2020.12.23 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0112-KDIL1-2.4012.474.2020.1.PG
z 23 grudnia 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2020 r. (data wpływu 6 października 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 grudnia 2020 r. (data wpływu 10 grudnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w nieruchomości (pytanie pierwsze we wniosku) – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 października 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w nieruchomości (pytanie pierwsze we wniosku). Wniosek uzupełniono w dniu 10 grudnia 2020 r. o doprecyzowanie stanowiska Wnioskodawcy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni wraz ze swoim mężem zamierzała (i nadal zamierza, choć w zmienionym stanie prawnym przedmiotu) sprzedać nieruchomości oznaczone jako:

działki o numerach 1 i 2 dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej jako „Nieruchomość 1”). Nieruchomość 1 została nabyta przez Wnioskodawczynię w następujący sposób: w trakcie trwania małżeństwa, w którym panował ustrój rozdzielności majątkowej za środki stanowiące jej majątek osobisty – na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego oraz na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży od gminy. W dniu 13 grudnia 2007 r. w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której ustanowili w swoim związku małżeńskim ustrój rozszerzonej w związku z czym małżonkowie są właścicielami nieruchomości opisanej w niniejszym punkcie na prawach rozszerzonej wspólności majątkowej małżeńskiej;
działkę o numerze 3 dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej jako „Nieruchomość 2”). Nieruchomość 2 została nabyta przez Wnioskodawczynię w następujący sposób: w trakcie trwania małżeństwa, w którym panował ustrój rozdzielności majątkowej za środki stanowiące jej majątek osobisty – na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W dniu 13 grudnia 2007 r. w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której ustanowili w swoim związku małżeńskim ustrój rozszerzonej w związku z czym małżonkowie są właścicielami nieruchomości opisanej w niniejszym punkcie na prawach rozszerzonej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą nazywane łącznie w dalszej części niniejszego wniosku „Nieruchomością”.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (…), teren oznaczony symbolem „48P”, to jest tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, w związku z czym Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa nie przysługuje prawo pierwokupu.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) Nieruchomość przeznaczona jest w części pod drogę publiczną, co może doprowadzić do wywłaszczenia części Nieruchomości. Strony postanowiły, że nie będzie to miało wpływu na cenę przedmiotów umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Nieruchomość 1 jest objęta prawem pierwokupu na rzecz Gminy (…).

Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość stanowić ma przedmiot umowy sprzedaży przyrzeczonej umową przedwstępną warunkową z dnia 23 grudnia 2015 r. Sprzedający oświadczył, że prowadzi działalność gospodarczą i sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, o ile taki obowiązek zostanie potwierdzony w indywidualnej interpretacji podatkowej. Strony określiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem:

nabycia przez Kupującego Nieruchomości jako całości, a zastrzeżenie to poczyniono z uwagi na prawo pierwokupu Nieruchomości 1, przy czym założono jednocześnie, że w przypadku skorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu – Kupujący ma prawo zdecydować co do nabycia Nieruchomości 2 i zawarcia Umowy Przenoszącej Własność Nieruchomości 2,
uzyskania przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez Urząd Skarbowy oraz Urząd Gminy w trybie art. 306g ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,
przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży, która nie wykaże żadnych okoliczności o charakterze obiektywnym nieuzasadniających zawarcia umowy sprzedaży przez Kupującego,
uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego,
potwierdzenia, że warunki techniczne zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych umożliwiają realizację zamierzonej wyżej wymienionej inwestycji na przedmiocie sprzedaży,
potwierdzenia w oparciu o stosowne zaświadczenie wydane przez Urząd Gminy (…), że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej,
przedstawienia Kupującemu przez Sprzedającego uzyskanej interpretacji przepisów prawa podatkowego w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa w celu uzyskania stanowiska czy sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych,
przedstawienia przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie przedmiotu sprzedaży.

W treści Umowy Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa (ważnego do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, to jest do dnia 31 października 2016 r.) do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości,
uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód oparowych oraz włączenia do dróg,
uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg (wyłącznie za zgodą Sprzedającego).

Wszystkie koszty związane z ww. czynnościami obciążać będą Kupującego. Nie będzie On dochodził od Sprzedającego ich zwrotu również w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości lub umowy przenoszącej własność Nieruchomości 2.

Ponadto mąż umocował osobę fizyczną wskazaną w akcie notarialnym do dostępu do akt ksiąg wieczystych Nieruchomości, składania wniosków o wykonanie kserokopii tych akt oraz ich odbioru, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Umocowanie obejmuje również reprezentowanie mocodawcy przed organami administracji publicznej oraz sądami w celu uzyskania zaświadczeń potwierdzających stan faktyczny i prawny Nieruchomości. Wszystkie koszty tych czynności ponosi Kupujący i nie będzie on dochodził zwrotu tych kosztów nawet w przypadku nie zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości lub umowy przenoszącej własność Nieruchomości 2.

Sprzedający wyraził zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy dokonaną przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej

W dniu 21 października 2016 r. Strony zawarły aneks do ww. umowy przedwstępnej warunkowej, mocą którego:

zmieniono termin zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 30 czerwca 2017 r.,
stwierdzono, że umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że Gmina (…) nie skorzysta z prawa pierwokupu działki numer 2 wchodzącej w skład Nieruchomości 1,
Umowa przenosząca własność Nieruchomości lub umowa przenosząca własność Nieruchomości 2 zostanie zawarta nie później niż do dnia 16 sierpnia 2017 r., przy czym strony zastrzegły możliwość wcześniejszego zawarcia Umowy przenoszącej własność Nieruchomości, w przypadku uzyskania przez Sprzedającego po zawarciu Umowy Sprzedaży zaświadczenia, iż Gmina (…) nie skorzysta z prawa pierwokupu działki 2 o obszarze 0,2447 ha wchodzącej w skład Nieruchomości.

W pozostałym zakresie umowy przedwstępnej warunkowej nie zmieniono.

W dniu 30 czerwca 2017 r. Strony zawarły aneks do ww. umowy przedwstępnej warunkowej, mocą którego:

strony zgodnie oświadczyły, że ww. umowa przedwstępna jest nadal wiążąca jej strony,
umowa sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzeda, a Kupujący kupi Przedmiot sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się warunków opisanych w umowie przedwstępnej warunkowej, w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającemu, nie później jednak niż do dnia 30 czerwca 2018 r.,
Umowa przenosząca własność Nieruchomości lub umowa przenosząca własność Nieruchomości 2 zostanie zawarta nie później niż do dnia 16 sierpnia 2018 r., przy czym strony zastrzegły możliwość wcześniejszego zawarcia Umowy przenoszącej własność Nieruchomości, w przypadku uzyskania przez Sprzedającego po zawarciu Umowy Sprzedaży zaświadczenia, iż Gmina (…) nie skorzysta z prawa pierwokupu działki 2 o obszarze 0,2447 ha,
dodano prawo do odstąpienia od umowy w terminie najpóźniej do dnia 31 stycznia 2018 r. pod warunkiem zastrzeżonym w treści aneksu.

W pozostałym zakresie umowy przedwstępnej warunkowej nie zmieniono.

W dniu 16 kwietnia 2018 r. Strony zawarły kolejny aneks do ww. umowy przedwstępnej warunkowej, mocą którego:

zmieniły termin zawarcia Umowy sprzedaży na dzień 31 marca 2019 r.,
zmieniły termin zawarcia Umowy przenoszącej własność Nieruchomości lub umowy przenoszącej własność Nieruchomości 2 na dzień 15 maja 2019 r., przy czym strony zastrzegły możliwość wcześniejszego zawarcia Umowy przenoszącej własność Nieruchomości, w przypadku uzyskania przez Sprzedającego po zawarciu Umowy Sprzedaży zaświadczenia, iż Gmina (…) nie skorzysta z prawa pierwokupu działki 2 o obszarze 0,2447 ha,
zmieniły cenę przedmiotu sprzedaży.

W pozostałym zakresie umowy przedwstępnej warunkowej nie zmieniono.

W dniu 26 marca 2019 r. Strony zawarły kolejny aneks do ww. umowy przedwstępnej warunkowej, mocą którego:

zmieniły termin zawarcia Umowy sprzedaży na dzień 31 marca 2020 r.,
zmieniły termin zawarcia Umowy przenoszącej własność Nieruchomości lub umowy przenoszącej własność Nieruchomości 2 na dzień 15 maja 2020 r., przy czym Strony zastrzegły możliwość wcześniejszego zawarcia Umowy przenoszącej własność Nieruchomości, w przypadku uzyskania przez Sprzedającego po zawarciu Umowy Sprzedaży zaświadczenia, iż Gmina (…) nie skorzysta z prawa pierwokupu działki 2 o obszarze 0,2447 ha,
zmieniły cenę przedmiotu sprzedaży.

W pozostałym zakresie umowy przedwstępnej warunkowej nie zmieniono.

W dniu 24 października 2019 r. Wnioskodawczyni i jej mąż udzielili, w formie pisemnej zwykłej, pełnomocnictwa osobom fizycznym wyznaczonym przez Kupującego, do reprezentowania Mocodawcy oraz dokonywania w imieniu Mocodawcy wszelkich czynności formalno-prawnych związanych z planowaną inwestycją polegającą na wybudowaniu centrum logistyczno-produkcyjnego wraz z częścią socjalno-biurową, obiektami towarzyszącymi i niezbędną infrastrukturą na nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 2, 3, 1, (…) („Nieruchomość”), w tym w szczególności (ale nie wyłącznie) do:

uzyskania warunków technicznych włączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, gazowej, energetycznej oraz wszelkich innych decyzji związanych z lokalizowaniem przyłączy dla inwestycji;
uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej;
złożenia wniosku, przeprowadzenia procedury i uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia;
uzyskania decyzji udzielających pozwoleń wodnoprawnych (w tym pozwolenia wodnoprawnego na szczególne korzystanie z wód w zakresie wprowadzania ścieków wód opadowych i roztopowych pochodzących z terenu inwestycji oraz pozwolenia wodnoprawnego na wykonanie urządzeń wodnych);
uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla obiektu oraz pozwoleń na budowę dla infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej (przyłącza, sieci, układ drogowy) na Nieruchomości oraz w niezbędnym zakresie poza Nieruchomością;
uzyskania wszelkich innych pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii;
dokonania wszelkich czynności związanych z przeniesieniem na podmioty trzecie uprzednio wydanych na Mocodawcę decyzji, pozwoleń i innych dokumentów;
składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
negocjowania i zawierania w imieniu Mocodawcy umów przyłączeniowych oraz umów o dostarczenie mediów z dostawcami mediów, a także do reprezentowania Mocodawcy w sprawach związanych z wykonaniem tych umów, z tym zastrzeżeniem, że zawarcie tych umów nastąpi po uprzedniej akceptacji przez Mocodawcę w formie pisemnej pod rygorem nieważności;
zbierania niezbędnych informacji i materiałów oraz do składania wszelkich zgłoszeń, wniosków, zawiadomień i oświadczeń w imieniu Mocodawcy (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), wynikających z przepisów prawa budowlanego i prawa administracyjnego, a związanych z ww. postępowaniami oraz odbioru korespondencji i wydanych dokumentów.

Pełnomocnictwo wygasło w dniu 30 kwietnia 2020 r.

W dniu 26 marca 2020 r. Strony zawarły kolejny aneks do umowy przedwstępnej warunkowej, mocą którego:

zmieniły termin zawarcia Umowy sprzedaży na dzień 12 lutego 2021 r.,
zmieniły dzień zawarcia Umowy przenoszącej własność nieruchomości lub umowy przenoszącej własność Nieruchomości 2 na dzień 31 marca 2021 r., zastrzegając przy tym możliwość wcześniejszego zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości w przypadku uzyskania przez Sprzedających po zawarciu Umowy sprzedaży oświadczenia, iż Gmina (…) nie skorzysta z prawa pierwokupu działki 2 o obszarze 0,2447 ha,
zmieniły oznaczenie przedmiotu sprzedaży w ten sposób, że sprzedaży w miejsce dotychczasowych działek będą podlegały działki o numerach 2, 6 (powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki 1) oraz 5 (powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki 3) i zmieniły cenę przedmiotu sprzedaży,
zmieniły terminy ważności pełnomocnictw udzielonych w treści umowy przedwstępnej warunkowej do dnia 31 marca 2021 r.

W pozostałym zakresie umowy przedwstępnej nie zmieniono.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z opisem zdarzenia przyszłego sprzedawca nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana przez nią sprzedaż ww. działek gruntu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z póżn. zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego). Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast, stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży gruntu podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Zainteresowani podjęli w odniesieniu do działki mającej być przedmiotem planowanej sprzedaży.

W analizowanej sprawie, wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej przez nią sprzedaży niezabudowanych działek gruntu oraz stawki podatku dla tej sprzedaży.

W pierwszej kolejności w odniesieniu do sformułowanego we wniosku pytania, wyjaśnić należy, że na gruncie podatku VAT to nie Wnioskodawczyni będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz wykonywane przez nią czynności (tutaj sprzedaż niezabudowanych działek gruntu).

Fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze stroną kupującą, w ramach której udzielono jej pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawczyni i jej męża szeregu czynności związanych z przedmiotową działką – występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, z jednoczesnym wyłączeniem prawa do obciążenia działek gruntu, jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek gruntu warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru – jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności.

Z uwagi na powyższe należy przytoczyć brzmienie przepisu art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa, czynności wykonane przez nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowana, a nie nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawczyni, nie będzie działać przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Zainteresowanej i jej męża. Tym samym, przedstawiony wyżej ciąg zdarzeń wyklucza dokonanie przedmiotowej transakcji sprzedaży w ramach majątku prywatnego. Zatem przedstawiona we wniosku aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje na aktywność Wnioskodawczyni w zakresie obrotu nieruchomościami. Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy prawa oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że w okolicznościach analizowanej sprawy, sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni, w związku z przedmiotową sprzedażą, będzie działała jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż ww. działek gruntu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w mpzp.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy, działki będące przedmiotem sprzedaży – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położone są na terenie oznaczonym jako „48P” – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Wobec powyższego przedmiotowe działki gruntu będą stanowić teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, zbycie tych działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, które obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, tj.:

towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanym przypadku, przedmiotowe działki gruntu – jak wynika z opisu sprawy – nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, bowiem Wnioskodawczyni i jej mąż zawarli udzielili przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do dokonywania czynności przygotowawczych do realizacji inwestycji budowlanej.

Mając na uwadze powyższe, dostawa przez Wnioskodawczynię przedmiotowych działek gruntu, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o którym mowa w tym przepisie.

Ponadto w piśmie z dnia 10 grudnia 2020 r., Wnioskodawczyni wskazała, że nie jest zainteresowana zwolnieniem w związku ze sprzedażą nieruchomości, wobec czego stanowisko w tym zakresie nie jest aktualne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w nieruchomości (pytanie pierwsze we wniosku) – jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno nieruchomości gruntowej (działki), jak i udziału w nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt (udział w gruncie) działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży udziału w działce istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęła/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów, angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni wraz ze swoim mężem zamierzała (i nadal zamierza, choć w zmienionym stanie prawnym przedmiotu) sprzedać nieruchomości oznaczone jako:

działki o numerach 1 i 2 – jako „Nieruchomość 1”.
działkę o numerze 3 – dalej jako „Nieruchomość 2”.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą nazywane łącznie „Nieruchomością”.

Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość stanowić ma przedmiot umowy sprzedaży przyrzeczonej umową przedwstępną warunkową z dnia 23 grudnia 2015 r. Sprzedający oświadczył, że prowadzi działalność gospodarczą i sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, o ile taki obowiązek zostanie potwierdzony w indywidualnej interpretacji podatkowej. Strony określiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem:

nabycia przez Kupującego Nieruchomości jako całości, a zastrzeżenie to poczyniono z uwagi na prawo pierwokupu Nieruchomości 1, przy czym założono jednocześnie, że w przypadku skorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu – Kupujący ma prawo zdecydować co do nabycia Nieruchomości 2 i zawarcia Umowy Przenoszącej Własność Nieruchomości 2,
uzyskania przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez Urząd Skarbowy oraz Urząd Gminy w trybie art. 306g ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,
przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży, która nie wykaże żadnych okoliczności o charakterze obiektywnym nieuzasadniających zawarcia umowy sprzedaży przez Kupującego,
uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego,
potwierdzenia, że warunki techniczne zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych umożliwiają realizację zamierzonej wyżej wymienionej inwestycji na przedmiocie sprzedaży,
potwierdzenia w oparciu o stosowne zaświadczenie wydane przez Urząd Gminy (…), że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej,
przedstawienia Kupującemu przez Sprzedającego uzyskanej interpretacji przepisów prawa podatkowego w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa w celu uzyskania stanowiska czy sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych,
przedstawienia przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie przedmiotu sprzedaży.

uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości,
uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód oparowych oraz włączenia do dróg,
uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunku włączenia do dróg (wyłącznie za zgodą Sprzedającego).

W dniu 24 października 2019 r. Wnioskodawczyni i jej mąż udzielili, w formie pisemnej zwykłej, pełnomocnictwa osobom fizycznym wyznaczonym przez Kupującego, do reprezentowania Mocodawcy oraz dokonywania w imieniu Mocodawcy wszelkich czynności formalno-prawnych związanych z planowaną inwestycją polegającą na wybudowaniu centrum logistyczno-produkcyjnego wraz z częścią socjalno-biurową, obiektami towarzyszącymi i niezbędną infrastrukturą na nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 2, 3, 1, („Nieruchomość”), w tym w szczególności (ale nie wyłącznie) do:

uzyskania warunków technicznych włączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, gazowej, energetycznej oraz wszelkich innych decyzji związanych z lokalizowaniem przyłączy dla inwestycji;
uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej;
złożenia wniosku, przeprowadzenia procedury i uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia;
uzyskania decyzji udzielających pozwoleń wodnoprawnych (w tym pozwolenia wodnoprawnego na szczególne korzystanie z wód w zakresie wprowadzania ścieków wód opadowych i roztopowych pochodzących z terenu inwestycji oraz pozwolenia wodnoprawnego na wykonanie urządzeń wodnych);
uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla obiektu oraz pozwoleń na budowę dla infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej (przyłącza, sieci, układ drogowy) na Nieruchomości oraz w niezbędnym zakresie poza Nieruchomością;
uzyskania wszelkich innych pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii;
dokonania wszelkich czynności związanych z przeniesieniem na podmioty trzecie uprzednio wydanych na Mocodawcę decyzji, pozwoleń i innych dokumentów;
składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
negocjowania i zawierania w imieniu Mocodawcy umów przyłączeniowych oraz umów o dostarczenie mediów z dostawcami mediów, a także do reprezentowania Mocodawcy w sprawach związanych z wykonaniem tych umów, z tym zastrzeżeniem, że zawarcie tych umów nastąpi po uprzedniej akceptacji przez Mocodawcę w formie pisemnej pod rygorem nieważności;
zbierania niezbędnych informacji i materiałów oraz do składania wszelkich zgłoszeń, wniosków, zawiadomień i oświadczeń w imieniu Mocodawcy (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), wynikających z przepisów prawa budowlanego i prawa administracyjnego, a związanych z ww. postępowaniami oraz odbioru korespondencji i wydanych dokumentów.

Ponadto w dniu 26 marca 2020 r. Strony zawarły aneks do umowy przedwstępnej warunkowej, mocą którego m.in. zmieniły oznaczenie przedmiotu sprzedaży w ten sposób, że sprzedaży w miejsce dotychczasowych działek będą podlegały działki o numerach 2, 6 (powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki 1) oraz 5 (powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki 3) i zmieniły cenę przedmiotu sprzedaży.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawczyni ma wątpliwości dotyczące kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawczyni będzie spełniała przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w dniu 24 października 2019 r. Wnioskodawczyni i jej mąż udzielili, w formie pisemnej zwykłej, pełnomocnictwa osobom fizycznym wyznaczonym przez Kupującego, do reprezentowania Mocodawcy oraz dokonywania w imieniu Mocodawcy wszelkich czynności formalno-prawnych związanych z planowaną inwestycją polegającą na wybudowaniu centrum logistyczno-produkcyjnego wraz z częścią socjalno-biurową, obiektami towarzyszącymi i niezbędną infrastrukturą na Nieruchomości.

Z uwagi na powyższe należy przytoczyć brzmienie przepisu art. 95 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez niego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowana, a nie nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawczyni, nie będzie działać przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Zainteresowanej.

Tak więc w niniejszych okolicznościach, przed planowaną sprzedażą, Wnioskodawczyni wykaże aktywność w przedmiocie sprzedaży udziału działce porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy prawa oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że w okolicznościach analizowanej sprawy, sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni, w związku z przedmiotową sprzedażą, będzie działała jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Reasumując, w świetle przepisów ustawy, w związku z opisem zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania pierwszego we wniosku zostało uznane za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości (pytanie pierwsze we wniosku).

Natomiast w zakresie opodatkowania stawką 23%, wydane zostało w dniu 23 grudnia 2020 r. postanowienie o odmowie wydania interpretacji indywidualnej o nr (…).

Tut. Organ informuje ponadto, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Wnioskodawczynię, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni, który chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin