2021.01.22 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0113-KDIPT2-2.4011.808.2020.3.AKU

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-2.4011.808.2020.3.AKU
z 22 stycznia 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2020 r. (data wpływu 30 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 grudnia 2020 r. (data wpływu 29 grudnia 2020 r.) oraz pismem z dnia 15 stycznia 2021 r. (data wpływu 15 stycznia 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości lokalowych w drodze umowy o odpłatną rentę – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 września 2020 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości lokalowych w drodze umowy o odpłatną rentę oraz umowy dożywocia.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3-4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 11 grudnia 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.808.2020.1.AKU, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1-2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 11 grudnia 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 15 grudnia 2020 r.). W dniu 29 grudnia 2020 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku.

Ponieważ wniosek w dalszym ciągu nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ww. ustawy, ponownie wezwano Wnioskodawcę pismem z dnia 8 stycznia 2020 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.808.2020.2.AKU na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 8 stycznia 2021 r. (skutecznie doręczone w dniu 14 stycznia 2021 r.), zaś w dniu 15 stycznia 2021 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Pan T. B. (dalej określany jako Wnioskodawca) posiada miejsce zamieszkania w Polsce i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości lokalowych, na które składa się odrębna własność lokalu oraz związane z lokalem prawo do udziału we własności gruntu. Wnioskodawca rozważa zbycie poszczególnych nieruchomości na rzecz spółki M sp. z o.o. (dalej określanej jako spółka M).

Zbycie nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz spółki M może mieć miejsce w jednej z następujących form prawnych:

zbycie całości nieruchomości w zamian za rentę;Na podstawie umowy Wnioskodawca przenosiłby na spółkę M własność całości nieruchomości, a spółka M wypłacałaby Wnioskodawcy dożywotnią rentę pieniężną. Podstawą prawną do takiego zbycia byłyby przepisy o rencie odpłatnej (art. 903 i art. 906 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1965 r. – Kodeks cywilny, dalej w skrócie k.c.).
zbycie udziału w nieruchomości w zamian za rentę oraz zbycie pozostałego udziału w nieruchomości na podstawie umowy dożywocia;Zbycie udziału w nieruchomości w zamian za rentę miałoby miejsce na zasadach opisanych w pkt a). Natomiast na podstawie umowy dożywocia Wnioskodawca przenosiłby na spółkę M własność pozostałego udziału w nieruchomości, a spółka M zapewniałaby Wnioskodawcy określone świadczenia (tj. dożywotnią możliwość zamieszkiwania na całości albo części nieruchomości, dostarczanie wyżywienia, opiekę w czasie choroby oraz wyprawienie pogrzebu). Podstawą prawną takiego nabycia byłyby przepisy o dożywociu (art. 908 § 1 i 2 k.c.). Akty notarialne zbycia będą określały wartość zbywanych nieruchomości odpowiadającą ich aktualnej wartości rynkowej.

Opis dotyczy sytuacji, w których zbycie nieruchomości na rzecz spółki M będzie zbyciem następującym w wykonywaniu działalności gospodarczej albo zbyciem nie następującym w wykonywaniu działalności gospodarczej, ale wykonywanym przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

W uzupełnieniu wskazano, że wniosek dotyczy nieruchomości lokalowych położonych w … przy ul. … i przy ul. ….

Powyższe nieruchomości lokalowe zostały nabyte odpowiednio w dniu 14 lipca 2017 r. i w dniu 26 czerwca 2017 r. w drodze zakupu.

Wnioskodawca jest właścicielem trzech nieruchomości lokalowych, z czego przedmiotem zbycia mają być dwie nieruchomości lokalowe wskazane szczegółowo powyżej.

Obie nieruchomości lokalowe były nabyte i wykorzystywane do własnych celów mieszkaniowych.

Wnioskodawca nie prowadził/nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.).

Nieruchomości lokalowe nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Powyższe nieruchomości były wykończone w momencie ich nabycia przez Wnioskodawcę. W związku z tym Wnioskodawca nie poczynił działań dotyczących uatrakcyjnienia, zwiększenia wartości tych nieruchomości.

Planowane przeniesienie własności nieruchomości lokalowych przez Wnioskodawcę nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do zbycia nieruchomości na zasadach opisanych we wniosku (umowa odpłatnej renty) już doszło. W związku z tym wniosek należy traktować jako dotyczący zaistniałego stanu faktycznego.

Czynność prawna, na podstawie której Wnioskodawca przeniósł własność nieruchomości lokalowych to umowa renty odpłatnej. Przeniesienie własności nieruchomości lokalowych nastąpiło w dniu 31 lipca 2020 r.

Wnioskodawca posiada jeszcze trzecią nieruchomość lokalową położoną w …, w której obecnie zamieszkuje i której nie dotyczą kwestie opisane we wniosku.

W przeszłości Wnioskodawca nie zbywał nieruchomości.

Wnioskodawca nie jest wspólnikiem/udziałowcem spółki, z którą zamierza zawrzeć umowę zbycia nieruchomości lokalowych. Strony umowy, czyli Wnioskodawca i spółka, nie są podmiotami powiązanymi osobowo lub kapitałowo.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy w związku ze zbyciem nieruchomości lokalowych na zasadach opisanych w pkt a) (tj. na podstawie umowy renty odpłatnej), po stronie Wnioskodawcy powstanie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?
Czy jeśli w przyszłości dojdzie do zbycia innych nieruchomości lokalowych na zasadach opisanych w pkt b) (tj. na podstawie umowy dożywocia), to w związku z tą transakcją zbycia po stronie Wnioskodawcy powstanie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytania nr 1. W zakresie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeśli dojdzie do zbycia nieruchomości lokalowych na zasadach opisanych w pkt a) (tj. na podstawie umowy renty odpłatnej), to w związku z tą transakcją zbycia po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej w skrócie u.p.d.o.f.).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f. źródłami przychodów są:

stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;
działalność wykonywana osobiście;
pozarolnicza działalność gospodarcza;
działy specjalne produkcji rolnej;
(uchylony);
najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;
odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

nieruchomości

inne źródła.

Zdaniem Wnioskodawcy zbycie nieruchomości na zasadach opisanych w pkt a) i pkt b) oraz otrzymanie z tego tytułu świadczeń od spółki M należy łączyć ze źródłem przychodu jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.), jeśli zbycie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz ze źródłem przychodów jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), jeśli zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej. Za takim stanowiskiem przemawia charakter prawny zbycia nieruchomości na zasadach opisanych w pkt a) i pkt b), a więc na podstawie umowy renty odpłatnej albo umowy dożywocia.

Zgodnie z art. 903 k.c. przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku. Natomiast, zgodnie z art. 906 § 1 k.c. do renty ustanowionej za wynagrodzeniem stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Tym samym renta ustanowiona za wynagrodzeniem (renta odpłatna) stanowi zapłatę za świadczenie wykonane przez otrzymującego rentę. W omawianym przypadku świadczeniem tym jest zbycie nieruchomości na rzecz wypłacającego rentę.

W ocenie Wnioskodawcy zbycie nieruchomości na zasadach opisanych w pkt a) i pkt b) oraz otrzymanie z tego tytułu świadczeń od spółki M, nie będzie stanowiło przychodu z innych źródeł (art. 10 ust. 1 pkt 9 u.p.d.o.f.). Jak już wskazano, zbycie nieruchomości na zasadach opisanych w pkt a) i pkt b) należy łączyć z innymi źródłami przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 u.p.d.o.f.), a tym samym nie ma podstaw do łączenia go z przychodem z innych źródeł. Do przychodów z innych źródeł można bowiem zakwalifikować tylko takie przychody, których nie można zakwalifikować do innych źródeł przychodów wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 1 – 8b u.p.d.o.f.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 października 2017 r. (nr 0111-KDIB1-1.4011.115.2017.1.BK), w której stwierdzono: „Mając na względzie powyższe, odpłatne zbycie nieruchomości i innych składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą w świetle przepisów ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może stanowić zatem źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 (odpłatne zbycie) lub w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolnicza działalność gospodarcza), w związku z art. 14 ww. ustawy. Zgodzić się zatem należy z Wnioskodawcą, że niezależnie od źródła przychodów, do jakiego należy zaliczyć przychody ze zbycia na rzecz syna składników majątku związanych z prowadzoną przez żonę Wnioskodawcy działalnością gospodarczą, zbycia tego nie sposób uznać za generujący przychód z „innych źródeł” określony w art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy”.

Na podstawie art. 11 ust. 1 u.p.d.o.f. przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Natomiast na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Natomiast, zgodnie z art. 19 ust. 3 u.p.d.o.f. wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze zbyciem nieruchomości na zasadach opisanych w pkt a) i pkt b) oraz otrzymaniem z tego tytułu świadczeń od spółki M, nie jest możliwe ustalenie przychodu („ceny” zbycia, zgodnie z art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f ), a w konsekwencji po stronie Wnioskodawcy nie powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu. Zarówno w przypadku zbycia nieruchomości następującego w wykonywaniu działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f ), jak i w przypadku zbycia nieruchomości nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), przychód należy ustalać zgodnie z art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f. czyli w wysokości „ceny” zbycia nieruchomości. W przypadku umowy renty odpłatnej oraz umowy dożywocia nie występuje jednak „cena” zbycia nieruchomości. Wypłata renty pieniężnej lub wykonywanie świadczeń z umowy dożywocia nie może być utożsamiane z „ceną” nabycia nieruchomości, taką jaka występuje np. w przypadku umowy sprzedaży. Należy również podkreślić, że wypłata renty pieniężnej lub wykonywanie świadczeń z umowy dożywocia będzie miało charakter dożywotni, a więc będzie wykonywane jak długo będzie żył Wnioskodawca. W związku z tym, nie można określić wartości tych świadczeń, ponieważ okres ich wykonywania nie jest znany. Jednocześnie należy zauważyć, że w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy renty odpłatnej albo umowy dożywocia nie ma podstaw do ustalania przychodu w wysokości wartości rynkowej nieruchomości na podstawie art. 19 ust. 1 i ust. 3 u.p.d.o.p. Ustalenie przychodu w wysokości wartości rynkowej nieruchomości jest możliwe jedynie wówczas, gdy „cena” zbycia bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości. Jak już wspomniano w przypadku umowy renty odpłatnej oraz umowy dożywocia nie ma „ceny” zbycia, a tym samym nie może ona odbiegać od wartości rynkowej i przychód nie może być określany w wysokości wartości rynkowej.

W zakresie umowy dożywocia, co jednak można odnosić również do umowy renty odpłatnej, stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 17 listopada 2014 r. (sygn. II FPS 4/14), w której stwierdzono: „W przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307, ze zm), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy”.

Wnioskodawca uważa zatem, że w przypadku zbycia nieruchomości na zasadach opisanych w pkt a) i pkt b) nie można zastosować art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f., a w konsekwencji nie można ustalić podatku dochodowego od osób fizycznych.

W zakresie zbycia nieruchomości na podstawie umowy renty odpłatnej przedstawione stanowisko potwierdza np. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 marca 2019 r. (nr 0115-KDIT2-1.4011.458.2018.1.MST), w której stwierdzono: „Powyższe wyjaśnienia prowadzą do wniosku, że jakkolwiek zbycie nieruchomości lub innej rzeczy na podstawie umowy renty dożywotniej stanowi odpłatne zbycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to niemniej jednak nie jest możliwe ustalenie wysokości przychodu uzyskiwanego przez zbywcę. Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa oraz opis stanu faktycznego należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w związku ze zbyciem lokalu mieszkalnego przekazanego na rzecz syna w drodze umowy renty odpłatnej. Co prawda, w przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie tejże nieruchomości nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednak nie będzie możliwe określenie podstawy opodatkowania na zasadach wynikających z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Stanowisko to potwierdzają również m.in. interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

z dnia 15 czerwca 2020 r. (nr 0115-KDIT2.4011.270.2020.2.KC),

z dnia 19 marca 2019 r. (nr 0115-KDIT2-1.4011.458.2018.1.MSI),

z dnia 21 czerwca 2018 r. (nr 0115-KDIT2-3.4011.169.2018.2.KP),

z dnia 10 października 2017 r. (nr 0114-KDIP3-3.4011.335.2017.3.JK3),

z dnia 3 października 2016 r. (sygn. IPPB4/4511-977/16-2/GF).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca był właścicielem dwóch nieruchomości lokalowych, na które składała się odrębna własność lokalu oraz związane z lokalem prawo do udziału we własności gruntu. Powyższe nieruchomości zostały nabyte w dniu 14 lipca 2017 r. i w dniu 26 czerwca 2017 r. w drodze zakupu. Obie nieruchomości lokalowe były nabyte i wykorzystywane do własnych celów mieszkaniowych.

W dniu 31 lipca 2020 r. Wnioskodawca przeniósł własność ww. nieruchomości lokalowych na podstawie umowy renty odpłatnej na rzecz spółki z o.o.

Wnioskodawca nie prowadził/nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca nie jest wspólnikiem/udziałowcem spółki, z którą zawarł umowę zbycia nieruchomości lokalowych. Strony umowy, czyli Wnioskodawca i spółka, nie są podmiotami powiązanymi osobowo lub kapitałowo.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż przedmiotowych nieruchomości lokalowych nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, skutki podatkowe odpłatnego zbycia ww. nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego sprzedaż nieruchomości lub jej części (jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej) dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie jest źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie natomiast z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego Wnioskodawca, w ramach umowy renty odpłatnej, przeniósł na rzecz nowego nabywcy prawo własności nieruchomości lokalowych.

Zatem okolicznością, którą należy rozważyć jest ustalenie, czy przy zbyciu ww. nieruchomości na podstawie umowy renty odpłatnej zawartej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, możliwe jest określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 ww. ustawy.

Umowa renty została zdefiniowana w art. 903 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740). Zgodnie z jego treścią, przez umowę renty, jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku.

W umowie renty nie można skutecznie zamieścić ani skutecznego zobowiązania się do innych (tj. innych niż pieniężne lub oznaczone co do gatunku) świadczeń, nawet o charakterze okresowym, ani też zobowiązania się do nieczynienia. Jednakże osoba zobowiązująca się do świadczenia renty może zobowiązać się, w sposób wskazany powyżej, w zamian za nabycie prawa niemogącego być przedmiotem świadczenia renty, np. w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Renta może być ustanowiona w umowie zarówno na czas określony, jak i nieokreślony, w tym na czas życia osoby uprawnionej.

Jak wskazuje się w doktrynie, umowę o rentę zalicza się do kategorii umów nazwanych, stanowiących samoistne źródło zobowiązania (tytuł prawny do spełniania świadczeń). Ponadto omawiana umowa jest umową konsensualną, o charakterze losowym (korzyści stron nie są równe ani pewne), która może być ukształtowana jako umowa terminowa lub bezterminowa, odpłatna lub pod tytułem darmym.

Zgodnie z art. 906 Kodeksu cywilnego, do renty ustanowionej za wynagrodzeniem stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży a do renty ustanowionej bez wynagrodzenia stosuje się przepisy o darowiźnie. Odpowiednie stosowanie przepisów o sprzedaży lub darowiźnie nie oznacza, że renta jest tego rodzaju umową. Zachowuje ona swoją pełną odrębność prawną. Reguły stosowania renty są ustalane jedynie przy odpowiednim zastosowaniu przepisów dotyczących sprzedaży lub darowizny.

Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku; każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej).

W przypadku renty za wynagrodzeniem wartość świadczenia tytułem wynagrodzenia za ustanowienie renty nie musi odpowiadać wartości świadczeń z renty (brak elementu ekwiwalentności renty). Zgodnie z art. 487 § 2 Kodeksu cywilnego, umowę wzajemną cechuje ekwiwalentność świadczeń stron, natomiast w umowie renty nie każde wynagrodzenie będzie jej nadawało cechy umowy wzajemnej; umowa renty może być umową odpłatną, lecz nie wzajemną. Każda ze stron odpłatnej umowy renty musi liczyć się z tym, że ogólna wartość świadczeń drugiej strony nie będzie obiektywnie odpowiadała wartości jej świadczenia. Nawet w razie uzgodnienia, że renta będzie zobowiązaniem w zamian za ustanowienie albo przeniesienie innego prawa, umowa renty nie może być traktowana jako wzajemna. Sam termin „wynagrodzenie” nie przesądza o ekwiwalentności świadczeń stron, stąd też jeżeli umowa renty ma charakter odpłatny, bez względu na to, czy świadczenia stron są ekwiwalentne, należy do niej odpowiednio stosować przepisy o sprzedaży. Przepisy o sprzedaży należy stosować do renty odpowiednio, co oznacza, że konieczne jest przede wszystkim uwzględnienie szczególnego charakteru tej ostatniej.

Ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posłużył się pojęciem „odpłatne zbycie”, nie zawężając katalogu odpłatnych czynności prawnych, w wyniku których dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości (udziału w nieruchomości) bądź prawa jedynie do umowy sprzedaży czy zamiany. Pod pojęciem odpłatnego zbycia rozumie się każdą czynność, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności z dotychczasowego właściciela na nowy podmiot i przeniesienie tego prawa ma charakter odpłatny. Oznacza to, że na podstawie umowy o rentę w zamian za przeniesienie nieruchomości również dochodzi do jej odpłatnego zbycia. Zatem skutki podatkowe otrzymywania dożywotniej renty w zamian za zbycie powyższych nieruchomości lokalowych w drodze zawarcia umowy odpłatnej renty należy rozpatrywać na podstawie powołanego wyżej przepisu.

Jednocześnie należy podkreślić, że w przypadku umowy renty odpłatnej, ustawodawca w żadnym razie nie wskazuje, że uprawnienia osoby otrzymującej rentę, będącą świadczeniem otrzymywanym od zobowiązanego z tej umowy, są ceną za przeniesienie własności nieruchomości. Ponadto czas trwania takiej umowy, a przez to i wysokość świadczeń, do których zobowiązany jest podmiot nabywający nieruchomość, nie są możliwe do określenia w chwili jej zawierania. W takim przypadku nie jest możliwe ustalenie wysokości przychodu uzyskiwanego przez osobę zbywającą nieruchomość. Z uwagi natomiast na brak stosownej regulacji w tym zakresie, w takiej sytuacji nie mogą znaleźć zastosowania zasady ustalania przychodu, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe wyjaśnienia prowadzą do wniosku, że jakkolwiek zbycie nieruchomości na podstawie umowy odpłatnej renty stanowi odpłatne zbycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to niemniej jednak nie jest możliwe ustalenie wysokości przychodu uzyskiwanego przez zbywcę.

Reasumując, mając na uwadze przytoczone przepisy prawa oraz opis stanu faktycznego należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w związku ze zbyciem w dniu 31 lipca 2020 r. nieruchomości lokalowych na rzecz spółki z o.o. w drodze umowy renty odpłatnej. Pomimo tego, że w przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie nieruchomości lokalowych nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednak nie będzie możliwe określenie podstawy opodatkowania na zasadach wynikających z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w związku z tym zobowiązanie do zapłaty podatku dochodowego nie wystąpi.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy uznane zostało za prawidłowe.

Końcowo, odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Ponadto wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przestawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, ul. …, …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin