Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-1.4012.641.2020.1.MKA
z 10 grudnia 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 października 2020 r. (data wpływu 22 października 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 października 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek, o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, które nabył do majątku prywatnego o numerach 1/23, 1/24, 1/25,1/28, 1/59, 1/60 w województwie […], powiat[…], gmina […], miejscowość […], dla których Sąd Rejonowy w […] IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze […]. Działki wskazane powyżej o numerach 1/23, 1/24, 1/25,1/28, 1/60 zgodnie z odpisem ksiąg wieczystych oznaczone są jako R-grunty orne, zaś działka 1/59 jako grunt BR-rolne zabudowane.

Wnioskodawca posiada rozdzielność majątkową wynikającą z art. 53 Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego (Dz.U.2020.1359 z dnia 10 sierpnia 2020 r.) tj. rozdzielność majątkowa powstaje z mocy prawa, w razie ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków. Jak wskazuje, zaświadczenie wydane […] r. przez Sąd Rejonowy w […]. Wnioskodawca został ustanowiony prawnym opiekunem całkowicie ubezwłasnowolnionej małżonki i wskazuje datę przyrzeczenia Wnioskodawcy jako opiekun na 30 stycznia 2015 r.

Jednocześnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej wynika, że wiodąca działalność gospodarcza oznaczona jest klasą PKD 56.10.Z „Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne”. Wnioskodawca posiada także wykazane inne rodzaje prowadzonej działalności gospodarczej według wykazu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej inne rodzaje prowadzonej działalności tj. klasy 56.10.A, 41.20.Z, 43.33.Z, 47.41.Z, 47.43.Z, 47.64.Z, 47.65.Z, 47.91.Z, 56.21.Z, 56.29.Z, 68.10.Z, 68.20.Z, 77.21.Z, 77.22.Z, 77.29.Z, 77.39.Z, 90.01.Z, 90.02.Z, 90.04.Z, 93.29.Z, 95.21.Z. Jednym z zakresów prowadzonej działalności gospodarczej jest klasa 68.10.Z „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek”.

Wnioskodawca oświadcza, iż jest właścicielem wskazanych w księdze wieczystej działek o numerach: 1/23, 1/24, 1/25,1/28, 1/59, 1/60. Z dniem 27 września 2017 r. Sąd Rejonowy w […] I Wydział Cywilny wydał postanowienie ustalenia spadku po […], w którym jak wskazuje punkt II postanowienia, dokonano działu spadku i zniesienia współwłasności w taki sposób, że prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości […], powiat […], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki o numerach 1/23, 1/24, 1/25,1/28 przyznać Wnioskodawcy. Działki 1/59, 1/60 powstały z przekształcenia działki 1/58 nabytej w drodze spadku. Działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 1/59 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, murowanym, i budynkiem gospodarczym murowanym.

W dniu 9 kwietnia 2020 r. aktem notarialnym Rep. A […] w Kancelarii Notarialnej […] w […] przed notariusz […] Wnioskodawca zawarł „Umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości pod warunkiem” (dalej jako: Umowa przedwstępna) działek o numerach, 1/23, 1/24, 1/25, 1/28, 1/59 jako: Nieruchomość) z A. S.A. ( dalej jako Spółka). W akcie notarialnym Wnioskodawca oświadczył i potwierdził, iż Nieruchomość nie była wykorzystywana w okresie ostatnich pięciu lat na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

W ramach § 2 Umowy przedwstępnej transakcja sprzedaży zostanie zawarta m.in. pod warunkami:

1. uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 metrów kwadratowych wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
   
2. uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 533,80 metrów kwadratowych, w tym sala sprzedaży o powierzchni 400,00 metrów kwadratowych wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
3. uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,
4. uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia Zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
5. uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
6. uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Spółkę nasadzeń zamiennych,
7. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
8. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
   
9. uzyskania przez Spółkę warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Spółki pozwalającej na realizację planowanej inwestycji Spółki w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
   
10. potwierdzenia charakteru niewolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,
11. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
12. wymeldowania kosztem i staraniem Wnioskodawcy z budynku mieszkalnego położonego na nieruchomości wszystkich osób w nim zameldowanych na pobyt stały lub czasowy oraz przedłożenia zaświadczenia wydanego przez właściwy organ potwierdzającego, że w tym budynku mieszkalnym nie jest zameldowana na pobyt stały lub czasowy żadna osoba.
    
    

Jak wskazuje § 7 Umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił kupującej Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń prowadzących do uzyskania pozwolenia na budowę opisanych w § 2 Umowy przedwstępnej. Jednocześnie Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane Spółce. Wnioskodawca oraz kupująca Spółka oświadczyli w umowie przedwstępnej, iż będą zgodnie współpracować udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń określonych w § 2 umowy przedwstępnej oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń. Jednocześnie Wnioskodawca wyraził zgodę na usytuowanie przez kupującą Spółkę na działkach o numerach 1/23, 1/24, 1/25, 1/28 i 1/59 tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi.

Wnioskodawca wykonuje działalność gospodarczą, której przeważającym rodzajem nie jest działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, jednakże wśród pozostałych rodzajów prowadzonej działalności gospodarczej jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Jednocześnie Wnioskodawca poza nabyciem do majątku prywatnego dokonuje okazjonalnie transakcji związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, np. w 2016 r. w akcie notarialnym […] dokonał transakcji zakupu nieruchomości o numerze 2 położonej w […] jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą pod firmą […] z siedzibą w […]. Przedmiotowa z kolei Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów prowadzonej działalności gospodarczej, a jej nabycie i posiadanie nastąpiło w majątku prywatnym.

Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki, czy też działań marketingowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy zbycie przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Przyszła sprzedaż Nieruchomości działek rolnych zabudowanych i niezabudowanych nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jak wskazuje art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów, odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów, import towarów na terytorium kraju, wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Jednocześnie art. 2 pkt 6 ustawy wskazuje, iż przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy jednak podkreślić, iż czynności te są opodatkowane jedynie wtedy, kiedy dokonywane są przez podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a zatem przez osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat tej działalności.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 15 ust. 2 wskazuje, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wskazać zatem należy, iż Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej o charakterze ciągłym dla celów zarobkowych w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości. Nie jest bowiem działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celach dalszej odsprzedaży, lecz został spożytkowany w celach prywatnych. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów działalności gospodarczej, a jej nabycie i posiadanie nastąpiło w majątku prywatnym.

Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki, czy też działań marketingowych.

Powyższe potwierdza fakt, iż Wnioskodawca nie udostępniał Nieruchomości osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia. Od nabycia w drodze spadku Nieruchomości Wnioskodawca nie poczynił żadnych czynności faktycznych mających na celu rozpoczęcie użytkowania Nieruchomości.

W tym miejscu należy podkreślić, iż tematyka związana z przedmiotem objętym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej była już wielokrotnie przedmiotem rozważań sądów administracyjnych. Znalazła ona swoje odbicie również w wyroku TSUE z 15 września 2011 roku w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emiliana Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

W wyroku tym TSUE zawarł następujące tezy:

1. dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138M/E z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności,
2. osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby,
3. natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej
4. okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Niewątpliwym jest zatem, iż Wnioskodawca dokonuje jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jednocześnie należy podkreślić, iż czynności podjęte przez Wnioskodawcę w ramach zawartej Umowy przedwstępnej, a to jest udzielenie odpowiedniego pełnomocnictwa dla kupującej Spółki w zakresie pozyskania zgód i zezwoleń, o których mowa w § 2 Umowy przedwstępnej jest działaniem typowym dla osoby, która planuje sprzedaż nieruchomość w ramach majątku osobistego. Czynności te nie należy uznawać nawet za czynności mające na celu podniesienie atrakcyjności nieruchomości i zwiększenia jej wartości, ale przede wszystkim zostały powzięte przez stronę kupującą, aby doszło do transakcji sprzedaży w ogóle. Nawet stwierdzając, iż działania te poprzez pełnomocnika, którym jest strona kupująca miały na celu zwiększenie wartości nieruchomości, to w przypadku gdy nieruchomości są zakupione do majątku osobistego bez zamiaru dalszej odsprzedaży, nie mogą same w sobie przesądzać o tym, że podatnik działa jako profesjonalista, a tym samym prowadzi działalność gospodarczą, o której mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Jak wskazuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w […] w wyroku z dnia 20 października 2015 r. [sygn….] trudno wymagać od podatnika, aby dokonując zbycia nieruchomości wchodzących w skład jego majątku prywatnego tego rodzaju działań nie podejmował. Jednocześnie należy podkreślić, iż sam fakt prowadzenia jako jednego z rodzajów wykonywanej działalności gospodarczej transakcji kupna i obrotu nieruchomościami nie może przesądzać o tym, że każda zakupiona nieruchomość następuje w ramach wykonywanej działalności gospodarczej. Tym samym to Wnioskodawca sam stwierdzać każdorazowo powinien, czy dokonuje zakupu i sprzedaży w ramach wykonywanej działalności gospodarczej czy w ramach majątku prywatnego. Nie można dokonywać oceny takiej transakcji tylko na podstawie faktu, iż Wnioskodawca prowadzi także działalność związaną z obrotem nieruchomościami.

Ogół okoliczności sprawy, ich rozmiar, sekwencja czasowa wskazują na fakt, iż Wnioskodawca nie prowadził aktywnych działań w zakresie obrotu przedmiotową Nieruchomością, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości, którą nabył do majątku prywatnego na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w […]I Wydział Cywilny w drodze nabycia spadku po […] z dnia […] r.

Na podstawie ww. postanowienia Wnioskodawca stał się właścicielem działek o numerach: 1/23, 1/24, 10/25, 1/28, które zgodnie z opisem ksiąg wieczystych oznaczone są jako grunty orne oraz działki nr 1/58 , z której podziału powstały następnie działki nr 1/29 i 1/60. Działka gruntu nr 1/59 oznaczona jest jako grunt orny zabudowany.

Wnioskodawca posiada rozdzielność majątkową wynikającą z art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Prowadzi działalność gospodarczą, w zakresie usług gastronomicznych i obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca dokonał wcześniej okazjonalnie transakcji nabycia działki nr 2 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ale jej nabycie i posiadane nastąpiło w majątku prywatnym.

Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki, czy też działań marketingowych.

Powyższe potwierdza fakt, iż Wnioskodawca nie udostępniał Nieruchomości osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia. Od nabycia w drodze spadku Nieruchomości Wnioskodawca nie poczynił żadnych czynności faktycznych mających na celu rozpoczęcie użytkowania Nieruchomości.

W dniu 9 kwietnia 2020 r aktem notarialnym została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działek o numerach 1/23, 1/24, 1/25, 1/28 i 1/59 pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką A. sp. Przyszły Nabywca ma w planach na zakupionych gruntach budowę obiektu handlowego. Z umowy przedwstępnej wynika, że zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przedmiotowej działki uzależnione zostało od spełnienia m.in. następujących warunków.: uzyskania przez stronę Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, pozwolenia na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości, decyzji wydanej przez właściwy organ na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, uzyskania przez stronę Kupującą warunków technicznych przyłączy, usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, uzyskania zgody na wycinkę drzew. Po podpisaniu przedwstępnej umowy, Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, do złożenia wniosków w celu ich uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Spółkę Nieruchomością na cele budowlane, jak również, wyraził zgodę na usytuowanie przez kupującą Spółkę na działkach o numerach 1/23, 1/24, 1/25, 1/28 i 1/59 tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi.

W świetle powyższych informacji Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości tj. działek nr 1/23, 1/24, 1/25, 1/28 i 1/59 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży ww. Nieruchomości, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak z wniosku wynika, Sprzedający zawarł z Nabywcą umowę przedwstępną. Sprzedający przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości udzielił Kupującemu pełnomocnictwa m.in. do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń ostatecznych i wykonalnych dotyczących: warunków zabudowy i pozwolenia na budowę, z których będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planem inwestycyjnym Spółki, w tym obiektem handlowym, a w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości wydzielonej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci energetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Z powyższych okoliczności sprawy wynika, że w stosunku do Nieruchomości będzie podejmowanych szereg czynności, które mają wpływ na dostosowanie gruntu do sprzedaży. W związku z tym Sprzedający będzie podejmował świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, a zatem Sprzedający będzie działał w tym zakresie jak handlowiec.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez przyszłego Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego jako mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmie On pewne działania w sposób zorganizowany.

W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż nieruchomości będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości.

W analizowanej sprawie Nabywca posiada pełnomocnictwo Sprzedającego w zakresie uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących przyszłą inwestycję, o których mowa w umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawca jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. Nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w […], w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd Administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.