INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2011r. (data wpływu 19 kwietnia 2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 lipca 2011r. (data wpływu 6 lipca 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• zasadności opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych – jest nieprawidłowe,
• zasadności opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych – jest prawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2011r. wpłynęło do tutejszego organu wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zasadności opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 4 lipca 2011r. (data wpływu 6 lipca 2011r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 28 czerwca 2011r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dacie 27 marca 2000r. Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, w drodze umowy sprzedaży gospodarstwo rolne, na które składały się grunty rolne, budynek administracyjno - biurowy, budynki gospodarskie, magazyny, wiaty oraz budynki warsztatowe. Gospodarstwo to zostało nabyte w celu prowadzenia na jego obszarze działalności rolniczej. Powyższa czynność była zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 1999r. (Dz. U. nr 109, poz. 1245). Grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego były wykorzystywane przez Wnioskodawcę, będącego rolnikiem ryczałtowym, do produkcji roślinnej, w szczególności produkcji warzywniczej i uprawy zboża, zarówno na potrzeby własnego gospodarstwa domowego, jak i w celu sprzedaży osobom trzecim produktów rolnych pochodzących z prowadzonej działalności rolniczej.

W roku 2006 oraz 2009 Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Nieruchomości te były gruntami rolnymi, na których wcześniej Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą, a ich zbycie nastąpiło z uwagi na duże rozproszenie działek i związane z tym problemy z uprawami gruntów. Działki te bowiem były położone od 3 km do 5 km od zwartego kompleksu nieruchomości stanowiących gospodarstwo rolne Wnioskodawcy.

Następnie w dacie 28 października 2010r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży części gospodarstwa rolnego, na której zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej. Zgodnie z treścią interpretacji prawa podatkowego nr IBPPI/443-899/10/LSz z dnia 27 grudnia 2010r., wydanej na wniosek J. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach działającego z upoważnienia Ministra Finansów dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zasadności opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych, sprzedaż przez Wnioskodawcę gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego została częściowo opodatkowana podatkiem od towarów i usług, natomiast częściowo zwolniona zgodnie z regulacją art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10a ustawy o VAT.

W chwili obecnej Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia kolejnych nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Grunty te można podzielić na trzy kategorie:

1. działki niezabudowane, oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyłącznie symbolem „Or - teren infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji",
2. działki niezabudowane, oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem „Or - teren infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji" oraz symbolem „ R1 - tereny rolne",
3. działka oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem „P - tereny przemysłowe, wytwórczości i usług”, które jest zabudowana:
   • budynkiem niemieszkalnym przeznaczonym do celów biurowych, wzniesionym w roku 1980, o powierzchni zabudowy 466 m^#61447;,
   • budynkiem niemieszkalnym, magazynowym, wzniesionym w roku 1970, o powierzchni zabudowy 66 m^#61447;.
   
   

Zgodnie z regulacją miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w miejscu położenia przedmiotowych nieruchomości, dla wszystkich kategorii terenów, zostały ustalone następujące warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1. utrzymuje się całą istniejącą zabudowę i urządzenia z możliwością ich modernizacji, przebudowy i rozbudowy oraz zmiany sposobu użytkowania przy zachowaniu zasady, że wszelkie działania inwestycyjne będą zmierzać do uzyskania zgodności z ustaleniami planu w zakresie przeznaczenia oraz warunków zabudowy i zagospodarowania terenów,
2. realizacja zabudowy na działce położonej w terenach objętych systemami kanalizacji wymaga podłączenia tej działki do tych systemów, a do czasu realizacji tych systemów możliwe jest stosowanie tymczasowych rozwiązań technicznych pod warunkiem zapewnienia w instalacji wewnętrznej w budynkach parametrów technicznych umożliwiających sukcesywne podłączenie do systemów, o których mowa w § 38,
3. warunkiem realizacji zabudowy na działce jest uregulowany dostęp tej działki do drogi publicznej,
4. drogi dojazdowe do działek - nie wyznaczone w planie - należy zaprojektować jako drogi o szerokości nie mniejszej niż wynika to z przepisów szczególnych, wytyczone w drodze umów zawieranych pomiędzy właścicielami gruntów, w oparciu o sporządzane przez inwestorów projekty podziałów gruntów. Zakres przestrzenny projektu winien obejmować tereny znajdujące się w sąsiedztwie, ze wskazaniem sposobu włączenia do lokalnego układu komunikacyjnego oraz możliwości poprowadzenia lokalnej sieci uzbrojenia technicznego.
5. warunkiem realizacji zabudowy na działce jest zapewnienie minimalnej szerokości frontu działki - 20 m, przy kącie położenia granic działki w stosunku do pasa drogowego w granicach od 45o do 135o. Powierzchnie działek i sposób ich zagospodarowania w odniesieniu do terenów MM, MN, ML, MU, AUC, UU i UP należy określać z uwzględnieniem ustaleń podanych kolejno w paragrafach 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32. Dopuszcza się, w szczególnie uzasadnionych przypadkach, odstępstwo od podanych zasad, przy zachowaniu ładu przestrzennego i przepisów szczególnych wynikających z Prawa Budowlanego.
6. w przypadku uzupełniania istniejących ciągów zabudowy nowo realizowanymi budynkami, obowiązuje tworzenie uporządkowanych linii zabudowy wzdłuż tras komunikacyjnych, co oznacza lokalizację budynków mieszkalnych w nawiązaniu do przeważającego usytuowania budynków przy danym odcinku trasy komunikacyjnej,
7. warunkiem realizacji zabudowy na działce jest zapewnienie ochrony przeciwpożarowej zgodnie z przepisami szczególnymi,
8. niezbędne powierzchnie postojowe powinny być zapewnione w granicach wydzielonej działki budowlanej,
9. warunkiem realizacji zabudowy na terenach oznaczonych symbolem MMx, UUx jest uzyskanie uzgodnienia od administratora cieku,
10. warunkiem realizacji zabudowy na terenach oznaczonych symbolem MMo jest wykonanie badań geologicznych,
11. warunkiem realizacji zabudowy na terenach oznaczonych symbolem MMk, MNk jest uzyskanie uzgodnienia od zarządców linii kolejowych ( S.A.),
12. zakazuje się wznoszenia obiektów przeznaczonych na pobyt ludzi w obrębie granic strefy technicznej linii elektroenergetycznych,
13. zakazuje się wznoszenia obiektów przeznaczonych na pobyt ludzi w obrębie granic strefy technicznej od gazociągu wysokoprężnego,
14. obiekty nie mogą stwarzać uciążliwości w obrębie zabudowy mieszkaniowej,
15. w granicach stref oznaczonych na rysunku planu, obowiązują ustalenia zawarte w rozdziale II.

Zgodnie z regulacją miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały ustalone następujące zasady zabudowy i zagospodarowania terenów oznaczonych symbolem „Or - teren infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji”:

1. przeznaczenie podstawowe - tereny do rekultywacji po urządzeniach usuwania odpadów,
2. przeznaczenie dopuszczalne:
   • drogi dojazdowe i powierzchnie manewrowe,
   • obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej,
   • zieleń urządzona, zieleń nie urządzona,
3. ustala się następujące zasady zagospodarowania terenów urządzeń usuwania odpadów:
   • zapewnienie osiągnięcia stopnia rekultywacji zgodnie z obowiązującymi przepisami szczególnymi.
   
   

Jednocześnie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało ustalone przeznaczenie terenów oznaczonych na rysunkach planu symbolem R1 - tereny rolne, jako:

1. przeznaczenie podstawowe pod:
   • grunty orne,
   • trwałe użytki zielone,
   • sady, ogrody.
   • przeznaczenie dopuszczalne pod:
   • zadrzewienia,
   • cieki,
   • terenowe urządzenia rekreacyjne, ścieżki, szlaki turystyczne,
   • drogi dojazdowe,
   • drogi rowerowe,
   • obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej,
   • urządzenia wodne.
   
   

Ponadto zostały ustalone następujące zasady zabudowy i zagospodarowania terenów oznaczonych symbolem R1:

1. utrzymuje się istniejące obiekty budowlane z możliwością ich modernizacji, rozbudowy i przebudowy z zachowaniem warunków określonych w p. 2), 3), 4), 5), 6),
2. warunkiem realizacji zabudowy jest uzyskanie dostępu do drogi publicznej,
3. możliwość realizacji zabudowy mieszkalnej w obrębie zabudowy zagrodowej uzależniona jest od wykonania dokumentacji geologiczno - inżynierskiej stwierdzającej przydatność terenu do zabudowy,
4. obowiązuje zakaz budowy obiektów służących hodowli bezściółkowej,
5. forma architektoniczna obiektów mieszkalnych stanowiących elementy dokumentacji geologiczno-inżynierskiej stwierdzającej przydatność terenu do zabudowy zagrodowej muszą spełniać następujące wymagania:
   • wysokość budynku nie może być większa niż 7 m,
   • dachy nowych oraz nadbudowywanych i przebudowywanych budynków należy wznosić jako dwuspadowe, symetryczne, o kącie nachylenia połaci 300 - 450 z dopuszczeniem dachów wielospadowych,
   • kolorystyka dachów powinna być utrzymana w kolorze czerwono - brązowym, czerwono-ceglastym, brązowym, ciemnozielonym,
   • poddasza mogą być doświetlone za pomocą lukarn nakrytych daszkami dwuspadowymi, jednospadowymi lub oknami połaciowymi,
6. zakazuje się wznoszenia obiektów przeznaczonych na pobyt ludzi w obrębie granic strefy technicznej linii elektroenergetycznych.
   
   

Wszystkie działki przeznaczone w chwili obecnej przez Wnioskodawcę do sprzedaży, mianowicie działki oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyłącznie symbolem „Or - teren infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji", jak również działki oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego częściowo symbolem „Or - teren infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji symbolem, a częściowo symbolem „R1 - tereny rolne", wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, nie są zabudowane obiektami budowlanymi, nie posiadają dostępu do drogi publicznej, jak również nie posiadają dokumentacji geologiczno-inżynierskiej stwierdzającej przydatność tych terenów do zabudowy.

Ponadto grunty oznaczone symbolem R1 były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.

Jednocześnie działka oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem „P - tereny przemysłowe, wytwórczości i usług", wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, jest zabudowana dwoma budynkami niemieszkalnymi: jednym przeznaczonym do celów biurowych, a drugi przeznaczonym do magazynowania.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - PKOB (Dz. U. z 1999r. Nr 112 poz. 1316 z późn. zm.) oba budynki należą do działu 12-budynki niemieszkalne, z tym, że budynek wskazany w punkcie a) należy do grupy 122 - budynki biurowe, klasy 1220, natomiast budynek wskazany w punkcie b) należy do grupy 127 - pozostałe budynki niemieszkalne, klasy 1271 jako budynek magazynowy przeznaczony do działalności rolniczej.

Od momentu nabycia przedmiotowych budynków tj. od dnia 27 marca 2000r. do dnia sporządzenia niniejszego wniosku, Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów, jak i ulepszeń podnoszących funkcjonalność czy też atrakcyjności nieruchomości budynkowych.

W uzupełnieniu Wnioskodawca podał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenów oznaczonych na rysunkach planu symbolem R1 - tereny rolne, zostało ustalone następujące przeznaczenie terenów:

1. przeznaczenie podstawowe pod:
   • grunty orne,
   • trwałe użytki zielone,
   • sady, ogrody,
   • przeznaczenie dopuszczalne pod:
     • zadrzewienia,
     • cieki,
     • terenowe urządzenia rekreacyjne, ścieżki, szlaki turystyczne,
     • drogi dojazdowe,
     • drogi rowerowe,
     • obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej,
     • urządzenia wodne.

Ponadto zostały ustalone następujące zasady zabudowy i zagospodarowania terenów oznaczonych symbolem R1:

1. utrzymuje się istniejące obiekty budowlane z możliwością ich modernizacji, rozbudowy i przebudowy z zachowaniem warunków określonych w p. 2), 3), 4), 5), 6),
2. warunkiem realizacji zabudowy jest uzyskanie dostępu do drogi publicznej,
3. możliwość realizacji zabudowy mieszkalnej w obrębie zabudowy zagrodowej uzależniona jest od wykonania dokumentacji geologiczno - inżynierskiej stwierdzającej przydatność terenu do zabudowy,
4. obowiązuje zakaz budowy obiektów służących hodowli bezściółkowej,
5. forma architektoniczna obiektów mieszkalnych stanowiących elementy dokumentacji geologiczno-inżynierskiej stwierdzającej przydatność terenu do zabudowy zagrodowej muszą spełniać następujące wymagania:
   • wysokość budynku nie może być większa niż 7 m,
   • dachy nowych oraz nadbudowywanych i przebudowywanych budynków należy wznosić jako dwuspadowe, symetryczne, o kacie nachylenia połaci 300 - 450 z dopuszczeniem dachów wielospadowych,
   • kolorystyka dachów powinna być utrzymana w kolorze czerwono - brązowym, czerwono-ceglastym, brązowym, ciemnozielonym,
   • poddasza mogą być doświetlone za pomocą lukarn nabytych daszkami dwuspadowymi, jednospadowymi lub oknami połaciowymi,
6. zakazuje się wznoszenia obiektów przeznaczonych na pobyt ludzi w obrębie granic strefy technicznej linii elektroenergetycznych.

Jednocześnie działka oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem „P - tereny przemysłowe, wytwórczości i usług", wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, jest zabudowana dwoma budynkami niemieszkalnymi: jednym przeznaczonym do celów biurowych, a drugi przeznaczonym do magazynowania. Budynki te są trwale związane z gruntem.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - PKOB (Dz. U. 1999r. Nr 112 poz. 1316 z późn. zm.) oba budynki należą do działu 12 - budynki niemieszkalne, z tym, że budynek wskazany w punkcie a) należy do grupy 122 - budynki biurowe, klasy 1220, natomiast budynek wskazany w punkcie b) należy do grupy 127 - pozostałe budynki niemieszkalne, klasy 1271 jako budynek magazynowy przeznaczony do działalności rolniczej.

Od momentu nabycia przedmiotowych budynków tj. od dnia 27 marca 2000r. do dnia sporządzenia niniejszego wniosku, Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów, wydatków, jak i ulepszeń podnoszących funkcjonalność czy też atrakcyjności nieruchomości budynkowych.

Wnioskodawca wskazuje, iż w dacie 27 marca 2000r. nabył gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzą m. in. nieruchomości będące przedmiotem wniosku, od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej, niedokonującej sprzedaży jako podatnik podatku od towarów i usług. Tym samym pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jeszcze nie nastąpiło. Tym samym pierwszą czynnością podlegającą opodatkowaniu będzie planowana sprzedaż przedmiotowych gruntów, co też nie pozwala na zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednakże w związku z faktem, iż Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przy zakupie gospodarstwa rolnego, tym samym i przy zakupie budynków, budowli lub ich części wchodzących w jego skład oraz okoliczność, w której od daty nabycia przedmiotowych budynków, Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ich ulepszenie, tym bardziej też wydatków przekraczających 30% ich wartości początkowej, sprzedaż budynków niemieszkalnych tj. budynku przeznaczonego na cele biurowe oraz budynku przeznaczonego do magazynowania, będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Powyższe zwolnienie będzie rozciągało się również na sprzedaż gruntów związanych z przedmiotowymi budynkami, zgodnie z regulacją art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż niezabudowanych działek oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyłącznie symbolem Or, będzie stanowiła dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane lub przeznaczonych pod zabudowę i będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT...
2. Czy sprzedaż niezabudowanych działek oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego częściowo symbolem Or, a częściowo symbolem R1, w okolicznościach, gdy w momencie sprzedaży:
   • działki te nie były zabudowane obiektami budowlanymi, nie posiadały dostępu do drogi publicznej, jak również nie posiadały dokumentacji geologiczno-inżynierskiej stwierdzającej przydatność tych terenów do zabudowy,
   
   bądź
   • działki te nie były zabudowane obiektami budowlanymi, jak również nie posiadały dokumentacji geologiczno - inżynierskiej stwierdzającej przydatność tych terenów do zabudowy, będzie stanowiła dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane lub przeznaczonych pod zabudowę i będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z regulacją art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT...
3. Czy sprzedaż całej działki oznaczonej symbolem „P - tereny przemysłowe, wytwórczości i usług" tj. gruntu wraz z dwoma budynkami niemieszkalnymi przeznaczonymi do celów biurowych oraz do celów magazynowych, będzie stanowiła dostawę korzystającą ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z regulacją art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Biorąc powyższe pod uwagę sprzedaż działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego należy uznać jako dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu.

Jednakże regulacja art. 43 ustawy o VAT zawiera katalog zwolnień od opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie z normą art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, rolnik lub właściciel gospodarstwa rolnego uznany za podatnika podatku VAT, dokonujący sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług w przypadku dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, czyli będzie mógł skorzystać ze zwolnienia w szczególności w przypadku sprzedaży niezabudowanych terenów rolnych, leśnych oraz terenów pod stawami - nieprzeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę.

Z powyższego wynika, iż opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają, nie korzystając jednocześnie z powyższego zwolnienia, dostawy gruntów niezabudowanych, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.

Zarówno art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak i pozostałe regulacje ustawy o VAT, nie definiują pojęcia „teren przeznaczony pod zabudowę". Należy więc poszukiwać definicji tego pojęcia w innych obowiązujących przepisach prawa.

Również przepisy wspólnotowe nie są w tym przypadku zbyt pomocne, gdyż zdefiniowanie terenu budowlanego pozostawione zostało państwom członkowskim. Przez „teren budowlany", w myśl art. 12 ust. 1 lit. b) w zw. z ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28.11.2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, rozumieć należy każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany przez państwa członkowskie za teren budowlany.

Rodzaje gruntów określa z kolei ewidencja prowadzona na zasadach wynikających z rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454), lecz z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wynika, że opodatkowaniu podlega również dostawa gruntów, które nie tylko klasyfikowane są jako tereny budowlane, lecz także są przeznaczone pod zabudowę. Nadmienić należy, iż w powyższym rozporządzeniu nie wymienia się „terenów budowlanych", lecz „grunty zabudowane i zurbanizowane", co raczej wskazuje, że ustawodawca nie odwoływał się w ustawie o VAT do tegoż aktu prawnego, przy formułowaniu art. 43 ust. 1. Należy zatem uznać, iż istotne znaczenie co do określenia przeznaczenia gruntu mają ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie klasyfikacja gruntu oparta na powyższym rozporządzeniu, której zapisy mogą w tym zakresie pełnić jedynie rolę pomocniczą.

Pojęcie „terenu" zostało zdefiniowane w treści ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717), zwaną dalej "ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym”. Jak wynika z treści art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, regulacja ta określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy. Zakwalifikowanie gruntu (terenu) do tej lub innej kategorii wynika z planów gminy co do przyszłej zabudowy.

Zgodnie z regulacją art. 4 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w myśl art. 6 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Do zadań własnych gminy należy kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych (art. 3 ust 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).

Z powołanych przepisów wynika, iż o przeznaczeniu terenu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego sporządzony dla terenów gminy przez gminę oraz, że ustalenia tego planu kształtują sposób wykonywania prawa własności. W myśl zaś art. 4 ust. 2 ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z regulacją miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w miejscu położenia gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, dla wszystkich kategorii terenów zostały ustalone następujące warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1. utrzymuje się całą istniejącą zabudowę i urządzenia z możliwością ich modernizacji, przebudowy i rozbudowy oraz zmiany sposobu użytkowania przy zachowaniu zasady, że wszelkie działania inwestycyjne będą zmierzać do uzyskania zgodności z ustaleniami planu w zakresie przeznaczenia oraz warunków zabudowy i zagospodarowania terenów,
2. realizacja zabudowy na działce położonej w terenach objętych systemami kanalizacji wymaga podłączenia tej działki do tych systemów, a do czasu realizacji tych systemów możliwe jest stosowanie tymczasowych rozwiązań technicznych pod warunkiem zapewnienia w instalacji wewnętrznej w budynkach parametrów technicznych umożliwiających sukcesywne podłączenie do systemów, o których mowa w § 38,
3. warunkiem realizacji zabudowy na działce jest uregulowany dostęp tej działki do drogi publicznej,
4. drogi dojazdowe do działek - nie wyznaczone w planie - należy zaprojektować jako drogi o szerokości nie mniejszej niż wynika to z przepisów szczególnych, wytyczone w drodze umów zawieranych pomiędzy właścicielami gruntów, w oparciu o sporządzane przez Inwestorów projekty podziałów gruntów. Zakres przestrzenny projektu winien obejmować tereny znajdujące się w sąsiedztwie, ze wskazaniem sposobu włączenia do lokalnego układu komunikacyjnego oraz możliwości poprowadzenia lokalnej sieci uzbrojenia technicznego.
5. warunkiem realizacji zabudowy na działce jest zapewnienie minimalnej szerokości frontu działki - 20 m, przy kącie położenia granic działki w stosunku do pasa drogowego w granicach od 45o do 135o. Powierzchnie działek i sposób ich zagospodarowania w odniesieniu do terenów MM, MN, ML, MU, AUC, UU i UP należy określać z uwzględnieniem ustaleń podanych kolejno w paragrafach 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32. Dopuszcza się, w szczególnie uzasadnionych przypadkach, odstępstwo od podanych zasad, przy zachowaniu ładu przestrzennego i przepisów szczególnych wynikających z Prawa Budowlanego.
6. w przypadku uzupełniania istniejących ciągów zabudowy nowo realizowanymi budynkami, obowiązuje tworzenie uporządkowanych linii zabudowy wzdłuż tras komunikacyjnych, co oznacza lokalizację budynków mieszkalnych w nawiązaniu do przeważającego usytuowania budynków przy danym odcinku trasy komunikacyjnej,
7. warunkiem realizacji zabudowy na działce jest zapewnienie ochrony przeciwpożarowej zgodnie z przepisami szczególnymi,
8. niezbędne powierzchnie postojowe powinny być zapewnione w granicach wydzielonej działki budowlanej,
9. warunkiem realizacji zabudowy na terenach oznaczonych symbolem MMx, UUx jest uzyskanie uzgodnienia od administratora cieku,
10. warunkiem realizacji zabudowy na terenach oznaczonych symbolem MMo Jest wykonanie badań geologicznych,
11. warunkiem realizacji zabudowy na terenach oznaczonych symbolem MMk, MNk jest uzyskanie uzgodnienia od zarządców linii kolejowych ( S.A.),
12. zakazuje się wznoszenia obiektów przeznaczonych na pobyt ludzi w obrębie granic strefy technicznej linii elektroenergetycznych,
13. zakazuje się wznoszenia obiektów przeznaczonych na pobyt ludzi w obrębie granic strefy technicznej od gazociągu wysokoprężnego,
14. obiekty nie mogą stwarzać uciążliwości w obrębie zabudowy mieszkaniowej,
15. w granicach stref oznaczonych na rysunku planu, obowiązują ustalenia zawarte w rozdziale II.

Zgodnie z regulacją miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały ustalone następujące zasady zabudowy i zagospodarowania terenów oznaczonych symbolem „Or - teren infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji":

1. przeznaczenie podstawowe - tereny do rekultywacji po urządzeniach usuwania odpadów,
2. przeznaczenie dopuszczalne:
   • drogi dojazdowe i powierzchnie manewrowe,
   • obiekty I urządzenia Infrastruktury technicznej,
   • zieleń urządzona, zieleń nieurządzona,
3. ustala się następujące zasady zagospodarowania terenów urządzeń usuwania odpadów:
   • zapewnienie osiągnięcia stopnia rekultywacji zgodnie z obowiązującymi przepisami szczególnymi.
   
   
   

Biorąc pod uwagę brak faktycznej zabudowy działek oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem Or, jak również brak przeznaczenia pod zabudowę zgodnie z obowiązującym prawem miejscowym, w ocenie Wnioskodawcy tereny te należy zakwalifikować jako tereny niezabudowane inne niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Tym samym w przypadku ich sprzedaży J. będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przewidzianego w treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jednocześnie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenów oznaczonych symbolem R1, zostały ustalone następujące zasady zabudowy i zagospodarowania:

1. przeznaczenie podstawowe pod:
   • grunty orne,
   • trwałe użytki zielone,
   • sady, ogrody,
2. przeznaczenie dopuszczalne pod:
   • zadrzewienia,
   • cieki,
   • terenowe urządzenia rekreacyjne, ścieżki, szlaki turystyczne,
   • drogi dojazdowe,
   • drogi rowerowe,
   • obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej,
   • urządzenia wodne.
   
   

Ponadto zostały ustalone następujące zasady zabudowy i zagospodarowania terenów oznaczonych symbolem R1:

1. utrzymuje się istniejące obiekty budowlane z możliwością ich modernizacji, rozbudowy i przebudowy z zachowaniem warunków określonych w p. 2), 3), 4), 5), 6),
2. warunkiem realizacji zabudowy jest uzyskanie dostępu do drogi publicznej,
3. możliwość realizacji zabudowy mieszkalnej w obrębie zabudowy zagrodowej uzależniona jest od wykonania dokumentacji geologiczno - inżynierskiej stwierdzającej przydatność terenu do zabudowy,
4. obowiązuje zakaz budowy obiektów służących hodowli bezściółkowej,
5. forma architektoniczna obiektów mieszkalnych stanowiących elementy z dokumentacji geologiczno - inżynierskiej stwierdzającej przydatność terenu do zabudowy, zabudowy zagrodowej muszą spełniać następujące wymagania:
   • wysokość budynku nie może być większa niż 7 m,
   • dachy nowych oraz nadbudowywanych i przebudowywanych budynków należy wznosić jako dwuspadowe, symetryczne, o kącie nachylenia połaci 300 - 450 z dopuszczeniem dachów wielospadowych,
   • kolorystyka dachów powinna być utrzymana w kolorze czerwono - brązowym, czerwono - ceglastym, brązowym, ciemnozielonym,
   • poddasza mogą być doświetlone za pomocą lukarn nakrytych daszkami dwuspadowymi, jednospadowymi lub oknami połaciowymi,
6. zakazuje się wznoszenia obiektów przeznaczonych na pobyt ludzi w obrębie granic strefy technicznej linii elektroenergetycznych.
   
   

Tym samym w ocenie Wnioskodawcy, wyłącznie w przypadku łącznego spełniania wszystkich określonych w miejscowy planie zagospodarowania przestrzennego, zasad zabudowy i zagospodarowania terenów oznaczonych symbolem R1, istnieje możliwość ich zabudowy. Brak wyłącznie jednej z przedstawionych powyżej przesłanek powoduje dyskwalifikację danego terenu jako obszaru przeznaczonego pod zabudowę.

W zaistniałym stanie faktycznym wszystkie działki, których części zostały oznaczone - w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - symbolem R1, stanowią grunty rolne wchodzące w skład gospodarstwa rolnego i w trakcie prowadzenia na nich działalności rolniczej były wykorzystywane do uprawy płodów rolnych. Działki te nie są zabudowane obiektami budowlanymi, nie posiadają dostępu do drogi publicznej, jak również nie posiadają dokumentacji geologiczno-inżynierskiej stwierdzającej przydatność tych terenów do zabudowy.

Tym samym zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego niezabudowane obiektami budowlanymi działki lub ich części w zakresie w jakim zostały oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem R1, do momentu uzyskania dostępu do drogi publicznej oraz uzyskania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej stwierdzającej przydatność tych terenów do zabudowy, nie stanowią terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Wnioskodawcy z uwagi na brak spełnienia wszystkich warunków umożliwiających zabudowę, uregulowanych w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sprzedaż wszystkich działek w części oznaczonej symbolem R1, będzie stanowiła dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę i korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przewidzianego w treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jednocześnie zgodnie z regulacją art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniona z opodatkowania jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta przez ustawodawcę w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT zgodnie, z którym pierwsze zasiedlenie jest to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) stanowiły, co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 a ustawy o VAT zwolniona z opodatkowania jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Natomiast zgodnie z regulacją art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowie lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jednocześnie, zgodnie z regulacją art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji podstawa opodatkowania, jak również zwolnienia z opodatkowania, budynków oraz budowli, w tym również budynków gospodarczych, obejmuje również wartość gruntów, z którymi obiekty te są trwale związane.

Z uwagi na fakt, iż nieruchomości przeznaczone do sprzedaży zostały nabyte przez Wnioskodawcę od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i niedokonującej sprzedaży nieruchomości w ramach takowej działalności jako podatnika VAT, należy przyjąć, iż pierwsze zasiedlenie jeszcze nie nastąpiło. Tym samym pierwszą czynnością podlegającą opodatkowaniu będzie planowana sprzedaż przedmiotowych gruntów, co też nie pozwala na zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednakże w związku z faktem, iż Wnioskodawcy nie przysługiwało prawa do odliczenia podatku od towarów i usług przy zakupie gospodarstwa rolnego, tym samymi i przy zakupie budynków, budowli lub ich części wchodzących w jego skład oraz okoliczność, w której od daty nabycia przedmiotowych budynków, Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ich ulepszenie, tym bardziej też wydatków przekraczających 30% ich wartości początkowej, sprzedaż budynków niemieszkalnych tj. budynku przeznaczonego na cele biurowe oraz budynku przeznaczonego do magazynowania, będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Powyższe zwolnienie będzie rozciągało się również na sprzedaż gruntów związanych z przedmiotowymi budynkami, zgodnie z regulacją art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Reasumując powyższe rozważania w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż działek oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyłącznie symbolem Or, jak również częściowo symbolem Or, a częściowo symbolem R1, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy, niezabudowanych obiektami budowlanymi, nie posiadających dostępu do drogi publicznej, nie posiadających dokumentacji geologiczno-inżynierskiej stwierdzającej przydatność tych terenów do zabudowy, jak również nie stanowiących terenów przeznaczone do zabudowy wg obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, będzie stanowiła dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane lub przeznaczonych pod zabudowę i tym samym będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z regulacją art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jednocześnie sprzedaż działki oznaczonej symbolem „P - tereny przemysłowe, wytwórczości i usług" tj. gruntu wraz z dwoma budynkami niemieszkalnymi przeznaczonych do celów biurowych oraz do celów magazynowych, będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z regulacją art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się w zakresie:

• zasadności opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych - za nieprawidłowe,
• zasadności opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych - za prawidłowe.
  
  

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami natomiast, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT definiuje pojęcie dostawy towarów. W myśl tego przepisu przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nabył w drodze umowy sprzedaży gospodarstwo rolne w celu prowadzenia na jego obszarze działalności rolniczej, na które składały się m.in. grunty rolne. Grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego były wykorzystywane przez Wnioskodawcę, będącego rolnikiem ryczałtowym, do produkcji roślinnej, w szczególności produkcji warzywniczej i uprawy zboża, zarówno na potrzeby własnego gospodarstwa domowego, jak i w celu sprzedaży osobom trzecim produktów rolnych pochodzących z prowadzonej działalności rolniczej. W chwili obecnej Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia nieruchomości niezabudowanych oznaczonych symbolami Or, R1, i zabudowanych oznaczonych symbolem P wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Zatem sprzedaż działek dokonana zostanie przez Wnioskodawcę w związku prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą w rozumieniu cytowanego art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wysokość opodatkowania regulują przepisy Działu VIII ww. ustawy (art. 41-85).

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT – dodanego do tej ustawy od dnia 1 stycznia 2011r. - w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT lub obniżenie stawki podatkowej, możliwe jest tylko wówczas, gdy przewiduje to ustawa o VAT lub przepisy wykonawcze do ustawy.

Jeśli chodzi z zwolnienie przedmiotowe dla dostawy gruntu niezabudowanego to ustawodawca przewidział takowe w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jedynie w przypadku, gdy przedmiotem dostawy są tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych – tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi i które jednoznacznie nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że ustawodawca zwalniając z podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przeznaczenie danego gruntu. Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera bowiem definicji pojęć zawartych we wskazanym przepisie. Z tych też względów w ocenie tut. organu sformułowania w nim zawarte należy interpretować według wykładni językowej (słownikowej).

Pojęcie „przeznaczone” oznacza „praktyczny cel, do którego coś zostało zakwalifikowane, określenie celu któremu coś ma służyć” (Mały Słownik Języka Polskiego. Wydawnictwo Naukowe PWN. Warszawa 1994r.)

Natomiast pod pojęciem „zabudowy” należy rozumieć budynki znajdujące się na określonym terenie: „w planach urbanistycznych przewidywane zabudowanie określonego terenu” (Mały Słownik Języka Polskiego. Wydawnictwo Naukowe PWN. Warszawa 1994r.)

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę, należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc o charakterze danego terenu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu.

Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę.

W przypadku jego braku zgodnie z art. 4 ust. 2 tej ustawy określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku wynika, że Wnioskodawca jako rolnik ryczałtowy zamierza dokonać zbycia części gospodarstwa rolnego w drodze umowy sprzedaży, nabytego wcześniej w dniu 27 marca 2000r. w celu prowadzenia na jego obszarze działalności rolniczej. Grunty, które Wnioskodawca zamierza zbyć można podzielić na trzy kategorie:

1. działki niezabudowane, oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyłącznie symbolem „Or - teren infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji",
2. działki niezabudowane, oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem „Or - teren infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji" oraz symbolem „ R1 - tereny rolne",
3. działka oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem „P - tereny przemysłowe, wytwórczości i usług”, która jest zabudowana:
   • budynkiem niemieszkalnym przeznaczonym do celów biurowych, wzniesionym w roku 1980, o powierzchni zabudowy 466 m^#61447;,
   • budynkiem niemieszkalnym, magazynowym, wzniesionym w roku 1970, o powierzchni zabudowy 66 m^#61447;.
   
   

Zgodnie z regulacją miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w miejscu położenia przedmiotowych nieruchomości, dla wszystkich kategorii terenów, zostały ustalone następujące warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1. utrzymuje się całą istniejącą zabudowę i urządzenia z możliwością ich modernizacji, przebudowy i rozbudowy oraz zmiany sposobu użytkowania przy zachowaniu zasady, że wszelkie działania inwestycyjne będą zmierzać do uzyskania zgodności z ustaleniami planu w zakresie przeznaczenia oraz warunków zabudowy i zagospodarowania terenów,
2. realizacja zabudowy na działce położonej w terenach objętych systemami kanalizacji wymaga podłączenia tej działki do tych systemów, a do czasu realizacji tych systemów możliwe jest stosowanie tymczasowych rozwiązań technicznych pod warunkiem zapewnienia w instalacji wewnętrznej w budynkach parametrów technicznych umożliwiających sukcesywne podłączenie do systemów, o których mowa w § 38,
3. warunkiem realizacji zabudowy na działce jest uregulowany dostęp tej działki do drogi publicznej,
4. drogi dojazdowe do działek - nie wyznaczone w planie - należy zaprojektować jako drogi o szerokości nie mniejszej niż wynika to z przepisów szczególnych, wytyczone w drodze umów zawieranych pomiędzy właścicielami gruntów, w oparciu o sporządzane przez inwestorów projekty podziałów gruntów. Zakres przestrzenny projektu winien obejmować tereny znajdujące się w sąsiedztwie, ze wskazaniem sposobu włączenia do lokalnego układu komunikacyjnego oraz możliwości poprowadzenia lokalnej sieci uzbrojenia technicznego.
5. warunkiem realizacji zabudowy na działce jest zapewnienie minimalnej szerokości frontu działki - 20 m, przy kącie położenia granic działki w stosunku do pasa drogowego w granicach od 45o do 135o. Powierzchnie działek i sposób ich zagospodarowania w odniesieniu do terenów MM, MN, ML, MU, AUC, UU i UP należy określać z uwzględnieniem ustaleń podanych kolejno w paragrafach 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32. Dopuszcza się, w szczególnie uzasadnionych przypadkach, odstępstwo od podanych zasad, przy zachowaniu ładu przestrzennego i przepisów szczególnych wynikających z Prawa Budowlanego.
6. w przypadku uzupełniania istniejących ciągów zabudowy nowo realizowanymi budynkami, obowiązuje tworzenie uporządkowanych linii zabudowy wzdłuż tras komunikacyjnych, co oznacza lokalizację budynków mieszkalnych w nawiązaniu do przeważającego usytuowania budynków przy danym odcinku trasy komunikacyjnej,
7. warunkiem realizacji zabudowy na działce jest zapewnienie ochrony przeciwpożarowej zgodnie z przepisami szczególnymi,
8. niezbędne powierzchnie postojowe powinny być zapewnione w granicach wydzielonej działki budowlanej,
9. warunkiem realizacji zabudowy na terenach oznaczonych symbolem MMx, UUx jest uzyskanie uzgodnienia od administratora cieku,
10. warunkiem realizacji zabudowy na terenach oznaczonych symbolem MMo jest wykonanie badań geologicznych,
11. warunkiem realizacji zabudowy na terenach oznaczonych symbolem MMk, MNk jest uzyskanie uzgodnienia od zarządców linii kolejowych ( S.A.),
12. zakazuje się wznoszenia obiektów przeznaczonych na pobyt ludzi w obrębie granic strefy technicznej linii elektroenergetycznych,
13. zakazuje się wznoszenia obiektów przeznaczonych na pobyt ludzi w obrębie granic strefy technicznej od gazociągu wysokoprężnego,
14. obiekty nie mogą stwarzać uciążliwości w obrębie zabudowy mieszkaniowej,
15. w granicach stref oznaczonych na rysunku planu, obowiązują ustalenia zawarte w rozdziale II.

Zgodnie z regulacją miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały ustalone następujące zasady zabudowy i zagospodarowania terenów oznaczonych symbolem „Or - teren infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji”:

1. przeznaczenie podstawowe - tereny do rekultywacji po urządzeniach usuwania odpadów,
2. przeznaczenie dopuszczalne:
   • drogi dojazdowe i powierzchnie manewrowe,
   • obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej,
   • zieleń urządzona, zieleń nie urządzona,
3. ustala się następujące zasady zagospodarowania terenów urządzeń usuwania odpadów:
   • zapewnienie osiągnięcia stopnia rekultywacji zgodnie z obowiązującymi przepisami szczególnymi.
   
   

Jednocześnie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zostało ustalone przeznaczenie terenów oznaczonych na rysunkach planu symbolem R1 - tereny rolne, jako:

1. przeznaczenie podstawowe pod:
   • grunty orne,
   • trwałe użytki zielone,
   • sady, ogrody.
   • przeznaczenie dopuszczalne pod:
     • zadrzewienia,
     • cieki,
     • terenowe urządzenia rekreacyjne, ścieżki, szlaki turystyczne,
     • drogi dojazdowe,
     • drogi rowerowe,
     • obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej,
     • urządzenia wodne.

Ponadto zostały ustalone następujące zasady zabudowy i zagospodarowania terenów oznaczonych symbolem R1:

1. utrzymuje się istniejące obiekty budowlane z możliwością ich modernizacji, rozbudowy i przebudowy z zachowaniem warunków określonych w p. 2), 3), 4), 5), 6),
2. warunkiem realizacji zabudowy jest uzyskanie dostępu do drogi publicznej,
3. możliwość realizacji zabudowy mieszkalnej w obrębie zabudowy zagrodowej uzależniona jest od wykonania dokumentacji geologiczno - inżynierskiej stwierdzającej przydatność terenu do zabudowy,
4. obowiązuje zakaz budowy obiektów służących hodowli bezściółkowej,
5. forma architektoniczna obiektów mieszkalnych stanowiących elementy dokumentacji geologiczno-inżynierskiej stwierdzającej przydatność terenu do zabudowy zagrodowej muszą spełniać następujące wymagania:
   • wysokość budynku nie może być większa niż 7 m,
   • dachy nowych oraz nadbudowywanych i przebudowywanych budynków należy wznosić jako dwuspadowe, symetryczne, o kącie nachylenia połaci 300 - 450 z dopuszczeniem dachów wielospadowych,
   • kolorystyka dachów powinna być utrzymana w kolorze czerwono - brązowym, czerwono-ceglastym, brązowym, ciemnozielonym,
   • poddasza mogą być doświetlone za pomocą lukarn nakrytych daszkami dwuspadowymi, jednospadowymi lub oknami połaciowymi,
6. zakazuje się wznoszenia obiektów przeznaczonych na pobyt ludzi w obrębie granic strefy technicznej linii elektroenergetycznych.
   
   

Wszystkie działki przeznaczone w chwili obecnej przez Wnioskodawcę do sprzedaży, mianowicie działki oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyłącznie symbolem „Or - teren infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji", jak również działki oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego częściowo symbolem „Or - teren infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji symbolem, a częściowo symbolem „R1 - tereny rolne", wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, nie są zabudowane obiektami budowlanymi, nie posiadają dostępu do drogi publicznej, jak również nie posiadają dokumentacji geologiczno-inżynierskiej stwierdzającej przydatność tych terenów do zabudowy.

W przedmiotowej sprawie istotne jest ustalenie czy grunty oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyłącznie symbolem Or oraz częściowo symbolem Or i częściowo symbolem R1 są terenami przeznaczonymi pod zabudowę.

W związku z tym, że ustawa o VAT nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których dopuszczalne są różne formy zabudowy, począwszy od zabudowy mieszkaniowej, przez tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, aż po tereny zabudowy zagrodowej włącznie.

Ponadto rozpatrując pojecie „pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006r. Nr 156 poz. 1118 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 wskazanej ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o:

1. obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:
   • budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
   • budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
   • obiekt małej architektury;
2. budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
   • budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku;
3. budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
   • obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego;
4. obiekcie małej architektury- należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:
   • kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
   • posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
   • użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki;
   
   (…),
9. urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) (…) obiekty budowlane grupowane są w dwóch sekcjach: „Budynki” i „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”.

W ramach tych sekcji obiekty rozróżniane są zgodnie z projektem technicznym wynikającym ze specjalnej funkcji konstrukcji (np. budynki handlowe, konstrukcje drogowe, budowle wodne, kanalizacyjne).

Dla budynków, pierwszym kryterium klasyfikacyjnym jest charakter budynku – mieszkalny lub niemieszkalny. O zaliczeniu obiektu do obiektów inżynierii lądowej i wodnej decyduje przeznaczenie i związana z tym konstrukcja.

Przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych będące wynikiem prac budowlanych.

Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Z kolei obiekty inżynierii lądowej i wodnej to wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży niezabudowanych terenów oznaczonych symbolem Or i R1 dla których zostały ustalone zgodnie z regulacją miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zasady zabudowy i zagospodarowania terenów.

Zgodnie tymi zasadami dopuszczalne jest dla terenu oznaczonego symbolem Or przeznaczenie m.in. pod: drogi dojazdowe, powierzchnie manewrowe, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej.

Natomiast dla terenów oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem R1 zostało ustalone dopuszczalne przeznaczenie m.in. pod: terenowe urządzenia rekreacyjne, ścieżki, szlaki turystyczne, drogi dojazdowe, drogi rowerowe, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej oraz urządzenia wodne.

Ponadto dla tych terenów (oznaczonych symbolem R1) istnieje możliwość realizacji zabudowy mieszkalnej w obrębie zabudowy zagrodowej a także zostały ustalone formy architektoniczne obiektów mieszkalnych, które muszą spełniać wymagania odnośnie m.in. wysokości budynku, dachu i jego kolorystyki, poddasza.

Z powyższego jednoznacznie wynika, iż na sprzedawanych przez Wnioskodawcę działkach oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami R1 oraz Or mogą znajdować się budynki (zabudowy mieszkalnej) i budowle (trasy komunikacyjne - drogi dojazdowe, drogi rowerowe oraz obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej, urządzenia wodne).

Zatem biorąc pod uwagę kryterium przeznaczenia terenu sprzedawane przez Wnioskodawcę grunty oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami Or oraz Or i R1 są gruntami przeznaczonymi pod zabudowę, gdyż wskazane we wniosku zasady zabudowy i zagospodarowania terenów oznaczonych symbolem R1 oraz ustalone przeznaczenie terenów oznaczonych symbolem Or - teren infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji", dopuszczają na tych działkach budowę wskazanych w tym planie budynków i budowli.

Tym samym planowana dostawa tych działek przez Wnioskodawcę jako terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę (zabudowa bowiem jest możliwa), zgodnie z przepisami ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przy czym bez znaczenia w przedmiotowej sprawie pozostaje fakt, iż działki te na moment sprzedaży nie będą posiadały dostępu do drogi publicznej lub nie będą posiadały dokumentacji geologiczno-inżynierskiej stwierdzającej przydatność tych terenów do zabudowy, bowiem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie warunkują klasyfikacji terenu od dodatkowych warunków takich jak dokumentacja czy dojazd do drogi a jedynie opierają się na kryterium przeznaczenia terenu.

Reasumując stwierdzić należy, iż w oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny planowana dostawa przez Wnioskodawcę gruntów oznaczonych symbolem R1, na których dopuszczalna jest zabudowa oraz gruntów oznaczonych symbolem Or (terenów infrastruktury technicznej - tereny urządzeń usuwania odpadów - do rekultywacji), jako przeznaczonych pod zabudowę, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, lecz podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według 23% stawki VAT.

Znaczenia dla sprawy nie ma również sposób faktycznego wykorzystywania gruntów przez właściciela.

Natomiast dostawa terenów innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę – jeśli nie jest dopuszczalna na nich jakakolwiek zabudowa - korzysta ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, iż zamierza dokonać także zbycia nieruchomości, oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem „P - tereny przemysłowe, wytwórczości i usług”, która jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym przeznaczonym do celów biurowych, wzniesionym w roku 1980, o powierzchni zabudowy 466 m^#61447; oraz budynkiem niemieszkalnym, magazynowym, wzniesionym w roku 1970, o powierzchni zabudowy 66 m^#61447;.

W ocenie Wnioskodawcy zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - PKOB (Dz. U. z 1999r. Nr 112 poz. 1316 z późn. zm.) oba budynki należą do działu 12-budynki niemieszkalne, z tym, że budynek niemieszkalny przeznaczony do celów biurowych należy do grupy 122 - budynki biurowe, klasy 1220, natomiast budynek niemieszkalny, magazynowy należy do grupy 127 - pozostałe budynki niemieszkalne, klasy 1271 jako budynek magazynowy przeznaczony do działalności rolniczej.

Należy wskazać, że zgodnie z ww. objaśnieniami zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) przez obiekty budowlane jak wyżej wskazano rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Biorąc zatem pod uwagę ww. objaśnienia zawarte w PKOB oraz przepisy wymienione w ww. art. 3 ust. 1 i 2 ww. ustawy Prawo budowlane, należy zauważyć, iż budynkami są zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Sprzedaż ww. budynków wraz z gruntami, na których są posadowione – co do zasady – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak już wskazano wyżej zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, stawka podatku w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r. wynosi 23%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się natomiast dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

W myśl art. 43 ust. 7a ww. ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z art. 2 pkt 14 ustawy wynika natomiast, że ilekroć w jej przepisach mowa jest o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Jak wynika z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 27 marca 2000r. nabył gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzą m. in. nieruchomości będące przedmiotem wniosku. Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać dwa budynki i grunt, na którym są one posadowione, wchodzące w skład nabytego gospodarstwa rolnego. Budynki te są trwale związane z gruntem. Przedmiotowe budynki należą do działu PKOB 12-budynki niemieszkalne, z tym, że budynek niemieszkalny przeznaczony do celów biurowych należy do grupy 122 - budynki biurowe, klasy 1220, natomiast budynek niemieszkalny, magazynowy należy do grupy 127 - pozostałe budynki niemieszkalne, klasy 1271 jako budynek magazynowy przeznaczony do działalności rolniczej.

Wnioskodawca podał, że przedmiotowe budynki wraz gruntem nabył od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej, niedokonującej sprzedaży jako podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przy zakupie gospodarstwa rolnego. Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż od momentu nabycia przedmiotowych budynków tj. od dnia 27 marca 2000r. do dnia sporządzenia niniejszego wniosku nie dokonywał żadnych nakładów, jak i ulepszeń podnoszących funkcjonalność czy też atrakcyjności nieruchomości budynkowych oraz nie poniósł żadnych wydatków na ich ulepszenie, tym bardziej też wydatków przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jeszcze nie nastąpiło, gdyż pierwszą czynnością podlegającą opodatkowaniu będzie planowana sprzedaż przedmiotowych gruntów.

Z powyższego wynika, iż Wnioskodawca nabył w 2000r. od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (nieposiadających statusu podatnika podatku VAT dla tej transakcji sprzedaży) nieruchomość gruntową zabudowaną. Zatem wobec tej nieruchomości nie nastąpiło jeszcze w ogóle pierwsze zasiedlenie (nie wykonano czynności podlegających opodatkowaniu).

Pierwszą czynnością podlegającą opodatkowaniu będzie zatem planowana dostawa opisanej nieruchomości, co nie pozwala na zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie cytowanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b ustawy o VAT, gdyż dostawa ta będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

W takim jednak przypadku należy wziąć pod uwagę treść przywołanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Jak wynika ze złożonego wniosku, przedmiotowa nieruchomość spełnia oba wymienione w powyższym przepisie warunki, gdyż w stosunku do znajdujących się na niej obiektów nie przysługiwało nabywcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie ponosił on wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wobec powyższego dostawa przedmiotowych budynków nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10, ale będzie mogła korzystać z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Należy również podkreślić, że zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowana jest dostawa budynków, budowli lub ich części na nim posadowionych.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części jest opodatkowana, to również dostawa gruntu, z którym te obiekty są trwale związane, jest opodatkowana, jeśli natomiast dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z opodatkowania, zwolnieniem objęta jest również dostawa gruntu, z którym te obiekty są trwale związane.

Zatem w przedmiotowej sprawie, planowana dostawa ww. nieruchomości, tj. budynków wraz z działką, na której są posadowione, będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja niniejsza nie dotyczy ewentualnego opodatkowania działek sprzedanych w 2006r. i w 2009r., gdyż nie było to przedmiotem zapytania Wnioskodawcy.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.