zastosowania zwolnienia ich dostawy w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (transakcja nie będzie miała charakteru pierwszego zasiedlenia, a od daty pierwszego zasiedlenia minął okres przekraczający ponad dwa lata).

Budynki już w momencie zakupu przez Spółkę będą zasiedlone, a od daty ich zasiedlenia minął okres przekraczający dwa lata. Natomiast prace wykonane przez Spółkę w Budynkach nie mogą zostać uznane za ulepszenie nawet jeśli przekroczą 30% wartości początkowej danego przedmiotu dostawy, ponieważ zgodnie z opisem sprawy wszystkie Lokale będą towarami handlowymi w spółce, a nie środkami trwałymi. Jak wykazano powyżej pojęcie ulepszenia ma zastosowanie wyłącznie do środków trwałych. Tym samym nie można uznać, że Lokale, które będą towarami handlowymi będą podlegały ulepszeniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i tym samym w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a tej ustawy. Planowane prace w lokalach w/w Budynkach, jak i lokale powstałe z wyniku adaptacji poddaszy w tych Budynkach, nie spowodują zmiany daty pierwszego ich zasiedlenia.

Skoro Lokale nie będą środkami trwałymi a nakłady ponoszone przez Spółkę na ww. lokale nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do dostawy tych lokali, ponieważ czynność ta zostanie wykonana po pierwszym zasiedleniu i od daty pierwszego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad dwa lata.

Wskazać przy tym należy, że czynności ustanowienia samodzielności poszczególnych lokali- zgodnie z ustawą o własności lokali - będzie w tym przypadku czynnością czysto formalną, zmierzającą do uregulowania kwestii prawnej lokali, co będzie znajdowało swoje odzwierciedlenie w księgach wieczystych.

W ocenie Spółki biorąc pod uwagę przepisy prawa podatkowego oraz okoliczności wskazane w opisie zdarzenia przyszłego do dostawy wszystkich Lokali w Budynkach tj. Kamienicy I, Kamienicy II oraz w budynku Fabrycznym zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Stosując się do wymagań tej definicji, budynek można traktować jako samodzielne, gdy jego elementy konstrukcyjne stanowią samodzielną od reszty zabudowy całość i oddzielone między sobą przerwą dylatacyjną, począwszy od powierzchni fundamentów po dach każdy budynek będący częścią zabudowy musi funkcjonować samodzielnie).

Tym samym nowo wybudowane budynki (...), (...), (...) oraz garaż podziemny są odrębnymi budynkami w stosunku do budynku Kamienicy I, Kamienicy II oraz budynku Fabrycznego, gdyż posiadają odrębną konstrukcję i oddzielone są od tych Budynków przerwą dylatacyjną.

W przypadku sprzedaży lokali w nowo wybudowanych budynkach (...), (...), (...) i garażu podziemnego, nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ transakcje sprzedaży będą dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zatem dostawa lokali w nowo wybudowanym budynkach (...), (...), (...) oraz sprzedaż udziałów w garażu podziemnym będzie opodatkowane podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r. poz. 532, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności. Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a–2, a więc potwierdzających samodzielność lokalu, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Od zasady opodatkowania według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 z późn. zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,

rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,

rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,

adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,

modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Tym samym nakłady na ulepszenie środków trwałych zmierzają do podjęcia bądź rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodujących istotną zmianę cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. lokale), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Z okoliczności przedmiotowej sprawy wynika, że Wnioskodawca jest spółką celową, która prowadzi działalność związaną z rynkiem nieruchomości, w tym kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Model biznesowy Spółki opiera się na nabywaniu nieruchomości, ich rozbudowie/przebudowie, remoncie oraz dalszej sprzedaży. Wszystkie powyższe działania podejmowane przez Spółkę mają na celu przede wszystkim maksymalizację zysku z inwestycji. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W 2016-2019 r. Spółka nabyła część udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego w ewidencji gruntu jako działka nr (…) (Nieruchomość I) wraz prawem własności posadowionego na niej budynku mieszkalnego (Kamienica I) oraz budynku usługowego (Budynek Fabryczny). W roku 2020 Spółka ma zamiar nabyć pozostałe udziały w ww. nieruchomości.

Ponadto, Spółka w 2020 roku planuje nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego w ewidencji gruntu jako działka nr (…) (Nieruchomość II) wraz prawem własności posadowionym na niej budynku mieszkalnym (Kamienica II ).

Budynek Kamienica I, została wybudowany w roku 1904 r. i jest użytkowany (lokale w budynku są wynajmowane) do dnia złożenia wniosku. W budynku o 5 kondygnacjach, znajduje się 6 lokali mieszkalnych, 2 lokale użytkowe, poddasze oraz piwnice. Nakłady poczynione w budynku Kamienicy I w ostatnich pięciu latach nie przekroczyły 30% jego wartości.

Prace wykonane na budynku Kamienica I obejmą prace budowlane w poszczególnych lokalach polegające na wymianie stolarki okiennej i drzwiowej, wymianie instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, remoncie posadzek i parkietów, skuciu starych tynków i wykonaniu nowych, zmianie układu lokali poprzez ich łączenie oraz wykonanie nowych ścian działowych, remont elewacji, wykonanie obróbek blacharskich, wymiana okien, wykonanie nowego pokrycia dachu z podniesieniem jeden połaci oraz wymianę konstrukcji dachu, wymianę stropu nad trzecim piętrem na żelbetonowy, remont piwnic, wykonanie szybu windowego i montaż windy, remont klatek schodowych oraz renowację drzwi wejściowych do budynku.

Ponadto, w budynku Kamienicy I spółka planuje adaptację istniejącego poddasza, które jest częścią wspólną budynku, na lokal mieszkalny, po dokonaniu prac remontowych i modernizacyjnych polegających na budowie ścian działowych, podniesieniu jednej połaci dachowej, wykonaniu tynków, posadzek, instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, montażu stolarki okiennej i drzwiowej. Wykonane prace remontowo- modernizacyjne zmienią układ lokali w budynku, co spowoduje zmianę ich dotychczasowej powierzchni oraz strukturę, ale zostaną zachowane ich dotychczasowe funkcje. W budynku Kamienicy I w wyniku łączenia lokali zostaną wydzielone 4 lokale mieszkalne, oraz 2 lokale usługowe, przy zachowaniu dotychczasowej ilości kondygnacji.

Prace wykonane na budynku Kamienicy II obejmą wzmocnienie istniejącej konstrukcji budynku (stropy, ściany, fundamenty), prace budowlane w poszczególnych lokalach polegające na wymianie stolarki okiennej i drzwiowej, wymianie instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, renowacji stolarki drzwiowej, parkietów, skuciu i wykonaniu nowych tynków, zmianie układu lokali poprzez ich łączenie oraz wykonanie nowych ścian działowych, remont elewacji, wykonanie obróbek blacharskich, wymianę okien, wykonanie nowego pokrycia dachu z podniesieniem jednej połaci dachowej oraz wymianę konstrukcji dachu, remont klatki schodowej polegający na skucie i wykonanie nowych tynków, wymianę stolarki okiennej, remont posadzki i schodów oraz renowację drzwi wejściowych do budynku.

W budynku Kamienicy II spółka planuje adaptację istniejącego poddasza, które jest częścią wspólną budynku, na lokal mieszkalny, po dokonaniu prac remontowych i modernizacyjnych polegających na budowie ścian działowych, podniesieniu jednej połaci dachowej, wykonaniu tynków, posadzek, instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, montażu stolarki okiennej i drzwiowej. Wykonane prace remontowo-modernizacyjne zmienią układ lokali w budynku, co spowoduje zmianę ich dotychczasowej powierzchni oraz strukturę ale zostaną zachowane ich dotychczasowe funkcje. W budynku Kamienicy II w wyniku łączenia lokali zostaną wydzielonych 5 lokali mieszkalnych, oraz 3 lokale usługowe, przy zachowaniu dotychczasowej ilości kondygnacji.

Jednocześnie, planowany zakres prac w Budynku Fabrycznym obejmie remont poszczególnych lokali polegający na wymianie stolarki okiennej, wymianie instalacji elektrycznej wodno-kanalizacyjnej, wymianie stolarki drzwiowej, skuciu i wykonaniu tynków, posadzek, zmianie układu lokali poprzez ich łączenie oraz wykonanie nowych ścian działowych, remont elewacji, wykonanie obróbek blacharskich, wykonanie nowego pokrycia oraz konstrukcji dachu, wykonanie szybu windowego oraz montaż windy, a także remont klatek schodowych.

Spółka planuje po dokonaniu remontu i modernizacji budynków oraz adaptacji poddaszy uzyskać zaświadczenie o samodzielności poszczególnych lokali jako lokali mieszkalnych oraz usługowych i przeznaczyć je do sprzedaży. Nabywcy lokali w Kamienicy II wraz z nabyciem praw do wyodrębnionego lokalu, nabędą prawo służebności do korzystania z windy w budynku posadowionym na Nieruchomości I, a stykającym się z Kamienicą II. Spółka planuje na Nieruchomości I wybudować 5 kondygnacyjny budynek usługowo- mieszkalny (zwany dalej Budynkiem (...)), stykający się z budynkami Kamienicy I i Kamienicy II. Budynek ten będzie posiadał odrębną konstrukcję w stosunku do Kamienicy, z wykonaną przerwą dylatacyjną. W budynku (...) będzie zamontowana winda, z której w wyniku nabycia prawa służebności, korzystać będą również nabywcy lokali w budynku Kamienicy II.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest między innymi ustalenie, czy sprzedaż Lokali w budynkach Kamienica I i Kamienica II, sprzedaż Lokali w Budynku Fabrycznym oraz sprzedaż Lokali powstałych w wyniku adaptacji poddaszy w budynkach Kamienica I oraz Kamienica II, po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowieniu samodzielności Lokali będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (pytania nr 1-3).

W analizowanym przypadku, jak wskazano we wniosku, Spółka będzie traktowała zakupione budynki jako towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży, bez wprowadzania ich do ewidencji środków trwałych. Dlatego też pomimo dokonywania licznych prac remontowo- modernizacyjnych w poszczególnych budynkach, tj. w Kamienicy I, Kamienicy II oraz w Budynku Fabrycznym nie można mówić o dokonywaniu w tych budynkach ulepszeń wskazanych w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż nie stanowią one u Wnioskodawcy środków trwałych. Tym samym skoro w rozpatrywanej sprawie nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę na ww. Lokale nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

Zatem w przedmiotowej sprawie kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania planowanej przez Wnioskodawcę dostawy Lokali wyodrębnionych po dokonaniu dokonywania prac remontowo- modernizacyjnych w poszczególnych budynkach tj. w Kamienicy I, Kamienicy II oraz w Budynku Fabrycznym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Wnioskodawca wskazał, że Kamienica I została wybudowana w roku 1904 i jest użytkowana (lokale w budynku są wynajmowane), Kamienica II została wybudowana w latach 1909-1910 i do końca 2012 roku była wynajmowana na lokale kwaterunkowe, natomiast Budynek Fabryczny został wybudowany w roku 1893 i był użytkowany do końca 2018 r. (wynajem lokali usługowych). Zatem stwierdzić należy, że dostawa ww. Lokali usytuowanych w Kamienicy I i Kamienicy II, jak i w Budynku Fabrycznym oraz Lokali powstałych w wyniku adaptacji poddaszy w budynkach Kamienica I oraz Kamienica II nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż ww. Lokale powstają/są adoptowane z Budynków, które były już użytkowane, a ponadto pomiędzy zasiedleniem ww. Budynków a dostawą poszczególnych Lokali upłynie okres przekraczający dwa lata. Tym samym spełnione zostaną obydwa warunki umożliwiające zwolnienie z podatku od towarów i usług sprzedaż Lokali w budynkach Kamienica I i Kamienica II, sprzedaży Lokali w Budynku Fabrycznym oraz sprzedaży Lokali powstałych w wyniku adaptacji poddaszy w budynkach Kamienica I oraz Kamienica II na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minie okres przekraczający ponad dwa lata. Wskazać przy tym należy, że czynność ustanowienia samodzielności poszczególnych lokali – zgodnie z ustawą o własności lokali – będzie w tym przypadku czynnością czysto formalną, zmierzającą do uregulowania kwestii prawnej lokali, co będzie znajdowało swoje odzwierciedlenie w księgach wieczystych.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że sprzedaż Lokali w Kamienicy I i Kamienicy II oraz Budynku Fabrycznym, jak również sprzedaży Lokali powstałych w wyniku adaptacji poddaszy w budynkach Kamienica I oraz Kamienica II po przeprowadzeniu po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowieniu ich samodzielności, będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży Lokali w Kamienicy I i Kamienicy II oraz Budynku Fabrycznym, jak również sprzedaży Lokali powstałych w wyniku adaptacji poddaszy w budynkach Kamienica I oraz Kamienica II po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowieniu ich samodzielności (pytania nr 1-3) należało uznać za prawidłowe.

Ponadto wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż wyodrębnionych lokali w nowo wybudowanych budynkach (...), (...), (...) oraz sprzedaż udziałów w garażu podziemnym będzie podlegała opodatkowaniu, czy też będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (pytanie nr 4).

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca na Nieruchomości I zamierza wybudować 6 kondygnacyjny budynek usługowo-mieszkalny (Budynek (...)). Budynek ten będzie posiadać własną konstrukcję. Na Nieruchomości spółka zamierza wybudować garaż podziemny, który posiadać będzie odrębną konstrukcję od budynku Kamienicy I, oddzielony przerwą dylatacyjną. Między budynkami Kamienica I, a garażem podziemnym będą wykonane przejścia w celu umożliwienia komunikacji. Na garażu podziemnym będą posadowione budynki (...), (...) (wspólna konstrukcja,) natomiast Budynek Fabryczny w część będzie miał wspólną konstrukcję z garażem podziemnym, a w części będzie posadowiony na starych fundamentach. Pod budynkiem (...), będzie umiejscowiony zjazd do garażu podziemnego. Garaż podziemny traktowany będzie jako oddzielny budynek, na który zostanie założona odrębna księga wieczysta.

Na Nieruchomości II Spółka przewiduje wybudować 7 kondygnacyjny budynek usługowo- mieszkalny (Budynek (...)) oraz garaż podziemny. Nowo wybudowany budynek posadowiony jest na garażu podziemnym i posiada z nim wspólną konstrukcję, odrębną od budynku Kamienicy II, oddzieloną przerwą dylatacyjną. Między budynkiem Kamienicy II oraz garażem podziemnym będzie wykonane przejście w celu umożliwienia komunikacji pomiędzy nimi. Garaż podziemny traktowany będzie jako oddzielny budynek, na który zostanie założona odrębna księga wieczysta.

Na Nieruchomości I spółka planuje wybudować przyłącze energetyczne, wodociągowo- sanitarne, deszczowe, natomiast na Nieruchomości II przyłącze ciepłownicze, deszczowe, sanitarne.

W stosunku do poszczególnych lokali/garaży wyodrębnionych w budynku (...), (...) oraz (...) Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w związku z budową tych budynków i wyodrębnieniem lokali.

Spółka planuje sprzedać lokale w budynku (...), (...), (...) oraz udziały w garażu podziemnym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku sprzedaż wyodrębnionych lokali w nowo wybudowanych budynkach (...), (...), (...) oraz sprzedaż udziałów w garażu podziemnym nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a oraz pkt 2 ustawy. W przedmiotowej sprawie bowiem Wnioskodawca planuje budowę Budynku (...) i Budynku (...) posadowionych na Nieruchomości I oraz Budynku (…) posadowionego na Nieruchomości II, a także garaży podziemnych traktowanych jako oddzielne budynki posadowionych na tych Nieruchomościach. Następnie Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży wyodrębnionych lokali w nowo wybudowanych budynkach. A zatem stwierdzić należy, że w odniesieniu do lokali wyodrębnionych w wybudowanych budynkach (...), (...), (...) oraz udziałów w garażu podziemnym nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Tym samym w analizowanym przypadku dostawa wyodrębnionych lokali w nowo wybudowanych budynkach (...), (...), (...) oraz dostawa udziałów w garażu podziemnym nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia i w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, do dostawy przedmiotowych lokali oraz udziałów w garażu podziemnym nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem, jak wskazał Wnioskodawca, w stosunku do poszczególnych lokali/garaży wyodrębnionych w budynku (...), (...) oraz (...) Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z budową tych budynków i wyodrębnieniem lokali.

Tym samym w analizowanym przypadku sprzedaż wyodrębnionych lokali w nowo wybudowanych budynkach (...), (...), (...) oraz sprzedaż udziałów w garażu podziemnym, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, lecz będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem stawki podatku o towarów i usług właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży wyodrębnionych lokali w nowo wybudowanych budynkach (...), (...), (...) oraz sprzedaży udziałów w garażu podziemnym (pytanie nr 4) należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin