2020.12.29 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-3.4012.634.2020.2.KK
z 29 grudnia 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 października 2020 r. (data wpływu 19 października 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 grudnia 2020 r. (data wpływu 22 grudnia 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 10 grudnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.634.2020.1.KK (doręczone Stronie w dniu 14 grudnia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą udziału w działce niezabudowanej nr 1 - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 października 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 17 grudnia 2020 r. (data wpływu 22 grudnia 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 10 grudnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.634.2020.1.KK (doręczone Stronie w dniu 14 grudnia 2020 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą udziału w działce niezabudowanej nr 1.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 23 listopada 2010 r. Wnioskodawca nabył na mocy aktu notarialnego w połowie działkę rolną o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni 0,3101 ha. Działka została nabyta do majątku osobistego Wnioskodawcy. Zapłata kwoty nastąpiła z majątku osobistego Wnioskodawcy.

Skutkiem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…)z dnia 25 listopada 2019 r., działka nr 1 obecnie znajduje się w terenie 4MU - tereny zabudowy mieszkaniowej i usług.

Działka nr 1 nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej, stanowi wyłącznie majątek osobisty. Przedmiotowa działka nie była przedmiotem najmu i dzierżawy, Wnioskodawca nie czerpał z niej żadnego pożytku.

Wnioskodawca nie wnosił o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowej działki. Zainteresowany podejmował działania w celu zmiany przeznaczenia terenu składając w roku 2018 wniosek o przekwalifikowanie nieruchomości z rolnej na mieszkaniowo-usługową. Było to związane ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przez Urząd Miasta i Gminy.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego. Strona prowadzi działalność gospodarczą jednoosobową oraz jest udziałowcem w spółce z ograniczoną działalnością. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

Dnia 28 sierpnia 2020 r. Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży wyżej wymienionej nieruchomości Spółce S.A. z siedzibą w (…). Na tą okoliczność sporządzono wstępną umowę sprzedaży. Spółka S.A. na zakupionej nieruchomości zamierza wybudować jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej 533,80 m², w tym salon sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości min. 20 miejsc postojowych.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że nie prowadził żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami łącznie ze zwykłym ogłoszeniem. Ponadto nie prowadził w stosunku do przedmiotowej działki żadnych czynności i działań celem zachęcenia potencjalnego nabywcy do zakupu przedmiotowej działki, (np. doprowadzenia wody i innych mediów). Działka nr 1 jest niezabudowana. Kupujący sam zgłosił się do Wnioskodawcy.

Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży w dniu 28 sierpnia 2020 r. Z aktu niniejszego wynika, iż umowa właściwa zostanie zawarta nie później niż do dnia 28 sierpnia 2021 r. Zgodnie z zawartym aktem notarialnym z dnia 28 sierpnia 2020 r. „umowa przedwstępna sprzedaży i pełnomocnictwa” do obowiązków Sprzedającego należy zobowiązanie do sprzedaży działki 1 Kupującemu za określoną cenę. Stawiający zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną pod następującymi warunkami:

uzyskania przez Spółkę S.A. prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę obiektu handlowo- usługowego o pow. użytkowej 533,80 m² kw.;

uzyskania przez Spółkę S.A. prawomocnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową działkę;

uzyskania przez Kupującego niezbędnych warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego pozwalających na realizacje inwestycji;

uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzenia badaniami geo-technicznymi możliwości posadowienia na działce budynków przy zastosowaniu tradycyjnych metod budowlanych;

uzyskania przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej o konieczności naliczania bądź zwolnienia z naliczania podatku VAT;

złożenie wniosku do właściwego Sądu o wykreślenie służebności z działu III KW;

uzyskania przez Kupującego prawomocnej decyzji na wycinkę drzew.

Na dzień 14 grudnia 2020 r. spółka S.A. złożyła wnioski o:

lokalizację wjazdu do Zarządu Dróg i uzyskała zgodę;

przyłącza kanalizacji i prądu - brak decyzji.

Ponadto Spółka dokonała badania wydajności oraz przegląd konserwatorski hydrantów zewnętrznych - badania wyszły prawidłowe.

W odpowiedzi na ogłoszenie o możliwości składania wniosków do planowanej zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, w roku 2018 Wnioskodawca złożył wniosek o przekwalifikowanie działki rolnej na działkę mieszkaniowo-usługową.

Wnioskodawca dzierżawi działkę Spółce S.A. z siedzibą w (…). Umowa dzierżawy zawarta w dniu 28 sierpień 2020 r. na czas nieokreślony. Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń w zakresie prawa budowlanego. Umowa jest odpłatna.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa sprzedaż działki nr 1 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż działka stanowi majątek prywatny nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, jak również wcześniej Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, a w momencie nabycia działki 1 nie było intencją Wnioskodawcy jej sprzedaż, co oznacza że nie można Wnioskodawcy uznać za podatnika podatku od towarów i usług według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego w postaci przedmiotowej działki, która to nie została nabyta w celu jej odsprzedaży i nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem jeśli Wnioskodawca będzie dokonywał sprzedaży działki 1 z majątku osobistego a czynność ta wykonana będzie okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

określone udziały w nieruchomości,
prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195 - 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca w dniu 23 listopada 2010 r. nabył na mocy aktu notarialnego w połowie nieruchomość rolną o numerze ewidencyjnym 1. Działka została nabyta do majątku osobistego Wnioskodawcy.

Z planowaną przez Gminę zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, w roku 2018 Wnioskodawca złożył wniosek o przekwalifikowanie działki rolnej na działkę mieszkaniowo-usługową. Skutkiem zmiany zagospodarowania przestrzennego działka nr 1 obecnie znajduje się w terenie 4MU - tereny zabudowy mieszkaniowej i usług.

Działka nr 1 nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej, stanowi wyłącznie majątek osobisty. Przedmiotowa działka nie była przedmiotem najmu i dzierżawy oraz Wnioskodawca nie czerpał z niej żadnego pożytku.

Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami łącznie ze zwykłym ogłoszeniem. Strona nie prowadziła w stosunku do przedmiotowej działki żadnych czynności i działań celem zachęcenia potencjalnego nabywcy do zakupu przedmiotowej działki, (np. doprowadzenia wody i innych mediów). Działka nr 1 jest niezabudowana.

Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży w dniu 28 sierpnia 2020 r., pod następującymi warunkami:

uzyskania przez Spółkę S.A. prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę obiektu handlowo- usługowego o pow. użytkowej 533,80 m²;

uzyskania przez Spółkę S.A. prawomocnej decyzji zezwalającej na lokalizacje zjazdu na przedmiotową działkę;

uzyskania przez Kupującego niezbędnych warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego pozwalających na realizacje inwestycji;

uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzenia badaniami geo-technicznymi możliwości posadowienia na działce budynków przy zastosowaniu tradycyjnych metod budowlanych;

uzyskania przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej o konieczności naliczania bądź zwolnienia z naliczania podatku VAT;

złożenie wniosku do właściwego Sądu o wykreślenie służebności z działu III KW;

uzyskania przez Kupującego prawomocnej decyzji na wycinkę drzew.

Na dzień 14 grudnia 2020 r spółka S.A. złożyła wnioski o:

lokalizację wjazdu do Zarządu Dróg i uzyskała zgodę;

przyłącza kanalizacji i prądu - brak decyzji.

Wnioskodawca dzierżawi działkę Spółce S.A. z siedzibą w (…). Umowa dzierżawy zawarta w dniu 28 sierpnia 2020 r. na czas nieokreślony. Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń w zakresie prawa budowlanego. Umowa jest odpłatna.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy w związku ze sprzedażą działki nr 1 stanie się On podatnikiem VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do nieruchomości (działki nr 1) będącej przedmiotem sprzedaży.

Jak wynika z okoliczności sprawy, działka nr 1 była dzierżawiona przez przyszłego Nabywcę na podstawie umowy dzierżawy na czas nieokreślony. Była to czynność odpłatna mająca na celu uzyskanie niezbędnych zgód i pozwoleń w zakresie prawa budowlanego.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Powyższego nie zmienia fakt, że umowa dzierżawy została zawarta w związku z umową przedwstępną na sprzedaż działki nr 1, w ramach której przyszłemu Nabywcy umożliwiono korzystanie z działki i podjęcie czynności mających na celu przygotowanie gruntu dla celów inwestycyjnych. Wręcz przeciwnie, przekazanie Nabywcy gruntu na podstawie umowy dzierżawy w celu podjęcia czynności mających na celu przygotowanie gruntu pod planowane przez nabywcę inwestycje łącznie z uzyskaniem niezbędnych decyzji i pozwoleń do wybudowania obiektu handlowo-usługowego o powierzchni użytkowej 533,80 m² w tym salonu sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości min. 20 miejsc postojowych, przemawia jedynie za tym, że Zainteresowany w analizowanym przypadku działa w charakterze podatnika VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych potencjalnemu Nabywcy przez Wnioskodawcę pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności działki nr 1 ta nieruchomość będzie własnością Wnioskodawcy. W związku z powyższym czynności wskazane przez Wnioskodawcę w umowie przedwstępnej sprzedaży, mimo, że dokonywane będą przez potencjalnego przyszłego właściciela, dotyczyć będą faktycznie nieruchomości, której współwłaścicielem jest Wnioskodawca.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez przyszłego Kupującego nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Przyszły Kupujący dokonując wskazanych we wniosku działań dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości – stanowiącej nadal własność Wnioskodawcy – skutkującego wzrostem jej wartości. Czynności te dokonywane będą za pełną zgodą Wnioskodawcy, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictw.

Fakt, że czynności faktyczne i prawne niezbędne dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych we wniosku będą przeprowadzane przez przyszłego Nabywcę na podstawie udzielonych przez Wnioskodawcę pełnomocnictw, nie powoduje, że będą one obojętne dla oceny skutków jakie wywołają dla Wnioskodawcy (Sprzedającego) na gruncie podatku od towarów i usług.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziału w działce nr 1, nie będzie korzystać z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

W ocenie Organu powyższe działania będą przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności Wnioskodawcy. W analizowanej sprawie kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym – prywatnym. Ponadto Wnioskodawca wydzierżawiał przedmiotową nieruchomość Kupującemu za wynagrodzeniem, tym samym nieruchomość ta była wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W ocenie Organu podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziału w działce nr 1 w ramach zarządu majątkiem prywatnym (osobistym). Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w ww. nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towaru stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin