Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-3.4014.339.2020.2.BD
z 14 stycznia 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 16 października 2020 r. (data wpływu – 20 października 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków, budowli i urządzeń na nich posadowionych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 października 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków, budowli i urządzeń na nich posadowionych.

We wniosku złożonym przez:

-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

D. Sp. z o.o. (Spółka, Nabywca);

-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

T. Sp. z o.o. sp. k. (Zbywca, Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

i.Przedmiot składanego wniosku

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Sp. z o.o. sp.k. (dalej: ,,Zbywca”) z siedzibą w G. jest właścicielem i użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych w G. opisanych szczegółowo poniżej (dalej łącznie jako “Nieruchomość”).

Zainteresowany będący stroną postępowania, z siedzibą w Niemczech, działający w Polsce poprzez oddział przedsiębiorcy zagranicznego sp. z o.o. oddział w Polsce z siedzibą w W. (dalej: „Spółka”, „Nabywca”), planuje nabyć Nieruchomość od Zbywcy.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”) Nieruchomości i innych składników majątkowych wskazanych w punkcie (v) opisu zdarzenia przyszłego, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Na dzień zawarcia Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

• prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych:
  
  1. (…), (…), (…), (…) i (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) zabudowanych budynkiem o nazwie „N.” (dalej: „Budynek N.”) wzniesionym w ramach IV etapu realizacji kompleksu biurowego „A.” (dalej: „Projekt A.”),
     
  2. (…) i (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) zabudowane budowlami oraz innymi naniesieniami,
     
  3. (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…), zabudowanej budynkiem mieszkalnymi („Budynek Mieszkalny”) i ogrodzeniem,
• prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych:
  
  1. (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…), zabudowana budowlami oraz innymi naniesieniami,
     
  2. (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…), zabudowana budowlami oraz innymi naniesieniami;
     (dalej łącznie jako: „Działki”, a każda z nich odpowiednio „Działka”).
• prawo własności posadowionych na powyższych Działkach Budynku N., Budynku Mieszkalnego oraz budowli znajdujących się na Działkach jak również znajdujących się poza Działkami, a służących do obsługi Nieruchomości (łącznie zdefiniowane jako „Budowle”).
  
  
  

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Działki przechodzić mogą lub znajdować mogą się w nich instalacje (np. przyłącza cieplne) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako Budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Szczegółowa informacja na temat naniesień znajdujących się na poszczególnych Działkach znajduje się poniżej.

a.Działka nr (…)

Na analizowanej Działce znajduje się Budynek N., dla którego pozwolenie na użytkowanie zostało wydane w październiku 2019 r., natomiast oddanie lokali w Budynku N. pierwszym najemcom nastąpiło w listopadzie 2019 r.

Ponadto, na Działce nr (…) znajdują się następujące naniesienia (tj. Budowle oraz inne obiekty lub urządzenia):

• wewnętrzna droga dojazdowa obsługująca Budynek N.,
• chodnik,
• stojaki na rowery,
• murek z siedziskami przed Budynkiem N.,
• miejsca parkingowe,
• kanalizacja deszczowa obsługująca Budynek N.,
• fragment instalacji nawadniania zieleni ze skrzynką wodomierzową,
• fragment przyłącza teletechnicznego obsługującego Budynek N.,
• kanalizacja teletechniczna obsługująca Budynek N.,
• odwodnienie liniowe obsługujące Budynek N.,
• sieć elektroenergetyczna,
• słupki przy miejscach parkingowych;
  
  

b.Działka nr (…)

Na analizowanej Działce znajdują się Budynek N. oraz następujące naniesienia:

• wewnętrzna droga dojazdowa obsługująca Budynek N.,
• chodnik,
• stojaki na rowery,
• sieć elektroenergetyczna i oświetleniowa i słup oświetleniowy,
• kanalizacja teletechniczna CCTV,
• słupek - stacja ładowania samochodów elektrycznych,
• kanalizacja teletechniczna,
• miejsca parkingowe,
• kanalizacja deszczowa obsługująca Budynek N.,
• odwodnienie liniowe obsługujące Budynek N.,
• fragment przyłącza kanalizacji sanitarnej,
• przyłącza elektroenergetyczne obsługujące budynek Ar. (od złącza P.),
• ogrodzenie;
  
  

c.Działka nr (…)

Na Działce nr (…) znajdują się Budynek N. oraz następujące naniesienia (tj. Budowle oraz inne obiekty lub urządzenia):

• wewnętrzna droga dojazdowa obsługująca Budynek N.,
• chodnik,
• stojaki na rowery,
• sieć elektroenergetyczna i oświetleniowa,
• słup oświetleniowy,
• kanalizacja teletechniczna CCTV,
• kanalizacja teletechniczna,
• miejsca parkingowe,
• kanalizacja deszczowa obsługująca Budynek N.,
• odwodnienie liniowe obsługujące Budynek N.,
• przyłącze elektroenergetyczne obsługujące Budynek N. (od złącza P.),
• przyłącze elektroenergetyczne obsługujące budynek Ar. (od złącza P.),
• instalacja odprowadzenia spalin z pomieszczenia agregatów,
• ogrodzenie;
  
  

d.Działka nr (…)

Na analizowanej Działce znajdują się Budynek N. oraz następujące naniesienia (tj. Budowle oraz inne obiekty lub urządzenia):

• wewnętrzna droga dojazdowa obsługująca Budynek N.,
• chodnik,
• stojaki na rowery,
• murek z siedziskami przed Budynkiem N.,
• pylon informacyjny,
• sieć elektroenergetyczna i oświetleniowa,
• instalacja oświetleniowa donic z zielenią,
• kanalizacja teletechniczna CCTV,
• kanalizacja i studzienka teletechniczna,
• miejsca parkingowa,
• kanalizacja deszczowa obsługująca Budynek N.,
• odwodnienie liniowe obsługujące Budynek N.,
• przyłącza elektroenergetyczne obsługujące Budynek N. (od złącza P.),
• przyłącza elektroenergetyczne obsługujące budynek Ar. (od złącza P.),
• instalacja odprowadzenia spalin z pomieszczenia agregatów,
• fragment przyłącza kanalizacji sanitarnej,
• fragment przyłącza wodociągowego,
• ogrodzenie;

e.Działka nr (…)

Na Działce nr (…) znajdują się Budynek N. oraz następujące naniesienia (tj. Budowle oraz inne obiekty lub urządzenia):

• wewnętrzna droga dojazdowa obsługująca Budynek N.,
• chodnik,
• stojaki na rowery,
• murek z siedziskami przed Budynkiem N.,
• kanalizacja teletechniczna CCTV,
• kanalizacja i studzienka teletechniczna,
• przyłącze teletechniczne obsługujące Budynek N.,
• miejsca parkingowe,
• kanalizacja deszczowa obsługująca Budynek N.,
• odwodnienie liniowe obsługujące Budynek N.,
• fragment przyłącza ciepłowniczego;

f.Działka nr (…)

Na Działce nr (…) znajdują się następujące naniesienia (tj. Budowle oraz inne obiekty lub urządzenia):

• kabel energetyczny zasilający Budynek N.,
• ogrodzenie;
  
  

g.Działka nr (…)

Na analizowanej Działce znajdują się następujące naniesienia (tj. Budowle oraz inne obiekty/ urządzenia):

• miejsca parkingowe,
• opaska betonowa wokół miejsc parkingowych,
• kabel energetyczny zasilający Budynek N.,
• lampy oświetleniowe,
• kanalizacja teletechniczna CCTV,
• przyłącza elektroenergetyczne obsługujące Budynek N. (od złącza P.),
• przyłącza elektroenergetyczne obsługujące budynek Ar. (od złącza P.),
• kasa biletowa parkingu,
• słup informacyjny – dostępność miejsc postojowych;
  
  

h.Działka nr (…)

Na Działce nr (…) znajduje się:

• wiata parkingowa dla motocyklistów,
• przyłącza elektroenergetyczne obsługujące Budynek N. (od złącza P.),
• przyłącza elektroenergetyczne obsługujące budynek Ar. (od złącza P.).

Wskazana wata parkingowa dla motocykli została wybudowana przez Zbywcę i oddana do używania w 2020 r.

i.Działka nr (…)

Na Działce (…) znajdują się następujące naniesienia (tj. Budowle oraz inne obiekty/ urządzenia):

• wewnętrzna droga dojazdowa obsługująca Budynek N.,
• miejsca parkingowe,
• chodnik,
• pylon z mapą,
• kanalizacja deszczowa obsługująca Budynek N.,
• studzienka wodomierzowa,
• przyłącze teletechniczne obsługujące Budynek N.,
• kanalizacja i studzienka teletechniczna obsługująca Budynek N.,
• instalacja teletechniczna CCTV,
• sieć elektroenergetyczna i oświetleniowa,
• słup oświetleniowy,
• instalacja oświetleniowa donic z zielenią.
  
  

Powołana wyżej studzienka wodomierzowa znajduje się częściowo na Działce nr (…) i nie jest funkcjonalnie związana i wykorzystywana w ramach A. IV (tj. Budynek N.). Studzienka wodomierzowa została wybudowana wraz z Budynkami Au. i P. (tj. Budynki wyniesione w ramach pierwszego etapu Projektu A.) i jest z nimi funkcjonalnie związana. Zbywca ustanowił zatem na rzecz każdoczesnego właściciela Działki o nr (…) (tj. jednej z działek zabudowanych w ramach pierwszego etapu Projektu A.) służebność polegającą na prawne korzystania z Działki (…) w celu wykonywania czynności związanych m.in. z eksploatacją, konserwacją oraz naprawią studni wodomierzowej. Ustanowienie wskazanej służebności nastąpiło na podstawie aktu notarialnego z dnia 23 maja 2017 r., Rep. A (…). W konsekwencji, od momentu jej wybudowania i oddania do używania do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zbywca nie ponosił i nie poniesie do momentu planowanej Transakcji wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych i podatku dochodowego od osób fizycznych, wydatków na ulepszenie studzienki wynoszących co najmniej 30% jej wartości początkowej. Wskazana studzienka nie będzie objęta zakresem Transakcji, chyba że jej przeniesienie będzie wymagane przepisami prawa.

j.Działka nr (…)

Na Działce nr (…) znajduje się:

• Budynek Mieszkalny, który – zgodnie z wiedzą Zainteresowanych – został oddany do używania pierwszym użytkownikom i był użytkowany na cele mieszkalne przed 2004 r.,
• ogrodzenie wzniesione przez Zbywcę w 2020 r. odgradzające teren Działki nr (…) oraz Budynek Mieszkalny, które nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333, dalej: „Prawo Budowlane”), lecz jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu ww. ustawy,
• modularne wyposażenie placu zabaw, które należy do jednego z najemców powierzchni w Budynku N. i stanowi obiekt małej architektury w rozumieniu art. 3 pkt 4) Prawa Budowlanego.
  
  

k.Uwagi wspólne oraz podsumowanie

Dla kompletności wniosku Strony wskazują ponadto, że:

• kanalizacja deszczowa znajdująca się na Działkach o nr (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) została wybudowana wraz z Budynkiem N. i została jedynie podłączona do studzienki wybudowanej wraz z budynkiem Ar. w latach 2016-2017 (budynek Ar. znajduje się na działce, która jest własnością innego niż Zbywca podmiotu i nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji),
• część naniesień (m.in. kable) związanych z kanalizacją teletechniczną (tj. liniami, systemem parkingowym oraz infrastrukturą CCTV) znajdujących się na Działkach o nr (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) była instalowana od 2012 r. i została oddana do użytkowania (na potrzeby budynków innych niż Budynek N.) ponad dwa lata przed planowaną Transakcją. Niemniej jednak kolejne elementy tej kanalizacji (tj. związane z Budynkiem N.) zostały zainstalowane w trakcie budowy Budynku N.,
• przyłącza elektroenergetyczne obsługujące Budynek N. znajdujące się na Działkach o nr (…), (…), (…) oraz (…) zostały wykonane przez Zbywcę w trakcie jego budowy,
• przyłącza elektroenergetyczne obsługujące budynek Ar. znajdujące się na Działkach o nr (…) ,(…), (…), (…) oraz (…) zostały zainstalowane przez Zbywcę w trakcie budowy budynku Ar. tj. w latach 2015-2016. Tym samym, zostały one oddane do użytkowania ponad dwa lata przed planowaną Transakcją. Jednocześnie, Zbywca nie ponosił i do momentu Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie tych przyłączy, wynoszących co najmniej 30% ich wartości początkowej. Z uwagi na fakt, że ww. przyłącza są funkcjonalnie powiązane z budynkiem Ar., na rzecz jego każdoczesnego właściciela została ustanowiona służebność posadowienia przewodu energetycznego. W konsekwencji, zgodnie z wiedzą Zbywcy, władztwo ekonomiczne nad ww. przyłączami zostało przeniesione wraz ze sprzedażą budynku Ar. na rzecz jego obecnego właściciela. Analizowane przyłącza nie będą zatem – jeżeli nie będzie to wymagane przepisami prawa – objęte zakresem Transakcji,
• pozostałe Budowle oraz inne obiekty lub urządzenia zostały wybudowane lub zainstalowane w trakcie budowy Budynku N.,
• wskazane naniesienia znajdujące się na Działkach lub ewentualnie poza nimi zostaną – w dopuszczalnym prawem zakresie – zbyte na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji,
• szczegółowy opis związany z okolicznościami nabycia poszczególnych Działek przez Zbywcę, poniesionymi przez niego nakładami na Budynek N., Budynek Mieszkalny, Budowie oraz inne naniesienia znajdujące się na poszczególnych Działkach oraz ich związek z prowadzoną przez Zbywcę działalnością gospodarczą znajduje się w dalszej części niniejszego wniosku.
  
  

Podsumowując:

• Działki nr (…), (…), (…), (…) oraz (…) zabudowane są Budynkiem N. oraz infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli i innych obiektów lub urządzeń. Od momentu wydania pozwolenia na użytkowanie Budynku N., jak również wydania Budynku N. oraz znajdującej się na ww. Działkach infrastruktury towarzyszącej (z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w punktach poniżej) na rzecz pierwszych najemców – do dokonania Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Zbywca nie poniósł – i do dokonania Transakcji nie poniesie – wydatków na ulepszenie tych obiektów, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej,
• Działki nr (…), (…), (…) i (…) zabudowane są Budowlami i innymi obiektami lub urządzeniami. Co do zasady, od momentu rozpoczęcia używania Budowli i innych obiektów lub urządzeń znajdujących się na ww. Działkach do dokonania Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata (z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w punktach poniżej). Jednocześnie, w odniesieniu do wskazanych Budowli i innych obiektów lub urządzeń, Zbywca nie poniósł i do dokonania Transakcji nie poniesie wydatków na ich ulepszenie, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej,
• Na Działkach o nr (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) znajdują się naniesienia (m.in. kable) związane z kanalizacją teletechniczną (tj. liniami, systemem parkingowym oraz infrastrukturą CCTV), które były wznoszone/instalowane przez Zbywcę od 2012 r. aż do ukończenia budowy Budynku N. W konsekwencji, w stosunku do części z ww. naniesień, od momentu ich oddania do używania do dokonania Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie, Zbywca nie ponosił – i do dokonania Transakcji nie poniesie – wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% ich wartości początkowej,
• Działka (…) zabudowana jest Budynkiem Mieszkalnym oraz urządzeniem budowlanym. Od momentu rozpoczęcia użytkowania Budynku Mieszkalnego w celach mieszkalnych przez pierwszych użytkowników do dokonania Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
  
  

Działki, na których znajduje się Budynek N. oraz zabudowane Budowlami objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są przeznaczone pod zabudowę. Ponadto, na dzień złożenia wniosku, Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, dokonanie Transakcji planowane jest na drugą połowę 2020 r. Nie można jednak wykluczyć, że Transakcja zostanie dokonana w pierwszej połowie 2021 r.

Dokonanie Transakcji może zostać poprzedzone zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży (lub przedwstępnych umów sprzedaży) zobowiązującej (lub zobowiązujących) Strony do dokonania Transakcji. Dla kompletności, Zainteresowani wskazują również, że ze względów prawnych, przyrzeczona umowa sprzedaży może zostać zawarta w kilku aktach notarialnych, jednak z ekonomicznego punktu widzenia Transakcja będzie jedna.

Poniżej Zainteresowani przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

• w punkcie (ii): Zarys działalności Nabywcy,
• w punkcie (iii): Zarys działalności Zbywcy,
• w punkcie (iv): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy,
• w punkcie (v): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji,
• w punkcie (vi): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji,
• w punkcie (vii): Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.
  
  

ii.Zarys działalności Nabywcy

Nabywca jest spółką prawa niemieckiego, będącą – z perspektywy prawnej – spółką kapitałową posiadającą osobowość prawną (tj. spółką zbliżoną do polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Nabywca jest jednym z kilku przedsiębiorstw działających na terenie Polski wchodzących w skład Grupy D.B. Nabywca prowadzi w Polsce działalność poprzez oddział przedsiębiorcy zagranicznego zgodnie z przepisami ustawy o zasadach uczestnictwa przedsiębiorców zagranicznych i innych osób zagranicznych w obrocie gospodarczym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2020 r., poz. 1252 ze zm.). W zakresie Transakcji, Nabywca działa na rzecz S.“G.E.”, tj. funduszu inwestycyjnego działającego zgodnie z odpowiednimi przepisami prawa niemieckiego („Fundusz”).

Fundusz – za pośrednictwem Nabywcy – inwestuje w państwach członkowskich Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Działalność inwestycyjna Funduszu koncentruje się obecnie na lokalizacjach o stabilnych rynkach nieruchomości i obejmuje budynki przeznaczone w pełni pod wynajem. Przedmiotem wspomnianych inwestycji są zazwyczaj nieruchomości komercyjne wykorzystywane jako biura, obiekty handlowe, obiekty logistyczne i hotele.

Struktura organizacyjna Oddziału w Polsce składa się z następujących osób:

• osoby reprezentującej przedsiębiorcę zagranicznego w Oddziale w Polsce;
• asset managerów (tj. osób zarządzających aktywami).
  
  

Asset managerowie są odpowiedzialni za nadzór nad nieruchomościami, natomiast osoba reprezentująca przedsiębiorcę zagranicznego w Oddziale w Polsce nadzoruje pracę asset managerów oraz jest odpowiedzialna za kontraktowanie zewnętrznych dostawców usług (m.in. w zakresie księgowości, podatków, doradztwa prawnego itp.).

Po Transakcji Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza, przy wykorzystaniu nabytej Nieruchomości, rozszerzyć prowadzoną przez siebie na terytorium Polski działalność w zakresie wynajmu powierzchni, która to działalność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

iii.Zarys działalności Zbywcy

Zbywca jest spółką prawa handlowego. Zgodnie ze wskazaniem zawartym w KRS, jej przeważającym przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub wydzierżawionymi. Przedmiot pozostałej działalności Zbywcy (zgodnie z KRS) obejmuje natomiast m.in.:

• działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości,
• roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,
• roboty budowlane specjalistyczne.
  
  

W praktyce, działalność Zbywcy koncentruje się głównie na budowie nieruchomości, ich wynajmie komercyjnym, a następnie zbywaniu tych nieruchomości inwestorom. Nieruchomości, będące przedmiotem inwestycji Zbywcy obejmują zarówno budynki biurowe, jak również hotele oraz magazyny. W zakresie nieruchomości biurowo-usługowych Zbywca realizuje inwestycje na terenie T., natomiast inwestycje hotelowe realizowane są przez Zbywcę również w innych rejonach Polski.

Zbywca posiada strukturę organizacyjną, która umożliwia samodzielną realizację inwestycji, tj. m.in. pracowników wykonujących określone czynności w odpowiednich działach/komórkach organizacyjnych. Zgodnie z informacją dodatkową do sprawozdania finansowego Zbywcy za 2019 r., przeciętna liczba zatrudnionych ogółem w okresie od 1 stycznia 2019 r. do 31 grudnia 2019 r. wynosiła 84,1.

Ponadto, Zbywca posiada udziały w spółkach prawa handlowego, których celem jest realizacja określonych przedsięwzięć.

Jedną z inwestycji realizowanych przez Zbywcę był kompleksowy Projekt A. który obejmuje budowę i sprzedaż następujących obiektów:

• Au. i P. – Budynki wzniesione w ramach I etapu Projektu A. („A. I”), które zostały oddane do użytkowania w listopadzie 2013 r. i sprzedane,
• F. i T. – Budynki wzniesione w ramach II etapu Projektu A. („A. II”), które zostały oddane do użytkowania w październiku 2015 r. i sprzedane,
• Ar. – Budynek wzniesiony w ramach III etapu Projektu A. („A. III”), który został oddany do użytkowania we wrześniu 2017 r. i sprzedany,
• Budynek N. – Budynek wzniesiony w ramach IV etapu Projektu A. („A IV”), który został oddany do użytkowania w październiku 2019 r.
• (łącznie jako: „Obiekty A.”).
  
  

W ramach Projektu A. Zbywca:

• wybudował Obiekty A.,
• pozyskał lub pozyskuje najemców na powierzchnię biurową, handlową i usługową znajdującą się w Obiektach A. i zawarł z tymi najemcami umowy najmu (przy czym z punktu widzenia Zbywcy, celem zawarcia umów najmu było zasadniczo zwiększenie wartości poszczególnych części nieruchomości w kontekście ich docelowej sprzedaży).
  
  

Zamiarem, jaki przyświecał Zbywcy w związku z realizacją Projektu A. była sprzedaż Obiektów A. po ich wynajęciu lub częściowym wynajęciu. Wprawdzie w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Obiektów A. i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży danego budynku Zbywca świadczył usługi wynajmu i wystawiał z tego tytułu faktury na najemców – niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w zakresie wynajmu w Obiektach A. nie jest zgodne z zamiarami Zbywcy, którego podstawową działalnością jest budowanie, komercjalizacja obiektu na satysfakcjonującym potencjalnych nabywców poziomie i sprzedaż skomercjalizowanych budynków.

Zbywca w ramach Projektu A. jest obecnie właścicielem wyłącznie Budynku N. natomiast pozostałe Obiekty A., tj. Au. i P., F. i T. oraz Ar. zostały sprzedane przez Zbywcę w krótkim czasie po ich wybudowaniu i komercjalizacji.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

• Zbywca był lub jest stroną licznych umów związanych z realizacją Projektu A. w tym: (i) związanych ze wyniesieniem Budynku N. oraz (ii) związanych ze wyniesieniem Budynku N. oraz innych obiektów, a także (iii) związanych wyłącznie ze wyniesieniem obiektów innych niż Budynek N.
• Żadna z inwestycji będących częścią Projektu A. (tj. żaden z Obiektów A.) nie była i nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Co więcej, Zbywca nie posiada wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze, które wskazywałyby na takie wyodrębnienie.
• Zbywca nie prowadził i nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych inwestycji (nieruchomości) wchodzących w skład Projektu A. ani nie sporządzał i nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Na cele rachunkowości zarządczej Zbywca alokuje – dla potrzeb wewnętrznych – pewne kategorie przychodów i kosztów do poszczególnych inwestycji (nieruchomości) za pośrednictwem dedykowanych kodów projektu. Zbywca księguje koszty wszystkich inwestycji biurowych na jednym koncie rachunkowym, a są one identyfikowane po kodach projektu. Niemniej jednak, pozostałe konta rachunkowe Zbywcy (np. (i) rachunki bankowe, (ii) rozrachunki z kontrahentami, (iii) rozrachunki z urzędami, (iv) koszty zarządu – w zakresie, w jakim dotyczą usług księgowych, usług obsługi płatności, najmu lokalu na siedzibę Zbywcy) nie są przypisane do poszczególnych projektów/nieruchomości. Prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala zatem na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego poszczególnych inwestycji/projektów/nieruchomości w sposób prawidłowy i zgodny z zasadami określonymi ustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. 2019 r. poz. 351, dalej: „Ustawa o Rachunkowości”).
• Od momentu rozpoczęcia najmu w Nieruchomości: (i) przychody oraz koszty związane z wynajmem powierzchni w Budynku N. (tj. w szczególności przychody z tytułu czynszów najmu i opłat eksploatacyjnych) są księgowane na tym samym koncie rachunkowym co przychody i koszty związane z najmem innych nieruchomości. Za pośrednictwem dedykowanych kodów do poszczególnych projektów, Zbywca może jednak zidentyfikować przychody oraz koszty związane z Budynkiem N. (ii) równocześnie, koszty bieżącej działalności Zbywcy (np. koszty obsługi księgowej, koszty obsługi płatności i koszty siedziby Zbywcy), jak również np. środki na rachunkach bankowych, rozrachunki z kontrahentami, rozrachunki z urzędami itp., nie były i nie są ewidencjonowane przez Zbywcę osobno dla każdej nieruchomości. W konsekwencji, prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego specyficznie samej Nieruchomości w sposób prawidłowy i zgodny z zasadami określonymi Ustawą o Rachunkowości.
• Zbywca finansuje swoją działalność przychodami z bieżącej działalności oraz m.in. kredytami uzyskanymi na realizację inwestycji.
• W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują, że (i) przedmiotem zapytania w ramach wniosku będzie wyłącznie Transakcja obejmująca opisaną we wniosku Nieruchomość i inne składniki majątku wymienione w pkt (v) poniżej, zaś (ii) pozostałe inwestycje wskazane powyżej/wspomniane w innych częściach wniosku – tj. pozostałe Obiekty A. – nie są przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku i zostały wspomniane przez Zainteresowanych jedynie dla zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego.
  
  

iv.Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

a.Działki nr (…), (…), (…), (…) oraz (…)

Prawo użytkowania wieczystego Działek zabudowanych obecnie Budynkiem N. tj. Działek o nr (…), (…), (…), (…) oraz (…) zostało przez Zbywcę nabyte na podstawie umowy przeniesienia wieczystego użytkowania gruntu w zamian za zwolnienie z długu z dnia 12 lipca 2002 r., Rep. A (…) w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dla kompletności wniosku Strony wskazują, ponadto że:

• w momencie nabycia powołanych Działek były one zbudowane halą produkcyjną, magazynem głównym oraz magazynem sprzętu, które zostały po nabyciu przez Zbywcę wyburzone,
• prawo użytkowania wieczystego wskazanych wyżej Działek zostało przekształcone w prawo własności na podstawie decyzji Prezydenta Miasta G. z dnia 15 marca 2012 r., znak: (…),
• działka nr (…) powstała w wyniku podziału działki o nr (…) na podstawie decyzji Prezydenta Miasta G. z dnia 18 maja 2015 r., znak: (…).
  
  

Po wydaniu przez Prezydenta Miasta G. pozwolenia na budowę z dnia 9 stycznia 2017 r., Zbywca rozpoczął realizację IV fazy Projektu A. tj. wznoszenie Budynku N. oraz związanych z nim funkcjonalnie Budowli. Pozwolenie na użytkowanie Budynku N. zostało wydane w październiku 2019 r., natomiast wydanie lokali pierwszymi najemcom nastąpiło w listopadzie 2019 r.

Ponieważ zarówno budowa Budynku N. oraz wybudowanie lub zainstalowanie Budowli oraz obiektów, urządzeń i innych naniesień znajdujących się na Działkach zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Zbywca dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z wydatkami na budowę Budynku N. oraz wybudowanie lub zainstalowanie Budowli oraz obiektów, urządzeń i innych naniesień.

b.Działki nr (…) oraz (…)

Prawo własności Działek o nr (…) oraz (…) zostało nabyte przez Zbywcę od Gminy Miasta G. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 30 lipca 2015 r., Rep. A (…), w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. W momencie nabycia przez Zbywcę wskazanych Działek były one niezabudowane budynkami i budowlami. Zgodnie z dokumentacją przygotowaną przez Gminę Miasto G. ww. Działki zostały zbyte na rzecz Zbywcy w drodze bezprzetargowej, jako grunty dodatkowe na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej.

Ponieważ zarówno nabycie analizowanych Działek, jak i wzniesienie znajdujących się na nich Budowli oraz innych obiektów/urządzeń zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Zbywca dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem Działek oraz wzniesieniem Budowli i innych obiektów/urządzeń.

c.Działka nr (…)

Prawo użytkowania wieczystego Działki nr (…) zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży warunkowej z dnia 12 lutego 2016 r., Rep. A (…), oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia 24 marca 2016 r., Rep. A (…), w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Dla kompletności wniosku, Zainteresowani wskazują, że:

• analizowana działka powstała w wyniku podziału działki o nr (…) na podstawie decyzji Prezydenta Miasta G. z dnia 12 grudnia 2016 r. znak: (…)
• w momencie nabycia przez Zbywcę, na Działce nr (…) znajdowała się stacja transformatorowa oraz inne naniesienia. Wskazana stacja transformatorowa znajduje się na tej części działki, która w wyniku podziału nie wchodzi w skład przedmiotu Transakcji. Pozostałe naniesienia znajdujące się części Działki (…), z której została następnie wyodrębniona Działka (…) na moment jej nabycia przez Zbywcę zostały natomiast usunięte przez Zbywcę w ramach prac porządkowych.
  
  

Ponieważ zarówno nabycie analizowanej Działki, jak i wzniesienie znajdującej się na niej wiaty dla motocyklistów zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Zbywca dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem Działki oraz wzniesieniem wiaty dla motocyklistów i innych obiektów lub urządzeń wskazanych w pkt (i) lit. h wniosku związanych z realizacją Projektu A.

d.Działka nr (…)

Prawo własności (winno być: Prawo użytkowania wieczystego) Działki nr (…) zostało nabyte przez Zbywcę jako jeden z elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa spółki w likwidacji w ramach podziału jej majątku na podstawie aktu notarialnego z dnia 15 listopada 2012 r., Rep. A (…).

Ponadto, Zainteresowani wskazują, że analizowana działka:

• powstała w wyniku podziału Działki nr (…) na podstawie decyzji Prezydenta Miasta G. z dnia 23 lutego 2013 r., znak: (…) Natomiast Działka nr (…) powstała w wyniku podziału Działki o nr (…) na podstawie decyzji wydanej przez Prezydenta Miasta G. z dnia 12 września 2013 r., znak: (…) została nabyta wraz z Działką nr (…).
• w momencie nabycia Działek o nr (…) oraz (…) przez Zbywcę, znajdowały się na nich budynki i budowle oraz inne naniesienia. Wskazane naniesienia zostały następnie wyburzone przez Zbywcę.
  
  

Nabycie przez Zbywcę własności Działki nr (…) nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednakże, Budowle i inne obiekty znajdujące się na tej działce zostały wybudowane przez Zbywcę, a z uwagi na fakt, że wzniesienie znajdujących się na niej Budowli oraz innych obiektów lub urządzeń zostało dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Zbywca dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z wybudowaniem (w trakcie realizacji IV fazy Projektu A.) Budowli i innych obiektów lub urządzeń położonych na Działce (…).

e.Działka nr (…)

Prawo własności Działki nr (…) zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 4 czerwca 2019 r., Rep. A (…), od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Wskazana transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie ugody sądowej, zawartej w dniu 28 września 2004 r., ówcześni współwłaściciele znieśli współwłasność nieruchomości stanowiącej Działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) o obszarze 658 m2 wraz z posadowionym na niej Budynkiem mieszkalnym w taki sposób, że jeden ze współwłaścicieli przejął na wyłączną własność Działkę nr (…) o powierzchni 343 m2, natomiast drugi ze współwłaścicieli przejął na wyłączną własność Działkę nr (…) o powierzchni 343 m2, która stanowi element opisywanej we wniosku Nieruchomości. Ponadto, budynek mieszkalny znajdujący się na działce (…) został – wzdłuż nowej granicy działek – przedzielony ścianą, a jego część znajdująca się na Działce (…) to Budynek Mieszkalny, o którym mowa na wstępie wniosku.

W momencie nabycia własności analizowanej działki przez Zbywcę, znajdował się na niej Budynek Mieszkalny. Z dokumentów związanych z dokonanym w 2004 r. zniesieniem współwłasności wynika, że Budynek Mieszkalny jest w pełni samodzielny.

Pomiędzy rozpoczęciem użytkowania Budynku Mieszkalnego, po jego wybudowaniu, na potrzeby własne jego poprzednich właścicieli, a jego nabyciem przez Zbywcę upłynął okres dłuższy niż dwa lata. Z uwagi na zły stan techniczny, Budynek Mieszkalny nie jest obecnie użytkowany przez Zbywcę, aczkolwiek nie jest wykluczone, iż Budynek Mieszkalny będzie – po odpowiednim przystosowaniu – użytkowany w przyszłości.

Jednym z najemców powierzchni w Budynku N. jest spółka prowadząca działalność w zakresie wychowania przedszkolnego i opieki dziennej nad dziećmi (dalej: „Przedszkole”). Zawarta pomiędzy Sprzedającym a Przedszkolem umowa najmu z dnia 30 lipca 2019 r., oprócz najmu powierzchni w Budynku N. przewiduje również oddanie do odpłatnego używania terenu przeznaczonego na plac zabaw. W związku z powyższym, Zbywca nabył Działkę (…) wraz ze wzniesionym na niej Budynkiem Mieszkalnym celem umożliwienia posadowienia na niej przez Przedszkole wyposażenia placu zabaw. Umowa najmu pomiędzy Zbywcą a Przedszkolem obejmuje jedynie określoną powierzchnię terenu na Działce (…), na której został posadowiony plac zabaw. Obecnie, przedmiotem umowy najmu nie jest natomiast Budynek Mieszkalny.

W celu dostosowania Działki (…) do potrzeb i wymagań Przedszkola, w szczególności do zadbania o bezpieczeństwo dzieci bawiących się na gruncie i placu zabaw, Zbywca wykonał prace polegające na wzniesieniu ogrodzenia Działki oraz poprawie stanu technicznego elewacji i dachu Budynku Mieszkalnego, tak aby nie zagrażał on bezpieczeństwu bawiących się na działce dzieci. Zbywca dokonywał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego na zakupach związanych z ww. pracami. Przedszkole poniosło natomiast nakłady w postaci instalacji modułowego wyposażenia placu zabaw oraz dostosowania terenu pod montaż modułowego wyposażenia placu zabaw.

Wartość początkowa Budynku Mieszkalnego przyjęta przez Zbywcę wynosi 9.103,00 zł. Zbywca ustalił ww. wartość początkowy zgodnie z podziałem ceny nabycia Działki (…) wraz z Budynkiem Mieszkalnym według następującej metody: cena zakupu (powiększona o inne koszty związane z zakupem, np. opłaty notarialne), tj. cena nabycia, została pomnożona przez procent wartości odtworzeniowej Budynku Mieszkalnego w stosunku do całkowitej wartości odtworzeniowej Działki (…) wraz z Budynkiem Mieszkalnym.

Natomiast wydatki Zbywcy w związku ze wskazanymi wyżej czynnościami wynosiły:

• w odniesieniu do wzniesionego ogrodzenia – 11.943,30 zł,
• w odniesieniu do prac związanych z poprawą stanu technicznego elewacji i dachu Budynku Mieszkalnego – około 18.000,00 zł.
  
  

Na dzień Transakcji, ogrodzenie wzniesione przez Zbywcę będzie traktowane jako odrębny środek trwały (tj. wartość ogrodzenia nie zwiększa wartości początkowej Budynku Mieszkalnego).

Natomiast nakłady poniesione przez Zbywcę w związku z pracami związanymi z poprawą stanu technicznego elewacji i dachu Budynku Mieszkalnego nie zostały przez Zbywcę zakwalifikowane jako ulepszenie środka trwałego, lecz jako remont. Z uwagi na to, wskazane wydatki zostały przez Zbywcę zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia i nie zwiększyły wartości początkowej Budynku Mieszkalnego.

Końcowo, dla kompletności wniosku, Strony wskazują, że:

• nie jest wykluczone, iż w przyszłości zostaną wykonane przez Zbywcę określone prace związane z adaptacją Budynku Mieszkalnego i będzie on wykorzystywany na cele związane z działalnością gospodarczą Zbywcy lub Nabywcy. Na moment złożenia wniosku nie została jednak podjęta żadna decyzja związana z rozpoczęciem prac w Budynku Mieszkalnym, jak również nie został określony ich zakres. Niemniej jednak, wydatki poniesione na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych i podatku dochodowym od osób fizycznych) Budynku Mieszkalnego do momentu Transakcji nie przekroczą ani nie wyniosą co najmniej 30% jego wartości początkowej.
• nie można również wykluczyć, że Budynek Mieszkalny lub jego część – po przeprowadzeniu określonych prac związanych z jego adaptacją – zostanie w przyszłości udostępniony na podstawie umowy najmu Przedszkolu lub innemu najemcy.
  
  

Na etapie składania wniosku Strony zakładają, że przed dokonaniem planowanej Transakcji nie złożą oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynku Mieszkalnego.

Jednocześnie, Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem planowanej Transakcji, oświadczenie o wyborze opodatkowania (o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług) w odniesieniu do planowanej dostawy, w ramach Transakcji, budynków i budowli zlokalizowanych na innych niż Działka (…) Działkach wchodzących w skład Nieruchomości.

f.Uwagi wspólne oraz podsumowanie

Zainteresowani wskazują również, że:

• Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, tj. Działki i naniesienia (tj. Budynek N., Budowle oraz inne naniesienia) wzniesione przez Zbywcę w ramach A. IV i funkcjonalnie związane z A. IV, jak również kanalizacja teletechniczna CCTV, która była instalowana i oddawana do użytkowania od 2012 r. oraz inne budowle lub naniesienia w zakresie wymaganym i dopuszczalnym przez przepisy prawa.
• W okresie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku N. (tj. w okresie od października 2019 r.), a przed dokonaniem Transakcji, w ramach Nieruchomości toczyły się i będą się jeszcze toczyły prace wykończeniowe i prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb ich najemców w Budynku N. oraz prace dotyczące zagospodarowania terenu wokół Budynku N. Wedle szacunków Zbywcy – w odniesieniu odpowiednio do Budynku N. i Budowli – na dzień dokonania Transakcji wartość takich prac powinna stanowić mniej niż 30% ich wartości początkowej (ich wartość nie będzie równa, ani nie przekroczy 30% wartości początkowej Budynku N. i odpowiednio poszczególnych Budowli). Poniesienie tych wydatków będzie miało na celu doprowadzenie nowego Budynku N. i Budowli do poziomu ich pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i nie będzie stanowiło ich istotnej przebudowy.
• Przedmiot Transakcji będzie również obejmował prawo własności Działki nr (…) wraz ze znajdującym się na niej Budynkiem Mieszkalnym oraz ogrodzeniem, które jest niezbędne celem świadczenia usług najmu na rzecz Przedszkola.
• Na moment złożenia wniosku, powierzchnie znajdujące się w Budynku N. stanowiącym przedmiot Transakcji są już w części przedmiotem umów najmu. Przy czym, Strony zakładają, że na moment Transakcji cała powierzchnia Budynku lub jego większość będzie wynajęta. Na moment złożenia wniosku Strony zakładają, że Budynek Mieszkalny znajdujący się na Działce nr (…) nie będzie przedmiotem najmu. Nie można jednak wykluczyć, że Budynek Mieszkalny lub jego część zostanie w przyszłości oddany w najem.
• Istnieje prawdopodobieństwo, że na dzień Transakcji nie wszystkie powierzchnie zostaną jeszcze wydane na rzecz najemców. Co więcej, możliwie jest, że na powierzchniach, które zostaną już wydane najemcom, na dzień Transakcji trwały będą jeszcze prace przystosowujące te powierzchnie do potrzeb najemców.
• Na terenie Nieruchomości umiejscowione są naziemne i podziemne miejsca parkingowe. Podziemne miejsca parkingowe oraz część naziemnych miejsc parkingowych są przeznaczone do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Natomiast pozostała część naziemnych miejsc parkingowych jest ogólnodostępna (tj. nie przeznaczona wyłącznie dla najemców lokali w Budynku N.).
• Najemcy będą również korzystali z (i) powierzchni wspólnych Budynku N., tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz (ii) Budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmą np. windy, schody, toalety czy też korytarze w ramach Budynku N. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (o ile przed dokonaniem Transakcji rozpocznie się już okres najmu).
• Pewne części Budynku N. (o przeznaczeniu technicznym) jak również niektóre Budowle oraz naniesienia będące elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem, nigdy nie będą – ze względu na swoją naturę – przedmiotem samodzielnych umów najmu na rzecz najemców. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku N. i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku N. (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).
• Pewne powierzchnie Budynku N. mogą być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług.
• W okresie przed Transakcją, Zbywca świadczy i będzie świadczył usługi wynajmu i będzie wystawiał z tego tytułu faktury na najemców.
• W dniu Transakcji w odniesieniu do Budynku N. oraz pozostałych budynków wzniesionych w ramach Projektu A. obowiązują regulaminy porządkowe określające zasady funkcjonowania, korzystania i/lub eksploatacji poszczególnych obiektów.
  
  

Niemniej jednak, zamiarem Zbywcy jest sprzedaż Nieruchomości, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu. Do dnia Transakcji Zbywca będzie stroną następujących umów związanych z prowadzoną działalnością w zakresie wynajmu powierzchni w Nieruchomości:

• umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów o utrzymanie czystości, prace serwisowa, ochronę itp. „Umowy Serwisowe”),
• umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawy Mediów”).
  
  

Zainteresowani wskazują również, że:

• Zarząd Nieruchomością jest oraz będzie do dnia Transakcji wykonywany przez Zbywcę we własnym zakresie, tj. przez jego pracowników. W związku z powyższym, Zbywca nie jest i do dnia dokonania Transakcji nie będzie stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością.
• Na moment Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości Zbywca nie będzie stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia” lub „Objaśnienia MF”) – tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak, np.: zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”).
  
  

v.Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1. Nieruchomość (tj. prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego Działek, prawo własności Budynku N. Budynku Mieszkalnego i Budowli oraz inne obiekty lub urządzenia w zakresie dopuszczalnym przez przepisy prawa),
   
2. prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem N. (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku),
   
3. prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku N. (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji) oraz powierzchni na Działce (…) udostępnionej Przedszkolu na plac zabaw,
   
4. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji oraz depozyty złożone przez najemców,
   
5. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej m.in. projekt budowlany oraz projekt wykonawczy) sporządzonej na potrzeby A. IV – również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Zbywcę), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich. Ponadto, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa z rękojmi lub gwarancje, które przysługują Zbywcy na mocy umów z architektami,
   
6. prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów, dla oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku N., system sygnalizacji alarmu pożaru (SSP), system kontroli dostępu (KD), system CCTV, etc.,
   
7. prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości;
   
8. dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Nieruchomości, dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, projekty architektoniczne Budynku N., podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku N. oraz Budynku mieszkalnego, itp.,
   
9. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna dotycząca przedmiotu Transakcji:
   
   1. wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych,
      
   2. dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem N., analizą regulowania zobowiązań przez najemców, jeżeli oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji,
      
   3. wzór umowy najmu,
      
   4. kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.
      
   
   
10. wybrana dokumentacja księgowa dotycząca przedmiotu Transakcji, a w szczególności, dokumentacja dotycząca kosztów utrzymania Nieruchomości i rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców zgodnie z zawartymi przez Zbywcę umowami najmu,
    
11. wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji).
    
    

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że:

• Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.
• Zgodnie z ustaleniami Stron – tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład Przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.
• Pomiędzy Zbywcą oraz Nabywcą zostanie zawarta umowa/umowy, na mocy której/których Nabywca nabędzie prawo do znaku towarowego N. i będzie uprawniony do używania znaków towarowych A. Zakres wskazanej umowy/umów został wskazany w dalszej części wniosku.
  
  

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1. prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego jakiejkolwiek nieruchomości, budynku lub budowli innej niż Nieruchomość, wraz z wszelkimi związanymi z nimi prawami dotyczącymi takiej nieruchomości, budynku lub budowli innej niż Nieruchomość (Zbywca na moment składania wniosków jest właścicielem innych nieruchomości),
2. udziałów/praw i obowiązków posiadanych przez Zbywcę w innych podmiotach (tj. spółkach celowych realizujących inne inwestycje),
3. praw i obowiązków (ustawowych lub umownych) wynikających z umów zawartych przez Zbywcę z wykonawcami realizującymi prace budowlane związane z budową Budynku N. i umów z architektami i prace projektowe (poza określonymi przez Strony wyjątkami), w tym w szczególności praw z gwarancji jakości dotyczących robót budowlanych i praw wynikających z ustawowej rękojmi za wady oraz wszelkich zabezpieczeń, kwot zatrzymanych, gwarancji bankowych, kaucji, poręczeń i innych instrumentów zabezpieczających obowiązki wykonawców wynikające z Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe, a także praw do utrzymywania, dysponowania i korzystania z takiego instrumentu, istniejących na dzień Transakcji,
4. praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych,
5. praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów,
6. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wnikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości, dokumentów finansowania, umów dotyczących budowy Budynku N. oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi, czy księgowymi Zbywcy,
7. dokumentacji prawnej i księgowej niezwiązanej z Nieruchomością, w tym np. nie dojdzie do przeniesienia kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy,
8. jakichkolwiek toczących się sporów dotyczących Zbywcy, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji lub któregokolwiek z jej składników) w związku z uzyskaniem pozwoleń na budowę, zawartych umów najmu, nabyciem lub wytworzeniem ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w punktach 5 i 6 powyższego opisu przedmiotu Transakcji, z wyłączeniem postępowań, których Stroną Nabywca stanie się z mocy prawa,
9. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i banki,
   
10. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych i innych płatności na podstawie umów najmu, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji),
    
11. środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców wymienione w punkcie 4 powyższego opisu przedmiotu Transakcji.
    
    

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

• Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy. Jak wynika z opisu przedstawionego w punkcie (iii) powyżej, Nieruchomość stanowi jedno z aktywów Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowa – wynajem powierzchni) stanowić będzie jedno ze źródeł przychodów Zbywcy.
  
• Umowy na Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, Umowy o Dostawy Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z takich umów zawartych przez Zbywcę).
  
• Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę. Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.
  
• Umowa Gwarancji Jakości. Przed dokonaniem Transakcji Strony zobowiążą się do zawarcia umowy gwarancji („Umowa Gwarancji Jakości”) dotyczącej zobowiązania Zbywcy do usuwania wad robót budowlanych Nieruchomości, przy czym nie jest wykluczone, że niektóre uprawnienia gwarancyjne dotyczące urządzeń, sprzętów, itp. zostaną przeniesione bezpośrednio na Nabywcę (np. wskutek wręczenia/przekazania dokumentów gwarancyjnych).
  
• Gwarancja wykonania. Zbywca udzieli Nabywcy, na określonych pomiędzy Stronami zasadach, gwarancji wykonania płatności z niektórych lub wszystkich umów najmu dotyczących Nieruchomości.
  
• Umowa dotycząca obsługi systemu parkingowego. Strony planują zawrzeć umowę regulującą organizację i funkcjonowanie systemu płatności za ogólnodostępne miejsca parkingowe znajdujące się na Działkach zajętych w ramach A. IV oraz innych działkach zajętych w ramach Projektu A.
  
• Umowa, której przedmiotem będą znaki towarowe. Strony planują zawrzeć umowę, na podstawie której prawo do słowno-graficznego znaku towarowego N zostanie przeniesione na Nabywcę, jak również Zbywca udzieli Nabywcy licencji i przeniesie licencję albo udzieli sublicencji na korzystanie ze znaków towarowych A.
  
• Domena internetowa. Zbywca posiada prawa do domeny internetowej utworzonej i specjalnie dedykowanej dla Projektu A. W zamian za dodatkowe wynagrodzenie, Zbywca udostępni na wskazanej domenie odniesienie do strony internetowej utworzonej dla Budynku N. przez Nabywcę.
  
• Brak przejścia zakładu pracy. Zbywca zatrudnia pracowników (w rozumieniu Kodeksu Pracy) i będzie zatrudniał pracowników na moment zawarcia Transakcji. Jednakże, Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla tych pracowników, dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę pracownicy nie zostaną automatycznie ani w innej formie przeniesieni do Nabywcy, tj. Nabywca nie stanie się stroną istniejących stosunków pracy na podstawie art. 231 ust. 1 Kodeksu Pracy.
  
• Cena i rozliczenia związane z Transakcją.
  
  • Przeniesienie Przedmiotu Transakcji na Nabywcę nastąpi w zamian za ustaloną przez Strony cenę (dalej: „Cena”).
    
  • Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, jeżeli dojdzie do wydania powierzchni najemcom i rozpoczęcia najmu przed zawarciem Transakcji, Zbywca będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do dokonania Transakcji („Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu Transakcji. W zamian za powstrzymanie się przez Nabywcę od wystawienia na najemców faktur za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po Transakcji, Zbywca zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Nabywcy ustalonego wynagrodzenia.
    
  • Po Transakcji dojdzie do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat eksploatacyjnych (w związku z czym może dojść do przekazania między Stronami odpowiedniej dokumentacji w tym zakresie).
    
  • W zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie w ogóle nie wystąpią. Pomiędzy Stronami mogą również wystąpić dodatkowe (inne niż wskazane powyżej) rozliczenia związane z Transakcją.
  
  

vi.Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania przy wykorzystaniu własnych zasobów, w tym własnego know-how oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1. Zbywca zarządza Nieruchomością we własnym zakresie oraz z wykorzystaniem własnych zasobów i nie zawarł w tym zakresie żadnej umowy o zarządzanie Nieruchomością. W konsekwencji, w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z żadnej umowy o zarządzanie Nieruchomością,
2. zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu,
3. w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy,
4. Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla pracowników zatrudnionych przez Zbywcę,

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (m.in. ludzkie) lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenia innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni biurowej.

Vii.Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Jak wskazano w punkcie (iii) powyżej:

• działalność gospodarcza Zbywcy obejmuje m.in. prace związane ze wzniesieniem i sprzedażą nieruchomości, w tym także wchodzących w skład inwestycji Projekt A. w tym Budynku N.,
• intencją Zbywcy nie jest czerpanie dochodów z wynajmu Nieruchomości, gdyż planuje on ich zbycie w możliwie szybkim okresie po (częściowej) komercjalizacji Budynku N.
  
  

W tym kontekście Strony wskazują, że – oprócz działalności związanej z Nieruchomością będącej przedmiotem Transakcji – Zbywca prowadzi i będzie prowadził działalność związaną z innymi inwestycjami, w tym realizowanymi za pośrednictwem spółek celowych.

Wartość Nieruchomości sprzedawanej przez Zbywcę w ramach Transakcji stanowi jedynie część aktywów Zbywcy. Zbywca planuje przeznaczyć przychody uzyskane ze zbycia Nieruchomości m.in. na spłatę kredytu zaciągniętego na realizację inwestycji.

Planowane jest, że po Transakcji Zbywca będzie kontynuował prowadzoną działalność gospodarczą w oparciu o pozostałe posiadane składniki majątkowe.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości (za wyjątkiem Budynku Mieszkalnego i Działki (…)) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to czy przedmiotowa Transakcja (za wyjątkiem sprzedaży Budynku Mieszkalnego i Działki nr (…)) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i l0a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości (za wyjątkiem Budynku Mieszkalnego i Działki (…)) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wówczas przedmiotowa Transakcja (za wyjątkiem sprzedaży Budynku Mieszkalnego i Działki nr (…)) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie pytania 4

Zdaniem Zainteresowanych w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Transakcji (za wyjątkiem Budynku Mieszkalnego i Działki (…)) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wówczas przedmiotowa Transakcja (za wyjątkiem sprzedaży Budynku Mieszkalnego i Działki nr (…)) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawnie, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – planowana Transakcja będzie (za wyjątkiem Budynku Mieszkalnego i Działki (…)) opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W tej sytuacji, w ocenie Zainteresowanych, jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie (za wyjątkiem Budynku Mieszkalnego i Działki (…)) opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Transakcja nie będzie podlegała (za wyjątkiem dostawy Budynku Mieszkalnego i Działki (…)) opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 14 stycznia 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.642.2020.2.EW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2. innych praw majątkowych − 1%.
   
   

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1 ww. Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (§ 2 cyt. przepisu). Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (§ 3 ww. przepisu).

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca zamierza nabyć od Sprzedającego, na podstawie umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nich budynkami, budowlami i urządzeniami.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 14 stycznia 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.642. 2020.2.EW, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że:

• Planowana transakcja zbycia składników majątkowych u Sprzedawcy będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
• Dostawa Budynku N. oraz Budowli funkcjonalnie związanych z Budynkiem N., tj. Budowli znajdujących się na Działkach o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…), (…), (…) oraz (…) będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.
• Zgodnie z zasadą wyrażoną w treści art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Taka sama zasada ma zastosowanie do sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu.
• Dostawa Budynku Mieszkalnego wraz z Działką nr (…) oraz wzniesionym przez Zbywcę ogrodzeniem będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
  
  

Z treści złożonego wniosku wynika, że w stosunku do sprzedaży Budynku Mieszkalnego i Działki nr (…) (prawa wieczystego użytkowania gruntu) Zainteresowani nie będą składać oświadczenia o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym nie będę rezygnować z przysługującego zwolnienia z opodatkowania.

Zatem opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegała będzie umowa sprzedaży w części dotyczącej Działki nr (…), tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz Budynku Mieszkalnego posadowionego na tym gruncie. Skoro bowiem do ww. Działki oraz znajdujących się na niej naniesień (Budynku Mieszkalnego) zastosowanie znajdzie zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług a Strony nie złożą oświadczenia o jego rezygnacji, to w tej części Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z przywołanymi wyżej przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie natomiast podlegać umowa sprzedaży w części dotyczącej wzniesionego na ww. gruncie ogrodzenia, bowiem w świetle przepisów Kodeksu cywilnego nie stanowi ono nieruchomości, gdyż jest posadowione na gruncie, do którego przysługuje prawo wieczystego użytkowania. Tym samym, jako, że w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług jego dostawa będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania, to w tej części będzie miało zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, będzie również pozostała część transakcji, gdyż – jak wynika z ustaleń poczynionych na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według określonej stawki.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.