2021.02.09 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4014.248.2020.4.DR
z 9 lutego 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 30 października 2020 r. (data wpływu 2 listopada 2020 r.) uzupełnionym 28 stycznia 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 listopada 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 20 stycznia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.476.2020.2.AC, 0111-KDIB2-2.4014.248.2020.3.DR, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 28 stycznia 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

-XYZ;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

-ABC spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.Wstęp.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa jako sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) oraz Spółka z siedzibą w Niemczech jako kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT działającym w formie spółki, której przedmiot działalności (wskazany w KRS) obejmuje głównie:

kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;
roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków;
roboty budowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej;
roboty budowlane specjalistyczne;
wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi;
działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości wykonywaną na zlecenie;
działalność w zakresie architektury;
reklamę.

Kupujący jest spółką osobową działającą na podstawie prawa niemieckiego utworzoną przez dwie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zorganizowane i działające zgodnie z prawem niemieckim. Kupujący, zgodnie z przepisami prawa niemieckiego, nie jest podatnikiem podatku dochodowego, podatnikami są wspólnicy Kupującego. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce. Kupujący prowadzi działalność w Polsce poprzez oddział zarejestrowany w Krajowym Rejestrze Sądowym. Działalność Kupującego polega na dokonywaniu inwestycji w nieruchomości komercyjne w celu uzyskiwania zysków z wynajmu powierzchni handlowych lub usługowych w budynkach. Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy”.

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Kupującego do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji oraz zarys działalności Sprzedającego, (pkt 3) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego a także (pkt 4) szczegółowy zakres Transakcji.

2.Opis nieruchomości oraz zarys działalności Sprzedającego.

2.1.Opis nieruchomości

W ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego:

nieruchomość obejmującą prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr (…) i (…) („Działki”, a każda z nich odpowiednio „Działka”) oraz prawo własności posadowionych na powyższych działkach (i) budynku A („Budynek” lub „Budynek A”) i (ii) budowli (jak zdefiniowano poniżej) – określaną dalej łącznie jako „Nieruchomość”;
inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 4 opisu zdarzenia przyszłego.

W momencie sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomość obejmować będzie w szczególności:

Prawo użytkowania wieczystego zabudowanych Działek położonych na terenie zwanym „X”. W celu zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy wskazują, że działka (…) powstała na skutek podziału geodezyjnego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), natomiast działka (…) została wyodrębniona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…). Powyższe podziały zostały dokonane na mocy decyzji Prezydenta Miasta z dnia 16 czerwca 2020 r.;
Prawo własności Budynku A (znajdującego się na działce (…)). Budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie w kwietniu 2020 r., przy czym zostało ono wydane pod warunkiem dokończenia określonych prac związanych z zagospodarowaniem terenu;
Prawo własności budowli oraz innych obiektów/urządzeń (w tym: części budowli, wyposażenia budowlanego itp.) wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Sprzedającego: (i.) znajdujących się na obu Działkach, jak również (ii.) znajdujących się poza Działkami, jednak służących do obsługi Nieruchomości (przy czym obie kategorie budowli zostały wyżej łącznie zdefiniowane jako „Budowle”).

Wnioskodawcy wskazują przy tym, że:

Działka nr (…) zabudowana jest Budynkiem oraz infrastrukturą towarzyszącą w postaci innych obiektów/urządzeń niestanowiących budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, będących własnością Sprzedającego i wspierających funkcjonalnie Nieruchomość.
Działka nr (…) zabudowana jest infrastrukturą towarzyszącą, w szczególności w postaci drogi stanowiącej budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Działki przechodzić mogą/znajdować mogą się w nich instalacje (np. przyłącza cieplne) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2020, poz. 1740; „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego; „Transakcja”) planowane jest na grudzień 2020 r. i na pewno nie nastąpi później niż w pierwszej połowie 2021 r.

Zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na Kupującego może zostać poprzedzone zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży zobowiązującej strony do dokonania Transakcji.

2.2.Zarys działalności Sprzedającego

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym części działek gruntu wchodzącego w skład kompleksu „X”, na których Sprzedający oraz inny podmiot powiązany ze Sprzedającym prowadzą projekt deweloperski o mieszanym przeznaczeniu („Projekt”). Projekt obejmuje m.in. wzniesienie przez Sprzedającego następujących obiektów:

trzy obiekty biurowe („Obiekty Biurowe”), tj. (i.) Budynek A, którego sprzedaż stanowi przedmiot niniejszego zapytania, (ii.) Budynek B oraz (iii.) Budynek C, który na dzień złożenia niniejszego wniosku został już wybudowany i sprzedany na rzecz podmiotu trzeciego. Zgodnie z założeniami, wszystkie Obiekty Biurowe, po ich wynajęciu na rzecz podmiotów trzecich, są przeznaczone na sprzedaż do inwestorów zewnętrznych;
dwa obiekty usługowe („Obiekty Usługowe”), tj. (i) budynek o nazwie „Budynek D” oraz (ii) budynek o nazwie „Budynek E”, których budowa na moment złożenia niniejszego wniosku nie została jeszcze zakończona;
jeden budynek mieszkalny, w którym znajdować się będą apartamenty przeznaczone na sprzedaż, tj.: „Apartamenty 1”;
jeden budynek mieszkalny – tj. „Apartamenty 2”, którego budowa została już zakończona (obecnie trwają prace wykończeniowe oraz komercjalizacja budynku) i w którym znajdować się będą powierzchnie mieszkalne docelowo przeznaczone na wynajem, po jego wcześniejszej sprzedaży do inwestora zajmującego się najmem instytucjonalnym.

Na działkach gruntu wchodzących w skład Projektu zostaną również wybudowane obiekty do wspólnego użytku w tym: dziedzińce, ogrody oraz miejsca spotkań.

W ramach Projektu Sprzedający:

buduje (lub częściowo już wybudował) wskazane wyżej budynki;
pozyska najemców na powierzchnię biurową, handlową i usługową znajdującą się w Obiektach Biurowych i Usługowych, i zawrze z tymi najemcami umowy najmu (przy czym z punktu widzenia Sprzedającego celem zawarcia umów najmu będzie zasadniczo zwiększenie wartości poszczególnych części nieruchomości w kontekście ich docelowej sprzedaży).

Aktualnie, zamiarem Sprzedającego (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż wszystkich opisanych wyżej Obiektów Biurowych i Usługowych w krótkim okresie po ich wybudowaniu (i po ich wynajęciu lub częściowym wynajęciu). Wprawdzie w okresie pomiędzy (i.) oddaniem do używania Obiektów Biurowych i Usługowych i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii.) datą sprzedaży danej części Projektu, Sprzedający będzie świadczył usługi wynajmu i będzie wystawiał z tego tytułu faktury na najemców – niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Sprzedającego. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Sprzedającego zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków), a nie z długoterminowego najmu powierzchni nieruchomości. W szczególności, aktualnie zamiarem Sprzedającego nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Obiektach Biurowych i Usługowych i czerpanie dochodów z tytułu ich wynajmu.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

Sprzedający jest stroną licznych umów związanych z realizacją Projektu, w tym: (i) związanych ze wzniesieniem Budynku oraz (ii) związanych ze wzniesieniem Budynku oraz innych obiektów, a także (iii) związanych wyłącznie ze wzniesieniem obiektów innych niż Budynek.
Obiekty Biurowe i Obiektu Usługowe nie są u Sprzedającego formalnie wyodrębnione ( w szczególności jako dział, wydział czy też oddział).
Sprzedający nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych inwestycji (nieruchomości) wchodzących w skład Projektu ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Na cele rachunkowości zarządczej Sprzedający alokuje – dla potrzeb wewnętrznych – pewne kategorie przychodów i kosztów do poszczególnych inwestycji (nieruchomości) za pośrednictwem dedykowanych kodów projektu. Sprzedający księguje koszty wszystkich inwestycji biurowych na jednym koncie rachunkowym, a są one identyfikowane po kodach projektu. Niemniej jednak, pozostałe konta rachunkowe Sprzedającego (np. (i.) rachunki bankowe, (ii.) rozrachunki z kontrahentami, (iii.) rozrachunki z urzędem, (iv.) koszty zarządu – w zakresie, w jakim dotyczą usług księgowych, usług obsługi płatności, najmu lokalu na siedzibę Sprzedającego) nie są przypisane do poszczególnych projektów/nieruchomości. Prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala zatem na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego poszczególnych inwestycji/projektów/nieruchomości.
W Nieruchomości stanowiącej przedmiot zapytania przedstawionego w niniejszym Wniosku: (i) przychody z tytułu wynajmu powierzchni w Budynku (tj. w szczególności przychody z tytułu czynszów najmu i opłat eksploatacyjnych) są księgowane na tym samym koncie rachunkowym co przychody z najmu innych obiektów, przy czym Sprzedający jest w stanie wygenerować z systemu księgowego dane o przychodach dotyczących Budynku, (ii) koszty prowadzenia wynajmu powierzchni w Budynku są ewidencjonowane przez Sprzedającego na tym samym koncie rachunkowym co koszty najmu innych obiektów, przy czym Sprzedający jest w stanie wygenerować z systemu księgowego dane o kosztach dotyczących Budynku, (iii) równocześnie, koszty bieżącej działalności Sprzedającego księgowane na kontach rachunkowych (np. (i.) rachunki bankowe, (ii.) rozrachunki z kontrahentami, (iii.) rozrachunki z urzędem, (iv.) koszty zarządu – w zakresie, w jakim dotyczą usług księgowych, usług obsługi płatności, najmu lokalu na siedzibę Sprzedającego) nie są ewidencjonowane przez Sprzedającego osobno dla każdej części Projektu. Także więc prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego specyficznie samej Nieruchomości.
Sprzedający finansuje swoją działalność deweloperską środkami pozyskanymi z pożyczek od podmiotów powiązanych. W przyszłości mogą być zawierane kolejne umowy pożyczek (lub aneksy do istniejących) celem zwiększenia finansowania działalności Sprzedającego, jak również Sprzedający może zawrzeć umowy pożyczek z innymi podmiotami powiązanymi. Powyższe finansowanie jest przeznaczone na realizację całego przedsięwzięcia w ramach Projektu (w umowach pożyczek zawartych w 2018 r. jest wskazanie, że środki pieniężne z pożyczki zostaną przeznaczone na działalność bieżącą pożyczkobiorcy). Początkowo koszty finansowania nie były ściśle zaalokowane do któregokolwiek z ww. budynków, natomiast, w miarę zaawansowania prac, w 2018 r. koszty z tytułu zaciągniętych pożyczek zaczęły być dzielone proporcją poniesionych nakładów na dany budynek w stosunku do kosztów ogółem. Sprzedający pozyskał także finansowanie realizacji poszczególnych budynków kredytem bankowym. Ponadto, Sprzedający finansuje swoją działalność przychodami z bieżącej działalności, m.in. zaliczkami na poczet ceny za sprzedaż Apartamentów 2 czy też wpływami ze sprzedaży Budynku C.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że (i.) przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku będzie wyłącznie transakcja obejmująca (wskazane w dalszej części wniosku) składniki majątkowe związane z Budynkiem A, zaś (ii.) pozostałe inwestycje wskazane powyżej/wspomniane w innych częściach wniosku – tj. pozostałe Obiekty Biurowe (Budynek B oraz Budynek C), Obiekty Usługowe i budynki mieszkalne („Pozostałe Nieruchomości”) – nie są przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku i zostały wspomniane przez Wnioskodawców jedynie dla zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego.

W tym kontekście, w odniesieniu do budynku mieszkalnego Apartamenty 2 Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający zawarł już przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez podmiot trzeci (inny niż Kupujący) prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności posadowionego na nim budynku (tj. budynku Apartamenty 2), składającego się z lokali mieszkalnych wykończonych „pod klucz” (tak, żeby były od razu gotowe do zamieszkania przez najemców). Zasady opodatkowania transakcji sprzedaży Apartamentów 2 zostały potwierdzone w drodze indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, zgodnie z którą powinna ona podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 8% (interpretacja indywidualna z dnia 8 lutego 2019 r., sygn. 0115-KDIT1-2.4012.877.2018.2.RS).

Z kolei, w odniesieniu do Budynku C Wnioskodawcy wskazują, że budynek ten został już zbyty, a sprzedaż miała miejsce w I kwartale 2019 r. (jako sprzedaż składników majątkowych podlegająca opodatkowaniu VAT). Również w tym przypadku zasady opodatkowania transakcji sprzedaży zostały potwierdzone w drodze indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, zgodnie z którą powinna ona podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23% (interpretacje z dnia 25 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-2.4012.840.2018.2.IG i sygn. 0111-KDIB2-2.4014.300.2018.2.MM). Ponadto, Sprzedający informuje, iż planował już sprzedaż Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego zapytania na rzecz innego kupującego i pozyskał w związku z tym wspólne interpretacje prawa podatkowego potwierdzające, iż planowana wówczas transakcja powinna była podlegać opodatkowaniu VAT, jako sprzedaż składników majątkowych w ramach lub w okresie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia (interpretacje z dnia 3 września 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.398.2020.3.EW oraz z 8 października 2020 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.211.2020.3.AD). Planowana wówczas transakcja nie doszła do skutku ze względów komercyjnych, niemniej jednak zakres transakcji stanowiącej przedmiot niniejszego zapytania jest w znacznym stopniu identyczny z zakresem transakcji stanowiącej przedmiot ówczesnego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji prawa podatkowego.

Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w Ustawie o VAT.

3.Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości, obejmującej m.in. teren działek, z których zostały docelowo wydzielone Działki będące przedmiotem Transakcji, zostało nabyte przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 lipca 2014 r., w ramach transakcji opodatkowanej VAT (na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem „Nabycie 2014”). Poza terenami stanowiącymi działki, z których zostały wydzielone Działki będące przedmiotem Transakcji, w ramach Nabycia 2014 Sprzedający kupił również prawo użytkowania wieczystego innych działek gruntu.

Po przeprowadzeniu odpowiednich wyburzeń, Sprzedający rozpoczął realizację Projektu, mającego na celu wzniesienie wielofunkcyjnego kompleksu X, obejmującego m.in. Budynek i Budowle (a także inne nieruchomości biurowe, usługowe oraz mieszkaniowe wspomniane w opisie zdarzenia przyszłego powyżej).

Ponieważ zarówno Nabycie 2014, jak i budowa Budynku i Budowli, zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Sprzedający dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z Nabyciem 2014 oraz w związku z budową Budynku i Budowli.

Po zakończeniu budowy Budynek i Budowle będą objęte zakresem oznaczenia 1220 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą” (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Podsumowując, należy zatem wskazać, iż:

Na moment złożenia niniejszego wniosku, budowa Budynku została ukończona i wydane zostało pozwolenie na użytkowanie Budynku. Niemniej, Sprzedający zwraca uwagę, iż na moment Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części powierzchni Budynku będą mogły być prowadzone prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym przewidywane jest, że wartość takich prac będzie nieznaczna w stosunku do wartości Budynku). Podobnie, na moment Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, mogą trwać jeszcze prace mające na celu doprowadzenie Budowli do poziomu ich docelowej użyteczności, jednakże, wedle szacunków Sprzedającego również wartość tych prac nie będzie istotna.
Na moment złożenia niniejszego wniosku, powierzchnie znajdujące się w Budynku stanowiącym przedmiot Transakcji są już w większości przedmiotem umów najmu (natomiast wydanie najemcom pierwszych powierzchni w Budynku w ramach zawartych umów najmu miało miejsce w kwietniu 2020 r.), a co do pozostałej części trwają negocjacje z przyszłymi najemcami. Wnioskodawcy zakładają, że na moment Transakcji cała powierzchnia Budynku lub jego większość będzie wynajęta.
Biorąc pod uwagę spodziewaną datę Transakcji, istnieje możliwość, że na dzień jej zawarcia nie wszystkie powierzchnie zostaną jeszcze wydane na rzecz najemców. Co więcej, możliwe jest, że na części powierzchni, które zostaną już wydane najemcom, na dzień Transakcji trwały będą jeszcze prace przystosowujące te powierzchnie do potrzeb najemców.
Na terenie Nieruchomości umiejscowione są podziemne miejsca parkingowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT). Z momentem Transakcji, na rzecz Nieruchomości, będzie ustanowiona służebność gruntowa pozwalająca na przejazd i korzystanie ze znajdujących się w sąsiednim budynku miejsc parkingowych przez najemców Budynku.
Najemcy będą również korzystali z (i) powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz (ii) budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmą np. windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w ramach Budynku. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Sprzedającego na rzecz najemców (w przypadku powierzchni dla których przed dokonaniem Transakcji rozpocznie się już okres najmu).
Pewne części Budynku (o przeznaczeniu technicznym) nigdy nie będą – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).
Pewne powierzchnie Budynku mogą być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług.
Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu (jedynie na zasadzie wyjątku od powyższej reguły, pewne Budowle mogą zostać objęte umowami najmu). Podobnie jednak jak powierzchnie Budynku o charakterze technicznym, takie Budowle będą jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).
W okresie przed Transakcją Sprzedający będzie świadczył usługi wynajmu i będzie wystawiał z tego tytułu faktury na najemców.
W dniu Transakcji w odniesieniu do Budynku oraz pozostałych budynków w ramach Projektu mogą obowiązywać regulaminy porządkowe określające zasady funkcjonowania, korzystania i/lub eksploatacji poszczególnych obiektów.

Niemniej jednak, aktualnym zamiarem Sprzedającego (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż Nieruchomości w możliwie krótkim okresie po zakończeniu budowy i wynajęciu odpowiednich powierzchni Budynku, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu. W związku z powyższym:

W księgach rachunkowych Sprzedającego poszczególne części składowe Nieruchomości nie zostaną ujęte jako środki trwałe, a zostaną zaewidencjonowane bilansowe jako „inwestycje w nieruchomości”.
Dla celów podatkowych części składowe Nieruchomości nie zostaną ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Sprzedający będzie zapewniał zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności, przed Transakcją Sprzedający będzie stroną następujących umów w tym zakresie:

umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);
umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind), konserwację, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);
umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”). Wnioskodawcy wskazują również, że:
Na moment Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości Sprzedający nie będzie stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia” lub „Objaśnienia MF”) – tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak np.: zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”). Sprzedający będzie stroną innych umów, w tym tzw. umowy ramowej zawieranej w momencie oddania Budynku do użytkowania (obejmującej usługi stałej obsługi finansowej, stałej obsługi prawnej w zakresie prowadzenia spraw bieżących, obsługi prawnej wynajmu powierzchni w obiekcie; „Umowa Ramowa”), czy też umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych (odnosząca się do całej działalności Sprzedającego „Umowa o Prowadzenie Ksiąg”). Niektóre z ww. usług są świadczone już na etapie realizacji inwestycji (tj. przed oddaniem Budynku do użytkowania), m.in. w ramach umowy o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym.
W bardzo ograniczonym zakresie, media/usługi dotyczące poszczególnych części Budynku mogą być dostarczane również na mocy umów zawartych bezpośrednio przez poszczególnych najemców (z pominięciem Sprzedającego). Na moment złożenia niniejszego wniosku Sprzedający przewiduje, że dotyczyć to może głównie umów na dostawę Internetu do wynajmowanych lokali.

4.Zakres planowanej Transakcji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:

Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Działek oraz prawo własności Budynku i Budowli);
prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z Budynkiem (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Sprzedającego zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku);
prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);
prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;
autorskie prawa majątkowe do (i.) dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku – również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Sprzedającego) oraz (ii) do logotypów Budynku A, jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji i logotypów (w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;
prawa wynikające z rejestracji następujących znaków towarowych (zgłoszonych do rejestracji w Urzędzie Patentowym Rzeczpospolitej Polskiej) Budynku A, a także prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie patentowej;
prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla następującego oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku: (i) system sygnalizacji alarmu pożaru (SSP), (ii) system kontroli dostępu (KD), (iii) inteligentny system zarządzania budynkiem oraz (iv) system CCTV.
dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. decyzje administracyjne dotyczące Budynku, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli (w tym dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, projekty architektoniczne Budynku, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku itp.;
znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna dotycząca przedmiotu Transakcji:
1. wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli ich okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;
2. dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, jeżeli oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;
3. wzór umowy najmu;
4. kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.
wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że:

Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.
W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że – zgodnie z ustaleniami Wnioskodawców – tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład Przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Sprzedającym.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

jakiegokolwiek prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności jakiejkolwiek nieruchomości, budynku lub budowli innej niż Nieruchomość, wraz z wszelkimi związanymi z nimi prawami dotyczącymi takiej nieruchomości, budynku lub budowli innej niż Nieruchomość;
praw i obowiązków (ustawowe lub umowne) wynikające z Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe (poza prawami autorskimi wskazanymi w ramach opisu zakresu Transakcji), w tym w szczególności praw z gwarancji jakości dotyczących robót budowlanych i praw wynikających z ustawowej rękojmi za wady oraz wszelkich zabezpieczeń, kwot zatrzymanych, gwarancji bankowych, kaucji, poręczeń, gwarancji spółek macierzystych i innych instrumentów zabezpieczających obowiązki wykonawców wynikające z Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe, a także praw do utrzymywania, dysponowania i korzystania z takiego instrumentu, istniejących na dzień Transakcji – z zastrzeżeniem komentarza odnośnie tych umów w dalszej części niniejszego punktu wniosku;
praw i obowiązków wynikających Umów Serwisowych;
praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów;
praw i obowiązków wynikających z następujących umów: (i.) tzw. umowy dobrego sąsiedztwa (dotyczącej określonych praw, obowiązków i zobowiązań w odniesieniu do inwestorów sąsiednich nieruchomości; „Umowa Dobrego Sąsiedztwa”), (ii.) umowy z Miastem („Umowa o Przebudowę Dróg”);
praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy budynków oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym Umowy o Prowadzenie Ksiąg);
dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;
jakichkolwiek toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), odpowiednich: pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w punktach 5 i 6 powyższego opisu przedmiotu Transakcji;
1
praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank(i);
praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; praw i obowiązków wynikających z ewentualnych przyszłych dokumentów kredytowych (w zakresie, w jakim takie przyszłe dokumenty kredytowe będą istniały w dacie Transakcji);
środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców wymienione w punkcie 4 powyższego opisu przedmiotu Transakcji;
praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
praw i obowiązków z Umowy Ramowej.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Sprzedającego: Jak wynika z opisu przedstawionego we wniosku, Nieruchomość stanowi jedno z aktywów Sprzedającego, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie jedno ze źródeł przychodów operacyjnych Sprzedającego.
Umowa o Zarządzanie: Planowane jest, że Umowa o Zarządzenie zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Kupujący zawrze z nową umowę w tym zakresie (przy czym możliwe jest, że nowa umowa może być zawarta z tym samym podmiotem zarządzającym na zbliżonych warunkach).
Umowy na Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe: Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów).
Przejściowe korzystanie przez Kupującego z umów zawartych przez Sprzedającego: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.
BREEAM: Jeżeli na dzień Transakcji Budynek nie uzyska certyfikatu BREEAM, po Transakcji Sprzedający zapewni jego uzyskanie na poziomie „excellent”. Kupujący będzie współpracował ze Sprzedającym w powyższej sprawie w niezbędnym zakresie (na koszt Sprzedającego). Wraz ze wskazanym certyfikatem Sprzedający przekaże Kupującemu komplet dokumentów złożonych w celu jego uzyskania.
Umowa Gwarancji Jakości: Przed dokonaniem Transakcji Strony zobowiążą się do zawarcia umowy gwarancji („Umowa Gwarancji Jakości”) dotyczącej zobowiązania Sprzedającego do usuwania wad projektowych i budowlanych Nieruchomości. Po wygaśnięciu okresu obowiązywania Umowy Gwarancji Jakości, po otrzymaniu pisemnego potwierdzenia od Kupującego, że Sprzedający (jako gwarant) należycie wypełnił swoje obowiązki wynikające z tej umowy, Sprzedający będzie zobowiązany przelać na Kupującego prawa i obowiązki wynikające z określonych Umów o Roboty Budowlane oraz Umów o Prace Projektowe oraz wszelkie zabezpieczenia, kwoty zatrzymane, gwarancje, kaucje, poręczenia i inne instrumenty zabezpieczające obowiązki wykonawców wynikające z określonych Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe, a także prawa do utrzymywania, dysponowania i korzystania z takiego instrumentu (wszystkie istniejące w dacie wygaśnięcia wskazanej Umowy Gwarancji Jakości).
Prace wykończeniowe: Strony uzgodniły, że jeśli określone prace wykończeniowe/ulepszenia dotyczącej niewynajętych pomieszczeń nie zostaną zakończone do daty Transakcji, Sprzedający wykona wszystkie odpowiednie prace i podejmie wszelkie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania zakończenia tych prac w terminie uzgodnionym w umowie (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami). Wskazane prace będą objęte Umową Gwarancji Jakości.
Licencja na znaki towarowe: Na podstawie wskazanej umowy sprzedaży oraz w ramach ceny Sprzedający udzieli Kupującemu niewyłącznej licencji („Licencja”) na korzystanie z: (i.) nazw „X”, (ii.) słowno – graficznego znaku towarowego „X”; (iii.) słowno – graficznego znaku towarowego „X”; (łącznie „Nazwa i Znaki Towarowe X”), w Polsce i poza granicami Polski, w związku z działalnością gospodarczą Kupującego w celach: (a.) oznaczania Budynku i świadczenia usług związanych z Budynkiem (w szczególności wynajmu, dzierżawy, leasingu Budynku), a także korzystania z Nazwy i Znaków Towarowych X na powiązanych dokumentach; (b.) marketingowych; (c.) reklamy i komercjalizacji Budynku (w szczególności umieszczania Nazwy i Znaków Towarowych X w Internecie, tworzenia stron internetowych, tworzenia odniesień na stronie internetowej, korzystanie z materiałów sprawozdawczych przez licencjobiorcę i jego inwestorów). Szczegółowe zasady dotyczące licencji zostaną uzgodnione między Stronami.
Umowa Dobrego Sąsiedztwa: Strony mogą zobowiązać się do respektowania – po Transakcji – postanowień Umowy o Dobrym Sąsiedztwie (a zobowiązania Kupującego w tym zakresie zostały uzgodnione między Stronami). Jak wskazano powyżej, prawa i obowiązki z tej umowy nie przejdą jednak na Kupującego.
Brak przejścia zakładu pracy: Sprzedający zatrudnia pracowników (w rozumieniu Kodeksu Pracy) i prawdopodobnie będzie zatrudniał pracowników na moment zawarcia Transakcji. Jednakże, Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla tych pracowników, dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Kupującego pracownicy nie zostaną automatycznie przeniesieni do Kupującego, tj. Kupujący nie stanie się stroną istniejących stosunków pracy na podstawie art. 23 ust. 1 Kodeksu Pracy.
Służebności: pomiędzy Nieruchomością oraz sąsiadującymi działkami mogą zostać ustanowione różnego rodzaju służebności.

W ramach Transakcji i na warunkach uzgodnionych komercyjnie pomiędzy Wnioskodawcami Sprzedający (lub podmiot powiązany ze Sprzedającym) może również zobowiązać się do złożenia Kupującemu oferty wynajęcia powierzchni w Budynku w przypadku, gdyby umowa najmu zawarta z określonym najemcą powierzchni w Budynku została wypowiedziana z uwagi na brak płatności czynszu przez tego najemcę. W takim przypadku Sprzedający (lub podmiot powiązany ze Sprzedającym) byłby również uprawniony do podnajmowania powierzchni objętych wskazaną umową najmu do osób trzecich oraz – po uzyskaniu zgody Kupującego – do przeniesienia praw z tej umowy na innego (nowego) najemcę. Jednocześnie, Sprzedający (lub podmiot powiązany ze Sprzedającym) lub nowy najemca takiej powierzchni przejąłby istniejące wierzytelności Kupującego wobec poprzedniego najemcy tej powierzchni o zapłatę zaległego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych wynikających z umowy najmu.

Dodatkowo, Wnioskodawcy nie wykluczają:

że w stosunku do określonych umownie powierzchni w Budynku, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy (lub umów) gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie ubytku przychodów z wynajmu po stronie Kupującego;
po dokonaniu Transakcji może dojść do korekty zwiększającej cenę za Nieruchomość, pod warunkiem ziszczenia się określonych w umowie sprzedaży okoliczności.

5.Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców). Nie jest również wykluczone, że Nabywca w przyszłości podejmie biznesową decyzję o zbyciu nabytej Nieruchomości (na chwilę obecną Nabywca nie ma tego rodzaju planów).

Mając na uwadze, że:

w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu;
w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;
Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla pracowników zatrudnionych przez Sprzedającego; w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący we własnym zakresie – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością (przy czym możliwe jest, że nowa umowa może być zawarta z tym samym podmiotem zarządzającym na zbliżonych warunkach), (2) dostawę mediów oraz świadczenia innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.
Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni biurowej.

6.Dalsza działalność Sprzedającego po Transakcji

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego powyżej:

działalność gospodarcza Sprzedającego obejmuje w szczególności prace związane ze wzniesieniem i sprzedażą nieruchomości wchodzących w skład inwestycji Projekt X;
intencją Sprzedającego nie jest czerpanie dochodów z wynajmu nieruchomości wzniesionych w ramach Projektu X, gdyż planuje on ich zbycie w możliwie szybkim okresie po uzyskaniu pozwoleń na użytkowanie i (częściowej) komercjalizacji Obiektów Biurowych i Usługowych.

W tym kontekście Wnioskodawcy wskazują, że – oprócz działalności związanej z Nieruchomością będącej przedmiotem Transakcji – Sprzedający będzie również prowadził działalność deweloperską polegającą na wzniesieniu i skomercjalizowaniu oraz zbyciu Pozostałych Nieruchomości, tj.: (i.) Budynku B, (ii.) Apartamentów 2; (iii.) Apartamentów 1 i (iv.) Obiektów Usługowych.

Wartość Nieruchomości sprzedawanej przez Sprzedającego w ramach Transakcji stanowi jedynie część aktywów Sprzedającego, a sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie jedynie jedno ze źródeł przychodów operacyjnych Sprzedającego. W szczególności, znaczną część przychodów Sprzedający uzyska z tytułu posiadania/docelowo zbycia Pozostałych Nieruchomości.

Planowane jest, że po Transakcji Sprzedający będzie kontynuował prowadzoną działalność deweloperską w oparciu o pozostałe posiadane składniki majątkowe.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – planowana Transakcja będzie w całości obligatoryjnie opodatkowana VAT (nie korzysta z żadnego z analizowanych powyżej zwolnień wymienionych w art. 43 ustawy o VAT). W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 8 lutego 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.476.2020.3.AC.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących

w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w ramach planowanej Transakcji Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma zamiar nabyć od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) Nieruchomość, obejmującą prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr (…) i (…), prawo własności posadowionych na powyższych działkach Budynku i budowli oraz inne składniki majątkowe. W momencie sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomość obejmować będzie w szczególności prawo użytkowania wieczystego zabudowanych Działek położonych na terenie X, prawo własności Budynku A (znajdującego się na działce (…)) oraz prawo własności budowli oraz innych obiektów/urządzeń (w tym: części budowli, wyposażenia budowlanego itp.) wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Sprzedającego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 8 lutego 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.476.2020.3.AC, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej stanowisko Zainteresowanych, że „Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. (…) dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki i jednocześnie do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.”

A zatem, skoro sprzedaż w ramach planowanej Transakcji Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin